Оценка стоимости двухэтажного коттеджа

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

1. Описание объекта оценки

2. Описание местоположения объекта оценки

3. Описание территории объекта оценки

4. Анализ рынка недвижимости (Г.Тюмень)

5. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом

6. Объяснение корректировок

7. Анализ приведенных цен аналогов



1. Описание объекта оценки

№ п/п	Характеристики объекта оценки
	Физические характеристики земельного участка
1.1	Категория земель	Земли населенных пунктов
1.2	Разрешенное использование	Земли под индивидуальную жилую застройку
1.3	Площадь участка	10 соток
1.4	Форма участка	Прямоугольный
1.5	Рельеф участка	Ровный
1.6	Улучшения земельного участка	Двухэтажное жилое здание ,гараж ,баня, теплица, Многолетние насаждения(Яблони , Сливы , ягоды)
2	Местоположение участка
2.1	Адрес	Тюменская область , Город Тюмень п.Комарово
2.2	Качество дорог	С твердым покрытием
2.3	Транспортная доступность Удаленность от остановки	0-5 км
3	Физические характеристики улучшения земельного участка
3.1	Назначение	Двухэтажная жилая постройка
3.2	Общая площадь	270 кв.м.
3.3	Состояние на дату оценки	Полностью готов, газовое отопление, евроремонт, санузел в доме. Ремонта не требует.
3.4	Улучшения земельного участка	Гараж : Теплый Баня Теплица: Фундамент , Покрытие пластик 17м.кв.
3.5	Ландшафтная ценность	Поселок окружен лесным массивом и плодово-ягодными насаждениями.
3.6	Коммуникации	Газ , водопровод , электричество , телефон



2. Описание местоположения объекта оценки

Продается двухэтажный коттедж в центре поселка Комарово, на самом высоком месте. Общая площадь дома вместе с подвалом 270 кв.м. Участок 10 соток с ландшафтным дизайном, кованым забором. На территории есть гараж на 1 автомобиль, баня, теплица 14 кв.м., садовые насаждения (цветы, яблони, сливы, ягоды). К дому пристроен зимний сад площадью 20 кв.м. с выходом на участок. Дом полностью готов, с евроремонтом и мебелью. Все коммуникации проведены (газ, водопровод, электричество, телефон). На первом этаже котельная, кухня-гостиная, кабинет и сан.узел. На втором этаже сан.узел и три комнаты. Подвал обшит вагонкой, на полу плитка: там оборудована гардеробная, тренажерный зал, сан.узел и две комнаты.

рынок дом стоимость корректировка

Фото фрагмент 1

Фото фрагмент 2

3. Описание территории объекта оценки

Жилой поселок Комарово в Тюмени определен как социально значимый и рассчитан на возведение в течение пяти лет до 800 тысяч кв. м. жилья в экологически чистом районе. Территория в границах проектирования составляет 1 240 га, в том числе зона отдыха и лесные массивы займут 197 га. Согласно концепции развития, под застройку коттеджного поселка выделен 5 031 участок, на которых предусмотрено как строительство индивидуальных жилых домов площадью 150-190 кв. м. с пристраиваемыми гаражами на земельных участках площадью 1 000 кв. м., так и строительство таунхаусов двух типов с приквартирными участками. Население жилого района Комарово будет составлять около 26 000 человек. Здесь планируется организация развитой инфраструктуры, в том числе строительство трех школ по 825 мест, а также пяти дошкольных учреждений общей численностью по 140 мест.

Напомним, что, несмотря на социальную значимость, средняя стоимость дома в Комарово составляет около четырех миллионов рублей, средний доход покупателя же должен составлять около 40-50 тысяч рублей в месяц. По словам г-на Шипитько, на сегодня покупатели Комарово - люди средних лет с высоким социальным статусом, руководители, люди, имеющие свои фирмы.

Ген.план.

Чертеж

4. Анализ рынка недвижимости (Г.Тюмень)

Рынок индивидуальных жилых домов.

Общий обзор ситуации на рынке жилищного строительства в Тюменской области. 

В настоящее время в Тюменской области отмечается бурный рост объемов строительства жилых площадей. Регион является лидером по строительству жилья в Уральском федеральном округе. В 2007 году на юге области было введено в эксплуатацию 896 тыс. кв. м. жилья, что на 27,5% больше, чем в 2006 году и на 60% больше, чем в 2005 году. Лидирующие позиции по вводу жилья в регионе занимают областной центр - около 231 тысячи "квадратов" (на 9,8% больше, чем в 2006 г.) и Тюменский район - чуть больше 28 тысяч квадратных метров (рост составил 57,2%). 

Для Тюменского района характерно интенсивное жилищное строительство с сохранением тенденции роста ввода жилья на протяжении последних лет. Во втором квартале 2008 года в регионе введено в эксплуатацию 312, 6 тыс. кв. м общей площади жилых. домов.

Индивидуальные застройщики возвели 34% общего объема жилья, темп роста к предыдущему году составил 122,7%. За январь-май значение показателя по вводу жилья на тысячу жителей области составило 587,6 кв. м., в Тюмени -- 236 кв.м. Наиболее низкие показатели -- у Сладковского, Юргинского и Вагайского районов. Область сохраняет лидирующее положение в Уральском федеральном округе по вводу жилья в расчете на 1 тыс. жителей.

Объем работ, выполненных собственными силами крупных и средних организаций, по виду деятельности "строительство" в январе - мае текущего года в городе Тюмень составил 5709,9 млн. рублей, в области - 125112, 4 млн. рублей.

Объем работ, выполненных на юге Тюменской области своими силами по договорам строительного подряда и по государственным контрактам, заключаемым с заказчиками за январь - май 2008 года составляет 5 324 млн. рублей. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений. 

Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» придала дополнительный импульс развитию индивидуального строительства в Тюменском районе. В рамках национального проекта в районе активно развивается малоэтажное и индивидуальное строительство на площадках, к которым за счет средств областного бюджета подводятся инженерные сети и дороги. На начало года на юге Тюменской области обустраиваются 80 площадок общей площадью 2,639 тысячи гектаров, что позволит в 2008 году построить на этих территориях два 2,3 миллиона квадратных метров жилья.

На индивидуальном жилищном строительстве в национальном проекте делается особенный акцент. К его развитию Правительство подталкивают как субъективные, так и объективные факторы. 

На начало года в Тюменской области индивидуальное жилищное строительство ведется на земельных участках общей площадью 3,033 га. С 2005г. осуществляется подготовка коммунальной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство во всех муниципальных образованиях области. В частности, в поселке «Комарово» в рамках проекта «Доступное жилье» до конца 2008г. запланировано ввести в эксплуатацию 800 домов. Правительство Тюменской области оказывает существенную помощь гражданам, пожелавшим строить жилье самостоятельно. К площадкам, выделенным под индивидуальную застройку, за счет областного бюджета подводятся все необходимые коммуникации. Планируется, что в 2008г. в Тюменской области индивидуальными застройщиками будет строиться треть всего жилья.

Высокие объемы ввода жилья в Тюменской области обеспечиваются за счет четырех основополагающих факторов. Это своевременная разработка градостроительной документации, сокращение сроков оформления земельных участков, инженерная подготовка территорий и модернизация строительного комплекса. Кроме того, увеличение объемов строительства объясняется высоким спросом на жилье в регионе.

В 2008 году в Тюменской области планируется ввести не менее одного миллиона квадратных метров жилья. При этом прогнозируется рост строительства жилых площадей как многоквартирных домов, так и индивидуальных жилых домов. 

Ценовая ситуация и структура предложения на рынке индивидуальных жилых домов юга Тюменской области

За исследуемый период на рынке домов и коттеджей юга Тюменской области наблюдалась тенденция стабильного повышения средневзвешенной цены предложения с 35 297 руб./кв.м. в апреле до 36 628 руб./кв.м. в июне, прирост к концу первого квартала составил 7,5%. Прежде всего на рост цены повлияло приближение лета.

Ценовая ситуация и структура предложения на рынке индивидуальных жилых домов Тюменского района.

По результатам мониторинга во втором квартале текущего года средняя удельная цена предложения на рынке домов и коттеджей в Тюменском районе плавно повышалась и к концу анализируемого периода повысилась на 8% относительно последнего месяца предыдущего квартала и составила 37 832 руб./кв.м.

Ценовая ситуация и структура предложения на рынке индивидуальных жилых домов города Тюмень.

По результатам мониторинга второго квартала текущего года наблюдалось повышение средневзвешенной цены предложения на дома и коттеджи в городе Тюмень с 42 929 руб./кв.м. в апреле до 45 181 руб./кв.м. в июне. Прирост средней цены предложения на конец второго квартала по отношению к аналогичному показателю на конец первого квартала составил 9%. 

Общие выводы по ситуации на рынке индивидуальных жилых домов.

В Тюменской области средняя удельная цена предложения составила 32-37 тыс.руб./кв.м. при средней площади дома порядка 165-170 кв.м. с надворными постройками в виде бани и гаража. 

Для Тюменского района характерной ценой предложения по результатам мониторинга является диапазон 36-38 тыс./руб./кв.м., при средней площади дома в 170-180 кв.м. и аналогичными дополнительными улучшениями. Кроме территориального фактора, на цены данного сегмента рынка недвижимости в Тюменском районе оказывает влияние множество других факторов (близость рек и озер, наличие/отсутствие на территории МО поселков элитного типа, молодежных поселков, крупных производств и т.д.).

Средняя удельная цена предложения на рынке домов и коттеджей в границах города Тюмень составляет 40 - 45 тыс. руб./кв.м., при площади объекта в 185-195 кв.м. Наиболее высокая цена предложения характерна для Центра города и района 1-6 и Южного микрорайонов.

Жилая недвижимость

Диапазон средневзвешенных цен предложения на вторичном рынке жилья по итогам апреля 2008 года с учетом погрешности вычислений составил 54 040 - 56 610 рублей за кв. м. Прирост цен предложения по сравнению с мартом 2008 года составил 1,1%.

Однокомнатные квартиры в апреле предлагались по цене 1 860 тыс. рублей в среднем; двухкомнатные -2 880 тыс. рублей. Цены предложения на трех- и четырехкомнатные квартиры в среднем составили 3 980 и 6 750 тыс. рублей соответственно. Значительную долю объектов в четырехкомнатном исполнении составляют так называемые элитные квартиры по ценам от 6 000 до 22 000 тыс. руб.

Цены предложения по категории малогабаритного жилья (пансионаты, мало семейки) в апреле в среднем по городу находились на уровне 1 190 - 2 060 тыс. руб.

На жилье старой застройки(«хрущевки», «брежневки») цены предложения колебались в пределах 1 820 - 2 850тыс. руб.

Квартиры улучшенной планировки стандартных типовых серий (121 и 86 серия) предлагались по ценам 1 960 -5 025 тыс. руб.

Жилая недвижимость серий 121-т в среднем по городу предлагалась по цене от 2 400 до 5 175 тыс. руб. на объекты.

Индивидуальные проекты в апреле были предложены по ценам 2 630 тыс. руб. - 9 200 тыс. руб. в среднем за квартиру.

Традиционно наиболее высокий уровень средних цен на вторичном рынке в Центре города (68 440 руб. за кв. м);самый низкий - в районе п. ММС, Матмасы, Тарманы - 48 757 руб. за кв.м.

На рынке новостроек средневзвешенные цены застройщиков по итогам апреля составили в среднем по городу 45 690- 47 080 рублей за кв. м. В апреле анализировались только цены от застройщиков, исключая предложения от дольщиков и иных частных лиц. Поэтому по итогам апреля наблюдается несколько более высокий уровень цен, чем в марте 2008 года. Фактический индекс прироста цен на рынке новостроек не превысил 1,5-2%.

Однокомнатные квартиры от застройщиков в апреле 2008 года предлагались в среднем по цене 2 170 тыс. руб. за объект в целом; двухкомнатные - 3 150 тыс. руб.; трехкомнатные - 4 580 тыс. руб.; четырехкомнатные и более - 11 940тыс. руб.

В разбивке по районам города лидирующее положение занимает Центр (55,5 тыс. руб./кв. м). Практически на одном уровне цены в районе Дома Обороны и микрорайонов (около 47 тыс. руб./кв.м). Традиционно наиболее низкие цены за кв. м в районе п. Тарманы и на окраинах города (36-37 тыс. руб./кв. м). 

Общие выводы по ситуации на рынке жилой недвижимости.

На рынке новостроек средневзвешенные цены застройщиков по итогам апреля составили в среднем по городу 45 690- 47 080 рублей за кв. м. 

Индивидуальные проекты в апреле были предложены по ценам 2 630 тыс. руб. - 9 200 тыс. руб. в среднем за квартиру.

Значительную долю объектов в четырехкомнатном исполнении составляют так называемые элитные квартиры по ценам от 6 000 до 22 000 тыс. руб.

В разбивке по районам города лидирующее положение занимает Центр (55,5 тыс. руб./кв. м).

Обзор рынка земельных участков по Тюменской области

Жилой район Комарово: удобный и комфортный для жизни район города Тюмени или дачный поселок в черте города? Что думает по этому поводу управляющий фондом развития жилищного строительства Тюменской области Дмитрий Александрович Рыбин. 

- Что сегодня представляет собой жилой район «Комарово»?

- На начало октября 2009 года в Комарово построено 800 домов, все они находятся в разной степени готовности. Это первая очередь 1-го микрорайона. Жильцам передано 668 домов. Передача и завершение строительства домов продолжается. 

Ведутся работы и по подключению к инженерным коммуникациям. В 3, 4 и 5 кварталах «Комарово» подключены все сети. В 6 квартале к концу октября - началу ноября электричество будет смонтировано по постоянной схеме. 

В настоящее время завершена газификация 718 жилых домов (в том числе выполнены работы по внутренней разводке системы газоснабжения). Работы по подведению газа к остальным домам продолжаются. 

Завершается благоустройство территории, строятся пешеходные дорожки, устанавливаются ограждения. 

Активно ведется оформление прав собственников домов на земельные участки. С гражданами заключено 243 договора уступки права аренды земельных участков.

- Каким вы видите будущее этого поселка?

- Через несколько лет поселок будет вполне комфортным и удобным для жизни. Построен он в экологически чистом районе города, с удобной транспортной развязкой. 

Те, кто купил себе здесь дома, проявили себя весьма активными и энергичными людьми. Еженедельные встречи с жителями Комарово позволяют оперативно решать возникающие вопросы. Хочется верить, что через несколько месяцев, когда строительство будет полностью завершено - уйдут строители, которые вывезут за собой мусор и территория станет частью города, а не будет значиться как строительная площадка - нынешние и будущие жители «Комарово» смогут самостоятельно заботиться о его благополучии. А для этого необходимо создавать организованную форму управления - ТСЖ, ТОС или управляющую компанию и начинать активный диалог со всеми службами города. Вопросы жизнедеятельности поселка уже сейчас стали актуальными, ведь люди там уже живут, существует и бытовой мусор и другие коммунальные проблемы - освещение, дороги и прочие.



Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Тюменская область , Город Тюмень п.Комарово	Местоположение	Тюменский р-н, Луговое Ул.Лесная д.17.	Тюмень , Московский дворик, Осенняя ул,	Г.Тюмень р-н Матмассы.	Г.Тюмень . Дача в районе по Салаирскому тракту
10 соток	Площадь	15 сот.	15сот.	30сот.	25 сот.
Текущее	Время продажи	2 месяца назад	Текущее	3 месяца назад	Текущее
	Размер(масштаб)	Больше данного		Больше данного
Полностью оборудованы, находятся на участке.	Коммуникации	Требуется подведение водопровода.	Полностью оборудованы, находятся на участке.	Требуется подведение газа.	Полностью оборудованы, находятся на участке.
Двухэтажное жилое здание,	Улучшения зем. участка:	Дом 2-х этажный Кирпичный	кирпичный дом,	кирпичный 2-х этажный кирпичный коттедж	Кирпичный 2-х этажный дом,
Баня,		Баня,	Баня	Баня.	Баня, С комнатой отдыха
Гараж		Гараж на 3 машины,	гараж,	, гараж,	гараж,
теплица, Многолетние насаждения(Яблони , Сливы , ягоды)		Домик отдельный для прислуги, летняя кухня, Участок ухоженный	Многолетние насаждения, Въезд на территорию охраняется..	капитальные хозпостройки	отличная планировка,цокольный этаж,отопление на 2 этажа.Дом наполненный светом,очень красивое место.
	Цена сделки	9000000руб.	8000000руб.	6500000руб.	8300000руб.



5. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом

№	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
01	Цена	9000000	8000000	6500000	6300000
02	Имущественные права	0	0	0	0
03	Скорректированная цена	9000000	8000000	6500000	6300000
04	Местоположение (коэф.)	0.78	0	0	0.78
05	Скорректированная цена	7020000	8000000	6500000	4914000
06	Условия финансирования	0	0	0	0
07	Скорректированная цена	7020000	8000000	6500000	4914000
08	Время продажи	+2%	0	+3%	0
09	Скорректированная цена	7160400	8000000	6710600	4914000
10	Коммуникации ($)	+200000	0	+150000	0
11	Скорректированная цена	7360400	8000000	6860600	4914000
12	Скорректированная цена участка	7360400	8000000	6860600	4914000

6. Объяснение корректировок

02. Корректировка на имущественные права. Данной корректировки не требует не один участок, так как все участки перешли к покупателям на праве собственности.

04. Корректировка на местоположение. Аналоги находятся также как и оцениваемый объект в Тюменском районе г. Тюмени, поэтому не требуют корректировки по местоположению.

Аналоги № 1,4 находятся также как и оцениваемый объект в Тюменском районе г. Тюмени, но удалены от центрального района, поэтому требуют корректировки по местоположению.

На дату оценки были выявлены парные продажи объектов на сегменте недвижимости, которые отличались друг от друга только местоположением:

Местоположение	Цена, объектов парных продаж
	1	2	3	4
В близи г.Тюмень	9000	8700	8900	8500
Удален от г.Тюмень	7500	6800	6900	6300

П место== 0,78

06. Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение права аренды земельного участка за счет собственных средств. В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги приобретались покупателями за собственные средства без привлечения кредитов. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

08. Корректировка на время продажи. Аналоги продавались в разное время поэтому нуждаются в корректировке.

08,1. Корректировка на размер. Корректировки не требует

10. Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги № 2,4,также как и оцениваемый объект имеют инженерные коммуникации на границе, поэтому их стоимость не требует корректировки. А Аналоги 1,3, нуждаются в корректировке.

7. Анализ приведенных цен аналогов

Как видно из приведенных скорректированных цен аналогов цена колеблется от 4914000 до 8000000 . В этой связи для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов нами была проведена статистическая обработка скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C1,94 значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

, где

- среднее квадратичное отклонение.

C - среднеарифметическое значение ряда

Сi - i-ое значение ряда.

N - количество членов ряда.

С= (169332250000+1936272250000+11772250000+287133020000) / 3 895267

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 66085001,94х 895262 или от 4871682.р. до 8345317.98р.. Таким образом, значения скорректированной стоимости всех аналогов попадают в данный интервал.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки равна:

6608500

Размещено на www.allbest.