Анализ рынка земли в Ростовской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕФЕРАТ

на тему: «Анализ рынка земли в Ростовской области»

Содержание

Введение

1. Земля как природный ресурс

2. Земля как экономическая категория

3. Особенности рынка земли

4. Целевое назначение и зонирование земли

5. Анализ рынка земли в Ростовской области

Выводы и рекомендации

Библиографический список

Введение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Поэтому в большинстве стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры. И напротив, несельскохозяйственный спрос на землю имеет устойчивую тенденцию к росту. Он объединяет разнообразные виды спроса (спрос на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос, инфляционный спрос). Несельскохозяйственный спрос безразличен к уровню плодородия участков, главное для него - местоположение.

Россия имеет огромный земельный потенциал. Поэтому в условиях современной экономики проблема развития рынка земли довольно актуальна. Необходимо постоянно проводить анализ рынка для предсказания направления его развития. В соответствии с этим целью реферата является рассмотрение особенностей рынка земли, а также современное состояние и перспективы его развития.

1. Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека -- производственная, коммерческая и пр. -- неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Кроме общих свойств, характерных для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. К ним можно отнести следующие:

- производительная способность;

- возможность улучшения качества при рациональном использовании;

- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли -- ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок -- часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование или землевладение. Этими понятиями определяется объем правомочий на землю - собственность, владение и пользование.

недвижимость зонирование рынок земли

2. Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как основа деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка -- его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно строительство зданий и сооружений, их эксплуатация, будут различны.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости -- экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок -- собственность, пользование, аренда -- существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения. 

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества -- асфальтированные гравийным, грунтовым -- сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

3. Особенности рынка земли

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, поэтому характер ее стоимости иррационален. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы возможно практически на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды. Они получают право получения стабильного дохода, и именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета государства.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют покупатели, которых можно разделить на две группы:

- сельскохозяйственные пользователи - все использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

- несельскохозяйственные пользователи - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется ее плодородием и в определенной мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей основных факторов формирования цены земли два:

1) подготовленность участка к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все это еще только предстоит подвести);

2) местоположение участка.

Так, в городах цены земельных участков тем выше, чем ближе они расположены к центру города или центру деловой активности.

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому цена земли носит неслучайный характер - она, подобно ценам всех остальных ресурсов, прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании этого ресурса. Следовательно, рынок земли - при всех его особенностях - вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

4. Целевое назначение и зонирование земли

Природные и экономические особенности земли были рассмотрены выше. Но существуют также свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение и ограничения в их использовании. По своему целевому назначению, в соответствии с законом "О земле", состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне местных органов власти. Право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления). При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

К сервитутам - ограничениям прав собственника участка в пользу иных лиц, относятся:

- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, которые существовали на момент передачи земельных участков в собственность);

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные) или договорный (личные) характер. Так собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части объектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему объектов недвижимости. Строительство новых объектов инфраструктуры (прокладка электрокабелей, водопровода, газопроводов и т.п.), которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.

С исключением из действующего Земельного кодекса статьи, предусматривающей основания для прекращения права собственности, наиболее острыми стали вопросы изъятия земельных участков у добросовестных землепользователей. Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайшей персональной ответственности за порчу земли.

5. Анализ рынка земли в Ростовской области

Земельный вопрос в Ростовской области один из самых актуальных сегодня. Покупка или продажа земельных участков всегда хорошие инвестиции. Стоимость земли в городах всегда стремится вверх.

Рынок земельных участков, несмотря на традиционное сезонное затишье, четвертый месяц подряд демонстрирует рост цен. Основной спрос в данном сегменте рынка формируют конечные потребители и застройщики небольших коттеджей. Инвесторов в данном сегменте рынка крайне мало. Объем текущего предложения с декабря по январь 2011 г. вырос на 0.69%.

В Ростове рынок купли продажи земли достаточно развит, поэтому подобрать оптимальный вариант не составит большого труда. Приобретение земельного участка зачастую связана с индивидуальным строительством. Число желающих построить дом или дачу стремительно растет.

На январь 2011 г. средняя цена предложения 1 сотки земельного участка в г. Ростов-на-Дону составляет 562 279 рублей и выше цены предложения декабря 2010 г. на 0.69 %.

Если же выбирать участок подальше от Ростова, то следует иметь ввиду, что наиболее дорогим из районов Ростовской области по ценам на участки является Мясниковский район. Обилие дорогостоящих объектов в продаже приблизило цены на сотку в нем к уровню областного центра - 513 тыс. руб. за сотку (участки от 1 га).

В разы дешевле стоимость сотки в других районах Ростовской области - 345 тыс. руб. в Азовском районе и 268 тыс. руб. в Аксайском районе.

Примечательно, что более половины всего предложения в Ростовской области принадлежит к самому невостребованному типу земель. Это земли сельскохозяйственного назначения. В период кризиса продажи таких участков - явление крайне редкое.

Главная примета современной конъюнктуры ростовского рынка земли - это снижение инвестиционного спроса. Вложение свободных средств в землю с целью их приумножения потеряло всякий смысл. Цены остановились. А участники рынка не могут нащупать точку равновесия. Никто не знает точно, что сколько стоит.

- Земля перестала дорожать, - констатирует управляющий офисом РИЭЛТИ-Ленина Станислав Нови. - Хотя, надо сказать, что цены держались до последнего. Тем не менее, "повального" снижения цен не происходит. Просто покупатели сразу заводят речь о скидках. Если дисконт их устраивает, тогда сделки происходят, добавил Нови. В любом случае все участки сначала выставляются по привычным ценам, и уже потом начинается торг.

Сейчас, по свидетельству экспертов, вообще трудно устанавливать цену. Ее просто нет. Существуют даже прецеденты, когда продавцы не могут реализовать участки по ценам полуторагодовалой давности.

Объем нынешнего предложения довольно внушителен. На рынке присутствуют участки на любой спрос. В основном предложение пополняется за счет вариантов, которые реализуют бывшие инвесторы.

На рынке появился выбор, который ранее отсутствовал. Это время - хорошее для конечных покупателей - тех, у кого все рассчитано, и они знают конечную сумму, которую готовы заплатить за квадратный метр земли. В этом смысле рынок стал более здоровым: эти "конечные" покупатели начали наконец-то задавать разумную цену.

Цены на землю не упали только в центре Ростова. Их нельзя рационально соотнести с объективной ситуацией. Поэтому их приобретут те, для кого рациональная цена просто не является целью. Других категорий покупателей, которые бы могли согласиться с «имиджевыми» ценами, не существует.

- На сегодняшний день, в силу сложившейся экономической ситуации, высокого спроса на земельные участки не наблюдается, - говорит эксперт отдела домовладений компании "Титул" Ирина Давыденко. - Спрос есть на недорогие участки и то, при условии, что эта цена уже на 25-30% ниже рыночной.

Нужно отметить, что сохранился определенный интерес к участкам с выходом на водоемы, (иногда с возможностью сделать свой причал). Наиболее экологически чистыми являются районы, удаленные от города, промышленной зоны. Это Азовский, Аксайский районы, участки, расположенные в районе заповедников.

Ближайшее будущее ростовского рынка земли достаточно туманно.

Выводы и рекомендации

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа до сих пор не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Библиографический список

1. Земельный кодекс

2. Гриненко С.В. «Экономика недвижимости», 2006г.

3. Булатов А.С. «Экономика»,2007г.

4. Ивашковский С.Н. «Микроэкономика», 2006г.

5. http//:www.rostovdoma.ru/

6. http//:www.landlord.ru/

Размещено на Allbest.ru