Государственное регулирование рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Государственное регулирование рынка недвижимости

Введение

Сравнительно недолгая история становления и развития рынка недвижимости на современном этапе во многом обуславливает его недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Исследование недвижимости в историческом аспекте определено преимущественно земледельческим укладом экономики. Многие представители классической школы - Д. Риккардо, А. Смит, К. Маркс, Ф. Кенэ - изучали главенствующую роль земли в общественном производстве. Работы авторов, исследовавших историю права (И.А. Покровский) обосновывают взаимосвязь между историческим развитием недвижимого имущества и функционированием института собственности в современных европейских правовых системах.
Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

- определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик, а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

- определение наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;

- выявление наиболее существенных предпосылок государственного вмешательства в сферу недвижимости;

- определение главных направлений государственного регулирования рынка недвижимости.

Курсовая работа состоит из трёх глав. В первой главе исследуются сущность понятия недвижимая собственность как экономической категории рыночной системы, структура, особенности и закономерности функционирования рынка недвижимости, основные критерии, характеризующие уровень его развития, а также наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование сферы недвижимости. Во второй главе исследуются основные направления государственного регулирования рынка недвижимости - административное и экономическое, а также необходимость государственного регулирования. В третьей главе приводятся статистические данные (мониторинг рынка недвижимости).

1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости

1.1 Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости - совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т.д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ[1].

Рынок коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т.п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные. [1]

Рынок жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто. [1]

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2-3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. [2]

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице:

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	? абсолютная неподвижность ? большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	? несовершенная, олигополия ? небольшое число покупателей и продавцов ? уникальность каждого объекта ? контроль над ценами ограничен ? вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	? низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается ? спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	? сделки носят частный характер ? публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	? во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства ? специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	? регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права ? большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

недвижимость сделка регистрация рынок

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. [3]

1.2 Структура и особенности функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

развития (создания) недвижимости;

оборота недвижимости;

управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

преобладание внебюджетных источников инвестирования;

большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

слабая изученность рынка развития;

отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [5]

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

рынок купли-продажи недвижимости;

аренды;

ипотеки;

вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

незавершенное строительство;

новое строительство;

строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

частные объекты недвижимости;

государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

промышленные объекты;

сельскохозяйственные объекты;

общественные здания и сооружения;

рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

жилая недвижимость;

производственные здания;

непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

гостиницы;

торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

земельный рынок;

здания и сооружения;

помещения;

предприятия как имущественные комплексы;

кондоминиумы;

вещные права;

многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. [6]

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

*с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером: циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. [7]

2. Государственное регулирование рынка недвижимости

2.1 Государство и рынок недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

Ё идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

Ё инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

Ё профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

Ё эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

Ё регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

Ё верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

Ё контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). [8]

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2. Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях особым регулированием. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирования учетной ставки рефинансирования;

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий и займов на коммерческой основе для жилищного строительства;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. [9]

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, разделенной на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Законодательные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и субъектов Российской Федерации обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). [10]

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных (городских) администраций входят:

Ё учет лесного фонда;

Ё распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

Ё организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезни;

Ё осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

Ё принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование;

Ё организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по представлению лесного фонда в пользование;

Ё ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке. [11]

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке - физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации и муниципалитеты.

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле - имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения Российской Федераций, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

Таблица 3.1. Действующие законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Кодексы	Гражданский. Налоговый. Лесной. Водный. Воздушный. Внутреннего водного транспорта. Жилищный. Земельный. Семейный. Градостроительный.
Законы	О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О товариществах собственников жилья. Об ипотеке (залоге недвижимости). О недрах. Об основах федеральной жилищной политики. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. И другие.

В отдельную отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком смысле - комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. [12]

По смыслу закона жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

- отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

- отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

- отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права, в свою очередь, включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно право:

- вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью. Для этого также необходимо иметь общие представления о понятии и видах сделок. [13]

2.2 Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, например, муниципальными образованиями. Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права. Чтобы обладать качеством действительности, сделка не должна противоречить закону и иным правовым актам. Это требование выполняется при одновременном выполнении следующих условий:

а) содержание и правовой результат сделки не противоречит закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.д.);

б) сделка совершена дееспособным лицом. Если закон признает собственное волеизъявление лица необходимым, но недостаточным условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

в) волеизъявление совершающего сделку соответствует его действительной воле;

г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки;

д) воля лица, совершающего сделку, формируется свободно и не находится под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.). [14]

Под договором понимают совокупность условий, определяющих действие сторон, документ, подписанный обеими сторонами. Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и самостоятельно решают, с кем и какие договоры им заключать, а также согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и ее АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной), (ст. 432 ГК РФ).

Договор вступает в законную силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается по соглашению сторон.

Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ). [15]

2.3 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель введения единой государственной регистрации - обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации «права собственности и других вещных прав» на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. [16]

Можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий;

- сооружения; сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

- нежилые помещения; части помещений;

- предприятия как имущественный комплекс;

- жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;

- жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

- квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

- жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;

- некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. [17]

Регистрация же воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов не подпадает под действие принятого Закона и до принятия соответствующих федеральных законов производится органами, которые в соответствии с действующими транспортными уставами и кодексами осуществляют их регистрацию.

Кадастровый и технический учет (инвентаризацию) объекта недвижимости предусматривает ст. 1 Закона. Этот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего полученные характеристики позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Кадастровый учет сопровождается присвоением объекту недвижимого имущества кадастрового номера.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст. 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору. [18]

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся (таблица 3.2).

Таблица 3.2. Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации

Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества	1. Жилые помещения. · договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ). · договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 251 ГК РФ). · соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке)). · договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст. 567 ГК РФ); · договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст. 251 ГК РФ). · договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (СТ.584 ГК РФ). · договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). · договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 574 ГК РФ). · договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 251 ГК РФ). · договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ). · пожертвование (ст. 582 ГК РФ). 2. Нежилые помещения. · договоры дарения нежилых помещений (ст. 5 74 ГК РФ). · договор аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ). · договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ). · пожертвование (ст. 582 ГК РФ).
Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество	· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст. 651 ГК РФ). · договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 658 ГК РФ). · договор аренды земельных участков (ст. 609 ГК РФ). · договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609,671 ГК РФ). · договоры субаренды (ст. 615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов. · договоры ипотеки (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). · договор залога права аренды недвижимого имущества (ст. 5 Закона об ипотеке).
Акцессорные сделки	· уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ). · перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ). · соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст. 452 ГК РФ). · отступное по зарегистрированной сделке (ст. 409 ГК РФ). · отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ).

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

* договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

* договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие

у сторон права);

* договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

* договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

* инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

* предварительные договоры;

* различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

* брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

* договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

* договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

* договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором). [19]

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ). [20]

3. Мониторинг рынка недвижимости

3.1 Жилая недвижимость. Москва. ЦАО. Элитные новостройки. Объем и структура предложения

По итогам октября 2012 г. количество элитных квартир и апартаментов, выставленных на продажу на первичном рынке, выросло на 11,7% и составило порядка 1700 штук. Доля апартаментов в общем объеме предложения выросла и составила 43,2%. Рост произошел за счет выхода на рынок двух новых апартаментных комплексов.

ЖК «Wine House» - новый элитный комплекс с подземной парковкой в Замоскворечье, включающий реконструируемое здание 1888-89 гг. постройки, а также объект нового строительства, общая площадь которого составит более 54 000 кв. м. В реконструированном здании разместятся 39 апартаментов в стиле «лофт» площадью 49-145 кв. м. Объект нового строительства будет состоять из комплекса зданий, расположенных периметрально, с квартирами и апартаментами площадью 60-200 кв. м.

«Новый Арбат, 32» - первый в Москве МФК с сервисными апартаментами на продажу под управлением международного гостиничного оператора Marriott International. Апартаментная часть комплекса включает 153 апартамента площадью 45-309 кв. м. Для жителей апартаментов будет доступен широкий спектр услуг, а также вся инфраструктура отеля «Marriott Novy Arbat».

По итогам октября средняя цена на первичном и вторичном рынке элитных квартир практически не изменилась. К концу месяца средняя цена на первичном рынке составила $19 380 за кв. м, на вторичном - $24 250 за кв. м. Средняя цена на элитные апартаменты выросла на 3,1% и составила $14 430 за кв. м.

Наиболее дорогими по цене кв. м являются зоны Патриаршие пруды Пресненского района, Золотая миля в Хамовниках и район Якиманка. Средняя цена квартир в этих районах превышает $22 000 за кв. м.

Средний бюджет предложения на первичном рынке элитных квартир находится на уровне $3,76 млн.

На вторичном рынке квартиры значительно дороже - $6 млн. Элитные апартаменты в среднем стоят $2,5 млн. [21]

3.2 Офисная недвижимость. Москва. ЦАО. Объем и структура предложения

В октябре 2012 г. активность арендаторов и покупателей на рынке офисной недвижимости сохранялась на невысоком уровне. Совокупный объем офисных площадей, арендованных за месяц, не превышал10 тыс. кв. м. В октябре стало известно о покупке ОАО «ГМК «Норильский никель» особняка на ул. Б. Татарская.

Объект перешел компании в ходе сделки по покупке 100% кипрской Gliso Holdings Ltd, контролирующей собственника комплекса. Сумма сделки составила $162 млн.

В ближайшее время на рынке офисной недвижимости ожидается ряд крупных транзакций. В октябре2012 г. БЦ «Белая площадь» (общая площадь 74 тыс. кв. м) был выставлен на продажу. В настоящее время комплекс принадлежит компаниям AIG/Lincoln и «ВТБ Капитал», оба собственника продают свои

доли. Стоимость объекта оценивается в $1 млрд. Также Александр Лебедев заявил о намерении продать недвижимость, находящуюся на балансе «Национальной резервной корпорации».

В частности, был выставлен на продажу особняк по адресу Тверской бульвар, 12, корп. 6.

В течение второго осеннего месяца стало известно о продаже «Бизнес-парка К2», запланированного к постройке на территории Новой Москвы. Комплекс был куплен компаниями Altai Investments и Storm Properties, которые приобрели 100% акций объекта. Сумма сделки оценивается на уровне $35-40 млн.

Москва. Ставки аренды

Введенные объекты. Заявленные проекты

Среди важных событий в сфере девелопмента можно отметить инициативу Crocus Group построить многофункциональный центр на 66-ом километре МКАД рядом с Crocus City, в состав которого войдут 14

небоскрёбов. Общая площадь строительства составит 1 млн кв. м. В частности компания планирует строительство 51-этажной офисной башни площадью 137 тыс. кв. м. Завершение 1 го этапа запланирован она 2015 год. Инвестиции в проект составят около $3 млрд.

Другой новостью стало заявление девелоперской компании RDI Group о создании бизнес-парков на территории своих загородных посёлков. Первым из озвученных объектов стал проект в КП «Западная Долина». Общая площадь заявленного БЦ составляет 49 тыс. кв. м., а сумма инвестиций равняется 1,5 млрд. руб. Стройку планируют завершить в 2016 году. [22]

Заключение

К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.