Виды сделок с недвижимостью и их характеристика

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Республики Беларусь

Учреждение образования

«Гомельский государственный технический университет имени П.О. Сухого»

Кафедра «Экономика»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по предмету: «Экономика недвижимости»

на тему: «Виды сделок с недвижимостью и их характеристика»

Гомель, 2011 год

1. Виды сделок с недвижимостью и их характеристика

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки)

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми - сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными - сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

С объектами жилой недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном ГК РБ.

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

- в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

- передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

- своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;

- уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

- при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

- принять по акту переданный ему объект недвижимости;

- оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

- оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи. сделка недвижимость стоимость квартира

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Ренmа . В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором).

Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком своих обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Приватизация - это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку - бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Для заключения договора в агентство должны явиться все совершеннолетние участники приватизации и дети старше 14 лет (в том числе и отказывающиеся от приватизации). За детей до 14 лет документ подписывается родителем или опекуном.

Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор.

В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.[9]

Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

- реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

- преамбулу (вводную часть) - содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

- предмет - обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- срок и условия передачи объекта недвижимости;

- цену и порядок расчетов;

- права и обязанности сторон;

- ответственность сторон;

- порядок изменения условий и расторжения договора;

- форс-мажорные обстоятельства;

- заключительные положения;

- приложения (схемы, справки и т. д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре. Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемопередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

- своевременную уплату арендной ставки;

- в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц;

- произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

- арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

- при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

- если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

- с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Практическая часть

Задача №1

Определить стоимость 2-х комнатной квартиры с учетом ее потребительских качеств.

1.1 Указанная квартира отвечает следующим характеристикам:

- общая площадь 42,12 м²

- жилая площадь 25,24 м²

- площадь кухни 5,53 м²

- этаж 1

- этажность 2

- тип дома КПД

1.2 Наличие удобств:

- Телефон есть

- Балкон нет

- Лифт нет

- санузел совместный

- мусоропровод нет

- высота потолков 2,7 м

- напольное покрытие ДСП, плитка.

1.3 План квартиры. (см.Приложение 1)

2. Алгоритм оценки стоимости квартиры.

2.1 Определим первоначальную балансовую стоимость квартиры:

С_б = С_м S, где С_м - стоимость 1м² общей площади, руб./м²; S - общая площадь квартиры, м².

Балансовая стоимость квартиры в ценах 1960 года 1346150 руб.

С_б=129040*42,12=5435165 руб.

2.2. Определим действительную стоимость квартиры исходя из первоначальной балансовой стоимости строительно-монтажных работ:

С_д = С_б' К_пр , где К_пр - коэффициент пересчета стоимости.

К_пр =12,0617

С_д = С_б' К_пр =5435165*12,0617=65557330 руб.

Пересчет первоначальной балансовой стоимости квартиры в цены 2000 г. производится в следующей последовательности:

- по квартирам, введенным в эксплуатацию до 1 января 1998 г., балансовая стоимость умножается на коэффициент 12,0617.

- по квартирам, введенным в эксплуатацию после 1 января 1998 г., балансовая стоимость умножается на коэффициенты, приведенные в таблице №1.

Таблица №1

Год	Месяц	Коэффициент	Год	Месяц	Коэффициент
1998	Январь	11.7113	1999	Январь	3.2206
	Февраль	11.4828		Февраль	2.5065
	Март	11.2577		Март	2.0968
	Апрель	10.7196		Апрель	1.8188
	Май	10.3282		Май	1.6229
	Июнь	9.8792		Июнь	1.5000
	Июль	9.5456		Июль	1.3997
	Август	9.2066		Август	1.2899
	Сентябрь	7.1300		Сентябрь	1.2500
	Октябрь	5.7861		Октябрь	1.1894
	Ноябрь	4.6895		Ноябрь	1.1349
	Декабрь	3.3830		Декабрь	1.0

2.3 Определим действительную стоимость квартиры с учетом износа:

С_д' = С_д - И, где И - сумма износа, руб.

Сумма износа рассчитывается по формуле:

N_a - годовая норма амортизационных отчислений, % (N_a=3%);

n - срок эксплуатации квартиры, лет

n=2010-1960=50 лет

И = (655573230*3%*50)/100=9 833 598 руб.

С_д' = 65 557 330 - 9 833 598 = 55 723 732 руб.

2.4 Определим оценочную стоимость квартиры с учетом ее потребительских качеств и качеств жилой среды по формуле:

О_с = С_д' K_n K_k , где K_n - произведение коэффициентов потребительских качеств квартиры; K_k - коэффициент качества среды

Коэффициенты потребительских качеств квартиры

Потребительские качества	Коэффициент
Расположение квартиры в цокольном этаже	0,9
Расположение квартиры в мансардном этаже	0,94
Расположение квартиры на первом этаже домов, имеющих более двух этажей	0,99
Расположение квартиры на последнем этаже домов, имеющих более двух этажей	0,99
Расположение квартиры на любом этаже, кроме первого и последнего в домах, имеющих более двух этажей	1,01
Отсутствие в жилых зданиях ванной или душевой, туалета, центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения или электроплит	0,97 (за каждый отсутствующий вид обустройства)
Наличие совместного санузла: в однокомнатной квартире в многокомнатной квартире	0,99 0,98
Раздельная ванная и туалет: в однокомнатной квартире в многокомнатной квартире	1,02 1,01
Наличие проходной комнаты	0,98
Комнаты раздельные	1,02
Отсутствие балкона или лоджии в многоэтажном доме	0,97
Отсутствие лифта для квартир, отметка пола которых выше 14 м. от уровня планировочной отметки	0,95

Высота жилых помещений от пола до потолка менее 2.5 м. и более 2.7 м. определяется по формуле:

Н - величина в см., на которую высота помещения больше 2,7 м. или меньше2,5 м.

Н=2,5, следовательно К=1

Коэффициент качества жилой среды конкретного участка, на котором расположен дом с оцениваемой в нем квартирой, устанавливается исполкомами, городскими, районными Советами народных депутатов с учетом удаленности оцениваемого участка от центра поселения, транспортной связи с другими его участками, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, экологических и других факторов, влияющих на условия проживания человека (загрязнение воздуха, почвы, уровень шума и т. п.). Он определяется исходя из конкретных качеств оцениваемого участка в пределах от 0.7 до 1.3. Кк=1,3

K_n =0,98*1,02*0,97=0,969612

О_с =55 723 732 * 0,969612 * 1,3 = 70 239 519 руб.

Вывод: Оценочная стоимость 2-х комнатной квартиры с учетом ее потребительских качеств, наличия удобств и качества жилой среды участка, на котором расположен дом с оцениваемой квартирой составила 70 239 519 руб.

Задача №2

Составить реконструированный отчет о доходах для х=55 квартирного жилого дома. С учетом 100% занятости доход от плановой аренды 1-ой квартиры составляет для всех вариантов 44800 у. е. Дополнительный доход от платных автоматов в среднем У=1100 у.е.

На местном рынке для подобных объектов потери от незанятости и неплатежей составляют П=4,4%

По предварительным оценкам будут иметь место следующие расходы:

1. Постоянные, в т. ч.

- налоги на собственность Н=1320 у. е.

- владелец застраховал собственность от пожара и должен выплатить страховой компании С=880 у. е.; страховые выплаты по другим позициям составляют С'=330 у. е.

2.Переменные:

- затраты на управление У_п=5,5% от действительного валового дохода;

- содержание участка и уборка У_б= 495 у. е. в год;

- вывоз мусора М=66 у. е. в месяц;

- санитарный контроль К=22 у. е. в месяц;

- освещение мест общего пользования О=1012 у. е. в год;

- другие затраты Д=814 у. е. в год;

3. Расходы на замещение:

- каждые 10 лет требуется замена кухонного оборудования на сумму К_о=48400 у. е. ;

- каждые 6 лет требуется замена покрытия пола из рассчета П_п= 297 у. е. на квартиру;

- через 20 лет необходимо заменить кровлю стоимостью К_р= 55000 у. е.;

Рассчитать коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого дохода. (Коэффициент равен: 1+ порядковый №10 по журналу разделить на 10 = 1,1).

Решение

Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владением. Для измерения доходов используются понятия потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости называется реконструированным отчетом о доходах.

Форма отчета выглядит следующим образом:

Таблица №2

Плановая аренда	2464000
Скользящий доход	0
Рыночная аренда	0
Прочие доходы	1100
Итого: потенциальный валовый доход	2465100
Незанятость и потери в арендной плате	108464
Действительный валовый доход	2356636
Постояныые операционные расходы	2530
Переменные операционные расходы	132992
Расходы на замещение	10313
Итого: операционные расходы	145835
Чистый операционный доход	2210801

Рассмотрим подробно особенности формирования каждой позиции этого документа.

1. Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора.

ПлА=44800*55= 2464000 у.е. в год

2. Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную плату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре (отсутствует).

3. Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади (отсутствует).

4.Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату.

ПрД=У=1100 у. е. в год от платных автоматов в год

5. Потенциальный валовый доход - общий валовый доход от недвижимости при полной занятости.

ПВД=ПлА+У = 2464000 + 1100 = 2465100 у.е. в год

6. Потери арендной платы - потери арендной платы, имеющие место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и не уплаты арендной платы.

Папл=ПВД*П=2465100 * 4,4/100 = 108464 у.е.

7. Действительный валовый доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня ее занятости и потерь при сборе арендной платы.

ДВД=ПВД-Папл = 2465100 - 108464 = 2356636 у.е. в год.

8. Постоянные расходы - расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта (налоги, страхование).

ПостР = Н+С+ С'=1320+880+330 = 2530 у.е. в год.

9. Переменные расходы - расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг (на управление, коммунальные расходы, на эксплуатацию, на содержание территории, по обеспечению безопасности).

ЗУ_п= ДВД *У_п = 2356636 * 5,5% = 129615 у.е.

М=66*12=792 у.е. в год

К=22*12=264 у.е. в год

Перемен Р = ЗУ_п + У_б+М+ К+О+Д=

= 129615+495+792+264+1012+814=132992 у.е. в год.

10. Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов (кровлю, покрытие полов, санитарно-техническое оборудование, механическое оборудование).

К_о=48400/10=4840 у. е. в год

П_п= 297*55/6=2723 у. е. в год

К_р=55000/20=2750 у. е. в год

Рзамещ=Ко+Пn+Кр=4840+2723+2750=10313 у. е.

11. Операционные расходы - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

ОперР=ПостР+ ПеременР+ Рзамещ=2530+132992+10313=145835 у.е.

12. Чистый операционный доход - действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита.

ЧОД=ДВД-ОперР = 2356636 - 145835 = 2210801 у.е. в год.

13. Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

К _оперр = ОперР /ДВД=145835/2356636= 0,0619*100%=6,19%

Кчод=ЧОД/ ДВД =2210801/2356636= 0,9381*100%=93,81%

Вывод: По данным реконструированного отчета о доходах видно, что потенциальный валовой доход составил 2465100 у.е.; действительный валовой доход составил 2356636 у.е.; чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов составил 2210801 у.е. Небольшое значение коэффициента операционных расходов свидетельствует незначительных расходах в сравнении с ожидаемыми доходами. Коэффициент чистого дохода составил 93,81% , что также свидетельствует о высоких потенциальных доходах.

Литература

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь // Кодекс Республики Беларусь от 22.05.1999 г. № 248-3.

2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости, М., 2002.

3. Гражданский кодекс Республики Беларусь.

4. Калачаева С. А. Операции с недвижимостью. М., 1999.

5. Об утверждении Национальной жилищной программы // Постановление Совета Министров Республики Беларусь. № 640 от 3.05.1999 г.

6. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. - М.: Дело и Сервис, 2009

7. Синяк Н. Г., Химичева Т. А., Липко В. В. Тенденции развития столичного рынка недвижимости // Белорусская недвижимость. 2000. № 47.

8. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб., 1997.

9. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2007.

Размещено на Allbest.ru