Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Оценка недвижимости - общие сведения

1.2 Основные правила и процедуры оценки стоимости

1.3 Описание подходов к оценке

2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

2.1 Анализ рынка недвижимости

• 2.2 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
• 2.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
• 2.4 Расчет стоимости Объекта оценки доходным подходом
• 2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Список использованных источников

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирование нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства и включает: оценку недвижимости, оценку бизнеса, оценку машин, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решения о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкция объектов недвижимости, их внесения в уставной капитал и т.д.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, которое предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта.

Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Целью курсового проекта является определение рыночной стоимости физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК), расположенного в селе Александровском

Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи:

- рассмотреть основные понятия, связанные с оценкой объекта недвижимости;

- изучить основные подходы, которые используются при оценки;

- провести анализ рынка недвижимости.

1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Оценка недвижимости - общие сведения

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объект ущерба;

- недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

- информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять

специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Существуют несколько факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Можно выделить четыре фактора:

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

1.2 Основные правила и процедуры оценки стоимости

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект [1] и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости [2] .

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае - два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае [2].

Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

- непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

- быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

- быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

- предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

- соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

оценка недвижимость имущество стоимость

1.3 Описание подходов к оценке

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Сравнительный подход к оценке ? это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных .

Затратный подход ? это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объект оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [5].

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

- расчет накопленного износа (И_н):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

С_у=С_нс-С_и (1.3.1)

- определение итоговой стоимости недвижимости:

С_зп= С_з+С_у. (1.3.2)

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строе-ний.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход ? это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от неедоходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода [7].

Капитализация дохода ? это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R (1.3.3)

где V ? стоимость недвижимости,

I ? ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

R ? норма дохода или прибыли ? это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации ? норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации ? это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования ? норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

? условно-постоянные;

? условно-переменные (эксплуатационные);

? резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

2.1 Анализ рынка недвижимости

Объект исследования физкультурно- оздоровительный комплекс (ФОК) расположен в селе Александровском, Александровского района, Ставропольского края.

Ставропольский край - крупный аграрный регион Южного Федерального Округа РФ. Наиболее крупными административными и деловыми центрами края являются город Ставрополь - на западе и Кавказские Минеральный Воды (КМВ) - на юго-западе.

Территория Ставропольского края составляет 66,5 тыс. кв. км. Край расположен на юго-западе России на территории Северного Кавказа между бассейнами Черного, Азовского и Каспийского морей. На юге край граничит с Республикой Северная Осетия - Алания, Кабардино-Балкарской Республикой, Карачаево-Черкесской Республикой и Чеченской Республикой, на севере - с Ростовской областью, Республикой Калмыкией, на востоке - с Республикой Дагестан, на западе - с Краснодарским краем [13].

Александровский район находится в центральной части Ставропольского края и граничит на севере с Петровским, востоке- Новоселицким, юге- Минераловодским и на западе- Грачевским и Андроповским районами. Его история начинается с 1777 года, когда в составе созданной на Северном Кавказе Азово-Моздокской оборонительной линии, была построена среди других крепостей и Александровская крепость.

Административный центр село Александровскон находится в 110 км от города Ставрополя. Площадь района: 2014,3 км². Численность населения 50,099 тыс. человек [14].



Рисунок- 1 Александровский район

В состав Александровского района входят сельские поселения:

1. Александровский сельсовет -- село Александровское, п. Дубовая Роща, Лесная Поляна, Харьковский.

2. Село Грушевское.

3. Калиновский сельсовет -- село Калиновское, х. Розлив, х. Чепурка.

4. Круглолесский сельсовет -- село Круглолесское, с. Садовое.

5. Новокавказский сельсовет -- посёлок Новокавказский, п. Малостепновский, х. Петровка, х. Репьевая.

6. Село Саблинское, х. Всадник.

7. Северный сельсовет -- село Северное.

8. Средненский сельсовет -- хутор Средний, х. Конный, х. Красный Чонгарец, х. Ледохович.

Всего на территории района находятся 21 населенный пункт.

В Александровском районе работает 413 предприятий различной специализации и форм собственности. Но основная отрасль района - сельское хозяйство, на долю которого приходится 80% валового производства.

Производством сельскохозяйственной продукции занимаются:

13 сельскохозяйственных предприятий;

330 крестьянских (фермерских) хозяйств;

18 прочих сельхозпредприятий.

Более 15 тыс. семей ведут личное подсобное хозяйство.

Район имеет более 30 цехов переработки, способных удовлетворить потребность в продуктах питания. Это мельницы, хлебопекарни, маслоцеха и крупорушки, цеха по производству макаронных, колбасных, кондитерских изделий.

Расширился ассортимент производимой продукции и значительно улучшилось её качество.

Продукция, выпускаемая МСЗ "Александровский", завод "Радиан", СПК-колхозом "Колос", СПК- артель ПКЗ "Ставропольский" отмечена дипломами и знаками качества и востребована не только в Александровском районе, но и в других районах и городах края [13] .

В течение первой половины 2011г наблюдались позитивные тенденции в развитии экономики района. Осуществлялась работа, направленная на поддержку производственной и социальной сфер, создание благоприятных условий их функционирования, по выполнению муниципальных, краевых и федеральных целевых программ, смягчению воздействий кризисных явлений в экономике района. Безусловно, все принимаемые меры оказали свое положительное воздействие на реализацию полномочий администрации муниципального района. Активизировалась деятельность организаций реального сектора экономики, повысилась занятость населения. Финансовая сфера экономики характеризуется увеличением налоговых поступлений. Выросла инвестиционная активность.

В целом по району выросла среднемесячная заработная плата и составила 10382 руб. или 108,7 % к уровню прошлого года.

По состоянию на 1 июля текущего года на предприятиях и в учреждениях района задолженность по выплате заработной платы отсутствует. Своевременно осуществляется выплата пенсий, детских пособий и др. социальных выплат [14].

Объект исследования строящийся физкультурно-оздоровительный комплекс.

Проектируемая строительная площадка территориально находится в селе Александровское. На её территории располагается ряд существующих спортивных объектов - стадион с травяным покрытием, спортивные площадки, трибуны, сеть асфальтированных проездов и дорожек. Территория площадки огорожена существующим забором. К существующему стадиону подходят автодороги уличного значения, а также пешеходные тротуары.

Таблица 2.1.1- Общий баланс территории

№ п. п.	Наименование показателей	Единицы измерения	Количество
			На участке	Вне участка
1	Площадь участка	м2	56633,39
2	Площадь застройки, общая	м2	3227,74
3	Площадь покрытий: - общая, в том числе: - дороги с асфальтовым покрытием - пешеходных тротуаров - беговая дорожка, прыжковая зона, зона минифутбола	м2 м 2 м2 м2	12359,38 5371,1 505,9 6482,38
4	Площадь озеленения	м2	3438,25
5	Процент застройки	%	6

Таблица 2.1.2- Ведомость общественных зданий и сооружений

Номер на плане	Наименование и обозначение	Этажность	Количество	Площадь, м2	Строитель- ный объем, м3
			Зданий	Квартир	Застройки	Общая	Здания	Всего
				Здания	Всего	Здания	Всего	Здания	Всего
1	Физкультурно-оздоровительный комплекс	2	1	-	-	1282	1282	1684.8	1684.8	12365
2	Сооружения трибун	1	1	-	-	1946	1946	1636.8	1636.8	9735

Здание ФОК - отдельно стоящее отапливаемое здание, объёмно-планировочное решение которого запроектировано в соответствии с расчётной численностью, профессионально-квалификационным составом работников, нормами по размерам спортзалов, требованиям по набору вспомогательных помещений для обслуживания посетителей спортзалов, с учётом всех вышеуказанных норм.

Здание ФОК прямоугольное в плане с размерами в осях 33,35 х 36 м. По функциональному признаку здание условно можно разделить на две части - спортзал и административно-бытовая часть (АБЧ). Спортзал представляет собой одноэтажное помещение размерами в чистоте 18 х 36 м, высотой - 9,7 м. Размеры спортзала обусловлены спортивными требованиями к спортзалам. В состав АБЧ включается целый набор вспомогательных помещений. Размер двухэтажной АБЧ 11,86 х 36 м, высота помещений в чистоте 2,7 м.

Пожарно-технические характеристики здания:

- уровень ответственности здания - "II" (по ГОСТ 27751-88);

- степень огнестойкости - "II" (по СП 2.13130-2009);

- класс конструктивной пожарной опасности "С0" (по СП 2.13130-2009);

- класс функциональной пожарной опасности - " Ф3.6" (по СП 4.13130-2009);

Конструктивная и расчетная схема рам спортивного зала принята по серии 1.423.1-5/88 и представляет собой однопролётные рамы по цифровым осям, стойками которых являются сборные железобетонные колонны, жестко сопряженные с монолитными железобетонными фундаментами, а ригелями - стальные фермы типа «Молодечно», шарнирно примыкающие к колоннам. Стены спортзала приняты самонесущими и представляют собой сборные железобетонные панели по серии 7212-АС. Панели стен опираются на ленточные монолитные фундаменты. Пролет рам в продольном направлении 20,315 м, шаг рам в поперечном - 6 м. Все серийные конструкции рассчитаны на сейсмические воздействия 7 баллов, а также на нагрузки от снега и ветра в данном климатическом районе.

Фундаменты ФОК монолитные железобетонные: ленточные - под стены, столбчатые под колонны.

Данные о размерах фундаментов, армирования, глубине заложения, принятых по расчёту, в зависимости от указанных выше факторов, приведены на чертежах.

Перегородки предусмотрены системы «KNAUF» С112 по серии 1.031.9-2.00, разрешенные для применения в зданиях, строящихся в сейсмических районах. Обшивка перегородок в санузлах и душевых выполнена из влагостойких гипсокартонных листов (ГКЛВ), в остальных помещениях - из обычных гипсокартонных листов (ГКЛ). В качестве звукоизолирующего слоя перегородок использованы маты из минеральной ваты марки М1-75 ГОСТ 21880-94 толщиной 60 мм. Кровля над спортзалом двускатная с наружным организованным водостоком, над АБЧ - односкатная, также с наружным организованным водостоком.

Потолок запроектирован подвесным. Проектной документацией предусмотрен потолок системы «ARMSTRONG» комплектной поставки.

На входах в здание предусмотрено устройство крылец с козырьками.

Остекление - металлопластиковые окна по ГОСТ 30674-99.

Внутренние двери приняты из поливинилхлоридных профилей по ГОСТ 30970-2002 и открываются по направлению эвакуации из здания.

Проектом предусмотрена установка противопожарной двери с пределом огнестойкости не менее 0,6 часа в электрощитовой. Дверь принята деревянная с глубокой пропиткой антипиренами по серии 1.236-5, выпуск 1. Применяемая дверь проходит обязательную сертификацию в области пожарной безопасности.

Требуемое (нормируемое) сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций (R_red ) :

- наружных стен - 2,1 м²·C/Вт;

- покрытия - 2,7 м²·C/Вт;

- входных дверей - 1,3 м²·C/Вт;

- окон - 0,35 м²·C/Вт;

Наружные стены, представляют из себя, многослойную конструкцию со слоем утеплителя между внутренним и наружным слоями железобетона.

Покрытие теплоизолируется матами из минеральной ваты марки М1-75 ГОСТ 21880-94. Пределы огнестойкости строительных конструкций приняты не менее указанных в СП 4.13130-2009. Минимальные пределы огнестойкости для несущих элементов здания (наружные несущие стены и внутренние колонны) - R90, для элементов безчердачных покрытий (плита покрытия) - R15. Железобетонные конструкции отвечают условиям нормируемого предела огнестойкости без дополнительного огнезащитного покрытия. Для несущей фермы покрытия спортзала также не требуется дополнительная огнезащита в соответствии с п. 5.18* СНиП 21-01-97.

Покрытие полов в кабинетах, тренерских, судейских, столовой выполнено из ламинат-паркета; в электрощитовой, венткамере, тепловом пункте, техпомещениях, инвентарных - цементно-песчанное с добавлением мраморной крошки; в помещениях с мокрым процессом - из керамической плитки по ГОСТ 6787-2001 на цементно песчаном растворе М150 по цементно-песчанной стяжке; плитка керамогранитная - в коридоре, вестибюле ожидальных. Полы в спортзалах - полиуретановое покрытие. В соответствии с табл. 29 (класс функциональной пожарной опасности здания Ф3.6, вместимость зальных помещений не более 50 чел, класс материала «КМ4») и табл. 3 ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» полиуретановое покрытие проектируется по ТУ 5772-001-18826195-00 со следующими характеристиками пожарной опасности по группам: горючесть - Г1 (трудногорючий), воспламеняемость - В2 (трудновоспламеняемый), распространение пламени - РП2 (слабораспространяющий пламя), дымообразование -- Д2 (умеренная), токсичность продуктов горения - Т2 (умеренноопасный). Таким образом характеристики данного покрытия даже выше требуемых. Допускается применение покрытия-аналога. Для отделки полов, стен и потолков применены материалы, разрешенные органами Роспотребнадзора.

Выполнены мероприятия по доступности маломобильными посетителями в соответствии со СНиП 35-01-2001. Вход в здание оборудован пандусом. Дверной проём входа шириной 1200 мм все внутренние проёмы не менее 910 мм. Размеры санузлов также соответствуют доступности маломобильными посетителями.

Проектируемый набор помещений ФОК:

1 этаж

1.Универсальный зал (согл. табл. 4.1 СП 31-112-2004) - 18 х 36 м², h?7 м;

2. Вестибюль (согл. табл. 5.1 СП 31-112-2004) - 24,71 м²;

3. Гардероб техничесого персонала (согл. табл. 5.1 СП 31-112-2004) - 11,06 м²;

4. Комната отдыха - 26,10 м²;

5. Кабинет врча (согл. табл. 5.1 СП 31-112-2004) - 14,4 м²;

6. Теплогенераторная - 36,74 м²;

7. Тех. помещение - 3,66 м²;

8. Комната охраны - 6,88 м²;

9. Коридор 1 - 18,3 м²;

10. Коридор 2 - 46,38 м²;

11. Зал обеденный на 24 места с раздаточной (согл. п. 2.29* СНиП 2.08.02-89*) - 47,9 м²;

12. Моечная столовой и кухонной посуды - 4,0 м²;

13. Подсобное помещение буфета - 7,30 м²;

14. Гардероб персонала буфета с санузлом - 6,4 м²;

15. Душевая персонала буфета - 1,84 м²;

16. Тамбур перед загрузочной - 2,38 м²;

17. Раздевалка женская на 20 чел. (согл. п.3.53 и табл. 3 Пособия) - 25,57 м²;

18. Душевая с санузлом женская (согл. п.3.65 и табл. 4 Пособия) - 14,33 м²;

19. Раздевалка мужская на 20 чел. (согл. п.3.53 и табл. 3 Пособия) - 25,57 м²;

20. Душевая с санузлом мужская (согл. п.3.65 и табл. 4 Пособия) - 14,33 м²;

21. Санузел персонала мужской - 2,2 м²;

22. Санузел персонала женский - 2,2 м²;

23. Санузел для работников столовой - 1,84 м²;

24. Загрузочная - 2,4 м²;

25. Инвентарная 1 - 24,81 м²;

26. Инвентарная 2 - 15,95 м²;

27. Инвентарная 3 - 17,27 м²;

28. Электрощитовая - 14,86 м²;

29. Кладовая уборочного инвентаря - 2,0 м²;

30. Процедурный кабинет - 12,0 м²;

31. Тамбур - 7,65 м²;

2 этаж

1. Коридор с зоной отдыха - 84,7 м²;

2. Кабинет администрации - 16,62 м²;

3. Прессцентр - 19,14 м²;

4. Тренерская - 11,4 м²;

5. Методический кабинет - 30,0 м²;

6. Комната коменданта - 8,48 м²;

7. Раздевалка на 10 человек женская с душем и санузлом - 18, 4 м²;

8. Санузел женский - 2,65 м²;

9. Санузел мужской - 2,65 м²;

10. Раздевалка на 10 человек мужская с душем и санузлом - 18, 4 м²;

11. Комната судей - 12,60 м²;

12. Тренажерный зал - 57, 10 м²;

13. Инвентарная - 28, 24 м²;

14. Венткамера - 16,74 м²;

15. Бухгалтерия - 20, 20 м²;

16. Кабинет директора - 14,2 м²;

17. Балкон - 92,07 м²;

18. Приёмная - 9,8 м²;

19. Касса - 4,0 м²;

20. Кладовая уборочного инвентаря - 1,6 м²;

Всего по зданию: 1576,43 м².

Здание трибун - отдельно стоящее отапливаемое здание, объёмно-планировочное решение которого запроектировано в соответствии с расчётной численностью, профессионально-квалификационным составом работников, нормами по размерам спортзалов, требованиям по набору вспомогательных помещений для обслуживания посетителей спортзалов, с учётом всех вышеуказанных норм.

Здание трибун прямоугольное в плане с размерами в осях 11,75 х 118 м. Подтрибунные помещения имеют переменную высоту от 2,75 до 7,21 м (в чистоте). Здание запроектировано без цокольного этажа. На первом этаже запроектированы два спортивных зала, ветибюли, ожидальные, коридоры, гардеробные, помещения охраны, тренерские, комнаты для хранения спортивного инвентаря, техпомещения, душевые санузлы, раздевальные, вентамера, электрощитовая, автостоянка.

Пожарно-технические характеристики здания:

- уровень ответственности здания - "II" (по ГОСТ 27751-88);

- степень огнестойкости - не нормируется (по СП 2.13130-2009).

Конструкции трибун - это монолитные ж. б. -ые ступени размером 400х1030 мм с прикрученными к ним саморезами пластиковыми сиденьями, расположены сверху на наклонной плите перекрытия. Конструктивная схема здания трибун с подтрибунным пространством - рамная, с полами по грунту. Каркас состоит из колонн и балок, жестко сопряженных друг с другом. Горизонтальные несущие конструкции представляют собой монолитный диск покрытия. Колонны жестко сопряжены с монолитными фундаментами. Все вышеперечисленные элементы образуют единую пространственную конструкцию, обеспечивающую прочность, жесткость и устойчивость. Неизменяемость конструктивной схемы обеспечивается жестким сопряжение колонн, балок, монолитных железобетонных плит покрытия и фундаментов между собой.

Пространственная конструкция здания трибун рассчитана на основные сочетания и два особых. Первое особое сочетание включает в себя сейсмические воздействия для сейсмичности 7 баллов в направлении вдоль цифровых осей, второе - сейсмические воздействия для сейсмичности 7 баллов в направлении под углом 45 є к цифровым осям.

Для трибун с подтрибунными пространствами выполнены мероприятия по доступности маломобильными посетителями в соответствии со СНиП 35-01-2001. Вход в здание оборудован пандусом. Дверной проём входа шириной 1200 мм все внутренние проёмы не менее 910 мм. Размеры санузлов также соответствуют доступности маломобильными посетителями.

Стены здания трибун с подтрибунным пространством запроектированиы в соответствии с серией 2.090-1.97 и представляют собой кладку из шлакоблоков шириной 400 мм уложенных на несущие монолитные ж.б. -ые балки каркаса. Шлакоблоки утепляются пенополистиролом по ГОСТ 15588-86. Пенополистирол крепится к кладке посредством клея и дюпелей. Сверху по пенополистиролу по сетке наносится грунт и финишное покрыие, финишный слой покрывается фасадной краской белого цвета. В зоне цоколя штукатурка должна иметь защиту от механических повреждений на высоту 2,5 м от уровня планировки. Цоколь также окрашивается фасадной краской серого цвета.

Конструкция покрытия - это монолитная ж.б.-ая плита, утепленная изнутри жесткими минераловатными плитами ваты марки М1-75 ГОСТ 21880-94. Минераловатные плиты укладываются по обрешетке, также устроенной изнутри. Далее к обрешетке крепится подвесной потолок.

Над трибунами устраивается кровля. Конструкция кровли - металлический профлист с полимерным покрытием серого цвета , уложенный по металлическим прогонам. Прогоны опираются на фермы, которые крепятся к монолитным ж.б.-ым колоннам каркаса. С кровли организован наружный водосток.

Остекление - металлопластиковые окна по ГОСТ 30674-99.

Козырьки главного фасада выполняются из поликарбоната "дымчатого" цвета, прикрепленного к металлическим несущим конструкциям. Козырьки боковых фасадов выполняются из профлиста серого цвета.

Покрытие полов в кабинетах, тренерских, выполнено из ламинат-паркета; в электрощитовой, техпомещениях, инвентарных - цементно-песчанное с добавлением мраморной крошки; в помещениях с мокрым процессом - из керамической плитки по ГОСТ 6787-2001 на цементно песчаном растворе М150 по цементно-песчанной стяжке; плитка керамогранитная - в коридоре, вестибюле ожидальных. Полы в спортзалах - полиуретановое покрытие. В соответствии с табл. 29 (класс функциональной пожарной опасности здания Ф3.6, вместимость зальных помещений не более 50 чел, класс материала «КМ4») и табл. 3 ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» полиуретановое покрытие проектируется по ТУ 5772-001-18826195-00 со следующими характеристиками пожарной опасности по группам: горючесть - Г1 (трудногорючий), воспламеняемость - В2 (трудновоспламеняемый), распространение пламени - РП2 (слабораспространяющий пламя), дымообразование -- Д2 (умеренная), токсичность продуктов горения - Т2 (умеренноопасный). Таким образом характеристики данного покрытия даже выше требуемых. Допускается применение покрытия-аналога. Для отделки полов, стен и потолков применены материалы, разрешенные органами Роспотребнадзора.

Отделка стен - штукатурка с покраской, керамическая плитка в санузлах и душевых.

Внутренние двери приняты из поливинилхлоридных профилей по ГОСТ 30970-2002 и открываются по направлению эвакуации из здания.

Проектом предусмотрена установка противопожарной двери с пределом огнестойкости не менее 0,6 часа в электрощитовой. Дверь принята деревянная с глубокой пропиткой антипиренами по серии 1.236-5, выпуск 1. Применяемая дверь проходит обязательную сертификацию в области пожарной безопасности.

Требуемое (нормируемое) сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций (R_red ) :

- наружных стен - 2,1 м²·C/Вт;

- покрытия - 2,7 м²·C/Вт;

- входных дверей - 1,3 м²·C/Вт;

- окон - 0,35 м²·C/Вт;

Перегородки предусмотрены системы «KNAUF» С112 по серии 1.031.9-2.00, разрешенные для применения в зданиях, строящихся в сейсмических районах. Обшивка перегородок в санузлах и душевых выполнена из влагостойких гипсокартонных листов (ГКЛВ), в остальных помещениях - из обычных гипсокартонных листов (ГКЛ). В качестве звукоизолирующего слоя перегородок использованы маты из минеральной ваты марки М1-75 ГОСТ 21880-94 толщиной 60 мм.

Потолок запроектирован подвесным. Проектной документацией предусмотрен потолок системы «ARMSTRONG» комплектной поставки.

Проектируемый набор помещений трибун с подтрибунным пространством :

1. Спортивный зал для хореографии- 380,1 м²;

2. Спортивный зал для занятий борьбой - 380,1 м²;

3.Вестибюль, зона отдыха - 2 шт - 49,92 м²;

4. Коридор - 2 шт - 52,8 м²;

5. Гардероб технического персонала - 2 шт - 9,0 м²;

6. Тренерская - 2 шт - 11,4 м²;

7. Электрощитовая - 9,1 м²;

8. Раздевальная на 10 человек - 4 шт - 13,51 м²;

9. Душевая - 2 шт - 12,20 м²;

10. Санузел в том числе и для МГН - 2 шт - 3,5 м²;

11. Санузел - 2 шт - 1,44 м²;

12. Кладовая уборочного инвентаря - 3,40 м²;

13. Инвентарная - 2 шт - 10,0 м²;

14. Инвентарная - 72,68 м²;

15. Инвентарная - 18,7 м²;

16. Техническое помещение - 14,4 м²;

17. Помещение охраны - 2 шт - 3,5 м²;

18. Техническое помещение - 2,0 м²;

19. Санузел персонала - 3,0 м²;

20. Тамбур - 2 шт - 7,48 м²;

21. Теплогенераторная - 16,5 м²;

22. Комментаторская кабина - 22,6 м².

Всего по зданию: 1354,8 м².

Целью создания ФОКа является осуществление социально-экономических, спортивно-оздоровительных проектов, ориентированных на массовое оздоровление детей, подростков и взрослого населения, занятий учащихся спортивных и общеобразовательных школ.

К общим параметрам деятельности ФОКов относятся :

- местонахождение;

- виды оказываемых услуг;

- режим работы;

- профессионализм инструкторов.

Объект располагается в районном центре- это оптимальное местонахождение ФОКа, которое позволяет обеспечить как можно больший охват потенциальных потребителей физкультурно-оздоровительных услуг. Оптимальное месторасположение физкультурно-оздоровительного комплекса характеризуется относительной близостью к жилому массиву и удобным подъездом к территории ФОКа на автотранспорте.

Виды оказываемых услуг определяются типом ФОКа, возможностями физкультурно-оздоровительного комплекса оказать услугу.

Режим работы ФОКа устанавливается в зависимости от функционального назначения объекта и закрепляется в правилах внутреннего трудового распорядка.

Профессионализм инструкторов определяет качество оказываемых физкультурно-оздоровительных услуг.

К социальным параметрам деятельности ФОКа относятся доступность услуг для лиц с ограниченными возможностями и частота проведения физкультурно-спортивных мероприятий.

Доступность физкультурно-оздоровительных услуг для лиц с ограниченными возможностями определяет социальную значимость ФОКа в обеспечении реабилитации и социальной адаптации инвалидов и содействия развитию спорта лиц с ограниченными возможностями.

Частота проведения физкультурно-спортивных мероприятий определяет степень активности (вовлеченности) ФОКа в проведение физкультурно-спортивных мероприятий города, округа, района.

Экономическими параметрами деятельности ФОКа являются объем оказанных физкультурно-оздоровительных услуг, уровень затрат и цен на физкультурно-оздоровительные услуги.

Объем физкультурно-оздоровительных услуг характеризует масштаб реализации физкультурно-оздоровительных услуг.

Себестоимость услуги имеет ключевое значение при определении цены на спортивную услугу. Оптимальная себестоимость физкультурно-оздоровительной услуги позволяет снизить цену услуги и способствует увеличению объема реализации услуг

Уровень цен характеризует степень доступности физкультурно-оздоровительных услуг для широких групп потребителей с различной покупательной способностью. Оптимальный уровень цен на физкультурно-оздоровительные услуги по отношению к себестоимости услуг позволяет обеспечить безубыточность деятельности ФОКа.

К техническим параметрам ФОКа относятся пропускная способность и потребление энергоресурсов (электроэнергии, тепловой энергии, водоснабжения).

Пропускная способность характеризует максимальное количество посетителей, которых единовременно может принять ФОК. Данный параметр характеризует производственные возможности физкультурно-оздоровительного комплекса по оказанию физкультурно-оздоровительных услуг. Пропускная способность определяется размерами помещений, в которых оказываются физкультурно-оздоровительные услуги.

Физкультурно-оздоровительные комплексы в Ставропольском крае.

Большое значение имеют появляющиеся в крае физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОК).

С 2010 года в Ставропольском крае утверждена краевая целевая программа «Развитие физической культуры и спорта в Ставропольском крае на 2010-2012 годы», государственным заказчиком которой является комитет Ставропольского края по физической культуре и спорту.

В 2011 году на строительство и реконструкцию 9 спортивных объектов выделено 137,6 млн. рублей средств краевого бюджета и 52, млн. рублей федерального бюджета. В текущем году запланировано:

- ввести в эксплуатацию: спортивный комплекс в г. Новопавловске, и спортивный зал для занятий настольным теннисом в г.Ессентуки,

- продолжение работ по строительству объектов: реконструкции стадиона «Юность» со строительством ФОКа в с.Александровском, ФОКа в ст. Старопавловской, реконструкции спортивного комплекса в г.Нефтекумске,

- начато строительство: ФОКов в городах Зеленокумске и Кисловодске, спортивного комплекса в пос.Горьковский Новоалександровского района.

За последнее время в крае введено в эксплуатацию четыре подобных объекта: в Светлограде, в селах Красногвардейском, Летней Ставке, Кочубеевском [11].

2.2 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения накопленного износа (физического, функционального и экономического (внешнего)).

Проанализировав структуру оцениваемого имущества выделим следующие составляющие: земля, здания, сооружения, коммуникации [6].

Для определения стоимости земельного участка используются метод прямого сравнения продаж;

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее части используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка площадью 53 922 м², находящегося по адресу село Александровское, улица Первомайская 26. Земельный участок предназначен под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и находится в собственности администрации Александровского сельсовета. Категория земель- земли поселений. Дата оценки 25.08.2011 года.

Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношение в РФ, является Земельный кодекс РФ (Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Федеральный Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001г.).

Оценка земельных участков производится в соответствии с:

«Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков» Минимущества России, № 1102-р от 10.04.2003 г;

«Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» Минимущества России, № 568-р от 07.03.2002 г.

Земельный участок на дату проведения оценки принадлежит администрации на праве собственности.

При оценке рыночной стоимости на земельный участок используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе, и обязательным условием для их применения является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого [3].