Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

1. Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

Ринок комерційних об'єктів нерухомості в Україні став формуватися тільки з початком приватизації підприємств. Сектор комерційних об'єктів нерухомості набагато менший, ніж житлових, тому й договорів відповідно менше, хоча в усьому світі комерційні об'єкти є найбільш привабливими.

До комерційних об'єктів нерухомості належать такі, що приносять дохід, і такі, що створюють умови для його здобуття, індустріальні (промислові) об'єкти.

До комерційних об'єктів нерухомості можна віднести: офісні приміщення; готелі; ресторани, кафе, салони, будинки побутових послуг; гаражі-стоянки (автопаркінги); магазини й торговельні комплекси; складські приміщення; промислові об'єкти нерухомості; нежитлові помешкання нецільового призначення.

1. Офісні приміщення. При класифікації таких приміщень у кожнім регіоні використовують різні фактори, за якими приміщення відносять до того або іншого класу. Це можуть бути місце розташування, якість будинку (рівень обробки, стан фасаду, наявність центрального входу і ліфтів), якість менеджменту (керівна компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) та ін.

До першої - найфешенебельнішої -- категорії належать бізнес-центри класу «А» та «В» із сумарною корисною площею понад 6000 м², найкращими комунікаціями, автономними системами електропостачання, опалення, кондиціонування повітря, охорони, службами технічної та комунальної підтримки тощо. Тут можна орендувати приміщення представницького класу площею від 20 до кількох тисяч квадратних метрів.

«А» - класний комплекс «у чистому вигляді» -- це металево-каркасна споруда з використанням найсучасніших матеріалів та обладнання. Має вишукане оздоблення і спроектована як офісний комплекс із відкритим плануванням, має prime location (найкраще розміщення в центрі міста), гарні під'їзні шляхи й достатню кількість підземних паркувальних місць (не менше одного на кожні 150 м² корисної площі).

«В» - класні комплекси -- це в принципі ті самі «А»-класні, де не дотримана якась із вимог «А» - класу.

Друга категорія -- окремо розміщені будинки, реконструйовані спеціально під офісні комплекси представницького класу з корисною площею менше 5000 м². За рівнем комфорту вони схожі на бізнес-центри «В» - класу.

До третьої категорії (це бізнес-центри класу «С» та «С-») належать офіси в адміністративних будинках, науково-дослідних інститутах тощо. Плата становить 8-5 у.о. за 1 м² на місяць. Оздоблення загальних приміщень залишається незмінним із радянських часів. Якість комунікацій низька, кількість ліній обмежена.

До четвертої категорії фахівці відносять квартири у житлових будинках, фасади яких виходять на вулицю. Ставки -- 10-25 у.о. за 1 м² на місяць. Дешевші приміщення умовно відповідають класу «С», дорожчі -- «В».

П'ята категорія -- це приміщення у промислових зонах. Офіси такого класу можуть бути різними за якістю ремонту та комунікацій. Орендні ставки - від 7 до 12 у.о. за 1 м² на місяць. Здебільшого такі офіси наймають виробничі або торговельні компанії. До них можна віднести й особняки для одного користувача або напівпідвали, розташовані у промислових зонах, однак вони не користуються активним попитом.

2. Готелі. Готельні проекти на сьогодні в Україні є найбільш складними видами інвестування в дохідні об'єкти нерухомості. Будівництво нових або реконструкція старих готелів найвищого класу, їх обладнання та експлуатаційні затрати вважаються досить ризикованим укладенням грошей, тому що затрати на такі проекти в кілька разів вищі за затрати на будівництво модних торговельних комплексів або офісних центрів.

Український ринок дохідних об'єктів нерухомості тяжіє до готелів низького тарифу і більш низьких капітальних вкладень, які можна розподілити таким чином:

- невеличкі й комфортабельні готелі в прилеглих до центру районах міста (від $ 2-3 млн);

- невеличкі й недорогі дво-, тризіркові готелі між центром і «спальними» районами (від $ 400 тис);

- пришляхові готелі, що стануть особливо вигідні, коли Україна приведе до міжнародних стандартів свої найчисленніші в Європі «транспортні коридори» (від $ 1 млн).

При проектуванні відповідного готелю необхідно дотримуватися вимог Міждержавного стандарту туристсько-екскурсійного обслуговування. Згідно із цим документом готель з однією «зіркою» повинен мати: окремий від службового вхід для гостей; автостоянку із кількістю місць, що дорівнює 10% кількості номерів; ліфт (у будинку понад три поверхи); санвузли (унітаз, умивальник, душ або ванна) -- не менше ніж у 25% номерів і на кожному поверсі; службу прийому із зоною для відпочинку й очікування; кімнату побутового обслуговування; номерний фонд, у якому близько 60% мають бути одно-, двомісні номери.

Площа однокімнатного одномісного номера без санвузла, лоджій і балкона повинна бути не менше 8 м², а однокімнатного двомісного -- не менше 12 м².

При проектуванні двозіркового готелю, крім указаних вимог, слід додати наявність ресторану або кафе (для готелів, що мають більше 50 номерів); багатокімнатних номерів (апартаментів) або номерів, що можуть бути сполучені.

Санвузлами мають бути обладнані вже 50% номерів, а кількість одно-, двомісних номерів становити не менше 80% номерного фонду.

Проектування тризіркового готелю потребує іншого підходу до якості послуг. Скажімо, готель цього рівня, крім уже зазначеного «джентльменського набору», пропонує своїм клієнтам гараж або автостоянку (кількість місць - 20% кількості номерів); конференц-зал для культурних і ділових заходів з устаткуванням для синхронного перекладу, а також аудіо- і відеоапаратурою;

бізнес-центр з електронними засобами зв'язку та копіювальною технікою; перукарню (якщо номерів понад 50); бар.

У тризіркових готелях вимагається, що 100% номерного фонду - це одно-, двомісні номери при повній укомплектованості кожного санвузлами. Мінімальна площа одномісного однокімнатного номера - 9 м², двомісного - 14 м².

У чотиризірковому готелі, крім уже переліченого, мають бути одномісні однокімнатні номери площею до 16 м², а двомісні - до 20 м²; ванна у санвузлах; сауна; ресторан із декількома залами (у тому числі банкетним) і окремими кабінетами; косметичний салон.

У п'ятизірковому готелі ще передбачається медичний кабінет; плавальний басейн із сауною; нічний клуб.

Площа одномісних однокімнатних номерів у п'ятизірковому готелі - не менше 18 м², двомісних - 25 м² і більше.

В основі «європейського принципу» класифікації готелів (який використовується в Україні) лежить французька класифікація.

У Франції готелі поділяють на п'ять категорій (від однієї до чотирьох «зірок» і вища -- «чотири зірки» - люкс) згідно з довгим списком розписаних до дрібних подробиць стандартів. Але розходження в тому, що в Україні висувають вимоги не тільки до номерів, а й до готелю в цілому, а французи передусім звертають увагу на комфортабельність номерів. У цілому в Україні вимоги вищі: площа однокімнатного одномісного номера в новому чотиризірковому готелі повинна бути не менше 16 м², а у Франції -- тільки 10. Зате якщо в Україні готель, де менше 10 номерів, узагалі не може претендувати на «зірку», то у Франції класифікація починається вже із семи номерів.

У Німеччині готелі оцінюють за двома групами стандартів: обов'язковим (вимоги вищі, ніж у Франції) і факультативним (наявність у готелі басейну, нічного клубу, конференц-залу тощо). Для одержання від однієї до п'ятьох «зірок» готель має, крім обов'язкового для даної кількості «зірок» стандарту, набрати ще і визначену кількість додаткових балів за «факультатив».

У Великобританії готелі класифікують за чорними або червоними (більш престижними) «зірками» (від однієї до п'ятьох), а на фасадах малюють ще й корони.

3. Ресторани, кафе, салони, будинки побутових послуг. Останнім часом розвивається ринок таких об'єктів нежитлової нерухомості, як ресторани, кафе, салони, будинки побутових послуг. Для невеликих кафе і салонів різного призначення часто використовують житлові приміщення в перших поверхах, які переводяться у відповідному порядку в нежитлові. Для ресторанів, будинків побутових послуг та великих кафе потрібно використовувати більші помешкання або будувати нові.

4. Ринок гаражів-стоянок (автопаркінгів) як комерційних об'єктів нерухомості в Україні розвивається дуже повільно. Адже на кожну тисячу жителів відповідно до норм потрібно близько 150 паркувальних місць.

Масове будівництво підземних автопаркінгів поки що не планується, а слаборозвинутий гаражний ринок України тримається тільки на стандартних цегельних і металевих гаражах у гаражних кооперативах.

5. Магазини й торговельні комплекси. Досвід великих міст Європи свідчить, що добрими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є перехрестя великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транспорту. Найчастіше подібні центри розміщують у «спальних» районах або за містом, фактично на пустирі, біля великої магістралі..

6. Промислові (індустріальні) і складські об'єкти нерухомості. Ринок цих об'єктів нерухомості в Україні перебуває на початковій стадії розвитку.

Останнім часом по основній масі об'єктів приватизації відбувається визначення власника. З розвитком процесу формування реального власника обсяг договорів у цій сфері збільшуватиметься. Але це один бік питання. З іншого боку, ледве не в кожнім місті країни можна побачити порожні 5--8-поверхові корпуси заводів і фабрик зі старими непридатними інженерними мережами та вибитими вікнами.

Поява нових виробничих площ нині ускладнена, хоча останнім часом намітилася тенденція зростання попиту на них.

2. Вплив програм економічного і соціального розвитку на ринок нерухомості

економічний нерухомість комерційний дохід

Ринок нерухомості -- це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. Основні процеси функціонування ринку нерухомості -- розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об'єкти нерухомості.

Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість -- це найважливіша частина національного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства.

Національний ринок нерухомості -- це сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо станом регіонального законодавства, політичною та соціальною стабільністю в регіоні тощо.

Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.

За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує створення нових об'єктів нерухомості; передачу прав на нерухомість; установлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості; експлуатацію (управління) об'єкта нерухомості; розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування; інвестування в нерухомість.

Ринок нерухомості як саморегулююча система включає сім основних елементів: попит, пропозицію, ціну, менеджмент, маркетинг, інфраструктуру, ділові процедури.

Ринок нерухомості як складова частина ринкового простору має властиві йому закономірності: циклічні коливання активності й цін разом з економічними, інвестиційними та іншими циклами; зв'язок з іншими ринками (валютним, фондовим), який сприяє руху капіталу на ринок нерухомості й зростанню цін на об'єкти нерухомості при зниженні дисконтної ставки, прибутковості цінних паперів, темпів інфляції національної валюти, а також підвищенні її курсу щодо інших валют; формування цін на основі рівноваги попиту та пропозиції або залежність тенденцій зміни цін від співвідношення попиту і пропозиції.

Цикли в розвитку ринку нерухомості не збігаються в часі з циклами в національній економіці. Спад на ринку нерухомості передує спаду економіки в цілому, відповідно підйом на ринку нерухомості настає раніше, ніж в економіці. Це означає, що стан ринку нерухомості є своєрідним індикатором тенденцій в економіці: якщо на ринку нерухомості ситуація погіршується, то незабаром настане погіршення ситуації у національній економіці, і навпаки - за поліпшенням ситуації на ринку нерухомості настане підйом у національній економіці.

Держава стосовно об'єктів нерухомості як до будь-якого товару не виявляє претензій щодо їх реалізації, але водночас від імені суспільства контролює режим використання і порядок реалізації цих об'єктів. Права володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності та зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб. Тому придбання й інші операції з об'єктами нерухомості (дарування, спадкування, оренда) пов'язані з визначеними процедурами, наприклад із державною реєстрацією прав на нерухоме майно. Зазначені процедури покликані забезпечити врахування інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості.

Ринок нерухомості -- це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що розташована в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів із високими споживчими властивостями, нових об'єктів із виразним художнім стилем. Обмежене й число покупців таких об'єктів нерухомості, тому що в силу перелічених споживчих властивостей вони мають високу ціну.

Необхідною умовою розвитку ринку нерухомості є прийняття правильних інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Недостатня розробленість теорії аналізу ринку нерухомості, механічний перенос технологій, які застосовуються на інших ринках чи розроблені в іншому ринковому середовищі, зумовлюють низький рівень досліджень на національному ринку нерухомості.

3. Практичне завдання

Проведіть оцінку вартості готелю дохідним методом, якщо відомо: Середній за останні 3 роки дохід від здачі номерів360 000 гри.

Дохід готельного ресторану 200 000 грн.

Дохід від послуг з обслуговування 150 000 грн.

Амортизація 200 000 грн.

Витрати з утримання готелю 600 000 грн.

Річна сума орендної плати 100 000 грн.

Кількість років оренди 20 років

Вартість земельної ділянки 300 000 грн.

Оцінка вартості готелю дохідним методом обчислюється за формулою:

В = ЧОД / Ккап

Ккап = Дохід / Вартість землі = 360000 + 200000 + 150000 / 300000 = 2,4

Тоді В = (360000 + 200000 + 150000 - 200000 - 600000 + 100000*20) / 2,4 = 795833,33 грн.

4. Тести

1. Гуртожиток ЛЕA3 ВАТ "ЕНКО" слід віднести до майна:

а) державного житлового фонду;

б) колективного житлового фонду;

в) комунального житлового фонду;

г) приватного житлового фонду.

2. Майно державного підприємства "Мотор" слід віднести до майна:

а) державного житлового фонду;

б) колективного житлового фонду;

в) комунального житлового фонду;

г) приватного житлового фонду.

3. Розташована поблизу житлового будинку дитяча гойдалка відноситься до майна:

а) державного житлового фонду;

б) колективного житлового фонду;

в) комунального житлового фонду;

г) приватного житлового фонду.

4. Будинок престарілих відносять до майна:

а) державного житлового фонду;

б) колективного житлового фонду;

в) комунального житлового фонду;

г) приватного житлового фонду.

5. Формування ринку житлової нерухомості:

а) вже завершене;

б) вимагає стимулювання його подальшого розвитку;

в) свідчить про залежність від державних інвестицій;

г) знаходиться на фазі піднесення.

6. Первинний ринок житла в Україні створюється після:

а) приватизації житлових приміщень;

б) передачі житлових приміщень у нежитловий фонд;

в) початку будівництва житлових будинків;

г) оприлюднення Програми розвитку житлового будівництва на перспективу.

7. Розвиток вторинного ринку житлової нерухомості залежить від:

а) податкової політики в державі;

б) кількості укладених договорів купівлі-продажу житла;

в) законодавчо-нормативної бази, що регулює питання взаємовідносин суб'єктів ринку нерухомості;

г) всі відповіді правильні.

8. Зміна функціонального призначення житлових приміщень, розташованих на перших поверхах будинків можлива в цілях:

а) покращення житлово-комунального чи побутового обслуговування населення;

б) отримання додаткових засобів для розширеного відтворення житлового фонду;

в) політики місцевої влади;

г) всі відповіді правильні.

Використана література

1. Економіка нерухомості: Підручник. A.M. Асаул, І.А. Брижань, В.Я. Чевганова. -- К.: «Лібра», 2004. -- 304 с.

2. Оцінка майна в Україні. Том 1. Нерухоме майно: Монографія / Л.І. Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г. Лісняк, В.М. Поліщук. -- К.: Вид-во Європ. ун-ту, 2005. -- 217 с.

Размещено на Allbest.ru