Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций»

Кафедра «Экономика и управление на предприятии промышленности»

Курсовая работа по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения»

Вариант: 81

Выполнил: Козина А.В.

Группа: ЭУвт - 5,5 - V

Проверил: Бурков А.В.

Санкт-Петербург

2011



ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят также леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сравнения результатов, полученных с применением различных подходов, между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости - это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.



1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Индивидуальные исходные данные:

Объект оценки	Группа капиталь-ности	Этаж-ность	Размеры здания по наружному обмеру, м	Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
			Длина	Ширина	Высота
Здание склада	3	2	40	12	9	1,19	4

Темп роста цен на землю, %/год	Ставка аренды Ар, $/м2/год	Коэффициент капитализации R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
10	180	15	0,15	0,07	1,1

Общие исходные данные по складскому помещению:

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

ь фундаменты -сборные железобетонные;

ь каркас - железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

ь стены и перегородки - кирпичные или железобетонные панели;

ь перекрытия - железобетонные плиты;

ь крыша - совмещенная, плоская;

ь кровля - рулонная;

ь полы - асфальтовые;

ь проемы - металлические;

ь отделка внутренняя - простая, наружная - простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ') составляют 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

ь заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длинной 750 п.м.;

ь возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;

ь заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета - 60 кг;

ь заново застеклить 250 м2 оконных проемов;

ь произвести ремонт полов на площади 700 м2;

ь произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;

ь окрасить водным составом фасад на площади 300 м2;

ь промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 штук;

ь окрасить трубопроводы на площади 600 м2;

ь вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

ь налог - 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу:

ь страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

ь прочие - $7/м2/год.

Переменные расходы составляют - $25/м2/год.

1.1 АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ III КВАРТАЛА 2011 ГОДА

Сделать краткий обзор рынка жилой недвижимости в наше стремительно меняющееся время, наверное, проще, чем рынка нежилой, здесь ситуация кардинально меняется чуть ли не каждый день. Вот какова ситуация на рынке недвижимости складского назначения в Санкт-Петербурге на конец 2011 года.

Крупнейший порт северо-западного региона - Санкт-Петербург пропускает через себя более половины экспортных грузов, перевозимых в Россию морем. Большинство грузопотоков из Азии в центральную часть России следует через Европу и Большой порт Санкт-Петербурга.

Таким образом, потенциал города как распределительного логистического узла весьма велик.

Санкт-Петербург находится на втором месте после Москвы по объему оборота розничных сетей: около 300 млрд руб./год (в Москве - около 360 млрд руб./год). С 2007 г. прирост розничного товарооборота превысил 70% (Росстат). Северная столица является следующим после Москвы по значимости рынком для развития российских и международных торговых сетей.

Девелоперская активность, снизившаяся в кризис, во втором полугодии 2010 г начала постепенно восстанавливаться, однако результаты этого оживления будут заметны не раньше 2012 г.

В среднесрочной перспективе рынок складских помещений Санкт-Петербурга может ожидать дефицит предложения качественной складской недвижимости на фоне увеличения спроса. Что в свою очередь вызовет еще до конца года повышение стоимости аренды в пределах - 5-10%.

Спрос на складские площади растет, c 2010 г. на рынке было заключено несколько крупных сделок аренды складских площадей. В 2011 г. компания «Алиди» арендовала 5 тыс. кв. м в логопарке Raven Russia - Пулково, «Самсон Опт» заняла 6 тыс. кв. м в логопарке «Raven Russia - Шушары» и др.

Уровень вакантных площадей, возросший в 2009 г. до 35%, к концу I квартала 2011 г. снизился до 16% (в среднем для классов А и В).

Ставки с начала 2011 г. начали расти, в апреле запрашиваемые ставки составили 95-115 $/м2/год в классе А и 80-110 $/кв. м/год в классе В (triple net).

Вот какова ситуация на рынке недвижимости складского назначения в Санкт-Петербурге на конец 2011 года.

Предложение

На конец 3 квартала 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 51 качественный складской комплекс. Общий объем предложения складских помещений классов «А» и «В» составляет 1,42 млн. кв. м.

В январе-сентябре 2011 года было введено в эксплуатацию 18 000 кв. м. складских площадей в новых очередях действующих складских комплексов, по данным АРИН.



Динамика ввода складских площадей по классам, тыс. кв. м

Структура предложения

Наиболее высокая концентрация качественных складских площадей - в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах.

На сегодняшний момент среди качественных складских объектов преобладают складские комплексы класса «А» (70% от арендуемой площади складов).

Структура складских площадей по классам, в % от складской площади



Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Например, большое количество объектов расположено в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Уткина Заводь», «Обухово», «Горелово», «Колпино» и «Парнас». Единичные объекты встречаются в других локациях.

Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены объекты арендуемой площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м - на них приходится по 35% от общего числа складских комплексов.

Спрос

На конец 3 квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила 291 кв. м на 1 000 жителей.

Низкий показатель обеспеченности складскими площадями наряду с наблюдаемым увеличением грузооборота позволяет говорить о наличии потенциала для развития складской недвижимости в Санкт-Петербурге.

Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям.

На конец 3 квартала 2011 года в складских комплексах класса «А» доля вакантных площадей составила в среднем 18% от арендуемой складской площади, в складских комплексах класса «В» - 4%.



Динамика вакантных площадей в складских комплексах по классам, % от арендуемой складской площади

Ставки

В 2011 году наблюдается тенденция к увеличению уровня арендных ставок. На конец 3 квартала 2011 года средние арендные ставки составляют в классе «А» 432 руб./кв. м/мес., в классе «В» - 360 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС).

По данным АРИН, стоимость строительства 1 кв. м складских объектов без учета стоимости приобретения земельного участка составляет от 20 тыс. руб. до 35 тыс. руб. Диапазон доходности складских объектов как готового бизнеса составляет 10-15%. Диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте складской недвижимости составляет 15-20%.

Прогнозы

В среднесрочной перспективе можно ожидать дефицит предложения качественной складской недвижимости на фоне увеличения спроса. Что касается ставок, то до конца года ожидается повышение стоимости аренды в рамках индексации платежей за аренду в пределах уровня инфляции (5-10%).

Специалисты отмечают, что до конца 2011 года ожидается ввод 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 000 кв. м. Таким образом, прогнозируемый ввод складских площадей за 2011 год составит 62 000 кв. м, что на 21% ниже показателя 2010 года (78 400 кв. м).

2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа.

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости. При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е. из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определяется на основе восстановительной стоимости, используя нормативно-методическую базу «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки новых фондов».

1. Выбор объекта-аналога. Для этого определим расчетный (строительный) объем оцениваемого здания:

V = L · B · H = 40*12*9=4320м3

Объект-аналог -материальный склад без рамп, здание одноэтажное, 2 группы капитальности объемом до 5000 м3, фундамент бетонный, стены кирпичные и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые, кровля рулонная.

2. Определение единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в ценах 1969г. для 4-го территориального пояса составляет = 14,4 руб./м3.

3. Корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости.



, руб./м3,

Где Кi - сумма поправочных коэффициентов

Поправочный коэффициент для перехода от 2-ой группы капитальности к 3-ей равен 0,94.

Поправочный коэффициент этажности равен 0,95.

Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом здания-аналога не применяется.

Здания имеет систему принудительной вентиляции, следовательно, применяется поправочный коэффициент 1,03.

Отсюда следует, что восстановительная стоимость 1 м3 здания:

С69 = 14,4· 0,94 · 0,95 · 1,03 = 13,24 руб./м3.

4. Оценка восстановительной стоимости здания в базисном уровне цен, т.е. определение суммы прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69).

рынок недвижимость стоимость износ

ВС69 = (ПП + КИ)69 = С69·V, руб.

ВС69 =4320*13,24= 57196,8 , руб.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

5. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определение полной восстановительной стоимости объекта оценки в ценах на текущую дату:

ВСД.о. = (ПП + КИ)Д.о =



= (ПП+КИ)69· И84/69·ИД.о./84·()·() · (),

где И84/69- индекс перехода от сметных цен 1969г. К ценам 1984г., равный 1,19 (по исходный данным);

ИД.о./84 - индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию, равный среднему арифметическому индексов по элементам прямых затрат, таких как З/плата основных рабочих, эксплуатация машин, материалы с доставкой (в среднем). Таким образом ИД.о./84 = (63,06 + 60,82 + 70,84)/3 = 64,91;

- сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства, равная 11,8%;

- коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г., равный 10% (по заданию);

- коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, равный 12% (по заданию).

Таким образом:

ВСД.о. =57196,8*1,19*64,91*(1+0,1)*(1+0,12)*(1+0,118) =6 085 311, руб.

2.2 РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного износа), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин = Иу + (·(ВСД.о. - Иу)),

Где Ин - накопленный износ здания;

Иу - величина устранимого износа:

ь заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длинной 750 п.м. Иу=806*7,5=6045 руб.

ь возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2 Иу=16142*5=80710 руб. ;

ь заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета - 60 кг=0,06т Иу=22520*0,06*50=67560 руб.;

ь заново застеклить 250 м2 оконных проемов Иу=13260*2,5=33150 руб.;

ь произвести ремонт полов на площади 700 м2 Иу=7*10540=73780 руб.;

ь произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2 Иу=6*28646=171876 руб.;

ь окрасить водным составом фасад на площади 300 м2 Иу=878*3=2634 руб;

ь промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 штук Иу=5450*0,75=4087,5 руб.;

ь окрасить трубопроводы на площади 600 м2 Иу=1654*6=9924 руб.;

ь вместо 3,7 км=3700м старой электропроводки провести 5,2 км=5200м новой Иу=37*64+444*52=25456 руб.

Итого Иу=6045+80710+67560+33150+73780+171876+2634+4087,5+9924+25456=

475222,5

ЭВ - эффективный возраст здания, равный 41 + 20 = 61 год (по заданию);

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания равна 100 лет.

Таким образом:

Ин = 475222,5+(*(6 085 311-475222,5)) = 3897376 руб.

2.4 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМНАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

СД.о. = ВСД.о. - Ин

СД.о. =6085311-3897376 =2187935 руб.

2.5 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается по формуле:

СЗ = SУч·Цз· ЦЗ,

где SУч- площадь оцениваемого участка земли, принимается как площадь застройки по выражению: SУч= L·B = 40*12 = 480 м2;

Цз - показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков (по табл. 1).

Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Темп изменения стоимости земли по исходным данным равен 5%/год.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена, руб.		9600000	9000000	8700000	11700000	7800000
Площадь, м2		8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1 м2		1200	1800	1338	1500	951
Условия рынка		3	5	2	1	8
Корректировка на условия рынка (1 + Дt*n/12)		1,025	1,041666667	1,016666667	1,008333333	1,066666667
Скорректированная цена продажи		1230	1875	1360,3	1512,5	1014,4
Корректировка на местоположение		то же	5% лучше	то же	10% лучше	то же
Скорректированная цена продажи		1230	1781,25	1360,3	1361,25	1014,4
Корректировка на транспортную доступность		15% лучше	10% хуже	то же	5% лучше	то же
Скорректированная цена продажи		1045,5	1959,375	1360,3	1293,1875	1014,4
Корректировка на условия зонирования		то же	то же	10% хуже	то же	5% лучше
Итого скорректированная цена продажи		1045,5	1959,4	1496,33	1293,2	963,68

Вывод: рассчитав скорректированные цены продажи объектов-аналогов,можно определить удельную стоимость 1м2 оцениваемого здания с помощью нахождения средней арифметической найденных значений:

Цз= (1045,5+1959,4+1496,33+1293,2+963,68) /5 = 1351,6руб. за м2.

Сз= 1351,6*480 =648768 руб.

2.6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РСзп = ВСД.о. - Ин + Сз, (8)

где ВСД.о.-восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин- величина накопленного износа здания, руб.;

Сз- рыночная стоимость участка земли, руб.

РСзп=6085311-3897376+648768=2836703 руб.



3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

3.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2 РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S1э· 0,8 · m · Ap · kr, (10)

где Slэ- площадь одного этажа, м2 (определяется расчетом, S1э = L * В = 40*12=480);

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;

m-количество этажей в оцениваемом здании; m = 2

Ар- ставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию); Ар=180$/м2/год

kr-принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.kr= 30 руб/$

PGI= 480*0,8*2*180*30=4147200 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

, (11)

tо- общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год) 12/3=4;

кL- коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию) КL=0.07;

kоб- среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости составляет; kоб = 0,2;

tп.н.- период поиска нового арендатора после ухода старого; tп.н.= 3 мес. = 0,25 года.

V+L = 4147200*(0,2*0,25/4)+ 4147200*0,07= 342144 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI · (kMI- 1), (12)

где kMI- коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию);kMI=1,1.

MI= 4147200*(1,1-1)= 414720 руб.

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI - (V+L) + MI. (13)



EGI=4147200-342144+414720 = 4219776 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE= FE + VE + RR, (14)

где FE - постоянные расходы;

FE = Налог + Страховые платежы + Прочие расходы

Налог = ВСД.о. · 2,2% = 6085311*0,022= 133876,8 руб.

Страховые платежи =РСзп · 3% = 2836703*0,03=85101,09 руб.

Прочие =S · $7 · 30 = 480*7*30 = 100800 руб.

FE= 133876,8+85101,09 +100800=319777,9 руб.

VE - переменные расходы (по исходным данным);

VE = 480*25*30 =360000 руб.

RR - расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

RR = kRR· EGI(kRR- коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, равный 0,15).

RR = 0,15*4219776= 632966,4 руб.

OE =319777,9 +360000+632966,4 =1312744 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI= EGI - OE (15)

NOI =4219776-1312744 =2907032 руб.



Результаты реконструкции отчета о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета, руб.
1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду	PGI=S1э · 0,8 · m · Ap · kr,	4147200
2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы		342144
3. Прочие доходы	MI = PGI ·(kMI - 1)	414720
4. Действительный валовой доход	EGI = PGI - (V+L) + MI	4219776
5. Операционные (эксплуатационные) расходы	OE= FE + VE + RR	1312744
6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении	NOI= EGI - OE	2907032

3.3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

где NOI- чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

R-коэффициент капитализации по данному типу недвижимости (принимается по данным задания) = 15%

РСдп = 2907032/0,15 = 19380213 руб.



4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

На практике добиться полного совпадения оценки доходным, затратным и рыночным подходами очень трудно. Как правило, результаты могут быть близки по какой-то паре рыночный -- доходный или рыночный затратный, а один подход дает либо завышенный, либо заниженный итог. Поэтому в заключение данного раздела выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам (по складскому зданию):

РСо = РСзп*0,3 + РСдп*0,7 (17)

РСо=2836703*0,3+19380213*0,7= 14 417 160

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Получение различных ценовых характеристик объекта обусловлено направленностью того или иного подхода.

Так затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования..

Таким образом, главная причина различия в величине рыночной стоимости, полученной по затратному и доходному подходу, - это разный принцип определения стоимости.

Параметры, влияющие на рыночную стоимость недвижимости, являются:

· площадь оцениваемого здания;

· физический износ

· функциональный износ

· внешний износ

· объем оцениваемого здания;

· индексы удорожания цен;

· арендная ставка;

· налоги и сборы;

· норма прибыли;

· средняя рыночная цена 1м 2 земли.

· Износ

· Коэффициент капитализации

Размещено на Allbest.ru