Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

1. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимого имущества

1.1 Объекты инвестирования

1.2 Виды инвестиций

1.3 Факторы, учитываемые при оценке инвестиционных проектов

2. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

2.1 Описание оцениваемого объекта

2.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

2.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

2.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

2.5 Согласование результатов оценки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

квартира рыночная стоимость инвестиционный

Вложение капитала в недвижимость исторически является крайне привлекательной инвестиционной стратегией. Для этого есть несколько причин.

Во-первых, объект недвижимости - это долговечный материальный актив, который может быть использован для надёжного вложения накопленного капитала. В отличие от других инвестиционных активов (например, золота) недвижимость приносит прямую пользу своему владельцу - в ней можно жить.

Во-вторых, хорошая инвестиционная стратегия вложения капитала в недвижимость всегда включает в себя несколько взаимодополняющих типов дохода, в отличие, например, от размещения банковского депозита, владелец которого получает только процентный доход.

Спекулятивная составляющая инвестиционного дохода от вложения в недвижимость представляет собой изменение рыночной цены объекта. Эта рисковая, непостоянная, но потенциально высокая доходность целиком зависит от состояния рыночной конъюнктуры. Однако инвестор также может получать и постоянный стабильный доход, сдавая объект недвижимости в аренду.

Наконец, владелец может в полной мере проявить свой предпринимательский талант и способности, занявшись дроблением объекта на части с целью последующей перепродажи. Также инвестиционный портфель, состоящий из объектов недвижимости, может быть с лёгкостью диверсифицирован по географическому и локационному признаку. Инвестор может приобрести как объекты на устоявшихся и стабильных рынках, так и на развивающихся, с большим потенциалом роста.

Таким образом, вложение в недвижимость может удовлетворить самые разные категории инвесторов в соответствии с их предпочтениями и, прежде всего, отношением к риску.

В данной работе будут рассмотрены факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, объекты инвестирования, виды инвестиций и доход, который можно получить, при инвестировании в недвижимость, при помощи подходов к оценке: затратного, доходного и сравнительного.

1. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимого имущества

1.1 Объекты инвестирования

Объекты инвестирования в недвижимость, доступные для физических лиц и небольших компаний, довольно разнообразны, рассмотрим основные [6]:

1. комнаты в коммунальных квартирах. Это относительно дешевые объекты недвижимости, являющиеся сложным объектом для инвестирования из-за большого морального и физического износа. Начинающим инвесторам лучше воздержаться от такого вложения денег, т.к. такое инвестирование требует достаточного опыта.

2. расселение коммунальных квартир. Также довольно сложное, но прибыльное инвестирование, требующее от инвестора умения вести переговоры с очень разными людьми, учитывая их интересы и, при этом, не жертвуя своими. Вместе с тем это один из самых доходных видов вложения денег в недвижимость. Приобретая несколько комнат (по соответствующей комнатам цене), инвестор, как правило, получает в итоге уже не коммунальную квартиру, а полноценную квартиру, которую можно продать по иной, более выгодной, цене. А если это квартира на первом этаже, то перевод ее в нежилой фонд, оборудование отдельного входа и увеличение электрической мощности могут обеспечить высокую прибыль на вложенные средства. Но велики и риски, связанные с несогласием части жильцов на переселение.

3. инвестирование в небольшие квартиры на вторичном рынке. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры, находящиеся в собственности продавцов, являются распространенным объектом инвестирования. Высокая ликвидность и широта выбора этих объектов на рынке недвижимости привлекают множество инвесторов. Для начинающего инвестора, предпочитающего работать с жилым фондом (квартирами) это хороший выбор. Такие квартиры легко сдавать в аренду, можно несколько улучшать их косметическим ремонтом и продавать по более высокой цене.

4. большие квартиры (три и более комнат) являются более сложным объектом для инвестиций в недвижимость. Они дороже и менее ликвидные, чем небольшие квартиры. Их сложнее сдать в аренду, но при хорошем ремонте и оборудовании мебелью и техникой такая квартира может давать высокую отдачу от вложенных средств за счет высокой арендной платы.

5. коммерческая (торговая и офисная) недвижимость. Объекты этого класса разнообразны - от офисов в бизнес-центрах до торговых павильонов. Обычно предоставление их в аренду приносит больше прибыли, чем от жилых помещений. Но и сами коммерческие объекты стоят, как правило, дороже жилых квартир сравнимого метража.

6. загородная недвижимость. Дачи, загородные участки и прочие объекты загородной недвижимости являются распространенным, но сложным объектом для инвестирования. Опытный и хорошо информированный инвестор может извлекать из операций с загородной недвижимостью хорошую прибыль. Этот рынок характерен неустойчивым ценообразованием, связанным с низкой (в отличие от квартир) стандартизированностью объектов. За счет этого фактора цены на загородные объекты могут очень сильно варьироваться, в зависимости от наличия инфраструктуры и коммуникаций (газ, вода, электричество, дороги, канализация). В связи с этим, наличие информации у инвестора о планах развития города и области может помочь сделать перспективное вложение денег.

7. строящаяся недвижимость (долевое участие в строительстве и суррогатные схемы его заменяющие). Весьма распространенный вид объектов инвестирования. Разница между ценой объекта в начальной стадии строительства и ценой построенного объекта, оформленного в собственность инвестора, является прибылью инвестора.

8. земельные участки под застройку, находящиеся в городской черте. Такие участки можно покупать с целью строительства и продажи коттеджей и таун-хаусов, можно покупать большой участок земли, делить его и продавать отдельными частями. Можно ждать пока участок подорожает. Иногда это бывает лучшим вариантом, особенно если на участке разрешено строительство многоэтажного дома, т.е. он может заинтересовать крупную строительную компанию.

Опираясь на вышеизложенные объекты инвестирования, можно сделать вывод, что рынок недвижимости довольно широк, перспективен и является хорошим инструментом для увеличения своего капитала, необходимо только выбрать объект вложения средств, исходя из возможностей и целей инвестора.

1.2 Виды инвестиций

Инвестиции стоит разделять, прежде всего, опираясь на желаемый результат от вложения средств, а так же по срокам [6]:

· Краткосрочные инвестиции. Принцип: покупка и быстрая продажа, с минимальной предпродажной подготовкой. Такие инвестиции совершаются, как правило, в высоколиквидные объекты недвижимости, например в покупку небольших однокомнатных квартир, в пешей доступности от метро или остановки общественного транспорта. Особенно эффективные такие инвестиции, если есть возможность в силу каких-либо обстоятельств купить недвижимость ниже её реальной рыночной цены.

· Среднесрочные инвестиции в недвижимость. Принцип: приобретение объекта, его качественное улучшение, продажа по более высокой цене. Дугой вариант - приобретение объекта в низкий сезон (например, летом или в январе) и продажа в момент сезонного роста спроса.

· Долгосрочные инвестиции. Приобретение объекта недвижимости с целью его сдачи в аренду на долгий срок и/или получения дохода от долгосрочного роста цены на объект недвижимости. Частным случаем таких инвестиций является приобретение объекта для ведения с его помощью собственного бизнеса, не связанного с недвижимостью.

Другим параметром, по которому могут быть классифицированы инвестиции в недвижимость, являются действия инвестора в отношении объекта недвижимости с момента приобретения до момента продажи. С этой точки зрения инвестиции можно разделить на активные и пассивные.

Пассивные инвестиции подразумевают приобретение объекта и сдачу его в аренду на весь срок до момента продажи. Практически, инвестор ничего не делает для улучшения объекта, а лишь ждет повышения его стоимости и удобного момента для его продажи с максимальной выгодой.

Активные инвестиции подразумевают операции с объектом недвижимости: перевод из жилого в нежилой фонд (или наоборот), ремонт, реконструкция и т.п., т.е. деятельность инвестора, направленную на улучшение свойств для повышения цены продажи объекта недвижимости. Такие инвестиции, как правило, бывают краткосрочными или среднесрочными.

Инвестиции в строительство являются отдельным большим разделом инвестирования в недвижимость. Прежде всего, этот вид инвестирования делится на две группы:

· Долевое участие в строительстве

· Строительство силами инвестора и привлеченных подрядчиков

Долевое участие в строительстве не требует от инвестора практически никакого участия непосредственно в строительном процессе, он участвует только в софинансировании строительства. Весь строительный процесс организовывает застройщик. Реальная себестоимость строительства дольщику не известна и им не контролируется.

Совершенно иная ситуация возникает, когда инвестор сам является застройщиком. Он нанимает проектную и строительную организацию, принимает у них работы, занимается согласованиями и разрешительной документацией, требуемой для строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Как правило, инвестор при этом является собственником или арендатором земельного участка, на котором идет строительство. Он несет ценовые и все прочие риски, связанные с реализацией проекта. Такой подход, безусловно, требует от инвестора активного участия и наличия опыта и квалификации в вопросах строительства. Опыт и квалификация необходимы для контроля качества и удержания себестоимости на запланированном уровне.

С точки зрения потенциала для извлечения прибыли инвестиции в строительство имеют безусловное преимущество перед пассивными инвестициями в приобретение объектов недвижимости для сдачи в аренду в состоянии «как есть» или с минимальным ремонтом. Но они несут в себе и довольно значительные риски. Кроме того, инвестиции в строительство с активным участием инвестора требуют от него затрат значительного времени и сил

1.3 Факторы, учитываемые при оценке инвестиционных проектов

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов[3]:

· ситуация на рынке инвестиций;

· состояние финансового рынка;

· профессиональные интересы и навыки инвестора;

· финансовая состоятельность проекта;

· геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

- Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

- Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе затрат и доходов. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода, степени риска, неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей[3, c.86].

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Коээ)

Коээ = П / К , (1)

где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т = К / П (2)

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Сээ), основанный на минимизации приведенных затрат:

Сээ = С + Кн ·К, (3)

где К - капитальные вложения;

С - текущие затраты (себестоимость);

Кн - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является отсутствие временной корректировки стоимости.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

* изменение стоимости денег во времени;

* инфляционные процессы;

* возможность альтернативного инвестирования;

* необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, не сопоставимы.[3,c.87] Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей[3,c.87]:

1) срок (период) окупаемости (РР);

2) чистая текущая стоимость(NPV);

3) ставка доходности проекта(PI);

4) внутренняя ставка доходности(IRR);

5) модифицированная ставка доходности(MIRR);

Оценка инвестиционной привлекательности проекта использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение.

2. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.

2.1 Описание оцениваемого объекта

Таблица 1 - Описание оцениваемого объекта

Характеристика	Оцениваемый объект
Наименование объекта	Квартира
Местоположение, адрес, этаж	г.Кемерово, б-р Строителей, д.12, кв.30, 3-ий этаж 5-и этажного дома
Год постройки	1969
Общая площадь,мІ	62
Материалы основных конструкций	Железобетонные панели
Планировка	Хрущевка

Данный объект оценки располагается в спальном районе города, с хорошо развитой инфраструктурой, на пересечении главных проспектов - Ленина и Октябрьского, а также б-ра Строителей, переходящего в Притомский пр-т. В шаговой доступности располагается две остановки общественного транспорта, супермаркет, ателье, парикмахерская, аптека, стоматологическая клиника, шахматный и теннисный клуб. Во дворе дома благоустроенная детская площадка, два детских сада и общеобразовательная школа. (ПРИЛОЖЕНИЕ А)

2.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта[1]. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода - точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет выявленных видов износа;

3) корректировка на величину предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и НДС;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Расчеты:

1) Определяем стоимость воспроизводства 1 мІ жилой недвижимости, которая на дату оценки составляет 32766 руб. [7].

Далее рассчитываем стоимость воспроизводства квартиры по формуле:

Св= Sобщ Ч Св/мІ, (4)

где Св - стоимость воспроизводства общая;

Sобщ - площадь квартиры общая;

Св/мІ - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1мІ

Св = 62 Ч 32766 =2031492 руб.

2) Рассчитываем износ оцениваемой квартиры по формуле:

Иф = (Тф/Тн) Ч 100%, (5)

где Иф - износ физический;

Тф - срок эксплуатации фактический

Тн - срок эксплуатации нормативный

Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены Госстроем. Для объекта оценки состоящего из железобетонных панелей нормативный срок службы 120 лет.[8]

Иф = (42/120) Ч 100% = 35%

3) Корректируем Св на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС - 18%:

Сн = 2031492 Ч1,2 Ч 1,18 = 2876592,672 руб.

4) Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки - квартира в многоэтажном доме

5) Корректируем полученную Сн на рассчитанный ранее износ:

Сн = 2876592,672 Ч0,65 = 1869,785 руб.

Вывод: Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила 1млн.869,785руб.

2.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который основывается на том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода[3, c.125].

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов, в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они нестабильны.

Таким образом, в оценке рыночной стоимости объекта мы будем использовать метод капитализации доходов, т.к. не планируем перепродажу недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации (Кк) - это процентная ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости, включающая ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала.

Этапы оценки:

1) Расчет годового ЧОД;

2) Расчет Кк;

3) Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчеты:

1) Для того чтобы рассчитать ЧОД, необходимо сначала определить потенциальный валовой доход (ПВД) и действительный валовой доход (ДВД) по следующим формулам:

ПВД = Ст. ар. сред. Ч 12, (6)

где Ст. ар. сред. - средняя арендная ставка по аналогичным объектам

12 - количество месяцев в году

ДВД = ПВД Ч (1 - Кпотерь), (7)

где Кпотерь - коэффициент от недосдачи площадей в аренду и недосбора платежей. Принимают равным 10-15%.

ЧОД = ДВД - Ропер, (8)

где Ропер - расходы операционные, которые включают в себя оплату за ЖКУ(электричество, вода, газ, оплата за квартиру по площади)

Таблица Б.2 - Описание объектов-аналогов, для расчета средней арендной ставки (см. ПРИЛОЖЕНИЕ Б)

№	Район	Адрес	этаж	Sобщ	Кол-во комнат	Цена/мес.
1	Ленинский	Б-р Строителей, 44а	2/5	62	3	24000
2	Ленинский	Пр. Октябрьский,68	3/5	62	3	19000
Продолжение таблицы Б.2
3	Ленинский	Б-р Строителей, 44а	3/5	62	3	24000
4	Ленинский	Пр. Химиков,14	3/5	62	3	19000

Исходя из данных, представленных в таблице Б.2 можно рассчитать среднюю арендную ставку, сложившуюся на рынке:

Ст. ар. сред. = (24000+19000+24000+19000)/4 = 21500 руб. - средняя стоимость аренды 3-х комнатной квартиры с мебелью и бытовой техникой, в районе б-ра Строителей.

Таким образом:

ПВД = 21500 Ч 12 =258000 руб.

ДВД = 258000Ч (1 - 0,1) = 232200 руб.

ЧОД = 232200 - 4000Ч12 = 184200 руб.

2) Для расчета Кк применяется следующая формула:

Кк = Rн + Нв.к , (9)

где Rн - ставка доходности инвестора на вложенный капитал, %

Нв.к - норма возврата капитала, %

Нв.к рассчитываем по методу Ринга:

Нв.к = 1/n, (10)

где n - срок службы недвижимости остаточный.

Rн определяем методом кумулятивного построения:

Rн = Rб.р. + П1 + П2 + П3 + С, (11)

где Rб.р - безрисковая ставка. Это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которая отвечает требованиям надежности, ликвидности и доходности (годовая депозитная ставка, ставка доходности к погашению облигаций федерального займа, ставка рефинансирования ЦБ РФ).

П1 - премия за ликвидность:

П1 = Rб.р Ч q/12, (12)

где q - срок экспозиции объекта в месяцах;

П2 - премия за риск вложения в оцениваемый объект учитывает возможность изменения стоимости в оцениваемый объект в будущем, обусловленной потерей потребительских свойств (от 0 - 5%);

П3 - премия за инвестиционный менеджмент, предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления объектом оценки. Величина данной премии рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по 5 бальной шкале (1 - низкое значение, 5 - высокое).

С - страновой риск - риск за нестабильные условия в стране.

Таким образом:

Нв.к = 1/ 120 - 42 = 0,013 или 1,3%

Rб.р = 7%

П1 = 0,07 Ч 6/12 = 0,035 или 3,5%

П2 = 2%

П3 = 1%

Rн = 7 +3,5 +3 +2 + 1 = 16,5%

Кк = 16,5+1,3 = 17,8% или 18%

3) Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости по формуле:

Сн = ЧОД/Кк

Сн = 184200/0,18 = 1023,333 руб.

Вывод: Из приведенных выше расчетов, стоимость оцениваемого объекта доходным подходом составила 1млн023тыс.333 руб.

2.4Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами [2, c.62].

Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

Существует несколько распространенных методов расчета величины корректировок. В данной работе целесообразно применить метод анализа парных продаж, т.к. он основывается на продаже двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку[3].

Таблица В.3 - Расчет рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом

Характеристика	Оценив. объект	Ан1	Ан2	Ан3	Ан4	Ан5
Адрес	Б-р Строителей,12	Б-р Строителей,16	Б-р Строителей,22	Б-р Строителей,21	Б-р Строителей,22	Б-р Строителей,22
Цена продажи		2400	3000	2150	3030	3050
S общ/мІ		62	62	60	62	61
Состояние	хорошее	обычное	хорошее	обычное	хорошее	отличное
Условия продажи	рыночные	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Цена за 1мІ		38,710	48,387	35,833	48,871	50,0
Корректировка на уторговывание,%		3	3	3	3	3
Корректировка стоимости по уторговыванию, 1мІ		-1,161	-1,452	-1,075	-1,466	-1,5
Корректировка стоимости по состоянию, 1мІ		+11,358	-	+11,358	-	-1,371
Расчет стоимости 1мІ		48,907	46,935	46,116	47,405	48,629
Характеристика	Оценив.объект	Ан1	Ан2	Ан3	Ан4	Ан5
Количество корректировок		3	2	3	2	3
Обратная пропорция корректировок	1,99	0,33	0,5	0,33	0,5	0,33
Весовой коэффициент		0,166	0,251	0,166	0,251	0,166
Средневзвешенная стоимость		8,118	11,781	7,655	11,899	8,072
Средняя стоимость мІ	47,525
Стоимость оцениваемого объекта	2946,531

а) Расчет средней цены за 1мІ по Ан1 и Ан3 = (38,710 + 35,833)/2 = 37,271 руб. - обычное состояние

б) Расчет средней цены за 1мІ по Ан2, Ан4 = (48,387 + 48,871) / 2 = 48,629 руб - хорошее состояние

в) Расчет корректировки по состоянию за 1мІ по Ан5= 50,0 - отличное состояние

г) Расчет корректировок методом парных продаж:

Ан5 и среднее значение по Ан2;Ан4 = 50,0 - 48,629 =1,371 руб.

Ан4 и среднее значение по Ан1;Ан3 = 48,629 - 37,271 = 11,358

д) Расчет средневзвешенной стоимости:

0,166 Ч 48,907 = 8,118 руб.

0,251 Ч 46,935 = 11,781 руб.

0,166 Ч 46,116 = 7,655 руб.

0,251 Ч 47,405 = 11,899 руб.

0,166 Ч 48,629 = 8,072 руб.

е) Расчет суммарной средневзвешенной стоимости 1мІ:

8,118 + 11,781 + 7,655 + 11,899 + 8,072 = 47,525

ж) Расчет стоимости оцениваемого объекта:

Сн = 47,525 Ч 62 = 2946,531 руб.

Вывод: Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 2млн.946тыс531 руб.

2.5 Согласование результатов оценки

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости - это экспертное и обоснованное суждение оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированном в задании на оценку.

В данной работе, по согласованию результата, используется метод интерполяции. В котором определяющим (Vопр) результатом был выбран сравнительный подход, а поправочным (Vпопр)- доходный.

Этапы расчета:

1. Vопр - сравнительный подход; Vпопр - доходный подход

2. Рассчитывается степень отклонения более достоверного результата от наименее объективной стоимостной оценки, без учета знака.

Ср.п / Д.п.= [(2946,531 - 1023,333) ч 2946,531]Ч100% = 65,3%

Т.к степень отклонения результатов сравнительного и доходного подходов составляет 65%, используется формула базового расчета стоимости:

(VопрЧ5 + Vпопр) ч 6 = (2946,531Ч5 + 1023,333) ч 6 = 2625,998 руб.

Ср.п / З.п. = [(2946,531 - 1869,785) ч 2946,531]Ч100% = 36,5%

Т.к. степень отклонения результатов сравнительного и затратного подходов составляет 36,5%, используется формула базового расчета стоимости:

(VопрЧ4 + Vпопр) ч 5 = (2946,531Ч4 + 1869,785) ч 5 = 2731,182 руб.

3. Согласование результатов:

(2731,182 - 2625,998) ч 2731,182 Ч100% = 3,9%

(Vопр + Vпопр) ч 2 = (2731,182 + 2625,998) ч 2 = 2678,59 руб. - согласованная стоимость оцениваемого объекта.

Вывод: Из всех приведенных выше расчетов с помощью доходного, затратного, сравнительного подходов и согласования итогового результата, конечная стоимость оцениваемого объекта - квартиры, составила 2млн678тыс,590 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость во всем мире считается хорошим объектом для инвестирования. Организации и физические лица охотно приобретают жилую и коммерческую недвижимость, поскольку по сравнению с другими формами вложения денег инвестиции в недвижимость обладают рядом преимуществ:

· инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. В долгосрочном периоде цены на недвижимость, как правило, растут, несмотря на возможные локальные падения во время различных экономических кризисов. В отдельных случаях, цены на недвижимость и цены на аренду находятся в обратной зависимости друг от друга, т.е. при падении цен на недвижимость цены на аренду могут расти, и наоборот. Это снижает инвестиционный риск.

· риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном валютном рынке. Если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды, как правило, превышающий доходность по банковским депозитам.

· в отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса (например, перевод квартиры на первом этаже жилого дома из жилого фонда в нежилой, увеличить электрическую мощность и т.п.). При этом цена объекта недвижимости увеличивается. При разумном вложении денег в улучшение объекта цена увеличивается на большую сумму, чем инвестор затрачивает на улучшение объекта. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность (возможность относительно быстро продать объект недвижимости).

· недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от сдачи квартиры или коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80 процентов от рыночной стоимости объекта. Это позволяет продолжать получать доход от недвижимости в виде арендной платы или продолжать пользоваться помещением, но при этом получить доступ к денежным средствам, необходимым для дальнейшего инвестирования или для других целей.

· при инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты, особенно в начальной стадии строительства, могут быть на 20-30 и более процентов ниже.

· рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, как правило, обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У инвесторов в недвижимость есть некоторое время (обычно от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать инвестиционную недвижимость при возникновении экономических проблем в стране или в мире в целом.

Наряду с преимуществами есть у инвестиций в недвижимость и ряд недостатков. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Кроме того, в отличие от рынка акций или валютного рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно продать объект инвестирования. На это требуется некоторое время. Тем не менее, эти недостатки видятся незначительными на фоне перспектив, открывающихся перед инвесторами в недвижимость.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособ./ С.В. Грибовский - М.: Маросейка,2009. - 432 с.

2. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебник/ Грязнова А.Г., Федотова М.А. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 187 с.

3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособ./ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук,проф. М.А. Федотовой. - 4-изд., стер. - М.: КНОРУС, 2010 -344с.

4. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учеб.пособ./ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.к. Мирзажанов. - М.: КНОРУС,2010. - 752с.

5. URL: http://www.avant-partner.ru/partner/84.html

6. URL: http://www.realtyinvestments.biz/index.html?objects

7. URL: http://www.kemerovo.ru/?page=1508

8. URL:http://samostroy.ucoz.ru/load/iznos_zdanij/normativnye_i_dejstvitelnye_sroki_ehkspluatacii/2-1-0-20

9. URL: http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/28.html

10. URL: http://sibestate.ru/

Размещено на Allbest.ru