Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- вид права (долгосрочная аренда или собственность) . В данном случае все объекты-аналоги выставлены на продажу на открытом рынке в виде публичной оферты, предметом предложения аналогов №1, №4, №5 является право собственности. Предметом оценки в отношении рассматриваемого участка является право аренды.

Возможно произвести корректировку права аренды к праву собственности на величину затрат связанных с переоформлением и выкупом земельного участка. Выкуп земельного участка в таком случае производится в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Выкупная стоимость в г. Москва находится как 10-кратная ставка земельного налога Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности":

Свык = 10*1,5%*Sуч*Скад,

где 1,5% - для земельных участков не отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, не занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, не предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ, статья 394.

Sуч - площадь земельного участка, кв. м,

Скад - кадастровая стоимость 1 кв. м, руб. Значение принимается в соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области 236-пП "Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений в г. Пензе" от 04.06.2003 г.

Были выбраны 6 объектов-аналогов, рыночная стоимость которых известна (источники информации: "Из первых рук" №43(824) от 5 ноября 2009 г., Еженедельный журнал "Рынок недвижимости", №41(207) 9 ноября 2009 г.). Для них была рассчитаны значения выкупной стоимости по вышеприведенной формуле. Величина кадастровой стоимости принималась для земель под постройку административно-управленческих и общественных объектов. Далее определялись соотношения выкупной стоимости и рыночной, из которых выводилось среднее значение. Этот показатель (Ппр) позволяет судить, какие затраты понесет собственник, если решит оформить на свой участок право собственности (в процентном соотношении к рыночной стоимости).

Таблица 9. Таблица расчета соотношения выкупной стоимости к рыночной стоимости

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Sуч, кв. м	1200	800	2000	1000	1300	8800
Скад, руб./кв. м	2 354,640	2 271,990	2 295,110	2 825,010	2 792,000	3 972,120
Свык, руб.	84 767,04	54 527,76	137 706,60	84 750,30	108 888,00	1048 639,68
Срын, руб.	1 300 000	1 250 000	2 000 000	2 000 000	1 390 000	17 500 000
Свык/Срын	0,065	0,044	0,069	0,042	0,078	0,060
1-Свык/Срын	0,935	0,956	0,931	0,958	0,922	0,940
Ппр	0,940

Корректировка на вид права для земельных участков, находящихся в собственности, принимается равной 6% (0,94).

- назначение объекта (характер использования). Производится путем расчета соотношения кадастровой стоимости земельного участка под административно-управленческими объектами и под объектами торговли. Местоположение объектов принято аналогичным местоположению оцениваемого объекта. Различие земельных участков только по параметру назначения.



Таблица 10. Расчет корректировки, связанной с характером использования земельных участков

Показатель	Земли под административно-управленческими и общественными объектами	Земли под объектами торговли
Средневзвешенная величина, руб/кв. м	1633,3	1999,28
Значение коэффициента	1,00	0,82

Для объектов сравнения №1, №4, №5 (как для земельных участков, предназначенных под постройку коммерческих объектов) вводится поправка 8% (0,82).

- совершенная сделка/предложение. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается.На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

- на местоположение (для аналогов №1-№6). Для каждого из объектов сравнения корректировка на местоположение определялась через величину кадастровой стоимости земель под административно-управленческими и общественными объектами. Поправка на местоположение Пмест рассчитывалась как отношение кадастровой стоимости земельного участка в составе Объекта оценки к кадастровой стоимости земельного участка-аналога.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Умножив скорректированную стоимость 1 кв. м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка. Всем объектам сравнения был присуждены равные весовые коэффициенты, находилось среднее значение скорректированной рыночной стоимости 1 кв. м земли.



Таблица 11. Определение поправки на местоположение

Параметры	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Адрес объекта	г. Москва, ул. Ивановская, д.1, стр.1.	г. Москва, Огородный проезд	г. Москва, Соболевский пр.	г. Москва, ул. Чебышева	г. Москва, ул. Суворова	г. Москва, ул. Б. Мариинская
Кадастровая стоимость, руб./кв. м	3 018,07	2969,23	2 792,00	2 295,11	2 725,75	2 354,64
Пмест = Соб/Сан	1,00	1,02	1,08	1,32	1,11	1,28

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв. м. на площадь участка, которая равна 1520 м².

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 06 декабря 2012г составляет: 2 079 252 рубля.

6.2 Оценка полной стоимости замещения недвижимого имущества

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника "Общественные здания" выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

На основании данных сборника "Общественные здания" КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия "Справочник оценщика", "Общественные здания" в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" №59 и составляет 1,334.

Таблица 12 - Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

В справочнике "КО-ИНВЕСТ" приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м³, 1м² или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям - в целом в рублях, по зданиям - в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника "КО-ИНВЕСТ" подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

ПВС=С 2005*S*Кп*Кн*Кв*Кпз*Кндс,

где ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С 2005 - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату, руб./м²;

S - площадь оцениваемого объекта (650 м²);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (объекты идентичны, коэффициент 1);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки (1,334);

Ктер - территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам (для Пензенской области = 0,95). Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 N 14-Д "Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве"

Иотр - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли "Социальный комплекс" ("Бытовое обслуживание населения", 1,57)

Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (30%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

Поправка на разницу в объеме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 13. Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме	На разницу в площади
< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 - 0,25	1,2
0,49 - 0,30	1,2	0,86 - 0,50	1,1
0,71 - 0,50	1,16	0,85 - 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 - 1,50	0,95
1,31 - 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86	> 1,50	0,93

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: - единое функциональное назначение; - близость физических характеристик; - сопоставимый хронологический возраст объектов; - другие характеристики.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Пензенской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Таким образом, полная стоимость воспроизводства здания в составе Объекта оценки составляет:

ПВС = 15913,21*650*1*1*1,334*0,95*1,57*1,30*1,18= 20 108 327,28 (руб.)

6.3 Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический ();

2. функциональный ;

3. внешний .

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

Расчет физического износа

Физический износ (Иф) - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником "Общественные здания" КО-ИНВЕСТ.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,

где Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (удельный вес элемента), %;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Таблица 14. Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Физический износ здания, %
Фундаменты	2,35%	30%	0,71%
Каркас	1,56%	30%	0,47%
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	1,64%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	0,85%
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	1,32%
Кровля	4,15%	40%	1,66%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	20%	0,59%
Спец. конструкции	7,11%	20%	1,42%
Инженерные системы	32,88%	30%	9,86%
Общий физический износ здания, %	100,00%		22,00%

Ифиз = 1 - (1-Иуст)*(1-Инеуст),

где Иуст - физический износ устранимый (22%);

Инеуст - физический износ неустранимый (35,66%).

Ифиз = 1 - (1-22%/100%)*(1-35,66%/100%) = 49,81%

Метод укрупненной оценки физического износа. Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре Оценщиком. Шкала экспертных оценок, разработанная МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова представлена в таблице 15 далее по тексту.

Таблица 15. Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Характеристика технического состояния
0-9	Отличное	Повреждений нет. Могут производиться текущие ремонты. Капитальный ремонт не требуется
10-19	Очень хорошее	Видимых повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.
20-39	Хорошее	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.
40-60	Удовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
61-80	Неудовлетворительное	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов

При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как "удовлетворительное", физический износ принят оценщиком на уровне 45%.

Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:

где - величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;

- величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки, %;

Расчет функционального износа

Функциональный износ (Ифн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

Расчет внешнего износа

Внешний износ (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.

Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 16. Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Наименование объекта	ПВС, на дату оценки (с учетом НДС), руб.	Иф, %	Ифн, %	Ивн, %	И, совокупный износ, руб.	Рыночная стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисное здание	20 108 327,28	47,4	0	0	10 016 474,89	10 575 716,2



Рыночная стоимость оцениваемого улучшения в составе Объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 11 ноября 2009 г.: 10 575 716 рублей.

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость Объекта оценки:

где - стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.

10 575 716 + 2 079 252 = 12 654 968 рублей

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, по состоянию на 06 декабря 2012 г.: 12 654 968 рублей.



7. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов

2. Определения элементов сравнения.

3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

4. Определение корректировок по каждому из элементов.

5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в настоящем качестве.

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов коммерческого назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из печатных изданий г. Москва (Газеты "Из первых рук", Еженедельный журнал "Рынок недвижимости"), а также из сайтов объявлений и риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах-аналогах. Местоположение оцениваемого объекта и его аналогов показано на Рисунке 3.

При выборе объектов-аналогов была использована информация по предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в октябре-ноябре 2012 года. Все здания являются офисными, с хорошей транспортной доступностью.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Рисунок 4. Местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов



Таблица 17. Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Параметры объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5	Объект №6
Источник информации	Заказчик оценки	Еженедельный журнал "Рынок недвижимости", №41(207) от 9 ноября 2012г.	Еженедельный журнал "Рынок недвижимости", №41(207) от 9 ноября 2012г.	http://irr.ru/	http://www.pik.ru/	http://zdanie.info/	http://www.knm.ru
Контактная информация		Москва Дом, 562-66-25	8-927-378-99-20 Алексей	Андрей Владимирович, e-mail: astrapenza@list.ru, 89613536567	юридическо-консалтинговая фирма "LexПрактик" (8495)392-46-45	АН "Центр Независимой Экспертизы", (8495) 326-00-46, 303-30-21	Нестеренко Вадим Витальевич, (8495) 399-24-64, +7 (927) 289-24-64
Цена продажи/ предложения, руб.	Определяется	9 000 000	13 000 000	18 500 000	18 000 000	23 500 000	18 000 000
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи/ предложения	06.12.2009	09.11.2012	09.11.2012	03.11.2012	02.10.2012	01.11.2012	04.08.2012
Общая площадь, кв. м	650	400	640	614	850	940	757
Вид права на земельный участок	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Право собственности	Долгосрочная аренда	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Площадь земельного участка, кв. м.	1520	600	1500	1200	760	1500	1300
Местоположение	г. Москва, ул. Ивановская, д.1, стр.1.	г. Москва, пр-т Победы	г. Москва, ул. Титова	г. Москва, ул. Кураева	г. Москва, ул. Кл. Цеткин	г. Москва, ул. Революционная	г. Москва, ул. Кл. Цеткин
Назначение	офисное здание	офисное здание	административное здание	офисно-складское здание	офисное здание	офисно-складское здание	офисное здание
Состояние объекта	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Очень хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Описание объекта	2-этажное офисное здание	1-этажное здание	2-этажное кирпичное здание	2-этажное здание. Возможно увеличе-ние площади за счет пристроя и над-стройки, телефонный кабель на 10 номеров	3-уровневое кирпичное, офисное, возможно под торговлю, офис, склад, производство и т.п.	2-х этажное отдельно стоящее кирпичное нежилое здание	2-этажное кирпичное, возможно под офис, торговлю, производство и т. п.



Таблица 18 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5	Объект №6
Цена продажи/предложения, без учета НДС, руб.	Определяется	9 000 000	13 000 000	18 500 000	18 000 000	23 500 000	18 000 000
Общая площадь, кв. м	650	400	640	614	850	940	757
Цена, руб./кв. м	Определяется	22 500	20 313	30 130	21 176	25 000	23 778
Обстоятельства совершения сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		22 500	20 313	30 130	21 176	25 000	23 778
Вид права на строение	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		22 500	20 313	30 130	21 176	25 000	23 778
Площадь здания, кв.м.	650	400	640	614	850	940	757
Корректировка		0,93	1,00	1,00	1,10	1,10	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	20 313	30 130	23 294	27 500	23 778
Права на земельный участок	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Право собственности	Долгосрочная аренда	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка		1,00	0,98	1,00	0,98	0,98	0,98
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	19 906	30 130	22 828	26 950	23 303
Условия платежа	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами	Денежными средствами
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	19 906	30 130	22 828	26 950	23 303
Дата продажи/предложения	11.11.2009	09.11.2009	09.11.2009	03.11.2009	02.10.2009	01.11.2009	04.08.2009
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		20 925	19 906	30 130	22 828	26 950	23 303
Местоположение	г. Москва, ул. Ивановская, д.1, стр.1.	г. Москва, пр-т Победы	г. Москва, ул. Титова	г. Москва, ул. Кураева	г. Москва, ул. Кл. Цеткин	г. Москва, ул. Революционная	г. Москва, ул. Кл. Цеткин
Корректировка		1,00	1,10	1,00	1,15	1,00	1,15
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	21 897	30 130	26 252	26 950	26 798
Назначение	офисное здание	офисное здание	административное здание	офисно-складское здание	офисное здание	офисно-складское здание	офисное здание
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	21 897	30 130	26 252	26 950	26 798
Состояние объекта	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Очень хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка		1,00	1,00	0,68	0,83	0,83	0,83
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	21 897	20 489	21 790	22 369	22 242
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	21 897	20 489	21 790	22 369	22 242
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		20 925	21 897	20 489	21 790	22 369	22 242
Совершенная сделка/ предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка		0,90	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90
Скорректированная стоимость, руб./кв. м		18 833	19 707	18 440	19 611	20 132	20 018
Среднее значение рыночной стоимости, руб./кв. м	19 457
Общая площадь, кв. м	650
Рыночная стоимость объекта, руб.	12 646 800

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Обоснование корректировок:

1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице 2.5 Справочник "Ко-Инвест". Общественные здания.2005. стр. 27

Таблица 19. Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналога	Значение коэффициента
< 0,25	1,25
0,49 - 0,25	1,2
0,86 - 0,50	1,1
0,85 - 1,15	1
1,16 - 1,50	0,95
> 1,50	0,93

Пример расчета: = (650/400) = 1,625, что более 1,50 - принимается поправка 0,93

Данная корректировка вводилась для объектов-аналогов №1, №4, №5

4. Права на земельный участок. На земельные участки объектов сравнения №2, №4, №5, №6 оформлено право собственности. Доля земельного участка в общей стоимости объектов недвижимости в среднем 30%, соответственно, на улучшения приходится 70% стоимости. Было установлено, что выкупная стоимость земельного участка административного назначения составляет около 6% от общей стоимости (см. выше "Определение стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом").

Корректировка на различие между правом собственности и правом долгосрочной аренды на 49 лет:

= 70%+30%*(100%-6%)/100% ? 70%+28% = 98% = 0,98

5. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Дата продажи/предложения. На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с октября 2012 г. до середины ноября 2012 г. не произошло.

7. Местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г. Москва: в размере 15% для объектов, расположенных на ул. Клары Цеткин, 10% - на ул. Титова. Данные объекты удалены от географического центра города, который также является административно-деловым центром.

8. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

9. Состояние объекта. Поправки вводились на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова (представлена в таблице 20). Физический износ был определен в рамках затратного подхода в размере 22%, следовательно, техническое состояние объекта оценки является "хорошим".

Пример расчета:



= 1-(Иан-Иоб)= 1 - (15%-30%)/100%=0,85

Таблица 20. Введение корректировки на состояние объектов

Оценка технического состояния аналога	Физический износ, %	Среднее значение износа аналога, %	Корректировка на состояние объекта
Отличное	0-9	5	0,75
Очень хорошее	10-19	15	0,85
Хорошее	20-39	30	1
Удовлетворительное	40-60	50	1,2
Неудовлетворительное	61-80	70	1,4
Аварийное	81-100	90	1,6

9. Вид внутренней отделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

10. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.

11. Совершенная сделка/предложение. По мнению экспертов, цены предложений на рынке недвижимости, как правило завышены по сравнению с ценами сделок (такого снижения удается достигнуть в ходе торгов). В настоящее время скидка на уторговывание достигает 30%. Для аналогов, предложенных к продаже, была использована корректировка 15%. Данные о величине скидки получены из опроса сотрудников риелторских агентств г. Москва.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв. м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв. м. скорректированных цен аналогов.

Чтобы найти стоимость всего объекта, скорректированную стоимость 1 кв. м. была умножена на площадь объекта, которая равна 650 м².

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 06 декабря 2012 года составляет: 12 646 800 рублей.



8. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.

2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).

4. Расчет операционных расходов (ОР).

5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

6. Расчет ставки капитализации.

7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, (1)

где - стоимость оцениваемого объекта; - чистый операционный доход (ЧОД); - коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, (2)

где - площадь, сдаваемая в аренду, м²; - рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, (3)

где - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Москва была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв. м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв. м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица 21. Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №6	Аналог №7
Источник информации	Заказчик оценки	"Из первых рук" №43(824) от 5 ноября 2012г.	http://www.arendator.ru/	"Из первых рук" №43(824) от 5 ноября 2012г.	Еженедельный журнал "Рынок недвижимости", №41(207) от 9 ноября 2012г.	http://www.arendator.ru/	"Из первых рук" №43(824) от 5 ноября 2012г.
Контактная информация		8495-320-10-51, 320-10-52	89270955354	8495-666-08-63, 630-96-85	Москва Дом, 562-662	89270955354	8495-666-08-63, 630-96-85
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	380 в мес.	400 в мес.	52 000	225 000	400 в мес.	125 000
Дата предложения	06.11.2012	05.11.2012	03.11.2012	05.11.2012	09.11.2012	10.11.2012	05.11.2012
Площадь помещения, кв. м	650	400	200	129,5	560	260	315,3
Местоположение	г. Москва, ул. Ивановская, д.1, стр.1.	г. Москва, ул. Коммунистическая	г. Москва, ул. Суворова	г. Москва, ул. Володарского	г. Москва, ул. Пушкина	г. Москва, ул. Коммунистическая	г. Москва, ул. Московская/ К.Маркса
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офис	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Описание объекта		офисные помещения в центре	офис по ул. Суворова	1/9-эт. кирп.дома, Интернет, парковка	офисные помещения в центре, парковка, Интернет	помещения под торговлю, офис	помещение на 1 этаже 5-эт. кирпичного дома

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.

Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц:

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД - ОР



Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Страховые взносы

- Платежи за земельный участок

- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 22. Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	148 001
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Пензенской области составляет 2,2% от остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости - "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ, статья 380; . По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.	107 791
1.2.	Плата на землю, руб. в год - арендная плата за земельный участок 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно - Постановление Администрации ХХХ района №540-ПП; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.	40 210
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	305 370
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	162 500
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью. www.gud.ru	85 722
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода. www.cre.ru	57 148
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке)	100 739
4.	Итого:	554 110

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

,

где - ставка капитализации;

- ставка доходности на собственный капитал;

- норма возврата капитала;

- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

,

где - безрисковая ставка дохода, %;

- премия за риск вложения в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии 25070 с погашением 28 сентября 2011 года (средневзвешенная цена 103,3164% от номинала, что соответствует доходности 8,22% годовых) http://www.finmarket.ru/z/Nws/stnwsinf.asp?id=1335226 (ИА "Финмаркет")..

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

,

где - индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Пензенская область);

- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Липецкая область) http://www.raexpert.ru/database/regions/ (Рейтинги регионов за 2008 год)..

Средневзвешенный индекс риска Пензенской области = 1,046;

Средневзвешенный индекс риска Липецкой области = 0,723.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

,

где - безрисковая ставка дохода, %

- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,

где - норма возврата капитала;

- безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.

Таблица 23. Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	- безрисковая ставка процента, %	8,22
2.	-премия за риск вложения в недвижимость, %	4,04
3.	- премия на низкую ликвидность, %	2,74
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50
5.	- ставка доходности на собственный капитал, %	17,50
6.	Норма возврата капитала, %	0,8478
7.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1750+0,008478= =0,1835 или 18,35%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.



Таблица 24. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2	650
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год	245 057
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год

Подобные документы

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
  
  презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

  Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
  
  курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014
  

• Оценка недвижимости

  Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.
  
  контрольная работа [75,1 K], добавлен 17.10.2010
  

• Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

  Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
  
  курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015
  

• Расчёт стоимости объекта недвижимости

  Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам