Оценка собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Гурко Анна Игоревна

«Оценка собственности»



Содержание

Лекция №1. Оценка недвижимости

Лекция №2. Анализ и корректировка элемента сравнения

Лекция №3. Расчет стоимости доходным подходом

Лекция №4

Лекция №5

Лекция №6



Лекция №1. Оценка недвижимости

Оценка недвижимости - ст.130 ГК РФ определяет недвижимость след. образом - к недвижимым вещам относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Общий принцип оценки недвижимости.

Позиция, отражающая точку зрения пользователя

Позиция, отражающая взаимоотношения компонента к собственности

Позиция, отражающая точку зрения рынка

Позиция, отражающая наиболее эффективное использование позиция.

В ее основе лежат следующие принципы:

принцип полезности

принцип замещения

принцип ожидания

Полезность - способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности собственника (пользователя). (экономические личные потребности)

1. Принцип замещения - заключается в том, что максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности. Благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на местном рынке.

2. Принцип ожидания - характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

2 позиция.

Принцип добавочной продуктивности. Определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Принцип вклада - это сумма, на которую изменится стоимость собственности в следствие наличия или отсутствия какого-либо элемента фактора производства

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи. Заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса фактора производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

Принцип баланса. Состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства при котором достигается оптимальная стоимость.

Экономический размер - этот принцип гласит, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности

Принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость земли при этом увеличивалась.

3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.

Принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей застройки при изменении экономических связей меняется экономическая среда и соответственно изменяется стоимость собственности.

Принцип соответствия - максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования соответствует ожиданиям местного рынка.

Предложение и спрос - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке

Принцип конкуренции - утверждает, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня дохода.

Принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени, поэтому стоимость недвижимости всегда фиксируют на конкретную дату оценки.

Принцип НИИ (наиболее эффективного использования) - использование выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рациоанльно оправдано, которое:

1. Юридически допустимо

2. Физически возможно

3. Финансово оправдано и наиболее рентабельно

Правовое регулирование оценки недвижимости:

135 Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ»

ФСО (федеральные стандарты оценки)

6. Функций сложного процента

Будущая стоимость единицы. Данная функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор, исходя из предполагаемой ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процентов.

FV=PV(1+i)n

Задача. Какая сумма будет накоплена вкладчиком через 3 года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс. у.е., проценты начисляются ежегодно по ставке 10%?

FV=400*(1+0,1)3=532 тыс.

Текущая стоимость единицы или дисконтирование.

Дисконтирование - это процесс приведения потока будущих платежей к их сегодняшней стоимости.

Эта функция обратна предыдущей: мы узнаем сколько мы хотим получить денег в конце и узнаем сколько надо вложить.

Задача. Какую сумму необходимо положить на депозит, чтобы через 3 года накопить 15 тыс у.е.?

PV=FV/(1+i)n

PV=15000/(1+0,1)3=11269

Текущая стоимость аннуитета. (4 столбик)

Аннуитет - это денежный поток в котором все суммы возникают не только через одинаковые промежутки времени, но эти суммы равновеликие. Это денежный поток, представленный одинаковыми суммами.

Задача. Какую сумму надо положить под депозит со ставкой 10%, чтобы затем через 5 лет снимать по 300 тыс. рублей?

=1137340

Периодический взнос за погашение кредита или взнос за амортизацию денежной единицы. (6 столбик)

Показывает каким будет обязательный платеж по кредиту, включающий процент дохода и выплата основной суммы.

Задача. На приобретение собственности взят кредит в размере 5 млн долларов на 9 лет под 10 % годовых. Какие платежи с периодичностью в 1 год должны вноситься для погашения кредита?

Будущая стоимость аннуитета либо накопление единицы за период. (2 столбик).

Каждая вложенная сумма вносит коммулятивный процент с момента вложения до момента получения результата. В каждом периоде производятся вклады одной и той же величины.

Задача. Супруги по окончании каждого года способны вносить 1000 долларов на счет приносящий 10 % процентов годовых. Какую сумму они получат через 4 года?

1000*4,64=4641 доллар

Фактор фонда возмещения - это норма погашения основной суммы кредита.

Задача. К концу 5 года необходимо погасить кредит 60 тыс долларов выданный под 10% годовых. Каковы ежегодные платежи?

60000*0,16=9344

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Основан на предпосылке, что при определении цены сделки покупатель и продавец ориентируются на цены продажи объектов аналогичных объекту оценки. Алгоритм подхода состоит в определении стоимости объекта оценка на основе цен объектов-аналогов, скорректированных на основные отличия. Этот подход применим при наличии репрезентативных данных по сделкам с объектами достаточно сопоставимыми с объектом оценки по характеристикам влияющим на стоимость недвижимости.

Методы сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж

Метод валового рентного мультипликатора

Плюсы сравнительного подхода.

Наиболее простой подход и он статистически обоснованный

Недостатки.

Требует активного рынка

Сравнительные данные не всегда имеются

Требует внесения поправок, большое количество которых влияет на достоверность результатов при наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов.

Метод сравнения продаж позволяет получить результат максимально близко отражающие отношения рынка к объекту оценки.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношения к объектам сравнимой полезности. Всегда известна только цена предложения.(оферта) Реальная цена сделки никогда не известна. Это некий компромисс между покупателем и продавцом.

Определение подходящих единиц сравнения (это цена за 1 кв. м., за сотку, т.е. цена за единицу, приносящей доход)

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью их (аналогов) корректировки.

Приведение ряда скорректированных показателей к одному или диапазону рыночных стоимостей.

Выбор элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

Характеристики:

Переданные имущественные правапоправка плюс или минусскорректированная цена

Условие финансированияпоправка плюс или минус

Условие продажипоправка плюс или минус

Время продажипоправка плюс или минус

Местоположениепоправка плюс или минус

Физические характеристикипоправка плюс или минусстоимость оцениваемой недвижимости

Классификация и суть поправок.

1. Процентные или коэффициентные поправки вносятся путем умножения цены объекта аналога или его единицы на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта аналога и объекта оценки (поправки на местоположение, поправки на износ)

2. Стоимостные или денежные поправки (вносятся к единице сравнения и изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, к которой относится это различие)

К денежным поправкам относят поправки на качественные характеристики.

Это денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом. Корректировка производится от сравниваемых объектов к оцениваемым, т.е. надо определить за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Методы расчета поправок.

Метод, связанный с анализом парных продаж.

Метод прямого анализа характеристик.

Экспертные методы расчета внесения поправок.

Метод парных продаж. Продажа 2х объектов идентичных во всем, кроме 1 характеристики. Разница в цене равна стоимости этой характеристики.

Пример.

Оценивается отдельно стоящее кирпичное 2х этажное здание под офис расположенное в южном округе. Для анализа был определен аналог расположенный в округе СЕВЕР. Аналог продан за 1 млн 200 тыс долларов. В базе данных имеются след пары сопоставимых объектов.

1	Юг	400000	1 этажное кирпичное здание под офис
2	Север	950000
3	Север	1250000	Под магазин
4	Юг	900000



3,4 мы не можем рассматривать, так как объект оценки и объект аналог должен быть одного сегмента рынка

Берем для сравнения 2 здания - юг и север.

Вносим поправку на местоположение.

Пм=Ц1/Ц2=юг/север=400/950=0,421

Юг/север=0,421

Юг=север*0,421=1200000*0,421=505263

Расчет абсолютной денежной поправки.

Пример.

Оценивается 2х этажное здание с пристроенной верандой. Имеется аналог без веранды, проданный по цене 100000 долларов.

1 + 2х этажное 125

2-2хэтажное 118

Находим поправку на веранду(будет равна 7 тысяч). Вероятная стоимость объекта оценки= 100+7=107 тысяч

Расчет относительной денежной поправки методом анализа парных продаж.

Пример.

Требуется оценить 2х этажное здание площадью 400 кв.м. нуждающегося в косметическом ремонте. В качестве аналога выбрано 2х этажное офисное здание площадью 350 кв.м., в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога 250 тысяч долларов. В базе данных имеются след данные по продажам:

1 - одноэт кирпичное офисное здание площадью 150 кв. м. Требуется косметический ремонт. Цена продажи 80 тыс долларов.

2 - одноэт кирпичное здание площадью 200 кв м проведен косм ремонт,цена 160 тысяч долларов.

При расчете поправки необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым текущим ремонтом. Поправка будет равна

С2/Ц2-С1/Ц1=160\200-80\150=267 долларов в расчете на 1 кв м.

V=(250000/350-267)*400=178915.

Расчет корректировок методом прямого анализа характеристик. Таким образом рассчитывается поправка на износ. Процент износа будет равен (100- износ объекта)/ (100 - износ аналога). Стоимость=цена аналога*поправку на износ

Пример.

Оценивается административное здание с износом 20%. Имеются данные по недавно проданным объектам.

1 - износ 25%, цена 75 400

2 - износ 85%, цена 30680 (не рассматривается свыше 80%)

3 - износ 30%, цена 30600

Вероятная стоимость объекта оценки=75400 * (100-20%)/(100-25%)=80426

Или с 3 - 80685. И итоговая находится как среднеарифметическое из 1 и 3.

Метод валового рентного мультипликатора.

Известен как мультипликатор валового дохода - это показатель, который отражает соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости

1. Потенциальный валовый доход = (площадь*арендную ставку)-недозагрузка = действительный валовый доход(двд)-операционные расходы(коммунальные платежи, страховка)

Пример.

№ объекта а,б,с,

А -цена продажи 80000, пвд=16000,

Б - цена продажи 95000 17 000

65000 пвд=13500

Необходимо оценить он с пвд=15000 долларов на основе базы данных

Внутренний рентный доход Врд=15%

А -

Б - 5,43

С - 4,38

Средний мультипликатор - 5

15000*5=75000

Внутренний рентный мультипликатор (ВРМ) не корректируют на удобства или другие различия между объектами оценки. Так как все различия уже учтены в фактических арендных платежах и продажных ценах



Лекция №2. Анализ и корректировка элемента сравнения

В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной рыночной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами. При этом, если контрактная арендная плата (арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды, отличается от рыночной - будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных). Учет разницы между рыночной и контрактной арендными платами называют корректировкой на права собственности.

Пример.

Объект сравнения обременен существующим договором аренды сроком на 5 лет. Контрактная арендная плата составляет 50 тыс долларов. Рыночное значение арендной платы составляет 60 тыс долларов. Риск инвестиций в данный объект - 12%.

Велчина корректировки на набор прав определяется дисконтированием разницы между рыночной арендными платами в течение 5 лет при 12% годовых.

(60 тыс-50тыс)*коэффициент настоящей стоимости аннуитета при 12%(он составляет 3,6)

Поэтому если стоимость аналога 500 тысяч например, то надо добавить +36 047. И уже эту стоимость использовать в качестве аналога.

Корректировка и анализ корректировки на условия финансирования.

Пример.

Предположим, что на какой-то рынок поступили для продажи несколько объектов с совершенно одинаковыми характеристиками. После того, как все они были проданы, выяснилось, что стоимость их существенно отличается друг от друга. Одно из наиболее вероятных причин этого является различие в условиях финансирования сделок. Покупатель может согласиться на большую цену продажи, получая при этом кредит у продавца со ставкой процента ниже рыночной. В качестве сравнения выбрана продажа объекта за 150 тыс у.е.. При чем 50 тыс уплачено сразу, а под остальные 100 тысяч продавец предоставил ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% годовых. Анализ рынка показал, что текущая норма процента составляет 12% годовых. Рассчитать корректировку на условия финансирования.

Рассчитаем ежемесячный платеж при контрактной норме процента (10% - Колонка №6.)

100 тыс * 0,00965=965(6 столбик 10% ежемесячные начисления)

Рассчитаем ежемесячный платеж при рыночной норме процента (12%)

100 тыс * 0,011(6 столбик - 12% еж начисления)=1101

Найдем скорректированную стоимость кредита(10%)=(965/1101)*100 тыс=87645

Наличный платеж 50 тыс.

Скорректированная цена продажи=50000 + 87645=137645 у.е.

Анализ и корректировка на условия продажи.

Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу нужно срочно реализовать собственность и если между участниками сделки есть семейная, деловая свзь. Главной трудностью при корректировке - выявление нетипичных условий и определение самой корректировки. Обычно такие объекты удаляются из списка сравнения. Под корректировкой на время понимается учет стоимость изменений недвижимости во времени.

Корректировка на местоположение.

Требуется, когда положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Выражается либо в денежном выражении, либо в процентах.

Корректировка на физические характеристики.

Это корректировка на площадь, качество материалов, конструктивные элементы.

Анализ и корректировка на использование объекта.

При выборе объектов сравнения отказываются от тех, которые используются не так, как объект оценки. (Например, спортивный зал используется как крытая автостоянка) В этом случае цена продажи может быть выше, чем рыночная стоимость спортивного комплекса.

Доходный подход к оценке недвижимости.

Основан на следующей предпосылке - стоимость имущества зависит от величины дохода, который оно принесет. При применении данного подхода анализируется способность недвижимости генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и от его последующей продажи. Существуют 2 метода доходного подхода:

Метод капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков(ДДП)

При использовании метода капитализации в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.(или средний за несколько лет)

При использовании метода ДДП - доход от ее использования - заряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи в конце прогнозного периода.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

, где

С - цена

ЧОД - чистый операционный доход

R - ставка капитализации - это уровень доходности на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект. Чем выше уровень риска, чем выше уровень доходности требует инвестор. Это коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Преимущества и область применения коэффициента капитализации:

Простота расчетов

Отражение и состояние рынка недвижимости

Не следует применять этот метод, когда:

Отсутствует информация о рыночных сделках

Не применимы метода определения R

Объект не находится в режиме стабильного функционирования или после ЧП

Метод общего коэффициента капитализации

Необходимо оценить здание, ЧОД которого составляет 50 тыс долларов. Имеется следующая информация.

Цена продажи	222 200	305 200	252 980
ЧОД	30 000	42 000	34 000
ОКК=ЧОД/цена продажи	0,135	0,137	0,134
Ср значение	0,14

Вероятная цена продажи = 50тыс/0,14=357142$

Расчет коэффициента капитализации методами:

С учетом возмещения капитальных затрат

Метод связанных инвестиций или технико-инвестиционной группы

Метод прямой капитализации

Анализ коэффициентов расходов и доходов

С учетом возмещения капитальных затрат

Определим коэффициент капитализации. Состоит из 2 элементов:

ставки дохода (дисконта %), который является компенсацией, которая должна будет выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени (риска и т.д.)

норма возврата или возмещения. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Это часть коэффициента используется только к изнашиваемой недвижимости. Для определения ставки дисконта необходимо понимать, что инвестор отдает свои деньги , приобретая объект недвижимости в обмен на право вернуть их в будущим соответствующей прибылью. Вкладывая капитал в недвижимость инвестор рискует не получить эту прибыль. Поэтому он требует соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок.

Определение ставки дохода (дисконта процента).

Комуллятивный - в соответствии с методом коммулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски. Риск будет равен:

R=Eбр+?ri

Безрисковая ставка - это ставка дохода высоколиквидного актива.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться российскими так и зарубежными показателями. Это ставка доходности по облигациям федерального займа, можно также использовать ставку по депозитам наиболее надежных банков.

Рассматриваем риски, которые характерны для недвижимости.

Вид риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение общей экономической ситуации		*
Увеличение числа конкурирующих объектов	*
Природные ЧС	*
Недополучение арендных платежей		*
Количество наблюдений	5	5	0	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	5*1=5	5*2=10
Сумма	15
Поправка на риск	15/10(количество баллов)=1,5

Поправка на недостаточную ликвидность - это поправка на длительную экспозицию при аренде/продаже объекта

Учитывая местоположение, спроса на объекты, ситуацию на рынке, состояние объекта и прочие характеристики срок экспозиции может составить до 3 месяцев.

Пнл=

Поправка на инвестиционный менеджмент - представляет собой управление портфелем инвестиций. В зависимости от объекта инвестиций может составлять от 0 до 5%. При этом учитывается площадь оцениваемых помещений, сложность управления и спрос на данный тип недвижимости.

Предположим, что поправка на инвестиционный менеджмент принята на уровне 2%.

Складывается из:

6,6% - безрисковая ставка

Или ставка рефинансирования центробанка 8%

Поправка на риск вложения в недвижимость 1,5%

Поправка на недостаточную ликвидность 1,6%

Поправка на инвестиционный менеджмент

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) - сумма 11,7%

Определяем норму возврата капитала. Метод Ринга - возврат происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций. Норма возврата капитала равна:

*100%

Где N - оставшийся срок экономической жизни определяется по формуле:

Нвк=1/(100-25)*100%=1,3

R=11,7+1,3=13%.



Лекция №3. Расчет стоимости доходным подходом

1. К расходам на замещение относят расходы, на периодическую замену быстроизнашиваемых компонентов (покрытия пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). В расчетах предусматривается, что деньги на это резервируются, если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации.

2. Операционные расходы. Принято делить на условно-постоянные и условно-переменные. Условно-постоянные не зависят от степени загруженности объекта. Это арендные платежи за землю, налог на имущество, страховые платежи и т.д. Условно-переменные: размер зависит от уровня загруженности объекта (расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку и т.д.)

S=21,8 (22) м2

Арендная плата - 304 $

ПВД (Потенциальный валовый доход) 304*22=6632

Потери арендной платы от недозагруженности 5%(3-5%)

Потери арендной платы в год, $

332$=ПВД*0,95=ПВД(1-5%)

ДВД=ПВД-ндзгр=6632-332=6300

Резерв на замещение 5%

Резерв в $ - 315$

Управление объектом 3% от ДВД; 189$

Прочие расходы 2%; 126$

Доход, в год: ДВД-Все расходы=5671

Коэффициент капитализации 13%; Степень об. 5671/0,13=43671



V=ЧОД/R

R=ЧОД/V

Анализ коэффициентов расходов и доходов.

Применяется, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента ДВД (Кдвд) - отношение цены продажи к действительному валовому доходу (ДВД); и коэффициента операционных расходов (Кор) - это отношение операционных расходов к ДВД.

R=(1-КОР)/КДВД

Пример.

Цена продажи 400 тыс

ПВД 50000

ДВД 45000

ОР 20000

КДВД=400000/45 000=8,88

КОР=20000/45 000=0,44

R=(1-0,44)/8,88=0,0625=6,25%

Метод связанных инвестиций или технико-инвестиционной группы.

Т.к. большинство объектов покупается с помощью заемного и собственного капитала, то коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или технико-инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечно-постоянным.

Rm - коэффициент капитализации для заемных средств

Rm=Ежегодные выплаты на обслуживание долга/основная сумма ипотечной ссуды (кредитв)

Re - коэффициент капитализации для собственного капитала

Re=годовой денежный поток до выплаты налогов/величина собственного капитала

R=M*Rm+(1-M)*Rc

M - доля заемного капитала

(1-M) - доля, которая приходится на собственный капитал.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Применяется:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущего

Имеются данные, позволяющие обосновать размер денежных потоков денежных средств от недвижимости

Потоки доходов и расходов носит сезонный характер

Объект недвижимости строится или только введен в эксплуатацию.

Для расчета необходимо:

Длительность прогнозного периода

Прогнозные величины денежного потока, включая реверсию

Ставка дисконтирования

Модель Гордона

Доход от реверсии - это приведенный на дату оценки доход от реализации объекта в будущем.

Sост=(СFt+1)/E-q

E - ставка дисконтирования

Q - темп роста денежных потоков

Пример.

ЧОД с недвижимости в прогнозный период составляет 300, 306, 312 тыс соответственно. Денежный поток первого года постпрогнозного периода составляет 318 тыс денежных единиц. Ставка дисконта 15%. Определить стоимость недвижимости.

Рассчитаем ЧОД(текущую стоимость) в прогнозном периоде

300/(1+0,15)+306/(1+0,15)2+312/(1+0,15)3=697 тыс

Средний темп роста приблизительно 3,5 % в год. Рассчитаем стоимость недвижимости в постпрогнозном периоде (реверсию). Sост=318/(0,15-0,035)=2650 стоимость недвижимости в конце 4 года. А мы счиатем на сегодняшний день, поэтому ее необходимо продисконтировать (привести к сегодняшнему дню). Находим текущую стоимость (реверсию): 2650000/(1+0,15)3=1741 050. 3 - число лет прогнозного периода

Стоимость объекта будет равна текущая стоимость прогнозного периода + текущая стоимость реверсии. 697000 +1741050=2444050

Ипотечный инвестиционный анализ. Пример. Срок кредита - 5 лет. Ставка - 10% годовых. Сумма 10000 $. Кредит предусматривает ежемесячные выплаты. Пользуемся таблицей сложных процентов. Начисление ежемесячное. Ставка - 10%. 6 столбик - взнос за амортизацию единицы. Коэффициент = 0, 02125.

Номер месяца	Общий платеж	Платеж по погашению кредита	Платеж по процентам
1	212,25	212,25-83,33=129,91	10000*0,1/12=83,33
2	212,25	212,25-82,26=129,99	(10000-129,91)*0,1/12=82,26
3
Итого на 60 мес	12748,23	10 000	2748,23



Ипотека с переменными платежами или кредит с шаровым платежом.

Предусматривает крупный итоговый платеж в конце в течении нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается или погашается лишь малая ее часть.

Номер месяца	Общий платеж	%	Общий платеж
1	0	10000*0,1/12=83,33
2	0
3	0
	0
	0
60	10 000	83,33	10083,33
Итого:	10 000	5 000	15 000



Лекция №4

Пример.

Кредит с фиксированным платежом меньше, чем во 2 случае (пример 2). Срок 5 лет, 10% - ставка, сумма - 10000 руб. Вариант ежемесячного погашения основного долга равными частями и начисленных на непогашенную часть процентов.

Таблица платежей.

Номер месяца	Платеж по кредиту	Платеж по процентам	Общий процент
1	10000/60мес=166,7	10000*10%/12=83,33	250
2	166,7	(10000-166,67)*10%/12=81,94	248,61
3	166,7	(10000-166,67-166,67)*10%/12=80,56	247,22
…	…	…	…
Итого	10 000	2541,67	12541,67

Эффективность ипотечного кредитования оценивается кредитором и заемщиком. Для этого надо анализировать факторы:

Процентная ставка по кредиту

Срок займа

Порядок погашения

Финансовый леверидж (повышение рентабельности собственных средств благодаря действию кредита)

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Ипотечная постоянная равна отношению годовой величины расходов по обслуживанию долга (включает величину процентов и уплату основного долга к первоначально полученному кредиту)

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

ИП=РСД/ИК

РСД - расходы на содержание долга

ИП - ипотечная постоянная

ИК - величина ипотечного кредита

Сумма собственных средств инвестора ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости.

СН=ИК+СК

СК - собственный капитал инвестора

ИК - ипотечный кредит

СН - стоимость недвижимости

Показатели доходности

Ставка доходности недвижимости - рассчитывается как отношение ЧОД к стоимости недвижимости

РН (ставка доходности недвижимости) = ЧОД/СН

Ставка доходности на собственный капитал - определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала

Rск - ставка доходности на собственный капитал=(ЧОД-РОД)/СК

Использование заемного капитала целесообразно, если

Он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала

Пример.

Объекты 1 и 2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД=1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвесторы внесли СК=4000. Таким образом, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако поскольку кредит получен на разных условиях расходы по обслуживанию долга составят:

Для 1 - 700 в год

Для 2 - 1000

Рассчитаем показатели доходности.

Для 1-го объекта: РН =1500/10 000=15%

Для 2-го объекта: РН=1500/10 000=15%

Для 1 объекта: Rск=1500-700)/4000=20%

Для 2 объекта: (1500-1000)/4000=12,5%

Таким образом, финансовый левериндж у объекта №1 будет оцениваться положительно. А во втором случае отрицательно. Однако, отрицательная оценка не означает отказ от займа. Если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. Т.е. инвестору выгодно приобрести объект №2 на данных условиях, если среднерыночная доходность меньше 12,5 %.

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозного ЧОД для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Для этого необходимо рассчитать минимально необходимую сумму ЧОД, отвечающего инвестиционным требованиям.

Пример.

Прогнозная величина ЧОД рассчитанная оценщиком исходя из площади объекта, рыночных ставок арендной платы и т.д составляет 9000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением (6 столбик - 0,01322). Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на собственный вложенный капитал.

1. Требуемая сумма дохода на вложенный капитал 15000*16%=2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга 35000*0,1586=5551 (0,01322*12 мес=0,1586)

3. Минимальная величина ЧОД 2400+5551=7951

На стадии получения ипотечного кредита необходимо рассчитать коэффициент покрытия долга (КПД). Сравнить его с требованиями банка. КПД показывает, во сколько раз ЧОД генерируемый недвижимостью превышает обязательные платежи.

КПД=ЧОД/РОД

Пример.

Ипотечный банк выдает кредиты, при условии, что КПД=2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости приносящий ежегодно 30000 ЧОД. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением.

1. Определяем коэффициент из таблицы сложных процентов. Коэффициент = 0,012 Умножим величину кредита на процент мы получим ежемесячные платежи по кредиту.

ИП=0,012*12=0,144

РОД=80000*0,144=11521

КПД=30000/11 521=2,6.

Вывод, требованиям банка отвечаем.

Оценка кредитуемой недвижимости. Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта путем конвертации ЧОД в стоимость объекта при помощи коэффициента капитализации.



R=Rm*M+(1-M)*Rn

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала

М - доля заемных средств

R, Rn - По собственным средствам

Пример.

Доля собственного капитала 30%. Ставка процента по кредиту 12%. Кредит предоставлен на 25 лет. Ставка дохода на собственный капитал 15%.

Находим ИП кредита предоставленного на 25 лет под 12% годовых. (это 6 функция 12% годовых срок 25 лет, коэффициент 0,127)

Ставка капитализации=0,7*0,127+0,3*0,15=0,132. Или 13,2%.

Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле

КК=*(1-КИЗ)+ИП*КИЗ

R- ставка доходности инвестора

Ип - ипотечная постоянная

КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности - сколько составляет доля заемных средств.

Пример.

Для приобретения недвижимости приносящей ежегодно 11340 ЧОД можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 10 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности 60%. Оценить недвижимость, если требуемая ставка дохода инвестора на собственный капитал 12%.

1. Коэффициент капитализации 0,12(1-0,6)+0,162 (это 10 лет 10% годовое начисление 6 столбик)*0,6=0,145

2. СН=11340*0,145= 78099.

Оценка кредитуемой недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые в будущем может генерировать объект.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимостью собственного капитала. Этот метод (ДДП) более универсален и точен. Он применим для оценки любой, приносящей доход недвижимости, в т.ч. объектов с нестабильным доходом.

Пример.

Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации. В ближайшие 5 лет ЧОД составит:

1.160

2.300

3.500

4.800

5. 1000

Цена перепродажи в конце 6 года составит 1300. Ставка дохода на собственный капитал инвестора 15%. Инвестор получает в банке кредит на сумму 600000 на 10 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

1. Определение рыночной стоимости собственного капитала

Составим график погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга.

	1	2	3	4	5
1. Сумма погашаемого кредита	60 600/10 лет	60	60	60	60
2. Остаток долга на конец года	600-60=540	480	420	360	300
3. Сумма начисленных процентов	600*0,1=60	540*0,1=54	48	42	36
4. Расходы по обслуживанию долга	60+60=120	114	108	102	96

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

1. ЧОД	160	300	500	800	1000
2. РОД	120	114	108	102	96
3. Денежные поступления	40	186	362	698	904
4. Фактор текущей стоимости	1/(1+0,15)=0,87	0,75	0,65	0,57	0,42
5. Дисконтированные денежные поступления	40*0,87=34,8	186*0,75=140	257	399	449
6. Сумма дисконтированных денежных поступлений	1281 -сумма за 5 лет

3. Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи

Sост=(СFt+1)/(E-q)

Цена перепродажи 1300. Остаток долга на конец 5го года. 600 -60*5=300. Выручка от перепродажи 1300-300-66(текущая стоимость процентов)=934. Текущая стоимость выручки от перепродажи(на конец 6 года) 934/(1+0,15)5=475

Оценка рыночной стоимости собственного капитала 475+1281=1756. Оценка рыночной стоимости недвижимости 1756+600= 2356. Оценка инвестиционных проектов.

1. Чистая текущая стоимость дохода (NPV).

Делается прогноз, что инвестиция Иц будет генерировать в течение н лет годовые доходы в размере П1, П2, П3. Общая накопленная величина дисконтированных доходов и чистый приведенный эффект составит:



PV=?Рк/(1+r)k-IC

Если НПВ больше нуля - принимаем проект, если меньше нуля - не принимаем. НПВ равно 0 - благосостояние владельцев компании не меняется. Однако этот проект имеет дополнительный аргумент в свою пользу. В случае реализации проекта объемы производства возрастут, то есть компания увеличится в масштабах. Поэтому проект как правило принимается, если нет других альтернатив вложения. При рассмотрении вариантов отдается предпочтение с максимальным НПВ.

Пример.

Рассчитать показатель НПВ по анализируемому проекту со ставкой дисконтирования 15%.

Период	0	1	2	3	4	5
	(1000)	200	500	600	800	900
Дисконтированный денежный поток	(1000)	200/(1+0,15)=174	378	394	458	447

НПВ=1851-1000=851.

Этот показатель относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным проектам для определения суммарного НПВ.

Недостатки НПВ. Абсолютное значение НПВ при сравнительном анализе инвестиционных проектов не учитывает объема вложений по каждому варианту.

2. Период (срок) окупаемости проекта.

Ток = число лет, предшествующие году окупаемости + невозмещенная стоимость на начало года окупаемости/приток наличности в течение года окупаемости

Пример (предыдущий).

Для определения срока окупаемости необходимо.

1. Рассчитать дисконтированный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.

2. Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как сумму затрат и потока доходов по проекту. Накопленный денежный поток рассчитывается до получения первой положительной величины.

3. Определить срок окупаемости по формуле

	0	1	2	3	4	5
Денежный поток	(1000)	200	500	600	800	900
ДДП	(1000)	174	378	394	458	447
Накопленный дисконтированный ДП	-1000	-826	-448	-54	-54+458=404

Ток=3+54/458=3,1 года

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности)

Позволяет сравнивать проекты, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Выбор оптимального проекта основан на оценке эффективности единицы затрат.

Ставка доходности проекта = чистая текущая стоимость доходов(ЧТСД)/приведенные расходы(ПР)*100%

СДП = ПД(приведенные доходы)/ПР(приведенные расходы)

В первом случае коэффициент эффективности измеряется в процентах и показывает уровень чистого приведенного дохода на 1 затрат.

Во втором случае показатель является индексом, отражающим соотношение положительный и отрицательных денежных потоков по проекту.

Пример.

Приведенные расходы (1000)

Приведенные доходы 1751

ЧТСД 851

В первом случае СДП=851/1000*100%=85,1

Во втором случае СДП=1851/1000=1,85

СДП показывает величину прироста активов от реализации проекта на единицу инвестиций. При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение показателю СДП в случае, если величина ЧТСД в проектах почти одинакова.

Пример.

Аналитик должен выбрать один из 2 предложенных проектов.

Проект Х требует инвестирования в сумме 900. Поток доходов по проекту:

1 год - 300

2 год - 400

3 год - 600

Проект У требует затрат в сумме 325. И обеспечивает доходы:

1 год - 100

2 год - 200

3 год - 300.

Ставка дисконтирования составляет 15%.

	Х	У
Приведенный доход	1055	482
Затраты по проекты	900	325
ЧТСД	155	157

Величина НПВ существенно не отличается. Для этого используют индекс рентабельности.

СДП=155/900*100%=17,2

СДП=157/325*100%=43,2

Для инвестора наиболее выгоден проект У, так как у него ставка доходности в 2,5 раза больше. Преимущество показателя является в том, что он относителен и отражает эффективность единицы инвестиций. В условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

4. Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП.)

Это ставка доходности, которая (ставка дисконтирования) приравнивает сумму доходов к сумме расходов, то есть при которой НПВ=0.

1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная тек стоимость доходов по проекту.

2. Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает ЧДД=0, то выбирается вторая ставка по правилу: если ЧТСД больше 0, то новая ставка должна быть больше первоначальной, если ЧТСД меньше 0, то меньше первоначальной.

(ПДмах-ЗП)/(ПД мах-ПДмин)=(стд1-(стд1+х))/(стд1-стд2)

Стд - ставка доходности

ВСДВ=стд1+х



Лекция №5

Земля имеет остаточную стоимость, то есть из всего дохода, который генерирует дом вместе с землей сначала возмещаются затраты на труд, капитал и управление, а все остальное относится к земле.

недвижимость инвестиция капиталовложение



Лекция №6

Рассчитаем внутреннюю ставку по проекту (ВСДП), затраты по которому составляют 1200, а поток доходов 50, 200, 450, 500, 600

1. Рассчитаем сумму потока доходов, рассчитанных по ставке 6%

50/(1+0,06)1+200/(1+0,06)2+450/(1+0,06)3+…+600/(1+0,06)5=1438

2. ЧТСД 1438-1200=238>0

Выбираем новую ставку дисконтирования 20%. Расчет будет аналогичен.

50/(1+0,2)1+…=42+139+260+241+241=923

Определим ЧТСД: 923-1200=-277

(ПДмах-ЗП)/(ПДмах-ПДмин)=(СТд1-(СТд1+х))/(СТд1-СТд2)

(1438-1200)/(1438-923)=(6-(6+х))/(6-20)

238/515=х/14

Х=(238*14)/515=6%=0,06

+6%=12%

ВСД=6%

Внутреннюю ставку доходности проекта можно рассматривать как запас финансовой прочности. Выше этой ставки (т.е. когда ставка дисконтирования будет выше, чем эти 12%) проект будет невыгоден. Проекты с мах ставкой ВСД более привлекательны, т.к. потенциально способны выдержать больше нагрузки на инвестиционный капитал, связ. с возможным повышением его стоимости.

Минусы ВСДП.

ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как он, в отличие от показателя чистой текущей стоимости дохода (NPV), не суммируется и характеризует только отдельный проект.

ВСДП требует особого применения при анализе проектов, имеющих несколько крупных отрицательных потоков.

Оптимизация бюджета капиталовложений.

При составлении бюджета капитальных вложений необходимо учитывать ряд ограничений. Например, когда имеется на выбор несколько привлекательных инвестиционных проектов, однако коммерческая организация не может участвовать во всех одновременно, так как ограничена в финансовых ресурсах. В этом случае необходимо отобрать для реализации такие проекты, чтобы получить мах выгоду от инвестирования. В частности, основной целевой установкой является максимизация суммарного NPV.

При оптимизации бюджета капиталовложений необходимо учитывать:

Общую сумму финансовых ресурсов на конкретный период, которая ограничена

Имеется несколько независимых ЦП с суммарным объемом требуемых инвестиций, превышающий имеющийся у организации ресурсы

Требуется составить инвестиционный портфель, максимизирующий суммарный возможный прирост капитала

Рассматриваемые проекты поддаются дроблению. Имеется ввиду, что можно реализовывать не только целиком каждый из проектов, но и любую его часть. При этом берется к рассмотрению соответствующая доля инвестиций денежных поступлений. При прочих равных условиях значение показателя индекса рентабельности (PI) является более предпочтительными. (чем больше значение, тем лучше)

Последовательность действий такова:

Для каждого проекта рассчитывается индекс рентабельности

PI=NPV/PV*100%

Проекты упорядочивают по убыванию индекса PI.

В инвестиционный портфель включается первые к проектов, которые в сумме в полном объеме могут быть профинансированы коммерческой организацией

Очередной проект берется не в полном объеме, а лишь в той части, в которой может быть профинансирован

Пример

Предположим, что компания имеет возможность инвестировать до 55 млн. руб. при этом стоимость источников финансирования составляет 10%. Требуется составить оптимальный инвестиционный портфель, если имеются следующие альтернативные проекты:

Первоначальные затраты инвестиций по годам

А	-30	6	11	13	12
В	-20	4	8	12	5
С	-40	12	15	15	15
Д	-15	4	5	6	6

1) рассчитаем чистый приведенный доход NPV и индекс рентабельности каждого проекта

А: NPV=6/(1+0,1)1+11/(1+0,1)2+13/(1+0,1)3+12/(1+0,1)4-30=2,51

Индекс рентабельности PI=2,51/30*100%=8,4%=0,084

В: NPV=2,68; PI=0,134=13,4%

С: NPV=4,82; PI=12,1%

Д: NPV=1,37; PI=9,1%.

Таким образом, по убыванию показателя рентабельности проекты упорядочиваются следующим образом:

В - С - Д - А

Наиболее оптимальной будет следующая инвестиционная стратегия:

Проект	Инвестиции	Часть инвестиций, включ. в портфель	NPV от нашей комбинации
В	20	100%	2,68
С	35	87,5%	87,5%*4,82=4,22
Всего	55		6,9

Можно проверить, что любая другая комбинация ухудшает результаты - уменьшает суммарное НПВ.

Проверим вариант, когда проект С, как имеющий наивысший НПВ, в полном объеме включается в инвестиционный портфель:

Проект	Инвестиции	Часть инвестиций, включ. в портфель	NPV от нашей комбинации
С	40	100%	4,82
В	15	75%	2,01=75%*2,68
Всего	55		6,85

2) Компания имеет возможность инвестиций до 90 млн.

Проект	Инвестиции	Часть инвестиций, включ. в портфель	NPV от нашей комбинации
В	20	100%	2,68
С	40	100%	4,82
Д	15	100%	1,37
А	15	50%	1,26
Всего	90		10,13

Б) рассматриваемые проекты не поддаются дроблению. В этом случае оптимальную комбинацию находят перебором всех возможных вариантов сочет. проектов и расчетом суммарного НПВ для каждого варианта. Комбинация, максимизирующая суммарный НПВ будет оптимальной.

В условиях предыдущего примера составить оптимальный инвестиционный портфель, если верхний предел инвестиций 55 млн, но проекты не поддаются дроблению.



Рассчитаем сумму НПВ для каждого варианта

Проект	Инвестиции	NPV от нашей комбинации
А+В	50	5,19
А+Д	45	3,88
В+Д	35	4,05
С+Д	55	6,19

Т.е. оптимальной является инвестиционная стратегия сочетания портфелей С и Д.

Оптимизация бюджета капиталовложений с отсрочкой (временная оптимизация). Когда речь идет о временной оптимизации, имеется ввиду следующее: общая сумма финансовых ресурсов, доступных для финансирования в планируемом году, ограничена сверху

Имеется несколько доступных независимых ИП, которые ввиду ограниченности в финансовых ресурсах не м.б. реализованы в планируемом году одновременно, однако в следующем запланированном году эти проекты или их части м.б. реализованы. Требуется оптимальным образом распределить проекты по двум годам

Алгоритм расчета

По каждому проекту рассчитывается индекс потерь, характеризующий потерю НПВ в случае, если проект будет отсрочен на год. Проекты с мин значением индекса м.б. отложены на год

Пример

В условии предыдущего примера (где проекты поддаются дроблению) составить оптимальный инвестиционный портфель на 2 года в случае, если объем инвестиций на планируемый год ограничен суммой в 70 млн руб.

Рассчитаем потери НПВ в случае, если каждый из анализируемых проектов будет отсрочен к исполнению на год.

Индекс возможных потерь имеет следующий смысл - он показывает, чему равна величина относительных потерь в случае откладывания проекта на год.

Проект	НПВ в 1 году	Дисконтирующий множитель при р=10%	НПВ в следующем году	Потеря НПВ	Величина инвестиций отложенных на год	Индекс возможных потерь
1	2	3	4	5	6	7
Расчет			2-3	2-4		5/6
А	2,51	1/(1+0,1)1=0,909	2,28	0,23	30 тыс	0,0077
В	2,68	0,909	2,44	0,24	20 тыс	0,012
С	4,82	0,909	4,38	0,44	40 тыс	0,011
Д	1,37	0,909	1,25	0,12	15 тыс	0,008

Из расчета видно, что наименьшие потери будут в том случае, если отложим к исполнению проект А, а затем Д, С и В.

Таким образом, инвестиционный портфель 1го года должен включать проекты В и С в полном объеме и часть проекта Д. Во второй год будут реализованы проекты - оставшаяся часть проекта Д и проект А.

Проект	Инвестиции	Часть инвестиций, включаемых в портфель	НПВ
А) инвестиции в 1 году
В	20	100%	2,68
С	40	100%	4,82
Д	10	67%	1,37*0,67=0,92
Итого	70		8,42
Б) инвестиции во 2 году
Д	5	33%	0,41=1,25*0,33
А	30	100%	2,28=2,51*0,909
Итого	35		2,69

Суммарная НПВ при таков формировании проектов за 2 года составит 11,11 млн.руб., а общие затраты будут минимальными по сравнению с другими вариантами формирования портфелей.

Пример

Дано:

Общая площадь здания 1000 м2

Свободная площадь 40 м2

Ставка аренды для арендуемых площадей 120$ /м2

Операционные расходы 54000

Выдан ипотечный кредит на следующих условиях:

Срок 20 лет

Ставка процента годовых 9%

Платежи по обслуживанию долга 43200

Коэффициент ипотечной задолженности 80%

Стоимость земельного участка 75000

Составить баланс собственника имущества, отчет о движении денежных средств и рассчитать коэффициенты:

Коэффициенты, рассчитываемый при анализе баланса:

Коэффициент улучшений (рассчитывается как стоимость улучшений делить на общую процентную стоимость. Показывает долю улучшений (зданий, сооружений) в общей цене ОН (составляет от 60 до 95%))

Коэффициент ипотечной задолженности (величина ипотечного кредита/общая оценочная стоимость). Показывает отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск, т.е. большую вероятность банкротства. ФЗ №127 «о банкротстве»: юр. лицо признается банкротом, когда в течение 3 месяцев после установленной даты он не может выплатить сумму, которая составляет не менее 100000, а для физ лица - 10000

Коэффициент собственного капитала (стоимость собственного капитала/общая оценочная стоимость)

Коэффициенты отчета о движении денежных средств:

Коэффициент недоиспользования (потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей/ПВД)

Коэффициент операционных расходов (операционные расходы/ПВД(ДВД))

Коэффициент покрытия долга (ИОД/ежегодные отчисления на обслуживание долга)

Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств:

Общий коэффициент рентабельности (ЧОД\\\\\\\чод до налогообложения и обслуживание долга/покупная цена)

Ипотечная постоянная (ежегодные расходы на обслуживание долга/величина ипотечного долга)

Коэффициент дивидендов на собственный капитал (ЧОД до налогообложения за вычетом расходов на обслуживание долга/инвестиционный собственный капитал).

Находим ипотечную постоянную 0,108 (табл.)

Сумма ипотечного кредитования равна: платежи по обслуживанию долга/ипотечную постоянную=43200/0,08=400000; ИП=РОД/ИК

Стоимость ОН в целом:

Коэффициент ипотечной задолженности 80%

Сумма ипотечного кредита 400000 - 80%

Х=400000/0,8=500000

Собственный капитал=стоимость ОН в целом - Сумма ипотечного кредита=500000-400000=100000

Стоимость улучшений (зд)=стоимость ОН в целом - стоимость ЗУ=500000-75000=42500

Сумма собственных средств инвестора ипотечного кредита должна соотетствовать стоимости недвижимости: Ст-ть недв=ИК+СК

ПВД=1000*120=120 000

Активы:

Земля - 75

Улучшения - 425

Итого 500

Пассивы:

Ипотечный кредит 400

Собственный капитал 100

Итого 500

Недоисп.=40*120=4800

ДВД=120000-4800=115200

ЧОД=ДВД-опер.расх=115200-54000=61200

Денежный поток=61200-43200=18000

Коэффициенты:

Коэффициент недоисп.=40/1000=0,04

Коэффициент загрузки=1-0,04=0,96

Коэффициент улучшений=425000/500 000=0,85

Коэффициент операционных расходов=54000/115200=0,47

Точка банкротства (коэффициент самоокупаемости):

43200+54000/120 000=0,81

Общий коэффициент рентабельности=61200/500 000=12,24%

Ставка дивидендов на собственный капитал 18000/100 000=0,18

Отчет о движении денежный средств

ПВД=120000

-Недоиспользование 4800

ДВД 115200 =120000-4800

-Операционные расходы 54000

ЧОД 61200=115200-54000

-Затраты на обслуживание долга 43200

Денежный поток 18000=61200-43200

Размещено на Allbest.ru