Оценка земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

Институт экономики управления и права

Контрольная работа

«Оценка земли»

Выполнил: ст. гр. МО 6367/1 Тимофеев С.Е.

Проверил: доцент Табунов И.В.

Нижний Новгород, 2012



Введение

Известно около двадцати методов оценки земельных участков.

В данной работе рассмотрим четыре метода, наиболее применяемые при оценке земли:

1. метод прямого сравнительного анализа продаж

2. метод базового участка

3. метод определения затрат на освоение (разбивка на участки)

4. метод техники остатка

Решим четыре задачи данными методами.



Задача № 1

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.

Таблица 1

Варианты	Цена, руб	Размер, га	Физическая характеристика	Местоположение
1	2	3	4	5
№ 6
искомый	Х	13500	холмист	на берегу реки
1	8940	10800	ровный	в центре города
2	6360	10800	холмист	вверх по реке
3	6900	10800	ровный	вниз по реке
4	8040	13500	холмист	на другом берегу реки

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Определяем корректировки:

1) по размерам;

2) по физическим характеристикам;

3) по местоположению;

1) Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В данной задаче это объекты 3 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты, определяем корректировку на размер:

8 040 - 6 900 = 1140 руб.

2) Для определения величины корректировки стоимости по физическим характеристикам необходимо выделить объекты 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

6 900 - 6 360 = 540 руб.

3) Для определения величины корректировки стоимости по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:

8 940 - 6 900 = 2 040 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Цена, руб.	Х	8940	6360	6900	8040
Размер, га		0	0	0	-1140
Физическая характеристика		0	0	-540	0
Местоположение		-2040	0	0	0
Корректировка, руб.		-2040	0	-540	-1140
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб		6900	6360	6360	6900
Стоимость искомого объек- та, руб.	6360-6900

Скорректированная стоимость объектов сравнения получилась от 6 360 до 6 900 тыс. руб. с разницей в 540 тыс. руб./га. Но если сравнивать искомый объект с объектом № 4, которые по размеру, физическим характеристикам и местоположению наиболее схожи, то стоимость искомого объекта получается равной скорректированной стоимости объекта № 4, т.е. 6 900 тыс. руб.

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимаем скорректированную стоимость, равную 6 900 тыс. руб.

Задача № 2

Определить рыночную стоимость базового стандартного земельного участка.

Таблица 3

Участки	Цена продажи, приведенная во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к баз. участку, руб.
Базовый	Х	стандартный	низкая(-0,05)	0.25	Х
№ 1	2000,0	стандартный	низкая(-0,05)	0,25	1900,0
№2	3000.0	лучший(-0,15)	низкая(-0,05)	0,25	2400,0
№3	2000,0	Ограниченный(+0,15)	умеренная	0,25	2300,0
№4	1600,0	Ограниченный(+0,15)	высокая(+0,10)	0,25	2000,0
№5	3200,0	стандартный	умеренная	0,50(-0,3)	2240,0

В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

1) Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2000,0 руб.

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1

Таблица 4

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок,%	Поправки (+, -), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	-5

2) Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2



Таблица 5

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	-20

3) Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3

Таблица 6

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	-	не требуется
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	+ 15

4) Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб.

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4

Таблица 7

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	+25

5) Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №. 5



Таблица 8

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (4, -), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного движения	-	не требуется
Размер, га	на 30 лучше, чем у оцениваемого участка	-30
Общая поправка	-	-30

1) 2000 Ч (-5 ч 100) = 1900 руб.

2) 3000 Ч (-20 ч 100) = 2400 руб.

3) 2000 Ч (15 ч 100) = 2300 руб.

4) 1600 Ч (25 ч 100) = 2000 руб.

5) 3200 Ч (-30 ч 100) = 2240 руб

2168руб.

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл.3.

В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2263,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2300,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2300,0 руб. (данные по медиане).

Задача № 3

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных:

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет:

600000 руб. Ч 6 участков. = 3 600 тыс. руб.

Текущая стоимость общих издержек составляет 2 380 тыс. руб.

Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 600 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 11% за 6-месячный период, что составляет:

(600000 Ч 6) ч ((1 + 0,11)¹) = 3 243,243 тыс. руб.

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 863,243 тыс. руб. (3 243,243 - 2 380,0 = 863,243).

Задача № 4

стоимость земельный участок продажа

Определить рыночную стоимость земельного участка методом техники остатка при следующих исходных данных:

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 420 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 60 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 11%.

Продолжительность экономической жизни сооружения 35 лет.

Расчетные показатели	Значение, тыс. руб.
1. Чистый доход за первый год	60
2. Доход от здания: 11%-ный доход на инвестиции + 2,86% -ный возврат инвестиций за 35 лет = 13,86% (0,1386 x 420 = 58,212)	58,212
3. Остаточный доход земли (60 - 58,212=1,788)	1,788
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 11%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (12:0,11=109)	109
5. Общая стоимость объекта (420 + 109=529)	529

Примечание: 2,86%-ный возврат инвестиций через 35 лет определен из отношения 100%:35.

Размещено на Allbest.ru