Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Вступ

1. Характеристика будівель і споруд як об'єктів власності

2. Методи оцінки вартості будівель та споруд

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Демократичні перетворення в Україні, приватизація призвели до утворення великої кількості власників житлових і нежитлових будинків, що стимулювало розвиток ринку нерухомості. Однією з головних умов функціонування ринку нерухомості є правильна оцінка об'єктів з урахуванням міських особливостей ландшафту, транспортної доступності, наявності соціальної сфери, екології.

Результат оцінки - це ринкова вартість, що повинна відбивати споживчі властивості об'єкта й умови ринку.

Проведений при цьому аналіз економічної, технічної, містобудівної експертизи є підставою не стільки для визначення вартості, скільки дозволяє оцінити кон'юнктуру ринку, провести грамотно маркетинг і використовувати ці дані під час інвестиційного аналізу, менеджменту та продажу нерухомості. Знання правової, законодавчої бази, цивільного, інвестиційного права, технічних особливостей зведення будинків дозволяє управляти нерухомістю протягом усього життєвого циклу: від моменту будівництва до її зносу.

Причому управління нерухомістю розглядається як процес управління грошовими потоками при розробці проекту, в період будівництва та під час експлуатації з метою одержання прибутку і доходу.

Коротко цю проблему можна охарактеризувати, як комплексну техніко-економічну, експертну оцінку об'єкта нерухомості (земельних ділянок, будівель, будинків і споруд), розробку і реалізацію проектів щодо їх створення, експлуатації, управління з урахуванням особливостей міського територіально-просторового середовища.

Володіння інформацією про вартість нерухомості дає можливість правильно розпорядитися майном, коштами, вчасно зорієнтуватися і вигідно розмістити наявний капітал або взяти кредит у банку під заставу нерухомості для досягнення недоступних у матеріальному розумінні цілей.

1. Характеристика будівель і споруд як об'єктів власності

Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості являє собою складний і унікальний процес, оскільки практично неможливо знайти два абсолютно ідентичних об'єкта. Навіть у тому випадку, коли будівлі побудовані за одним типовим проектом, але розташовані на різних земельних ділянках, їх вартість може значно відрізнятися.

Будівлі - будівельно-архітектурні об'єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей.

Споруди - інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади і т. п.) або для обслуговування населення (споруди міського благоустрою і т. п.).

Будинки і споруди відносяться до числа предметів, які мають особливо високу соціальну та економічну цінность. Тривалість існування класу будівель зумовлена тим, що, нарівні з водою та продуктами харчування, споруди необхідні для задоволення першочергових потреб людини. Будинки і споруди потрібні також для здійснення більшості видів виробничої діяльності. [3]

Оцінка будинків і споруд необхідна у випадках визначення:

- вартості майна для внесків у статутний капітал і для оподатковування;

- вартості акцій акціонерних товариств при державній реєстрації;

- втраченої вигоди щодо прострочених платежів (дебіторської заборгованості);

- вартості майна при реструктуризації боргів підприємств;

- вартості майна при угодах купівлі-продажу, поділу, кредитування під заставу, страхування, ліквідації.

Відповідальним за продаж будівель і споруд в Україні є Фонд державного майна України (ФДМУ).

Особлива економічна цінність будівель і споруд зумовлена цілим рядом факторів, до числа яких належать: природна обмеженість земної поверхні, придатної для зведення, висока витратність процесу будівництва, тривалість термінів їх експлуатації, фізична неможливість приховати споруду від «суспільної влади», і т. д .

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об'єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв'язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об'єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку слід ураховувати за проведення практичних розрахунків.

Існує такий перелік документів для оцінки будинків і споруд:

- документи, що підтверджують право на об'єкт (власність, оренда і тощо) - свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди. Якщо немає цих документів, то - договір купівлі-продажу, план приватизації, акти введення в експлуатацію завершеного будівництва і т.д.

- документи БТІ на об'єкт (технічні паспорти, довідки, плани).

- відомості про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб - сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна й інші обмеження щодо використання (якщо є).

- дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об'єкта).

- документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда, користування й ін.) - свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди, ухвала про надання ділянки в користування тощо.

- дані про споруди, що входять до складу об'єкта.

- дані про майно (якщо таке є), яке не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього ( вбудоване устаткування, піднімальні пристрої і т.п.).

Цей перелік носить попередній характер і може бути скорочений або розширений залежно від виду об'єкта і після ознайомлення оцінювача з завданням на оцінку. [4]

2. Методи оцінки вартості будівель та споруд

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1м2, 1м3 тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об'єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. За еталон-аналог рекомендується брати найновіші об'єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об'єктами.

3. Визначення вартості об'єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

, (2.1)

де Воб -- вартість об'єкта на дату оцінки;

Под -- вартість порівняльної одиниці;

Q -- загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1м2 цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їхню загальну вартість. Прибуток підприємця або включається в цю вартість, або підраховується окремо. За наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, такий підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об'єкта (чи вартості заміщення). Розрахунок вартості нерухомості проводиться за такою формулою:

, (2.2)

де Воб -- вартість об'єкта оцінки;

Vi -- об'єм і-го елементу в об'єкті оцінки;

Ві -- вартість одиниці об'єму певного виду;

n -- кількість окремих елементів об'єкта оцінки;

Кн -- коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки; Кз -- коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об'єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об'єктом ринкових угод.

За аналізу колишнього продажу об'єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння:

- вартість за 1м2 загальної площі;

- вартість за 1м2 чистої площі, яка підлягає здаванню в оренду;

- вартість 1м2 площі будівель;

- вартість кімнати; вартість квартири чи іншої одиниці нерухомості;

- вартість 1м3 будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка дає дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць в оцінюваному об'єкті та визначається рівень його відмінності від об'єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається нагромадженою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом -- передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються за одним чи кількома параметрами, що дає змогу визначити грошову чи відсоткову ставку.

2. Метод амортизації витрат -- використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінностей між об'єктами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних об'єктів: загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об'єкта оцінки. [1]

Необхідною передумовою використання даних методів є нагромадження значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажу об'єктів певного виду. Забезпечуючи найточніші оцінки в рамках порівняльного підходу, цей метод є дуже дорогим на стадії нагромадження ринкової інформації, висуває підвищені вимоги до аналітиків, потребує наявності розвинутого та відкритого ринку нерухомості та