Затратный подход в недвижимости: возможность его применения в современных условиях

Наглядное подтверждение «испорченности» земельного участка - это промзоны. «Сама земля под промзонами стоит дешевле, нежели пустой участок, » - подсчитал Вячеслав Темирбулатов из ГК «Конти». [31, стр. 19]

Может быть тогда стоимость «улучшений» на таком земельном участке высока? Опять же нет. Как уже говорилось выше, глава Национальной ассоциации производителей автокомпонентов Михаил Блохин отметил, что стоимость строительства завода green field - не менее 1 тыс. евро за кв.м., тогда как brown field - не более 300-350 евро. [56, стр. 7] Зачастую земельные участки застроены не «улучшениями», а скорее «ухудшениями». Очевидно, что в тот момент, когда эти земельные участки реально застраивались существующими ныне «улучшениями» застройщик получил прибыль. То есть на момент застройки прибыль у предпринимателя была. Но это было в другое время, не на момент оценки. А сейчас, на дату оценки девелоперы строят другие по функциональному назначению объекты и на других земельных участках, поскольку там девелопер может потенциально получить доход, а здесь нет.

Если в качестве объекта оценки рассматривать застроенный земельный участок, в процессе оценки для начала надо чётко представлять, что же на самом деле является объектом оценки?

В рамках затратного подхода стоимость земельного участка (З_зу) должна определяться в рамках АНЭИ. Таким образом, величина З_зу, которая присутствует в формуле для исчисления ПП_вирт должна соответствовать НЭИ. В тоже время, «улучшение», которым застроен земельный участок не всегда соответствует НЭИ. Поэтому необходимо определение двух различных величин прибыли предпринимателя: ПП_вирт.з - «виртуальную» прибыль предпринимателя для существующей застройки, и ПП_{вирт.нз} - «виртуальную» прибыль предпринимателя для нового строительства функционально иного объекта на участке земли, как бы свободного от застройки, т.е. для нового строительства.

ПП_вирт,з = Р_{о,дата,з} - (З_{с,дата,з} + З_зу) (10)

и ПП_{вирт,нз} = Р_{о,дата,нз} - (З_{с,дата,нз} + З_зу) (11)

где ПП_вирт,з - «виртуальная» прибыль предпринимателя для существующих на земельном участке улучшений;

Р_{о,дата,з} - «моментальная» (на дату оценки) стоимость реверсии (продажи) существующего объекта недвижимости;

З_{с,дата,з} - стоимость строительства («моментальная») на дату оценки существующих улучшений (прямые и косвенные затраты).

ПП_{вирт,нз} - «виртуальная» прибыль предпринимателя для нового строительства на земельном участке на условиях НЭИ;

Р_{о,дата,нз} - «моментальная» (на дату оценки) стоимость реверсии (продажи) вновь построенного объекта недвижимости;

З_{с,дата,нз} - стоимость нового строительства («моментальная») на дату оценки улучшений (прямые и косвенные затраты) согласно АНЭИ земельного участка с учетом «моментальных» (на дату оценки) затрат на снос существующих улучшений.

Очевидно, что возможна ситуация, когда ПП_{вирт,нз} ПП_вирт,з за счет слишком значительных затрат на снос существующих улучшений, а возможна ситуация, когда ПП_{вирт,нз} > ПП_вирт,з.

В любом случае, перед оценщиком стоит задача определения максимального значения ПП_Вирт.

На практике возможны следующие комбинации:

1) Р_{о,дата,з} > [З_{с,дата,з} + З_зу]; ПП_вирт,з > 0

; ПП_{вирт,нз} > ПП_вирт,з (12)

Р_{о,дата,нз} > [З_{с,дата,нз} + З_зу]; ПП_{вирт,нз} > 0

2) Р_{о,дата,з} > [З_{с,дата,з} + З_зу]; ПП_вирт,з > 0

; ПП_{вирт,нз} < ПП_вирт,з (13)

Р_{о,дата,нз} > [З_{с,дата,нз} + З_зу]; ПП_{вирт,нз} > 0

3) Р_{о,дата,з} < [З_{с,дата,з} + З_зу]; ПП_вирт,з < 0

; ПП_{вирт,нз} > ПП_вирт,з (14)

Р_{о,дата,нз} > [З_{с,дата,нз} + З_зу]; ПП_{вирт,нз} > 0

4) Р_{о,дата,з} > [З_{с,дата,з} + З_зу]; ПП_вирт,з > 0

; ПП_{вирт,нз} < ПП_вирт,з (15)

Р_{о,дата,нз} < [З_{с,дата,нз} + З_зу]; ПП_{вирт,нз} < 0

5) Р_{о,дата,з} < [З_{с,дата,з} + З_зу]; ПП_вирт,з < 0

; ПП_{вирт,нз} = ПП_вирт,з = 0 (16)

Р_{о,дата,нз} < [З_{с,дата,нз} + З_зу]; ПП_{вирт,нз} < 0

Для всех этих сценариев предусмотрены следующие комментарии:

1) «Виртуальная» прибыль предпринимателя при новом строительстве - максимальна. Стоимость объекта оценки следует считать на условиях сноса существующих улучшений и строительства новых.

2) «Виртуальная» прибыль предпринимателя при существующей застройке - максимальна. Стоимость объекта оценки следует считать при существующей застройке.

3) «Виртуальная» прибыль предпринимателя при новом строительстве - максимальна. Стоимость объекта оценки следует считать на условиях сноса существующих улучшений и строительства новых.

4) «Виртуальная» прибыль предпринимателя при существующей застройке - максимальна. Стоимость объекта оценки следует считать при существующей застройке.

5) «Виртуальная» прибыль предпринимателя отсутствует при любых сценариях. Стоимость объекта оценки следует считать при существующей застройке.

Для дальнейших рассуждений наиболее интересна последняя комбинация, когда «виртуальная» прибыль отсутствует как при существующей застройке, так и при новом строительстве. Надо сказать, такие случаи не только не единичны на практике, но даже имеют массовый характер, особенно в провинции. Рассмотрим эу ситуацию поподробнее.

Итак: для застроенного земельного участка в этом случае:

Р_о,дата < [З_с,дата + З_зу]

Реверсия (продажа) вновь построенного объекта недвижимости после сноса существующих улучшений не оправдывает затраты на снос и строительство, т.е. девелопер получит не прибыль, а убыток от инвестиций. Величина реверсии (продажи) существующего объекта недвижимости является меньшей, чем его стоимость, определённая затратным подходом. Т.е. ПП_вирт = 0 при любых сценариях использования земельного участка. Отсутствие прибыли предпринимателя можно объяснить только лишь наличием внешнего износа [68].

Е.Е. Яскевич в своей методике [64] также утверждает, что «прибыль предпринимателя и внешний износ - взаимоисключающие понятия. Прибыль предпринимателя (или внешний износ) определяется при сравнении затрат, приведённых к дате оценки, с ценой продажи аналогичных объектов. Дате оценки при расчётах по затратному подходу соответствует дата виртуальной реверсии (продажи) объекта. Таким образом, если ПП_вирт. больше нуля, - это прибыль, если меньше - это внешний износ. Только рынок может определить наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа».

По мнению Е.Е. Яскевича, внешний износ объекта оценки, если он есть, относится только к улучшениям. «На дату оценки голый участок земли может стоить определённую сумму денег (З_зу). Улучшения земельного участка могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений, - нет ПП или внешнего износа. Есть улучшения - может быть ПП или внешний износ. В стоимости земельного участка уже учтён внешний износ земельного участка».

Незастроенная земля всегда имеет стоимость, где бы она не находилась. А вот застроенная земля в силу остаточности, может стоить и больше и меньше незастроенной.

Рассмотрим следующий пример:

Имеется два соседних абсолютно одинаковых земельных участка, у которых есть только одно отличие. Один из участков свободен от застройки, а второй участок застроен улучшениями, которые не соответствуют АНЭИ земельного участка. Очевидно, что если стоимость свободного от застройки земельного участка составляет на рынке величину З, то стоимость второго (застроенного участка) должна составить величину [З - У], где - У - затраты на снос существующих улучшений. Как видно из примера - застроенные и свободные от застройки земельные участки имеют различную стоимость на рынке. Подтверждение этих выводов участниками рынка уже приводилось выше. [31, стр. 19]

Поэтому, строго говоря, стоимость земельного участка, как бы свободного от застройки и застроенного земельного участка - это не одно и то же.

Как уже говорилось ранее, земельный участок, свободный от застройки, и имеющий ценность, можно «испортить» экономически необоснованной застройкой и тогда, уже в составе единого объекта недвижимости земельный участок может потерять свою первоначальную стоимость. Освободите её от этих «ухудшений» и земля снова обретёт первоначальную ценность.

А вот ещё один пример:

Имеются два соседних абсолютно одинаковых застроенных земельных участка. Участки застроены идентичными зданиями, построенными по одному проекту с разницей в 5 лет. Оба здания капитально отремонтированы в текущем году и, следовательно, исправимый физический износ отсутствует в обоих случаях.

Так как здания были отремонтированы одновременно, с точки зрения потенциальных арендаторов их полезность не имеет различий. Следовательно, здания будут иметь одинаковую доходность для собственника. Однако, капитальный ремонт зданий не уменьшит величину неисправимого износа зданий, который имеет различные значения. После расчёта стоимости воспроизводства (замещения) улучшений оценщик получит два разных значения их стоимости; а в последствии - два разных значения стоимости абсолютно одинаковых земельных участков.

Последний пример доказывает виртуальный характер понятия «стоимость земельного участка». Фактически стоимость застроенного земельного участка зависит от его потенциальной доходности (уровня прибыли девелопера или прибыли предпринимателя).

В свою очередь прибыль предпринимателя или девелопера (доходность) и реверсия зависят от земельного участка (его месторасположения).

Рассмотрим повнимательнее выражение (10) ПП_вирт,з = Р_{о, дата,з} - (З_{с,дата,з} + З_зу) в котором З_{с,дата,з} представляет собой сумму прямых (ПИ) и косвенных (КИ) издержек в новом строительстве.

Тогда выражение (10) можно трансформировать в следующее:

ПП_вирт,з = Р_{о, дата,з} - (ПИ + КИ + З_зу) (17)

Как уже было сказано выше, корректно определить величину КИ сейчас не представляется возможным. Кроме того, и прямые затраты невозможно определить в полном объёме (см. текст статьи выше). Таким образом, практическое применение в оценочной деятельности выражений (12 - 16) не представляется возможным.

Представляется разумным представить величину ПИ как сумму прямых издержек, которые возможно корректно рассчитать с точностью 15-20%, например посредством использования справочников укрупнённых показателей стоимости строительства (ПИ_к) и прочих прямых издержек, корректно рассчитать величину которых невозможно (ПИ_н). Ну, по крайней мере, оценщик не может угадать, будет застройщик строить сам, или будет привлекать генерального подрядчика. А затраты на подрядчика - это прямые издержки. Да и другие прямые издержки тоже (см. текст статьи выше) непредсказуемы. Тогда,

ПИ = ПИ_н + ПИ_к (18)

В этом случае (10) трансформируется в следующее выражение:

ПП_вирт,з = Р_{о, дата,з} - (ПИ_н + ПИ_к + КИ + З_зу) (19)

Итак, в выражении (19) значения ПИ_н, КИ и З_зу невозможно корректно определить. А значит невозможно корректно определить величины ПП_вирт.з..

Кроме того, в выражении (19) только один фактор, а именно ПИ_к является независимым от других факторов, поскольку прямые затраты на строительство, входящие в ПИ_к не привязаны к местоположению земельного участка. Остальные факторы являются взаимозависимыми.

Преобразуем выражение (19) в следующее:

Р_{о, дата,з} = ПИ_н + ПИ_к + КИ + З_зу + ПП_вирт,з (20)

Поскольку из всей правой части выражения корректно можно определить только ПИ_к, то сумму остальных факторов обозначим как (г). Тогда выражение (20) преобразуется в следующее:

Р_{о, дата,з} = ПИ_к + г (21)

В случае, если рассматривается не новый объект недвижимости (с накопленным износом), то в состав (г) включается накопленный износ (И), который кстати также невозможно определить корректным способом (см. текст статьи выше). Тогда

г = ПИ_н + КИ + З_зу + ПП_вирт,з - И.

Так что, выражение (21) работает как для вновь построенного объекта недвижимости, так и для уже существующего.

Практика показывает что выражение (21) имеет следующий экономический смысл:

Рынку вообще-то всё равно за счёт чего происходит рост (падение) стоимости объекта на рынке (Р_{о, дата,з}) или его капитализация. Факторы, составляющие (г) могут изменяться внутри (г) сколь угодно разнонаправлено, поскольку главным является математическая сумма их величин, а именно: значение (г). В конце концов, перед оценщиком стоит задача определения стоимости объекта недвижимости в целом, а не прибыли предпринимателя, износа, косвенных затрат и т.п.

Трансформируем выражение (21) в следующее:

г = Р_{о, дата,з} - ПИ_к (22)

Очевидно, что если (г) принимает отрицательное значение, то нет экономического смысла осуществлять новое строительство, поскольку выручка от продажи объекта не покроет даже затраты на те прямые строительные издержки, которые можно рассчитать по укрупнённым показателям.

Если г=0, то выводы, в общем-то, те же самые.

Если г принимает положительное значение, то выводы, строго говоря, не однозначные для принятия решения о сносе существующих «улучшений» и строительства чего-то нового. В этом случае необходимо принимать решение по ситуации, определяя хотя бы порядок величин стоимости земельного участка, косвенных издержек и дополнительных прямых издержек и т.п.

Наиболее интересна для рассмотрения ситуация, когда г?0, что является нередким случаем.

Ну, во-первых, это говорит о том, что отсутствует прибыль предпринимателя (ПП). Во-вторых, это говорит о том, что строительство на данном земельном участке настолько «ухудшает» его полезность, что стоимость земельного участка (З_зу) в силу остаточности земли как фактора производства, равна нулю. В-третьих, это говорит о том, что построенному объекту недвижимости присущ внешний износ.

«Износ - многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание». [70, стр. 279; 71, стр. 79] В частности, необходимость для девелопера осуществлять дополнительные затраты при строительстве объекта недвижимости, а именно: прямые издержки (ПИ_н) на технологическое подключение к инфраструктурным сетям и подведение коммуникаций и косвенные издержки (КИ), являются скрытым видом износа. Причины этого износа лежат в ближайшем окружении, то есть устаревание является местным (локальным). Устаревание зависит от большого числа факторов и при этом не всегда удаётся установить, что обесценивание произошло именно по данной причине.

Так как величина прибыли предпринимателя и «виртуальная» стоимость застроенного земельного участка в рассматриваемом случае равна нулю, то величину г можно представить как некий «полный накопленный износ объекта недвижимости И_п:

г = ПИ_н + КИ - И = И_п, (23)

где И_п - полный накопленный износ объекта оценки;

ПИ_н + КИ - дополнительные прямые издержки и косвенные издержки, связанные с новым строительством объекта недвижимости на конкретном земельном участке.

И - накопленный износ (в традиционном понимании) существующего объекта недвижимости на данном земельном участке.

Тогда выражение (22) можно записать в виде:

И_п = Р_{о, дата,з} - ПИ_к (24)

Поскольку величину износа можно измерить не только сравнением продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта накопленного износа, но так же и методом капитализации потери доходов из-за возникновения такого износа, то справедливо будет также следующее выражение:

И_п = К_{о, дата,з} - ПИ_к, (25)

где К_{о, дата,з} - капитализация «моментальная» существующего объекта недвижимости (стоимость определённая доходным подходом).

Поскольку выражение (ПИ_к + И_п) представляет собой по сути величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой затратным подходом, то трансформируя выражения (24, (25) и (1) получаем в результате фундаментальное уравнение оценки:

ПИ_к + И_п = Р_{о, дата,з} = К_{о, дата,з} (26)

Соответственно, если (г) из выражения (23) принимает положительное значение, то ассоциировать (г) с износом рука не поднимается. В этом случае (г) скорее не износ, а, скажем некий брутто-доход. При этом «виртуальная» стоимость застроенного земельного участка лежит в диапазоне от 0 до стоимости свободного от застройки участка (З_зу). А при достижении своего наивысшего значения равного (З_зу), появляется положительное значение у прибыли предпринимателя (ПП).

Если обозначить брутто-доход аббревиатурой БД, то выражение (26) можно записать как:

ПИ_к + БД = Р_{о, дата,з} = К_{о, дата,з} (27)

То есть математическая сущность выражения (26) не меняется. Просто (И_п) всегда со знаком «-», а (БД) всегда со знаком «+».

Таким образом, использование вышеназванной модели позволяет полностью учесть все нюансы, присущие затратному подходу и в тоже время удовлетворить условию фундаментального уравнения оценки (уравнения «равновесия»).

Для практического использования всего вышесказанного предлагается следующая примерная последовательность (алгоритм) расчёта стоимости недвижимости (застроенного земельного участка):

Послесловие:

1. Применение затратного подхода в чистом виде (в том виде, в котором он используется сейчас) в современных условиях не представляется возможным без нарушения положений Федеральных стандартов оценки (если не брать во внимание оценку уникальных объектов или объектов с ограниченным рынком).

Возможно лишь косвенное использование отдельных элементов затратного подхода для определения НЭИ земельного участка.

2. Предлагаемая модель основывается на гипотетическом условии равновесия рынка, которого конечно не бывает в реальности. Но на то это и модель. Использование модели позволяет оценщику не заниматься шаманством для определения величин конкретных износов (физического, функционального и внешнего), стоимости земельного участка под застройкой и прибыли предпринимателя. В конце концов перед оценщиком не ставится цель определение величин износа, прибыли предпринимателя и стоимости земельного участка. Цель оценки всегда - определение стоимости объекта оценки, и ни что иное.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2)

3. Леонтьев Ю.Б. «Техника профессиональной оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов». - М.: ООО «Издательство «Октопус», 2005

4. Леонтьев Ю.Б., Федотова М.А. «Профессиональная оценка в России (состояние, проблемы, перспективы)»// Вопросы оценки. 2001 №3

5. Методические материалы для семинара «Оценка недвижимости», часть I, РОО, 1994 г.

6. Федеральный стандарт оценки «Требование к отчёту об оценке» (ФСО №3).

7. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

8. «Эксперт» №15, 16-22.04.2007.

9. «Оценка урбанизированных земель» под редакцией В.А. Прорвича - М: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004.

10. «Эксперт» №37, 04-10.10.2004.

11. «Секрет фирмы» №32, 18-24.08.2008.

12. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №205, 08.11.2007.

13. «Вопросы оценки» №2, 2008.

14. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости». - М.: МАОК, 2004.

15. «Эксперт-Волга» №17, 28.04-04.05.2008.

16. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №60, 10.04.2008.

17. «Финанс» №17, 05-11.05.2008.

18. «Эксперт-Волга» №24, 16-22.06.2008.

19. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №53, 01.04.2008.

20. «Информационные технологии в строительстве» №27, декабрь 2007.

21. «Информационные технологии в строительство» №16, август 2008.

22. «Эксперт-Волга» №34, 17-27.09.2007.

23. «Эксперт» №24, 16-22.06.2008.

24. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №129, 25.07.2008.

25. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №139, 08.08.2008.

26. «Эксперт-Волга» №22, 02-08.06.2008.

27. «Эксперт» №7, 2004.

28. «Эксперт» №4, 29.01-04.02.2007.

29. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №35, 04.03.2008.

30. «Секрет фирмы» №10, 17-23.03.2008.

31. «Бизнес Журнал» №10, май-июнь 2007.

32. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005. МСО2005. М.: РОО, 2005.

33. Генри С.Харрисон «Оценка недвижимости». Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

34. М.А. Федотова, Г.М. Кондрашов, Р.Ф. Гинзбург, П.Н. Костин «Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости». - Астрахань: ГУП «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2003.

35. «Эксперт» №44, 22-28.11.2004.

36. “Building life” №3, ноябрь 2004.

37. «Финанс» №46, 06-12.12.2004.

38. “Building life” №4, декабрь 2004.

39. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №71, 26.04.2007.

40. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №116, 08.07.2008.

41. «Секрет фирмы» №30, 04-10.08.2008.

42. «Эксперт» №15, 14-20.04.2008.

43. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №75, 05.05.2008.

44. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №35, 04.03.2008.

45. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №4, 14.03.2008.

46. «Финанс» №1, 07-13.01.2008.

47. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №174, 25.09.2007.

48. «РосБизнесКонсалтинг» №5, май 2007.

49. «Секрет фирмы» №10, 17-23.03.2008.

50. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №168, 18.09.2008.

51. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №178, 02.10.2008.

52. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №162, 10.09.2008.

53. «Финанс» №31, 25-31.08.2008.

54. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №167, 17.09.2008.

55. «Эксперт» №36, 01-07.10.2007.

56. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №60, 11.04.2007.

57. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №28, 21.02.2007.

58. «Информационные технологии в строительстве» №3, февраль 2008.

59. «Агробизнес» №1, январь 2007.

60. «Коммерсантъ» - региональный выпуск «Волга» №84, 20.05.2008.

61. «Секрет фирмы» №34, 01-07.09.2008.

62. С.В. Грибовский «Оценка доходной недвижимости» СПб, 2000

63. Д.Д Кузнецов, Е.С. Озеров «Аналитический метод определения прибыли предпринимателя в затратном методе оценке недвижимости»//Вопросы оценки. 1998, №2

64. Е.Е. Яскевич «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости». - М.: НПЦРО, 2004 г.

65. Е.Е.Козырь «К вопросу о прибыли девелопера»,// www.kopart.ru/public

66. «Общественные здания. Укрупнённые показатели стоимости строительства» М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007, сер. «Справочние оценщика».

67. Е.И. Тарасевич. «Методы оценки недвижимости», - СПб, ТОО «Технобалт», 1995.

68. А.Н. Галактионов «Принципы оценки внешнего (экономического) износа объектов недвижимости»// Вопросы оценки, 2005, №1

69. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждённые распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р.

70. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998.

71. Л.Н. Тэпман. «Оценка недвижимости». Учебное пособие для вузов/Под редакцией профессора В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

Размещено на Allbest.ru