Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Недвижимость как объект инвестиций. Основные особенности инвестиционной деятельности в сфере строительства. Роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Сформировавшаяся в России хозяйственная система, основанная на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создала условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с недвижимостью - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений.

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например, шахты, мосты, плотины).

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования.

В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости как объекта инвестиций:

? недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

? существует прочная физическая и юридическая связь с землей;

? каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий. Хотя участки земли довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение;

? недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб;

? стоимость недвижимости в настоящее время очень высока;

? доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика;

? долговечность объекта инвестирования;

? потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

? способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

? новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений;

? стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает;

? недвижимому имуществу присущи некоторые риски - это риск физического повреждения под влиянием природных или техногенных факторов, риск накопления функционального и внешнего износа, финансовый риск, связан с условиями арендной платы;

? недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы;

? на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек;

? необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры.

Инвестиции способствуют развитию недвижимости, под которым понимается процесс, сопровождающийся не только созданием новых объектов недвижимости, но и появлением новых рабочих мест, расширением и улучшением национальной инфраструктуры.

Инвестиции в сферу недвижимости имеют многоцелевое назначение. Целью инвестора является:

- возращение вложенных денег в виде периодически получаемых потоков платежей. Основным видом получаемого дохода от инвестиционных проектов является рентный доход, образующийся в результате предоставления объекта недвижимости в аренду;

- обеспечение ликвидности инвестиций, т.е. способности конверсировать богатство из одного вида материальной субстанции (недвижимость) в другой (денежные средства). Недвижимость является менее ликвидным активом, чем, например, ценные бумаги, поскольку рынки недвижимости локальны, имеют сравнительно небольшое число покупателей и продавцов, а юридическое оформление продажи недвижимости занимает более длительное время, чем оформление продажи других товаров или ценных бумаг; инвестиционный вложение недвижимость строительный

- налоговое укрытие, или изъятие части дохода из налогооблагаемой базы;

- надежда на увеличение стоимости оценки объекта недвижимости в будущий период времени, за счет чего может быть получена более высокая норма дохода, чем от альтернативных вложений;

- для получения более высокой нормы дохода. Если в инвестиционном проекте используется не только собственный, но и заемный капитал и норма дохода от инвестиции в виде рентного платежа выше процентной ставки по займам, то происходит увеличение размера собственного капитала инвестора путем сокращения суммы долга;

- для получения нематериальных выгод в виде престижа, связанного с владением определенными видами недвижимости.

Инвестиции в недвижимость имеют целый ряд преимуществ перед инвестициями в другие сферы. Они в большей степени отвечают требованиям сохранности и безопасности. Так, земельный участок, офис или квартира обладают большей привлекательностью, чем акции, облигации или накопительные счета в банках и в других финансовых компаниях. Инвестиции в недвижимость в большей степени контролируемы инвесторами, чем, например, инвестиции в ценные бумаги, на них в меньшей степени влияют политические и общественные факторы, рыночная паника и т.д. Недвижимость может быть привлекательной для инвестора и в качестве портфельного актива, так как диверсифицированный портфель инвестиций придает фирмам большую финансовую устойчивость.

К основным особенностям инвестиционной деятельности в сфере строительства можно отнести:

Во-первых, ее особый объект - недвижимость.

Во-вторых, то, что вложение инвестиций в строительство требует достаточно длительного времени для создания конечного объекта. Его создание включает в себя не только этап возведения здания, но и этап подготовки, согласования строительно-разрешительной документации, проведения различных экспертиз, включая экологическую и архитектурную, этап проведения государственной приемки готового объекта. Фактор времени обуславливает повышенные риски для инвестора по сравнению, например, с рисками, которые возникают при покупке объектов недвижимости. К числу таких рисков относится и возможность изменения в ходе инвестирования политической обстановки в стране, экономических условий хозяйствования, возникновения природных катаклизмов, чрезвычайных ситуаций, которые могут воспрепятствовать инвестору получить готовый объект недвижимости или компенсировать понесенные издержки.

В-третьих, инвестиции в строительство объектов недвижимости, как правило, характеризуются большой степенью затрат (имущественных, трудовых, научно-технических), что говорит об их капитало- и наукоемкости. В связи с этим, осуществление инвестиционной строительной деятельности требуют объединения усилий и капиталов одновременно нескольких хозяйствующих субъектов, а иногда, даже десятков или сотен. Это обстоятельство порождает потребность в разработке особых правовых форм организации взаимоотношений участников такой деятельности.

И, наконец, в-четвертых, по своей природе любой объект недвижимости, в который вкладываются инвестиции, как правило, представляет собой повышенную техническую, экологическую или иную опасностью для человека в частности, и общества в целом. Это обстоятельство диктует необходимость государственного регулирования инвестиционной деятельности в строительстве, которое будет рассмотрено ниже.

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего мирового богатства).

Точно никто не знает стоимости всей недвижимости. По некоторым оценкам, стоимость всей имеющейся в США коммерческой и жилой недвижимости, соответствующей установленным стандартам качества, находится в диапазоне от 815 млрд. до 4,7 трлн. долл.

Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообразных активов. Более 50% всех физических лиц в развитых странах - это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю имеет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов.

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внушительной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует несколько подходов.

Оценка емкости ипотечного рынка. В середине 1970-х гг. общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с другими долговыми обязательствами - правительственными ценными бумагами и корпоративными облигациями. На основе данных о суммарном количестве непогашенных обязательств можно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего используется коэффициент ипотечной задолженности. Как правило, делается допущение, что ипотечный кредит составляет не более 70% залоговой стоимости предмета залога. Конечно, эти данные не учитывают недвижимость свободную от залога. В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается, прежде всего, как средство приобретения недвижимости, растянутое на 25-30 лет, поэтому подавляющая масса объектов может быть заложена. Мизерность российского ипотечного рынка не позволяет в полной мере применить этот способ в отчетной практике.

Оценка емкости строительного рынка. Другим общим показателем размеров стоимости недвижимости является объем инвестиций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительства (частного и государственного) в развитых странах оценивается из расчета 8-10% валового национального продукта и включает многое - от домов до плотин, новых магистралей и систем обработки питьевых и сточных вод. Поэтому далеко не все может быть учтено как прямые источники роста стоимости недвижимой собственности. Но, так или иначе, цифры показывают, что это значительный ежегодный прирост стоимости в дополнение к существующей.

Методология использования этих данных для определения суммарных показателей стоимости недвижимости статистически имеет слабости, поскольку используемые показатели суть оценочные величины. Однако можно сделать вывод о существенном значении и роли инвестиций в недвижимость в общей инвестиционной активности в развитых странах. Например, в США емкость рынка коммерческой недвижимости почти эквивалентна корпоративному и превышает рынок государственных облигаций.

Рассмотрим регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

- Гражданский кодекс РФ;

- Земельный кодекс РФ;

- Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 33-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

- постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народно-хозяйственной значимости».

Нормативные акты, регулирующие отношения, возникающие между участниками инвестиционно-строительной деятельности можно разделить на три группы.

1. Нормативно-правовые акты регулирующие «технологические» особенности строительной отрасли.

К этой группе относятся акты, определяющие нормы качества, безопасности, порядок получения необходимых разрешительных и иных документов и т.д.

Осуществление строительной деятельности может повлечь угрозу или нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью и безопасности граждан, о чем уже упоминалось выше. Так, согласно ст. 1079 Гражданского кодекса строительная деятельность отнесена к деятельности, имеющей повышенную опасность для окружающих.

С 1 января 2010 г. в соответствии с вступившими в силу изменениями в Градостроительный Кодекс РФ и закон «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ вступил в действие новый механизм надзора и контроля в области строительства, проектирования и инженерных изысканий. С начала 2010 г. прекращают действие лицензии, полученные до ноября 2008 г., на вышеуказанные виды работ. С этого момента ведение в сфере строительства, проектирования и изысканий будет осуществляться только при наличии соответствующего разрешения - допуск СРО (на строительство, проектирование и изыскания).

Продолжение финансово-хозяйственной деятельности компании не разрешается без допуска, который выдает саморегулируемая организация. В случае, когда предприятие не имеет допуск СРО, но продолжает выполнение общестроительных, проектных и изыскательных работ, к нему применяются административные и уголовные взыскания.

СРО (саморегулируемая организация), - организация, созданная на базе некоммерческого партнерства, объединяющая в себе юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на принципах саморегулирования и добровольности, с целью защиты финансовых интересов своих членов, осуществляющих деятельность в области строительства, архитектурного проектирования и инженерных изысканий. Некоммерческое партнерство может получить статус «саморегулируемая организация» в уполномоченной на это Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), на которую также возложены надзорные функции за СРО (постановление Правительства РФ № 864).

Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. №73-ФЗ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Федеральный закон от 17.11.1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определяет права, обязанности и ответственность граждан и юридических лиц, осуществляющих архитектурную деятельность, а также органов государственной власти, органов местного самоуправления при условии наделения их государственными полномочиями, заказчиков (застройщиков), подрядчиков, собственников (владельцев) архитектурных объектов.

К другим нормативным актам относятся многочисленные строительные нормы и правила (СНиПы), стандарты и технические условия, различные инструкции и положения, принимаемые уполномоченными государственными органами. Многие из действующих правил данного вида были утверждены еще союзными ведомствами.

2. Нормативно-правовые акты регулирующие организационные формы и взаимоотношения субъектов инвестиционно-строительной деятельности (права, обязанности, порядок заключения договоров и т.д.).

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет правовое положение участников инвестиционно-строительной деятельности, основания возникновения и порядок осуществления прав собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства. Одними из самых распространенных в строительстве являются подрядные отношения, которые регулируются параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 «Подряд» Гражданского кодекса.

Права и обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Кроме этого для того, чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, передать в пользование необходимые для выполнения работ здания и сооружения, осуществить временную проводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода и оказать иные услуги.

Федеральный закон от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

3. Нормативно-правовые акты регулирующие вопросы финансов, учета и налогообложения.

Экономические и правовые особенности строительной деятельности обуславливают определенную специфику финансирования, статистического, бухгалтерского учета и налогообложения строительных организаций.

2. Задача 1

Условие

Рассчитайте наращенную сумму с исходной суммы в 2 млн. руб. при размещении ее в банке на условиях начисления сложных процентов, если годовая ставка 15%, а периоды наращивания 90 дней, 180 дней, 1 год, 5 лет, 10 лет.

Решение

Начнем с того, что деньги имеют временную стоимость, т.е. рубль, полученный сегодня, стоит дороже, чем рубль, полученный завтра. И не только потому, что инфляция способна снизить его покупательную способность, но и потому, что рубль, инвестированный сегодня, завтра принесет конкретную прибыль. Временная стоимость денег - важный аспект при принятии решений в финансовой практике вообще и при оценке инвестиций в частности.

Вычисление на основе сложного (кумулятивного) процента означает, что начисленные на первоначальную сумму проценты к ней присоединяются, а начисление процентов в последующих периодах производится на уже наращенную сумму. Процесс наращения капитала в этом случае происходит с ускорением. Он описывается геометрической прогрессией. Механизм наращения первоначальной суммы (капитала) по сложным процентам называют капитализацией.

Различают годовую капитализацию (процентный платеж начисляется и присоединяется к ранее наращенной сумме в конце года), полугодовую, квартальную, месячную и ежедневную. Существует также понятие непрерывного начисления процентов, которое по своему смыслу близко к ежедневному начислению.

Расчет наращенной суммы по сложным процентам производится по формуле:

где S - наращенная сумма;

Р - первоначальная сумма, на которую начисляются проценты;

i - ставка сложных процентов, выраженная десятичной дробью;

n - число лет, в течение которых начисляются проценты.

Величина называется множителем наращения сложных процентов. Она показывает, на сколько увеличится одна денежная единица при наращении на нее процентов по ставке i в течение п лет.

Однако в большинстве случаев указывается не квартальная или месячная ставка, а годовая ставка, которая называется номинальной. Кроме того, указывается число периодов (т) начисления процентов в году. Тогда для расчета наращенной суммы используется формула:

где i - номинальная годовая процентная ставка;

т - число периодов начисления процентов в году;

п - число лет;

тп - число периодов начисления процентов за весь срок.

Рассчитаем наращенную сумму с первоначальной в 2 млн. руб. Временную базу примем равную 360 дням.

S₁ = 2 * (1 + 0,15)^{90 / 360} = 2 * (1 + 0,15 )^{1 / 4} = 2,08 млн. руб.

Доход 80 тыс. руб.

S₂ = 2,08 * (1 + 0,15)^{180 / 360} = 2 * (1 + 0,15 )^{1 / 2} = 2,24 млн. руб.

Доход 160 тыс. руб.

S₃ = 2,24 * (1 + 0,15)¹ = 2,58 млн. руб.

Доход 340 тыс. руб.

S₄ = 2,58 * (1 + 0,15)⁵ = 5,19 млн. руб.

Доход 2,61 млн. руб.

S₅ = 5,19 * (1 + 0,15)¹⁰ = 20,99 млн. руб.

Доход 15,8 млн. руб.

Таким образом, наращенная сумма с исходной суммы в 2 млн. руб. при размещении ее в банке на условиях начисления сложных процентов составит 20,99 млн. руб., а дополнительный доход составит:

20,99 - 2 = 18,99 млн. руб.

или

S₁ + S₂ + S₃ + S₄ + S₅ = 0,08 + 0,160 + 0,340 + 2,61 + 15,8 = 18,99 млн. руб.

3. Задача 2

Условие

Проект, требующий инвестиций в размере 160 000 $, предполагает получение годового дохода в размере 30 000 $ на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

Решение

При принятии решений о долгосрочных инвестициях возникает потребность в оценке их эффективности. Для этого нужен долгосрочный анализ доходов и издержек.

Один из основных методов оценки программы инвестиционной деятельности является определение чистого приведенного эффекта (NPV).

Для этого необходимо:

Определить текущую стоимость затрат (IC₀), т.е. решить вопрос, сколько инвестиций нужно зарезервировать для проекта.

Рассчитать текущую стоимость будущих денежных поступлений от проекта, для чего доходы за каждый год CF приводится к текущей дате:

где PV - текущая стоимость доходов;

r - ставка процентов, в виде десятичной дроби;

n - число лет в расчетном периоде.

Далее текущую стоимость затрат сравнить с текущей стоимостью доходов. Разность между ними составит чистый приведенный эффект инвестиционного проекта:

Чистый приведенный эффект показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с альтернативным их вложением, например хранением в банке. Если NPV 0, значит, проект принесет больший доход, чем при альтернативном размещении капитала. Если же NPV 0, то проект имеет доходность ниже рыночной и поэтому деньги выгоднее оставить в банке. Если NPV = 0, то оба варианта вложения капитала обеспечивает одинаковый доход.

По приведенным выше формулам оценим целесообразность инвестиции в размере 160 000$ (табл. 1).

Таблица 1 - расчет текущей стоимости доходов и инвестиционных затрат

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составит:

NPV = 175 420,39 - 160 000 = 15 420,39 $

В данной ситуации она больше нуля. Следовательно, доходность проекта выше 15%, что указывает на необходимость реализации инвестиционного проекта.

Список использованной литературы

1. Бочаров В.В. Инвестиции. - СПб.: Питер, 2003.

2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007.

3. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие / Л.П. Гончаренко. - М.: КноРус, 2005.

4. Кущенко В.В. Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2005.

5. С. Вобленко, Г. Огнев «Система имущественного бюджета» // Городское управление, 2008 - № 7.

6. Слепнева Т.А. Инвестиции. - М.: ИНФРА-М, 2003.

Размещено на Allbest.ru