Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается "политической конъюнктурой" в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается "тормозится" развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как "в определенной мере" позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Проведем анализ рынка коммерческой недвижимости (офисных помещений) в городе Йошкар-Ола на правах аренды. В таблице 1 приведем основные характеристики рассматриваемых объектов анализа.

Таблица 1 - Основные характеристики офисных помещений города Йошкар-Ола

Рассчитаем среднюю стоимость 1 квадратного метра офисного помещения и сгруппируем объекты оценки по районам города Йошкар-Ола: Центральный, Ширяйково, Гомзово, Березово, Сомбатхей, Прочий. Представим рассчитанные стоимости в таблице 2.

Таблица 2 - Средняя стоимость 1 квадратного метра офисных помещений в городе Йошкар-Ола

Рис.1 Средняя стоимость 1 квадратного метра офисных помещений города Йошкар-Ола в разрезе на районы в рублях

Из рассчитанных данных видно, что наибольшая стоимость одного квадратного метра офисных помещений (на правах аренды) принадлежит Центральному району города Йошкар-Ола. Для прочего района и района Березово стоимость примерно одинаковая. Самая наименьшая стоимость квадратного метра характерна для офисных помещений района Гомзово.

Высокая стоимость одного квадратного метра офисных помещений в Центральном районе города Йошкар-Ола обосновывается тем, что в нем можно наблюдать большую проходимость населения города. Это влечет за собой больший спрос, соответственно, каждый из арендодержателей желает владеть офисным участком на правах аренды именно в этой части города.

Также следует заметить, что спрос и предложение на офисные помещения в городе Йошкар-Ола (на правах аренды) примерно одинаковы. Как видно из данных таблиц 1 и 2, наибольший спрос наблюдается для самого "дорогого" района - Центрального и самого "дешевого" - Гомзово. Если выделить три группы офисных помещений: Центрального района, района Гомзово и Другие районы, то совокупный спрос графически будет выглядеть следующим образом.

Рис.2 Спрос и предложение на офисные помещения в городе Йошкар-Ола (на правах аренды) по группам в %

Из рисунка 2 видно, что Центральный район и Гомзово в совокупном спросе занимают большую долю, чем оставшиеся рассматриваемые районы. Здесь лежат два основополагающих фактора такого распределения - цена и качество. Для одних из арендодержателей важна стоимость аренды офисного помещения (они, как правило, выбираю дешевые помещения, для них не зависит район его расположения), для других - местоположение помещения независимо от его стоимости аренды.

В настоящее время стоимость аренды ежегодно (и даже ежемесячно) увеличивается. Если на правах покупки офисного помещения можно как то и сэкономить, выкупая при этом офисное помещение как можно раньше за более низкую цену, то при правах аренды - явление роста стоимости не избежать. Арендодатели непосредственно увеличивают стоимость арендной платы в месяц за офисное помещение. Это наиболее видно для офисных помещений, находящихся в центральном районе города. Для "спальных районов" возможно даже и снижение стоимости арендной платы в месяц. Это может быть вызвано такой причиной, как долгосрочный простой офисного помещения. То есть, например, если арендодатель предлагает плату за офисное помещения в размере 30000 руб. /мес., долго не может найти арендодержателя, то он может эту плату снизить до 25000 руб. /мес. Но, как уже говорилось, это встречается достаточно редко и больше характерно для "спальных" районов города Йошкар-Ола.

Следует также сказать, что на уровень арендной платы за офисное помещение, также влияет - в каком типе дома находится офис. Естественно, что офис, находящийся в подвале и деревянном старом здании будет стоить меньше, чем офис, находящийся в кирпичном типе здания. Даже возможно такое, что арендная плата офисного помещения, находящегося в подвале в Центральном районе будет ниже арендной платы офиса, который находится в Гомзово и в ново построенном здании.

стоимость объект недвижимость рынок

Заключение