Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

Рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово - экономические и управленческие механизмы, способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Таким образом, оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности. Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

На практике, в процессе оценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного, доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.

В курсовом проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, Красносельский район ул. Десантников.

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.

В курсовом проекте проведен анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализ характеристик земельного участка объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки.

В курсовом проекте разработана методика расчета корректировок, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.

Согласование результатов оценки выполнялось с использованием метода иерархий, который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости.

Раздел 1. Характеристика объектов оценки

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

недвижимость оценка износ строительство

Объект оценки представляет собой отдельное одноэтажное помещение.

Данное помещение расположено на пересечение улицы Десантников и Ленинского проспекта.

В данном районе в настоящее время происходит активная застройка жилыми домами и торговыми комплексами.

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации. Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой активностью, отличная транспортная доступность (в непосредственной близости от 3-х станций метро). Общественный транспорт представлен движением автобусов, трамваев и маршрутных такси как по улице Десантников так и Ленинскому проспекту.. В 5-ти метрах от объекта оценки находится стоянка для автотранспорта), развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.

1.2 Описание объекта

Оценке подлежат: помещения кафе и помещения бара.

Здание построено в 1997 г. и представляет собой одноэтажное отдельное здание. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ООО ”Фортуна”

В оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

Описание участка земли представлено в таблице 1.1.

Таблица 1.1 - Описание участка земли

Местоположение	Санкт-ПетербургУл.Десантников
Целевое назначение земельного участка	Эксплуатация промышленных зданий и сооружений
Ценовая зона	2
Рельеф земельного участка	Ровный
Кадастровый номер земельного участка	500000000008000520
Юридические права на земельный участок	Собственник “Фортуна”
Государственный акт на земельный участок	№ 2801 от30.09.2001 г.
Номер оценочной зоны основного здания	642 П1111
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл.	95,99
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны	0,48
Функциональная зона для объектов оценки	О1111
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города	0,9

Описание конструктивных решений здания, сетей и улучшений представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Описание конструктивных решений здания и улучшений

Дата ввода здания в эксплуатацию, год	1997
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч.	523,52
помещений кафе, м2	458,22
помещения бара, м2	65,3
Характеристика конструктивных элементов:
Фундамент	Сборный железобетон
Стены наружные и внутренние	Кирпич,сайдинг
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты.
Крыша	металлическая
Оконные проемы	Стеклопакеты
Дверные проемы	Металлические, стеклопакеты
Наружная отделка	Облицовочный кирпич,с айдинг
Внутренняя отделка	Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, дерево, пластиковые панели, искусственный камень
Полы	Плитка, мозаика, паркет, бетон
Водопровод	Стальные трубы от городской сети.
Канализация	Чугунные трубы, сток в городскую сеть.
Электроснабжение	Скрытая электропроводка.
Телефон	Каблирован.
Отопление	От городской сети
Вентиляция	Приточно - вытяжная
Прочее	Территория облагоражина

Проанализировав местоположение объекта оценки, а также его конструктивные решения, сети и улучшения можно заключить, что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя.

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом

2.1 Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.

2.3 Оценка земельного участка

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ООО «Фортуна». Заключение от 2 сентября 2004г. №К - 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.

Объект оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на Ленинский проспект, примыкающую в данном месте к улице Десантников. Объект оценки располагается фактически на окраине Санкт-Петербурга. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов России при таком назначении и расположении объекты не попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.

Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.

Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:

Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,

где 523,52-общая площадь оцениваемых помещений, м2

6468 - площадь застройки всего здания, м2

22198 -общая площадь помещений всего здания, м2

В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:

152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

Стоимость земельного участка составляет:

V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,

где:

0,48 - коэффициент функционального назначения для промышленной застройки

0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.

Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1.

Таблица 2.1 - Определение стоимости земельного участка объекта оценки в ценах на 1.01.2008 г.

№п/п	Показатели	Всего
1	Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США	95,99
2	оценочная зона	П1111
3	Оценочная зона объекта оценки	О1111
4	Коэффициент функционального зонировании для	0,48
5	Коэффициент функционального зонировании для общественных центров	0,90
6	Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки	179,98
7	Общая площадь здания,м2	22 198,00
8	Площадь застройки всего здания,м2	6 468,00
9	Площадь объектов оценки,м2	523,52
10	Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2	305
	в т.ч. кафе	269
	бар	39
11	Стоимость земельного участка, дол.США	54 909
	в т.ч. кафе	48 060,1
	бар	6 848,9
12	Стоимость земельного участка, руб.	118 164 168
	в т.ч. кафе	103 425 335
	бар	14 738 833

Таким образом, стоимость земельного участка на 1.01.2007 составляет: 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., бар - 14 738 833 руб.

2.4 Определение стоимости нового строительства

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки рассчитывается по формуле:

С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99 *Иофi, (2.1.)

С69 - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости

V - строительный объем здания.

И84 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен

И91 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен

0, 99 - территориальный понижающий коэффициент;

Иофi - индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара, произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2.Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.2 - Определение строительного объема кафе и бара.

Основное	Формула подсчета	Значение	Един. изм
	Кафе
Ширина	0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58	16,64	м
ШиринаН	6,25+0,58	6,83	м
Шир-ШирН	16,64-6,83	9,81	м
ДлинаВ	0,4+27,93-0,58-2,85-0,26	24,64	м
Длина Н	0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29	30,23	м
длН-длВ	30,23-24,64	5,59	м
Площадь1	16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2	475,61	м2
Площади пилястр
Пилястр1	0,68*0,37*9	2,26	м2
Пилястр2	2,49*0,37*7	6,45	м2
ПилЛевВН	1,3*0,37*2	0,96	м2
ПилПрВ	1,8*0,37	0,67	м2
ПилПрН	(1,3+0,29)*0,37	0,59	м2
	Итого пилястры	10,93	м2
	Итого площадь основная	486,54	м2
Правая часть
Ширина	4,12+0,58	4,70	м
Длина	0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95	12,36	м
Умывальник	(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2)	5,23	м2
Корректировка на изменение толщины стены	3,4*0,08-3,4*0,29	-0,71	м2
Корректировка на скос	0,9*1,8/2	-0,81	м2
Итого площадь дополнительная	4,7*12,36+5,23-0,71-0,81	61,80	м2
	Итого кафе	548,34	м2
	высота	3,80	м
	Объем Кафе	2083,67	м3
	Бар
Ширина	0,28+4,10+0,16+3,34-0,08	7,8	м
Длина	0,08+2,04+0,16+6,53+0,58	9,39	м
Корректировка на умывальник	(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16)	-5,43	м2
Корректировка на смешение перегородки	6,53*0,17	-1,11	м2
Туалет	(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95)	3,45	м2
Пилястры	3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37	1,79	м2
Треугольная часть	3,7*(6,25+0,95)/2	13,32	м2
Корректировка на дверной проем	0,37*1,38	-0,51	м2
Общая площадь	7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51	84,75	м2
	Итого бар	84,75	м2
	Высота	3,80	м
	Объем бара	322,067	м3

Таблица 2.3 - Расчет восстановительной стоимости в ценах

Наименование объекта	Год ввода в эксплуатацию	Единица измерения	Общая площадь, объем, длина, кол-во.	Стоим. един. измер. руб.	Поправочный коэф-нт	Стоим. един. измер. с попр. коэф-том в ц. руб.	Восстановительная стоимость в ценах
Одноэтажное здание по ул. Десантников	1997	м.куб.	2387,4	15	1	15	36 056, 0565
в т.ч. Кафе	1997	м.куб.	2083.67	15	1	15	31 225, 05
Бар	1997	м.куб.	322.0671	15	1	15	4 831, 0065

Таблица 2.4 - Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах

Наименование объекта	Востановительная ст-ть в ценах.,руб	Коэф. для пересчета 1,2*0,99*1,94*14,5	Коэф.изменения ст-ти на 01.01.97	Коэф.изменения ст-те на 01.01.98	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.99	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.00	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.01	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.02	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.04	Коэф. изменения ст-ти на 01.01 05	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06	Коэф. изменения ст-ти на 01.01.07	Коэф изменения ст-ти на 01.01.08	Восстановительная стоимость в текущих ценах,руб
Одноэтажное здание по ул. Десантников	36056,0565	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,1326	118352967
в т.ч. кафе	31 225,05	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,1326	102508531
Бар	4831,0065	33,41844	19,8414	4,9	11,9	2,7889	1,32	1,7872	12,0617	3,3404	1,3057	1,3232	1,3123	1,1326	15844436

Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2008 составляет 118 352 967 рублей, в том числе кафе - 102 508 531 рублей, бар - 15 844 436 рублей.

2.5 Определение стоимости улучшений

На дату проведения оценки выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.

С целью приведения площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, руководством были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещения, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 2004 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.

Перевод в цены на 1.01.2008 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства. Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.

Кроме того, в помещении были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям. Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.

Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE.

Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.

Таблица 2.5 - Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 2004 года

Наименование разделов и работ	зарплата рабочих	Эксплуатация машин	Материальные ресурсы	прямые затраты	накладные расходы	Плановые накопления	Итого по ПТМ
		Всего	в т.ч. з/п	Всего	в т.ч. транспорт
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Строительные работы
Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях	590	149	5	8	2	747	996	766	2 509
ремонтные и отделочные работы в подсобных помещениях	9 343	436	170	25 641	1 402	35 420	13 146	10 156	58 722
Работы по разборке в зале кафе	203	7	5			210	264	231	705
ремонтные и отделочные работы по залу кафе	11 208	703	287	30 836	2 033	42 747	15 937	12 437	71 121
Вентиляция	1 094	86	37	2 763	133	3 943	1 649	1 064	6 656
Электромонтажные работы	14 269	3 842	743	5 440	483	23 551	19 636	14 545	57 732
демонтаж	88	28	16			116	125	93	334
Водоснабжение и канализация	1 384	68	18	2 855	181	4 307	2 167	1 398	7 872
Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях	794	8	4	8	5	810	1 196	772	2 778
ИТОГО	38 973	5 327	1 285	67 551	4 239	111 851	55 116	41 462	208 429

Таблица 2.6 - Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 2004 года

№ п/п	Наименование работ	зарплата рабочих	Эксплуатация машин	Материальные ресурсы	прямые затраты	накладные расходы	Плановые накопления	Итого по ПТМ
			Всего	в т.ч. з/п	Всего	в т.ч. транспорт
1	Разборка, ремонт и отделка	4846	329	137	11013	587	16 188	6 684	5 586	28 458
2	снять подвесной потолок из ткани	158	3	2			161	218	182	561
3	снять стоимость ткани				1 440	14	1 440			1 440
	Итого	4 688	326	135	9 573	573	14 587	6 466	5 404	26 457

Таблица 2.7 - Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах

Наименование затрат		Базисная стоимость в ценах 1998 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб
Основная ЗП		38 973	992,765	38 691 030
Машины механизмы		5 327	1880,027	10 014 904
Материалы		63 312	1920,035	121 561 256
Транспорт		4 239	1547,519	6 559 933
Накладные расходы		55 116	969,348	53 426 584
Плановые накопления		41 462	560,283	23 230 454
ИТОГО		208 429	1216,165	253 484 161
Непредвиденные 3%	3%	6 253	1216,165	7 604 680
Итого СМР		214 682		261 088 841
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда 30%	30%	11692		11 607 309
Премиальная оплата труда 6, 5%	6,50%	3583		3 472 728
ВСЕГО в текущих ценах		229956		276 168 878
ФЗП Осн. З/П	1	38973		38 691 030
З/п ММ	0,35	1864		3 505 216
З/п НАКЛ.	0,357	19676		19 073 290
З/п ПЛАН	0,2308	9569		5 361 589
Прочие	1	15274	992,765	15 163 492
Итого ФЗП		85358	992,765	84 740 435
Непредвиденные от ФЗП 3%	3%	2102	992,765	2 086 792
Всего ФЗП				86 827 227
НАЛОГИ
Единый платеж	5%			4 341 361
Итого				280 510 239
ПМЦФ	2,5			6 904 222
ИТОГО				287 414 461
ПРФ	2			5 748 289
Итого стоимость без НДС				293 162 750
НДС	18%			52 769 295
Итого Стоимость с НДС				340 183 756
ВСЕГО НАЛОГОВ				69 763 167
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб			340 183 756
Курс доллара по НБ РБ				2 152
Всего	Долл			158 078

Таблица 2.8 - Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах

Наименование затрат		Базисная стоимость в ценах 1998 г., руб.	Индекс изменения стоимости	Фактическая стоимость, руб.
Основная ЗП		4 688	992,765	4 654 082
Машины механизмы		326	1880,027	612 889
Материалы		9 000	1920,035	17 280 315
Транспорт		573	1547,519	886 728
Накладные расходы		6 466	969,348	6 267 804
Плановые накопления		5 404	560,283	3 027 769
ИТОГО		26 457	1216,165	32 176 077
Непредвиденные 3%	3%	794	1216,165	965 635
Итого СМР		27 251		33 141 712
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда	30%	1406		1 396 224
Премиальная оплата труда	6,50%	420		407 407
ВСЕГО в текущих ценах		29077		34 945 343
ФЗП Осн. З/П	1	4688		4 654 082
З/п ММ	0,35	114		214 511
З/п НАКЛ.	0,357	2308		2 237 606
З/п ПЛАН	0,2308	1247		698 809
Прочие	1	1827	992,765	1 813 781
Итого ФЗП		10184	992,765	10 110 318
Непредвиденные от ФЗП	3%	251	992,765	249 184
Всего ФЗП				10 359 502
НАЛОГИ
Единый платеж	5%			517 975
Итого				35 463 318
ПМЦФ	2,5			873 633
ИТОГО				36 336 951
ПРФ	2			698 907
Итого стоимость без НДС				37 035 858
НДС	18%			6 666 454
Итого Стоимость с НДС				43 003 405
ВСЕГО НАЛОГОВ				8 756 969
ВСЕГО ПО СМЕТЕ	Руб.			43 003 405
Курс доллара по НБ РБ				2 152
Всего по смете	Долл.			19 983

Таблица 2.9 - Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений

Показатели	Всего	в т.ч. кафе	бар
Стоимость улучшений по смете	383 487 725	340 183 756	43 003 969
общая площадь помещений, м2	523,52	458,22	65,3
Стоимость пожарной сигнализации
Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2005	4 800 000	4 201 284	598 716
Курс доллара на 1.01.2008г.	23,74	23,74	23,74
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2008г., руб.	4 990 488	4 368 560	621 928
Всего стоимость неотделимых улучшений, руб.	388 478 213	344 552 316	43 625 897

Таблица 2.10 - Расчет стоимости условно-отделимых улучшений

Наименование	марка	аналог	Стоимость ,дол	Коррек-тировка, дол	Рыночная стоимость, долл
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Проточный водонагреватель	Ariston SG 10 OR	Ariston TiTech Tl-15 OREE	155	10	145
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Бойлерный нагреватель	Ariston SG НР 100 VE 1,5	Ariston TiTech Tl-120/L	265	5	260
Кондиционер настенный	LG S07LHG	LG S07LHG	645		645
Кондиционер потолочный	MC Quay	MC Quay	1859		1859
ИТОГО, долл.					3459

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.

Таблица 2.11 - Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки

Наименование зданий и сооружений Восстановительная стоимость, руб. Выполненные неотделимые улучшения, руб. Восстановительная стоимость с улучшениями, руб. Условно отделимые улучшения Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23, в т.ч. 118 352 967 388 478 213 506 831 180 Кафе 102 508 531 344 552 316 447 060 847 7 443 768 Бар 15 844 436 43 625 897 59 470 333

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.

2.6 Оценка величины накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

физический износ (исправимый и неисправимый);

функциональный износ (исправимый и неисправимый);

внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Неисправимый физический износ	Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемому помещению проведены 4 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.

В то же время начинается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 11 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 20,72%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13

Таблица 2.12 - Определение физического износа помещения по ул. Десантников

№№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Удельный вес в %	фактический срок службы	Нормативный срок службы	Износ по сроку службы	Удельный износ
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Фундамент	Сборные ж/бетонный	10,0	51	125	40,80	4,08
2	Каркас и перекрытия	Железобетон	31,0	51	125	40,80	12,65
3	Стены и перегородки	Кирпичные	15,0	51	125	40,80	2,12
4	Кровля	Двускатная металлическая	2,0	2	20	10,00	0,20
5	Полы	ковровое, плитка, бетон	10,0	2	30	6,67	0,67
6	Проемы дверные	ПВХ, деревянные	1,0	2	30	6,67	0,07
7	Проемы оконные	ПВХ, Двойные деревянные	6,0	2	30	6,67	0,40
8	Отделочные работы	Гипсокартон,, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок	7,0	2	6	33,33	0,33
9	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -срытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная.	16,0	2	30	6,67	0,07
10	Прочие работы	Бетонные крыльца	2,0	2	30	6,67	0,13
	ИТОГО:		100,0
	Средний процент износа составляет:					20,72%

Таблица 2.13 - Расчет величины физического износа

Наименование зданий и сооружений	Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей.	Износ помещений здания по акту, %.	Износ, руб.
1	2	3	4
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23	506 831 180	28%	141 912 730
В т.ч.
Кафе	447 060 847	28%	125 177 037
Бар	59 470 333	28%	16 651 693

Функционального износа по объекту оценки не выявлено.

Внешний (экономический) износ	Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки.

Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.

Таблица 2.14 - Расчет величины накопленного износа

Показатели	Всего	В т.ч. кафе	Бар
Физический износ, руб.	141 912 730	125 177 037	16 651 693
Функциональный износ, руб.
Внешний износ, руб.
НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС, руб.	141 912 730	125 177 037	16 651 693

Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.

2.7 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.

Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;

затраты на оформление и регистрацию прав собственности;

затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;

стоимость инвестиций в землю и др.

Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.

Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство. Расчет рыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15 - Расчет рыночной стоимости объектов

Наименование	Кафе	Бар	Всего
Стоимость земельного участка, руб.	103 425 335	14 738 833	118 164 168
Площадь общая,м2	458,22	65,3	523,52
Восстановительная стоимость, руб.	102 508 531	15 844 436	118 352 967
Улучшения неотделимые, руб	344 552 316	43 625 897	388 478 213
Улучшения условно отделимые, руб	7 443 768		7 443 768
Всего восстановительная стоимость с улучшениями	447 060 847	59 470 335	506 831 180
Накопленный износ, руб.	125 177 037	16 651 695	141 912 730
Косвенные затраты (3%), руб.	13 411 825	1 784 110	15 195 935
Предпринимательская прибыль, (20%)	89 412 169	11 894 067	101 306 236
Рыночная стоимость, руб.	528 133 139	71 235 650	599 368 789
Рыночная стоимость, долл. США	245 415	33 102	278 517

Рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Десантников, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2008г. составляет:

599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США.

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи (прибыли).

Метод прямой капитализации	предполагает, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится. Техника метода заключается в делении чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации. При этом величина общего коэффициента капитализации - определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам.
Капитализация по норме отдачи	Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает любые изменения и дохода и стоимости собственности за период владения. В общем случае метод формализуется путем дисконтирования каждого будущего денежного потока с соответствующей нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:

CF1 CF2 CFn

PV = ---------- + ---------- + … + -----------, где (3.1)

(1+i1)1 (1+i2)2 (1+in)n

PV - стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;

СF1,CF2,…, СFn - денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;

i1, i2, …, in - периоды расчета денежных потоков.

Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.

3.2 Последовательность составления реконструированного отчета о доходах

Реконструированный отчет о доходах - сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.

Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.

Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:

определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;

определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;

рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;

составляется реконструированный отчет о доходах.

3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI)

Потенциальный валовый доход (PGI) - есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

PGI = Доход от основной деятельности + Прочие доходы

По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход может составить по кафе - 91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.

3.4 Определение действительного валового дохода

Действительный валовый доход (EGI) - есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.

EGI = PGI - Потери дохода (3.2)

Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери в размере 5% от величины потенциального валового дохода.

3.5 Определение операционных расходов (OE)

Операционные расходы (расходы на содержание) - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:

1. Постоянные расходы - расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

2. Переменные расходы - расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

3. Расходы на замещение - расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI - OE (3.3)

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 - Результаты составления реконструированного отчета о доходах по объекту оценки, долл.

№п.п.	Показатели	Кафе	Бар
1.	Потенциальный валовый доход	24 743,9	3 526,2
2.	Потери	1237,2	176,3
3.	Действительный валовый доход	23 506,7	3 349,9
4.	Операционные расходы	15665,4	2056,4
5.	Чистый операционный доход	7841,3	1293,5

Таблица 3.2 - Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2008г., долл

Наименование здания	Общая площадь помещений, м.кв.	Потенциальный валовый доход PGI, $	Потери	Действит. Валовый доход, долл.	Постоянные	Итого операционные доходы	Чистый операционный доход, NOI, $
					НДС, 18%		Налог на недвижимость	Налог на землю
1	2	5	6	7	8		10	11	12	13
Помещения кафе	458,22	24 743,9	5%	23 506,7	3 586		2 366	8 936	15 665,4	7 841,3
Помещение бара	65,3	3 526,2	5%	3 349,9	511		320	1114,67	2 056,4	1 293,5

Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7, 3.8.

Таблица 3.3 - Результаты составления реконструированного отчета о доходах для кафе

№	Показатели
1.	Потенциальный валовый доход	91 101
2	Действительный валовый доход	86 546,0
3	Операционные расходы	34 896,9
4	Чистый операционный доход	51 649,1

Таблица 3.4 - Результаты составления реконструированного отчета о доходах для бара

№	Показатели
1.	Потенциальный валовый доход	12 982,6
2	Действительный валовый доход	12 333,5
3.	Операционные расходы	4 813,3
4.	Чистый операционный доход	7 520,2

Рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Десантников, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2008г составляет:

Кафе - 7841,37 тыс. рублей ;

Бар - 1293,5 тыс.рублей.

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж

4.1 Методологические основы оценки сравнительным подходом

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие - увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2 Исходная информация по объектам - аналогам

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной площадью и назначением очень много. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости г. Санкт-Петербург, Красносельского района.

Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - Информация об объекте оценке и объектах аналогах

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Цена		549000	683800	57292	185417	46560
Местоположение	Ул. Десантнико	Ул. Захарава	Ул. Лени-Голикова	Ул. Доблести	Ул.Жукова	Ул. Казакова
Дата оценки	01.01.2008	1.08.2006	1.08.2006	27.12.2004	30.12.2004	31.10.2005
Площадь помещений, м.кв.	461	300	1050	126,6	422,2	120,3
в том числе рабочей	212,06	270	379	50,64	194,212	48,12
Год постройки	1997	2000	1998	2001	1997	2000
Общественное питание	Да	Да	Да	Да	Да	Да
Стоимость 1 м2 оценочной зоны	179,98	167,61	115,46	192,69	127,95	127,95
Расположение в здании	Отдельное здание	Отдельное здание	Отдельное здание	Отдельное здание	Отдельное здание	Отдельное здание
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Состояние	Евро-ремонт	Евро-ремонт	Евро-ремонт	ремонт из отчеств. мат.	Евро-ремонт	требуется кап.ремонт

4.3 Оценка объектов недвижимости методом корректировок

Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке. Результаты представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 - Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Ул. Десантников	Ул. Захарава	Ул. Лени-Голикова	Ул. Доблести	Ул. Жукова	Ул. Казакова
Дата оценки	01.01.2008	1.07.2006	1.07.2006	27.12.2004	30.12.2004	31.10.2005
Индекс СМР	1428,495	1200,845	1200,845	670,59	670,59	847,03
Рост цен,%		6,58%	6,58%	79,07%	79,07%	41,77%

Объекты-аналоги находятся в разных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1), (4.1)

Кф1 - коэффициент зонирования для объекта -аналога ;

Кф2- коэффициент зонирования для объекта оценки.

Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3 - Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Ул. Десантников	Ул. Захарава	Ул. Лени-Голикова	Ул. Доблести	Ул. Жукова	Ул. Казакова
Стоимость 1м2 оценочной зоны	179,98

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости кафе и бара

  Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
  
  дипломная работа [611,8 K], добавлен 02.07.2006
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.
  
  курсовая работа [99,4 K], добавлен 10.05.2011
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: ул. Новая 2-1

  Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
  
  курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016
  

• Определение рыночной стоимости здания

  Определение затратным подходом рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли (метод сравнительной единицы). Определение накопленного физического износа нормативным методом, функциональный износ. Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок.
  
  контрольная работа [24,3 K], добавлен 20.04.2009
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам