Корректировка и затратный подход в оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Кузбасский государственный технический университет

Филиал ГУ Куз ГТУ в г. Новокузнецке

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика и оценка недвижимости»

на тему: «Корректировка и затратный подход в оценке недвижимости»

Выполнил: студентка

гр. ФКТ-71

Степаненко Ольга Николаевна

Руководитель:

Сучкова Ольга Викторовна

Новокузнецк 2009г.

Содержание

Введение

1. Классификация и суть корректировок. Порядок внесения корректировок

2. Сущность и этапы затратного подхода

3. Задача

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

1. Классификация и суть корректировок. Порядок внесения корректировок

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка

отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует семейная или деловая связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка - это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.

Под размещением понимается месторасположение данного объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя текущие расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину чистой прибыли или дохода и т.п. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так, как объект оценки, например, вместо ресторана будет функционировать магазин.

Недействительные компоненты стоимости - это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Например, для гостиниц, ресторанов, магазинов это будет стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и др. При сравнении эти недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. корректировка цена недвижимое имущество

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: [ 6,c.12]

1. среднего арифметического значения скорректированных цен.

2. модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

3.медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя - четное количество значений

4.скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

2. Сущность и этапы затратного подхода

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного объекта (здания) за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значени стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Оценка стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода основывается на следующем соотношении:

Vоо = Vзу + (ПВС - И),

где Vоо - искомая величина стоимости объекта;

Vзу - стоимость земельного участка;

V улучш - полная восстановительная стоимость улучшений (как новых);

И - величина накопленного (совокупного) износа.

Сфера применения и преимущества затратного подхода:

- лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ и отвечающих НЭИ участка;

- используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;

- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т. ч. при оценке объектов незавершенного строительства;

- применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;

- специфической областью применения является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);

- применим в сфере страхования;

- возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.

Основным недостатком затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.

Этапы использовании затратного подхода:

1. Оценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на

- стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

- стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

Метод сравнительной единицы. Наиболее популярный метод, основанный на сравнении стоимости единицы строительного объема или площади объекта оценки и объектов аналогов. Объект аналог подбирается по укрупненным показателям стоимости строительства (например, сборники УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства, и другие. Эти сборники имеют отраслевой характер). Каждый из этих сборников отражает стоимость единицы строительства в базовом году (базовые годы - 1969, 1984, 1991). Зная стоимость строительной единицы в базовом году и строительный объем (или площадь) объекта оценки, легко посчитать затратную стоимость объекта (ПВС - полная восстановительная стоимость) в ценах базового года. Для перехода от цен базового года в цены на дату оценки используются соответствующие индексы цен (источник - фирма «Ко-Инвест», осуществляющая мониторинг цен в строительстве и выпускающая ежеквартально «Сборники цен в строительстве», а также, региональные индексы, публикуемые органами местного самоуправления в регионах). Из полученной восстановительной стоимости объекта вычитается накопленный износ (физический, функциональный и экономический).

Нормы отдачи (используются в качестве коэффициентов дисконтирования):

1) внутренняя норма отдачи (IPR);

2) норма отдачи для собственного капитала (определяется по модели оценки капитальных активов - CAPM);

3) норма отдачи для совокупного капитала, собственного и заемного (средневзвешенная стоимость капитала WACC).

Методы оценки недвижимости. Все методы оценки недвижимости группируются в 3 подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода - основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Однако необходимо помнить, что оценка стоимости объекта по затратам далеко не всегда отражает рыночную стоимость (для объектов с износом более 50% этот метод уже не эффективен).

Метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный подход) - метод основан на принципе замещения, который гласит: типичный покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта эквивалентной полезности. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия между объектом оценки и объектами сравнения. В результате устанавливается сопоставимая цена каждого объекта сравнения, как если бы все объекты сравнения имели те же характеристики, что и объект оценки. Эти откорректированные цены позволяют оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Этот метод наиболее эффективен в основном на активных секторах рынка недвижимости. Реализация данного метода предполагает выполнение следующих процедур: 1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов; 2) выбор единицы сравнения; 3) выбор элементов сравнения (элементов отличия); 4) определение и обоснование поправок (корректировок) к цене каждого из сравниваемых объектов; 5) внесение поправок к ценам объектов сравнения.

Вторым по значимости методом сравнительного подхода является метод валового рентного мультипликатора.

Основными элементами сравнения являются: 1) передаваемые права собственности, 2) условия сделки, 3) условия рынка (дата продажи), 4) местоположение, 5) состояние объекта (год строительства, износ), 6) физические отличия (несущие и ограждающие конструкции), 7) компоненты собственности, непосредственно не связанные с недвижимостью.

Подход на основе МВР - мультипликатора валовой ренты

Это метод основан на существовании определенного соотношения между стоимостью здания и доходом, который оно способно генерировать.

Последовательность реализации метода: 1й этап: 1) выбор объектов сравнения, сопоставимых с оцениваемым; 2) определение цен продаж объектов сравнения и индексация этих цен на дату оценки; 3) определение доходности объектов сравнения путем умножения арендной ставки на площадь объекта; 4) определение соответствующих мультипликаторов валовой ренты путем деления цены продаж на величину дохода сравнимых объектов (арендной платы или ренты); 5) определение единого МВР (обычно по признаку моды); 2й этап: 1) определение рыночной арендной платы (по результатам анализа рынка); 2) выделение рыночной ставки аренды; 3й этап: определение текущей стоимости объекта 1) Определение арендной платы для оцениваемого объекта (дохода); 2) Определение стоимости оцениваемого объекта путем умножения Дохода на МВР. Получаем стоимость.

Данный метод эффективен для объектов недвижимости, активно оборачивающихся на рынке (квартиры, торговые магазины).

Доходный подход к оценке недвижимого имущества.

3. Задача

Определить стоимость нового строительства жилого здания, если известно, что площадь оцениваемого здания составляет 12000м², стоимость строительства 1м² аналога составляет 7тыс. р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабины на сумму 900 тыс. р.

Решение:

1). 7 тыс. р.*12000м²=84000тыс. руб. - стоимость всего здания.

2). 84000тыс.р.+900тыс.р.= 84900тыс. руб. - стоимость оцениваемого

Здания включая душевые кабины.

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.[1, c. 651]

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам ( требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы. [5, c. 108]

Список используемой литературы

1. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г.

2. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. М.: 1995.

3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2000.

4. Федеральный закон РФ. Об оценочной деятельности в РФ. Принят Государственной Думой 16 июля 1998 г.

5. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. - М: ИД «Юриспруденция,2006.

6. Абрамов С.И. Инвестирование. - М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

Размещено на Allbest.ru