Оценка земли
Основные методы оценки земельных участков. Применение прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж и определение корректировок по различным параметрам. Особенности определение рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка.
Рубрика | Экономика и экономическая теория |
Вид | контрольная работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 04.02.2013 |
Размер файла | 25,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
Институт экономики управления и права
Контрольная работа
«Оценка земли»
Выполнил: ст. гр. МО 6367/1 Тимофеев С.Е.
Проверил: доцент Табунов И.В.
Нижний Новгород, 2012
Введение
Известно около двадцати методов оценки земельных участков.
В данной работе рассмотрим четыре метода, наиболее применяемые при оценке земли:
1. метод прямого сравнительного анализа продаж
2. метод базового участка
3. метод определения затрат на освоение (разбивка на участки)
4. метод техники остатка
Решим четыре задачи данными методами.
Задача № 1
Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.
В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.
Таблица 1
Варианты |
Цена, руб |
Размер, га |
Физическая характеристика |
Местоположение |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№ 6 |
|||||
искомый |
Х |
13500 |
холмист |
на берегу реки |
|
1 |
8940 |
10800 |
ровный |
в центре города |
|
2 |
6360 |
10800 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
6900 |
10800 |
ровный |
вниз по реке |
|
4 |
8040 |
13500 |
холмист |
на другом берегу реки |
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.
Определяем корректировки:
1) по размерам;
2) по физическим характеристикам;
3) по местоположению;
1) Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В данной задаче это объекты 3 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты, определяем корректировку на размер:
8 040 - 6 900 = 1140 руб.
2) Для определения величины корректировки стоимости по физическим характеристикам необходимо выделить объекты 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:
6 900 - 6 360 = 540 руб.
3) Для определения величины корректировки стоимости по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:
8 940 - 6 900 = 2 040 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2
Характеристики |
Искомый объект |
Аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
|||
Цена, руб. |
Х |
8940 |
6360 |
6900 |
8040 |
|
Размер, га |
0 |
0 |
0 |
-1140 |
||
Физическая характеристика |
0 |
0 |
-540 |
0 |
||
Местоположение |
-2040 |
0 |
0 |
0 |
||
Корректировка, руб. |
-2040 |
0 |
-540 |
-1140 |
||
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб |
6900 |
6360 |
6360 |
6900 |
||
Стоимость искомого объек- та, руб. |
6360-6900 |
Скорректированная стоимость объектов сравнения получилась от 6 360 до 6 900 тыс. руб. с разницей в 540 тыс. руб./га. Но если сравнивать искомый объект с объектом № 4, которые по размеру, физическим характеристикам и местоположению наиболее схожи, то стоимость искомого объекта получается равной скорректированной стоимости объекта № 4, т.е. 6 900 тыс. руб.
В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимаем скорректированную стоимость, равную 6 900 тыс. руб.
Задача № 2
Определить рыночную стоимость базового стандартного земельного участка.
Таблица 3
Участки |
Цена продажи, приведенная во времени, руб. |
Обзор |
Интенсивность дорожного движения |
Размер, га |
Цена продажи, приведенная к баз. участку, руб. |
|
Базовый |
Х |
стандартный |
низкая(-0,05) |
0.25 |
Х |
|
№ 1 |
2000,0 |
стандартный |
низкая(-0,05) |
0,25 |
1900,0 |
|
№2 |
3000.0 |
лучший(-0,15) |
низкая(-0,05) |
0,25 |
2400,0 |
|
№3 |
2000,0 |
Ограниченный(+0,15) |
умеренная |
0,25 |
2300,0 |
|
№4 |
1600,0 |
Ограниченный(+0,15) |
высокая(+0,10) |
0,25 |
2000,0 |
|
№5 |
3200,0 |
стандартный |
умеренная |
0,50(-0,3) |
2240,0 |
В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.
1) Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2000,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1
Таблица 4
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок,% |
Поправки (+, -), % |
|
Обзор |
- |
не требуется |
|
Интенсивность дорожного движения |
на 5 лучше, чем у оцениваемого участка |
-5 |
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
Общая поправка |
- |
-5 |
2) Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2
Таблица 5
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+, -), % |
|
Обзор |
на 15 лучше, чем у оцениваемого участка |
-15 |
|
Интенсивность дорожного движения |
на 5 лучше, чем у оцениваемого участка |
-5 |
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
Общая поправка |
- |
-20 |
3) Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3
Таблица 6
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+, -), % |
|
Обзор |
на 15 хуже, чем у оцениваемого участка |
+15 |
|
Интенсивность дорожного движения |
- |
не требуется |
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
Общая поправка |
- |
+ 15 |
4) Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4
Таблица 7
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+, -), % |
|
Обзор |
на 15 хуже, чем у оцениваемого участка |
+15 |
|
Интенсивность дорожного движения |
на 10 хуже, чем у оцениваемого участка |
+10 |
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
Общая поправка |
- |
+25 |
5) Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №. 5
Таблица 8
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (4, -), % |
|
Обзор |
- |
не требуется |
|
Интенсивность дорожного движения |
- |
не требуется |
|
Размер, га |
на 30 лучше, чем у оцениваемого участка |
-30 |
|
Общая поправка |
- |
-30 |
1) 2000 Ч (-5 ч 100) = 1900 руб.
2) 3000 Ч (-20 ч 100) = 2400 руб.
3) 2000 Ч (15 ч 100) = 2300 руб.
4) 1600 Ч (25 ч 100) = 2000 руб.
5) 3200 Ч (-30 ч 100) = 2240 руб
2168руб.
Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл.3.
В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2263,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2300,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2300,0 руб. (данные по медиане).
Задача № 3
Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных:
Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.
Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет:
600000 руб. Ч 6 участков. = 3 600 тыс. руб.
Текущая стоимость общих издержек составляет 2 380 тыс. руб.
Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 600 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 11% за 6-месячный период, что составляет:
(600000 Ч 6) ч ((1 + 0,11)1) = 3 243,243 тыс. руб.
Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 863,243 тыс. руб. (3 243,243 - 2 380,0 = 863,243).
Задача № 4
стоимость земельный участок продажа
Определить рыночную стоимость земельного участка методом техники остатка при следующих исходных данных:
Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 420 тыс. руб.
Годовой чистый доход от объекта 60 тыс. руб.
Ставка дохода на инвестиции 11%.
Продолжительность экономической жизни сооружения 35 лет.
Расчетные показатели |
Значение, тыс. руб. |
|
1. Чистый доход за первый год |
60 |
|
2. Доход от здания: 11%-ный доход на инвестиции + 2,86% -ный возврат инвестиций за 35 лет = 13,86% (0,1386 x 420 = 58,212) |
58,212 |
|
3. Остаточный доход земли (60 - 58,212=1,788) |
1,788 |
|
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 11%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (12:0,11=109) |
109 |
|
5. Общая стоимость объекта (420 + 109=529) |
529 |
Примечание: 2,86%-ный возврат инвестиций через 35 лет определен из отношения 100%:35.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа [59,2 K], добавлен 01.05.2017Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
курсовая работа [92,2 K], добавлен 13.12.2014Ознакомление с особенностями применения сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Правила составления кадастрового плана земельного участка. Принципы оценки рыночной стоимости земли при помощи метода сравнения продаж.
реферат [77,6 K], добавлен 28.12.2011Понятие земельного участка, основные виды сделок и их правовое регулирование, категории земель. Исследование предложения, процедура купли-продажи, описание земельного участка, определение его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 12.07.2010Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области. Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов. Расчет стоимости объекта недвижимости методом распределения. Базовая формула доходного подхода. Коэффициент капитализации.
курсовая работа [672,3 K], добавлен 04.06.2015Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011Понятие оценки земли, специфика ее классификации. Принципы и методы оценки земли. Анализ стоимости участков земли. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года. Определение стоимости участков земли.
курсовая работа [161,2 K], добавлен 26.09.2012Рыночная стоимость в Российской Федерации. Методика определения инвестиционной, ликвидационной и кадастровой стоимости объекта. Применение техники остатка для земли. Денежная оценка стоимости земельного участка. Стоимость прав, переданных арендатору.
реферат [163,4 K], добавлен 31.05.2016