Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

2 940 680

4.

Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД

2,5

5.

Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД

1

6.

Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год

2 838 491

7.

Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год

553 164

8.

Чистый операционный доход, руб. в год

2 285 327

9.

Ставка капитализации

0,1835

10.

Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.

12 455 618

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 06 декабря 2012 г. составляет: 12 455 618 рублей.



9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 25. Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки

Подход к оценке	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	12 654 968
Сравнительный	12 646 800
Доходный	12 447 352

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.



Рис.5. Схема иерархии

Где: - верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций); - промежуточный уровень - критерии согласования; - нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным - Д, сравнительным - С подходами).

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4. С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 30). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы б(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено б(i,j) = в, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем б(j,i) = 1/в.

Таблица 26. Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j	А1	А2	А3	А4	Расчет	вес критериев
i					алгоритм	значение	алгоритм	значение
А1	1	0,5	1	0,33	(1 Ч 0,5 Ч 1 Ч 0,33)^1/4	0,639	0,639 / 4,443	0,144
А2	2	1	1	0,33	(2 Ч 1 Ч 1 Ч 0,33)^1/4	0,904	0,904 / 4,443	0,203
А3	1	1	1	0,5	(1Ч 1 Ч 1 Ч 0,5)^1/4	0,841	0,841 / 4,443	0,189
А4	3	3	2	1	(3 Ч 3 Ч 2 Ч 1)^1/4	2,060	2,060 / 4,443	0,464
ИТОГО		4,443		1

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 31 - таблица 34). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 27. Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А 1
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	3	1	(1 Ч 3 Ч 1)^1/3	1,442	1,442 / 3,252	0,44
З	0,333	1	0,5	(0,333 Ч 1 Ч 0,5)^1/3	0,550	0,550 / 3,252	0,17
Д	1	2	1	(1 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,260	1,260 / 3,252	0,39
ИТОГО		3,252



Таблица 28. Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А 2
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	1	(1 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,26	1,26 / 3,15	0,40
З	0,5	1	0,5	(0,5 Ч 1 Ч 0,5)^1/3	0,63	0,63 / 3,15	0,20
Д	1	2	1	(1 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,26	1,26 / 3,15	0,40
ИТОГО		3,15

Таблица 29.Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А 4
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	2	(1 Ч 2 Ч 2)^1/3	1,587	1,587 / 3,217	0,49
З	0,5	1	0,5	(0,5 Ч 1 Ч 0,5)^1/3	0,630	0,630 / 3,217	0,20
Д	0,5	2	1	(0,5 Ч 2 Ч 1)^1/3	1,000	1 / 3,217	0,31
ИТОГО		3,217

Таблица 30. Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)

j	С	З	Д	Расчет	вес альтернатив по критерию А 4
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	2	(1 Ч 2 Ч 2)^1/3	1,587	1,587 / 3,175	0,50
З	0,5	1	1	(0,5 Ч 1 Ч 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,175	0,25
Д	0,5	1	1	(0,5 Ч 1 Ч 1)^1/3	0,794	0,794 / 3,175	0,25
ИТОГО		3,175

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.



Таблица 31. Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А 1	А 2	А 3	А 4	Расчет
Альтернатива	0,144	0,203	0,189	0,464	алгоритм	значение
С	0,44	0,40	0,49	0,50	0,144Ч0,44 + 0,203Ч0,40 + 0,189Ч0,49+ 0,464Ч0,50	0,47
З	0,17	0,20	0,20	0,25	0,144Ч0,17 + 0,203Ч0,20 + 0,189Ч0,20+ 0,464Ч0,25	0,22
Д	0,39	0,40	0,31	0,25	0,144Ч0,39 + 0,203Ч0,40+ 0,189Ч0,31 + 0,464Ч0,25	0,31
ИТОГО		1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 32. Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	12 654 968
2.	Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	12 646 800
3.	Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	12 447 352
4.	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	12 654 968Ч0,22 + + 12 646 800Ч0,47 + + 12 447 352Ч0,31 = 12 586 768
5.	Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	12 587 000

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 06 декабря 2012 года, составляет:

12 587 000 (Двенадцать миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.12.2012] (ч.2 ст.8, 9).

2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2012).

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.11.2012).

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.12.2012). Часть 1. Ст.130, 131, 132.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.12.2012).

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.12.2012).

7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.12.2012) гл.30 ст.375.

8. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.12.2012).

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.12.2012).

11. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.12.2012).

12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 22.11.2012).

13. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

19. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

20. Межрегиональный аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.

21. "Общественные здания". Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". - М.:ООО "КО-ИНВЕСТ", 2005.

22. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: "Финансы и статистика", 2007.

23. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

24. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, М.Е. Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

25. Грибовский С.В. "Оценка доходной недвижимости": Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.

26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2005.

27. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru

28. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.

Размещено на Allbest.ru