Недвижимость в экономике

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятия рынка недвижимости, спроса

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса

1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости

1.3 Основные характеристики рынка недвижимости

Глава 2. Анализ рынка недвижимости г.Москвы

Глава 3. Перспектива развития спроса на рынке недвижимости московского региона

Заключение

Содержание



Введение

В современной России наблюдается процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.



Глава 1. Понятия рынка недвижимости, спроса

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

· социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

· природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

· национальные и культурные условия, традиции населения.

· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

· ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

· продуктивностью земли;

· ценой конечного продукта.

В современной России наблюдается процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные. Экономика недвижимости/ Под ред. В. Боровкова, В. Мокина. - СПб: Питер, 2007. С. 41.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ¦ земельные участки; ¦ здания и сооружения; ¦ инвентарь и оборудование; ¦ сырье и продукцию; ¦ требования и долги; ¦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ¦ нематериальные активы; ¦ информацию; ¦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса; ¦ многолетние насаждения; ¦ здания; ¦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ¦ воздушные и морские суда; ¦ суда внутреннего плавания; ¦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).



Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная -- вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

1.3 Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1 Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав



Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.



Глава 2. Анализ рынка недвижимости г.Москвы

Рынок элитной жилой недвижимости - это тот сегмент, который меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные предложения в качестве разовых акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень.

Время скидок ушло, рынок успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В потерях оказалось 3 дома, где строительство было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен - 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов - большинство новостроек высшего ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства или сданы Госкомиссии, поэтому цены на апартаменты в этих домах практически не менялись.

Предложение.

Сегодня рынок элитных новостроек насчитывает 43 объекта в диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кв.м. Основной объем предложения находится в нижнем ценовом сегменте - 6000-10000 долларов за кв.м. В целом по рынку кризисная корректировка цен составила от 15 до 20%.(Рис. 2.1) Основной объем предложения расположен в районе Хамовники (41%), причем не только на Остоженке или Пречистинке, но и за пределами Садового кольца. Это такие объекты как «Английский квартал» (953 квартиры), «Садовые кварталы» (863 квартиры), «Итальянский квартал» и «Квартал на Плющихе» (по 300 квартир в каждом). В этом году в Хамовниках на рынок выйдет еще 2-3 крупных объекта элитного сегмента, которые подтвердят репутацию района как наиболее активно развивающегося в сфере элитной жилой недвижимости.(Рис. 2.2)



Рис. 2.1 Предложение по цене квартир

Рис. 2.2 Предложение по районам ЦАО Москвы

Самые дорогие предложения находятся в районе Якиманки, Пресни и Хамовниках. На эти показатели оказали влияние такие объекты как «Имперский Дом», «Византийский дом» и ряд предложений на Остоженке в высокой стадии готовности. (Рис. 2.3)

Рис. 2.3 Средняя цена предложения по районам ЦАО г.Москвы



Подавляющее большинство объектов на элитном рынке (61%) находится на завершающих стадиях строительства - этапе возведения последних этажей, отделочных работ, значительная часть уже сдана Госкомиссии.

Рис. 2.4 Предложение по степени готовности домов

Высокий процент готовых и почти достроенных домов увеличивает и среднюю цену за кв.м. на рынке. В 2009 году рост цен за период строительства дома составил 60%, что на 20% превышает реальный показатель повышения цены от строительной готовности объекта. Цифры были скорректированы влиянием кризиса - низким интересом покупателей к домам на начальной стадии и, следовательно, низкой входной ценой от застройщика, которая в процессе строительства компенсировалась более высоким ростом и в итоге все равно приходила к среднерыночным показателям.(Рис. 2.5)

Рис. 2.5 Дифференциация цены в зависимости от готовности домов



Средняя площадь элитных квартир, выставленных сегодня на продажу, составляет 178 кв.м. По-прежнему в дефиците находятся квартиры небольшой площади - студии и апартаменты до 100 кв.м., которые пользуются большой популярностью среди покупателей. Такие квартиры сегодня можно приобрести в ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Трилогия», микрорайоне «Садовые кварталы» и других комплексах с интересной архитектурой, в которой предусмотрены небольшие по площади объекты.(Рис. 2.6)

Рис. 2.6 Предложение по площади квартир

В число самых интересных проектов на рынке элитных новостроек, на взгляд экспертов компании Est-a-Tet входят: (Таблица 2.1)

Таблица 2.1 Проекты на рынке элитных новостроек

Название	Застройщик	Адрес	Кол-во квартир	Цена ($ / кв.м.)
Садовые кварталы	УК «Уникор»	Ул. Ефремова, 12	863	6300-17000
Итальянский квартал	Insigma Group, «Гута-Девелопмент»	Ул. Фадеева, 4	300	10000-12000
Гранатный,6, Гранатный, 8	Интеко	Гранатный пер., д.6	27	20000-43000
Трилогия	ТрансГидроСтрой	Трехгорный вал, 14	75	10000-12000
Еропкинский, 16	«Аркада Траст»	Еропкинский пер.,16	43	17000-20000
Резиденция «Знаменка»	ГК «Инстрой»	Ул. Знаменка, 9/12, стр.1		20000-29000



Директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова, отмечает: «6 проектов на рынке элитных новостроек, на мой взгляд, заслуживают особого внимания покупателей. Микрорайон «Садовые кварталы» - уникальный проект строительства города в городе. На 11 гектарах земли разместятся 4 жилых комплекса общей площадью 450 тыс. кв.м. (863 квартиры), деловой центр, школа, магазины и рестораны. Это самый инвестиционно привлекательный проект в Хамовниках, поскольку находится на начальной стадии строительства и цена кв.м. начинается от 6300 долларов.

Проект «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в итальянском стиле разработана в архитектурной мастерской Михаила Филиппова и сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы.

Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке, которые строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения - все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте.

Один из наиболее популярных на рынке объектов - ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил новое дыхание за счет вхождения в проект КБ «Открытие» и небольшой архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа от 9% годовых в рублях - пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов.

Дом на Остоженке по адресу Еропкинский пер., 16 - потрясающий объект с террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии».

Спрос

Кризис сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного спроса, 65%, был ориентирован на покупку квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон - 15000-20000 долларов за кв.м.(Рис. 2.7)

Рис. 2.7 Спрос по цене квартиры

Сократилась и средняя стоимость покупаемой квартиры за счет уменьшения метража - за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м., то сегодня она составляет не более 162 кв.м.(Рис. 2.8)

Рис. 2.8 Спрос по площади квартир

Экономя на общем бюджете покупки, покупатели в то же время предпочитают приобретать квартиры в домах на высокой стадии строительства, причем основной спрос ориентирован именно на готовые объекты, сданные Госкомисси, несмотря на то, что этот сегмент составляет только 18% от рынка, а цены на такие квартиры выше на 40-60%.(Рис. 2.9)

Рис. 2.9 Спрос по степени готовности

Предполагалось, что покупательские предпочтения по стоимости квартир и метражу, скорее всего, не изменятся в 2010 году. Сохранится и повышенный спрос на дома в высокой стадии готовности. Общий рост цен, скорее всего, составит 7-10%, то есть в пределах среднегодовой инфляции, плюс рост продолжится на объектах по мере увеличения стадии строительства.



Глава 3. Перспектива развития спроса на рынке недвижимости московского региона

1.Тенденции

-Снижение объема предложений в Москве и стремительно увеличение в Московской области- более 740 корпусов в продаже;

-Рост среднего уровня цен в Москве (+6,4% с начала года) и колебательная динамика средневзвешенной цены с Московской области (-1,8%);

-Плавное перетекание спроса в Моковскую область. Всплеск спроса в июле 2011 (в 3 раза относительно мая) года новостройки МО

За первое полугодие 2011 года, в Москве было введено 836,7 тыс. кв.м жилья что составляет 35% от объема и на 3% превышает ввод жилья за аналогичный период 2010г.

В МО за первое полугодие было введено1850 тыс. кВ.м жилья что составляет 24% от объема планируемого ввода жилья за весь год и на 26,3% меньше, чем количество введенного жилья за аналогичный период прошлого года.

Прогноз ввода жилья в Москве и Мо на 2011г

В соответствии с данными Росстата за январь-август 2011 г. в России было введено 28,3 млн. кв. м жилых площадей, что практически совпадает с данными прошлого года (99,8% к показателям 2010 г.). Введенный объем составляет, в свою очередь, 45% от планируемых годовых объемов - показатель, вполне сопоставимый с долей ввода жилья прошлых лет за аналогичный период.

На первом месте по объемам ввода жилья за январь-август 2011 г. оказалась Московская область - неизменный лидер жилищного строительства в последние годы. Здесь за истекший период было введено 2,9 млн. кв. м - однако это составило всего 80% от аналогичных показателей прошлого года. На втором месте оказался Краснодарский край - 2,1 млн. кв. м (91% по сравнению с 2010 г.), на третьем - республика Татарстан - 1,6 млн. кв. м (125%).

Москва по итогам января-августа 2011 г. достигла более высоких показателей по сравнению с первой половиной года. За истекший период в городе было введено 923 тыс. кв. м, что составило 99% от показателей аналогичного периода 2010 г. От заявленных на год планов по вводу жилья в городе (2,5 млн. кв. м) пока выполнено только 37%.

Однако по предварительным данным, в сентябре показатели были существенно улучшены - объем ввода по итогам сентября составил 267 тыс. кв. м.

Соответственно, по итогам 3-х кварталов в Москве было введено 1,19 млн. кв. м (48% от годового плана). Вполне вероятно, что оставшиеся объемы будут введены за 4-й квартал - именно он, как правило, является определяющим по объемам строительства. Что касается строительства жилья за бюджетные средства, по итогам 3-х кварталов 2011 г. в Москве было введено

329 тыс. кв. м - 49% от годового плана (671 тыс. кв. м).

2. Cпрос

Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемые финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями.

Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

1) потребительские вкусы или предпочтения покупателей

2) количество покупателей

3) уровень денежных доходов покупателей

4) цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

5) потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов. Экономика недвижимости /под ред. В. Боровкова, В. Мокина. - СПб: Питер, 2007. С. 212.

Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия).

Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведут к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости.

Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Количество зарегистрированных сделок в 3 квартале 2011 г. показало отрицательную динамику относительно 2 квартала 2011 г.: падение покупательской активности, традиционное для летнего периода, отразилось в постепенном снижении количества заключаемых сделок, которое наблюдалось на протяжении всего квартала и усилилось к сентябрю 2011 г.

По данным управления Росреестра по Москве, за 3 квартал 2011 г. было зарегистрировано 21 017 сделок с жилой недвижимостью, что на 13% ниже, чем во 2 квартале 2011 г.

По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года количество зарегистрированных сделок в 3 квартале 2011 г. выросло на 3%.

В конце лета - начале осени активность покупателей снова начала расти, что непременно найдет отражение в показателях по регистрации сделок за октябрь-ноябрь текущего года. Рост покупательской активности связан как с сезонным фактором (общее осеннее оживление), так и нестабильностью на финансовых рынках, провоцирующей приход инвесторов на рынок жилья.

На фоне общего снижения числа зарегистрированных сделок, наблюдавшегося в 3 квартале 2011 г., количество сделок с участием ипотечного кредитования показало уверенный рост: в 3 квартале 2011 г. было зарегистрировано 6 619 ипотечных сделок, что на 6% больше, чем во 2 квартале 2011 г. и на 39% больше, чем в 3-м квартале 2010 г. Доля ипотечных сделок в общем объеме зарегистрированных сделок составила в 3 квартале 2011 г. 31% (для сравнения в 3 квартале 2010 г.- 22%).

Вообще говоря, ипотека в текущем году является основным драйвером спроса, что легко объяснимо: условия для покупки жилья с привлечением ипотечного кредитования по прежнему выгодные (ставки снизились, цены до докризисного уровня еще не доросли).

В условиях нового витка международного кризиса, многие вполне резонно опасаются ужесточения условий по ипотечным кредитам.

Пока очевидных изменений условий ипотечного кредитования не происходит: крупнейшие ипотечные банки дают кредиты по ставкам от 8,5-9,5% годовых. Тем не менее, при сохранении нестабильности на финансовых рынках, ужесточение условий возможно, особенно по рисковым для банков кредитам (высокие сроки, низкий первоначальный взнос, кредиты на строящееся жилье), однако, банки скорее начнут не с видимого повышения ставок и сокращения сроков кредитования, а с более жесткого подхода к оценке платежеспособности заемщиков.

3. Тенденции развития

Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости Москвы по итогам 3 квартала 2011 г.:

* сохранение темпов ввода жилья на уровне прошлого

года;

* сохранение стабильного объема предложения;

* увеличение доли новостроек эконом и комфорт-класса

на фоне уменьшения нового предложения в сегменте бизнес-класса;

* рост цен на рынке новостроек, не превышающий инфляцию;

4.Итог

По итогам 3 квартала 2011 г. ситуацию на рынке Москвы можно охарактеризовать как стабильную. Ажиотажного спроса на рынке нет, рост цен умеренный, объемы строительства и предложения находятся на уровне предыдущих периодов. До конца года мы прогнозируем сохранение существующих тенденций. Традиционного для предвыборного периода роста цен на рынке недвижимости, очевидно, не случится в связи с отсутствием интриги. Кардинальных же изменений на рынке недвижимости, при условии отсутствия глобальных потрясений (наступление второй волны кризиса) не предвидится.

В настоящее время на рынке элитного жилья Москвы отмечается рост покупательской активности, который выражается как в количестве поступающих обращений и проводимых показов, так и в количестве заключаемых сделок.

Основными причинами этого является традиционное осеннее оживление на рынке, а также нестабильная ситуация на финансовых рынках.

Количество сделок, заключенных в компании Blackwood в сегменте элитного жилья, в период с января по сентябрь 2011 г. на 25% превышает показатель аналогичного периода 2010 г.

Половина сделок, заключенных компанией Blackwood за 9 месяцев 2011 г., приходится на первичный рынок. В 3 квартале 2011 г. доля новостроек превысила 60%. Следует отметить, что еще в начале прошлого года (когда рынок только начал оправляться от кризиса 2008 г.) доля ново-

строек составляла 30-40% от общего количества заключаемых сделок.

Рост заинтересованности покупателей в объектах первичного рынка связан с тем, что все строящиеся и выставленные на продажу комплексы показывают высокие темпы строительства, а вложение денежных средств в недвижимость по-прежнему рассматривается как один из надежных способов сохранения и приумножения.

Что касается площади квартир, то наиболее востребованными в 3 квартале 2011 г. оказались квартиры площадью 100-150 кв. м. Данные площади фигурировали в половине запросов, поступивших в компанию Blackwood в течение 3 квартала.

Спрос на аренду квартир в Москве в 3 квартале 2011 г. показал положительную динамику. Этот период традиционно характеризуется высоким спросом. Однако стоит отметить, что в 2011 г. этот рост не был столь существенным, как в прошлом году, когда продолжали идти процессывосстановления рынка. В количественном выражении запросы, поступавшие в компанию Blackwood, практически совпадали с показателями прошлого года.

Примечательно, что в 3 квартале была высока доля запросов среди иностранных арендаторов - она составляла не менее 70%



Заключение

недвижимость спрос жилье московский

Была предпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости и дать прогноз его развития на ближайшее время.

Недвижимость занимает особое место в экономике, так как является одним из основных средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), а также предметом потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость является основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В данной работе анализу подвергся рынок недвижимости и его составляющие. В результате было выявлено, что рынок недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. При этом существенное значение на изменение величины спроса оказывают также неценовые факторы.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, то есть с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается объем предложения. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большее количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Результаты исследования показали, что по-прежнему отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено с ростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

С 2006 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990г. При этом ожидать такого же успеха в 2008г. маловероятно, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

Рост цен привел к сокращению величины спроса: при существующем уровне цен сложно ожидать большого объема покупок жилья. Соответственно, предложение будет увеличиваться не слишком существенно - прогнозируемый рост объемов ввода жилых помещений на основе анализа объемов строительства прошлых лет составит примерно 6%.



Список литературы

1 http://asninfo.ru/asn/55/28927

2 http://developerov.net

3 Д. В. Виноградов. Рынок недвижимости. Экономика недвижимости: учебное пособие

4 www.etagi.ru

5. www.regions.ru

6. www.testate.ru

7. www.vcluh.ru

8.www.vremya.ru

9.www.veles-capital.ru

10.www.eup.ru/books/m94/2_.htm

11.www.mega-e.su

12. www.irn.ru

13. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости» 2009г

14. Конституция РФ (ст. 25)

15. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. -М.: КноРус, 2007.- 343с.

Размещено на Allbest.ru