Оценка стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

АННОТАЦИЯ

Бардин И.С. Курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости». - Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП-369, 29стр. Библиографический список - 6 наименований.

В данной работе приводиться оценка затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости. В качестве такого объекта выступает здания офисного типа, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Свободы, дом 12.

При определении расчетных данных для выполнения работы к приведенным в задании данным прибавлено число, состоящее из четвертой и пятой по счету цифр номера зачетной книжки - 50.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

4 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

5 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

недвижимость стоимость оценка

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Имеется четыре группы участников: продавцы, покупатели, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение.

Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников как покупатели и продавцы является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и функций органами государственной, региональной и муниципальной власти.

Посредники или профессиональные участники получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара.

Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.

1 ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

Тип оцениваемого объекта недвижимости:

Здание офисного типа

Адрес:

Город Челябинск, улица Свободы, дом 12

Правовой режим объекта:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости:

Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Местоположение объекта:

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1050 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

Описание здания:

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 18 050 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3500 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала - 650 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3950 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 350 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 200 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40050 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2450 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

- отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;

- оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- налог на прибыль в размере 24,0 %;

- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата - на 10,0 %;

- чистый доход от кафе - на 15,0%;

- заработная плата персонала - на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым (объектов аналогов).

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г были проданы 1 месяц назад . Объект А расположен в центре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и чистый операционный доход от их использования приведены в таблице 1.

Таблица 1

Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м.	3550	2050	3250	1850
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

1.2 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

В настоящий момент объем предложения на рынке производственной недвижимости г. Челябинска составляет ок. 200 Га. Стоимость самого дорогого объекта производственной недвижимости в Челябинске составляет 340 млн. руб., а самого дешевого ок. 700 тыс.руб. Столь же велико различие и в стоимости в расчете на кв.м. помещения: максимальная стоимость кв.м. составляет 150 тыс.руб., а минимальная - 1,2 тыс.руб. Значительный размах в средней стоимости кв.м. производственной недвижимости обусловлен многофакторностью модели стоимости объектов производственной недвижимости.

Большинство объектов (54%) имеет относительно невысокую стоимость до 20 млн. и только 6% объектов характеризуются высокой стоимостью более 100 млн. руб. Отметим, что на рынке присутствуют как объекты стоимостью до 1 млн., так и объекты стоимостью более 200 млн.

В Челябинске, несмотря на кризис, спад в строительной отрасли не превышает 20 %. Такие цифры опубликовал Челябинскстат в докладе за 10 месяцев нынешнего года.

Согласно данным министерства строительства Челябинской области, за 10 месяцев текущего года сдано 889 тыс. квадратных метров жилья, что составляет 82 % от того же периода прошлого года, который стал рекордным для области по объемам сдачи жилья. Из сданных жилых площадей 63 % приходится на индивидуальную застройку. В Челябинске за этот же период времени сдано в эксплуатацию 363,6 тыс. квадратных метров жилья, индивидуальная застройка составила лишь 47 %.

По итогам 2008 года совокупное предложение качественных офисных площадей (классов A, B+, B-) составило 206,6 тыс. кв.м. Объем предполагаемого на 2009 г строительства составляет 44,55 тыс. кв.м. Доля офисных площадей класса A в совокупном качественном предложении по итогам 2008 г. составила 27%, в структуре нового предложения из введенного за 2009 г. - 23%.

На 2009 год ожидается рост долей площадей класса B+ c 20% по итогам 2008 года до уровня около 30% в 2009 году, при условии, что все заявленные объекты введутся в эксплуатацию. Предложение качественных офисных площадей сосредоточено в центре города- 69% от совокупного предложения.

В 2009 году произошло дальнейшее падение ставок аренды торговой и офисной недвижимости. Весной 2009 года на рынке, появились предложения о продаже лотов в недавно построенных или строящихся офисных центрах с дисконтом от 40 до 60%. Данное предположение строится на том факте, что большинство недавно построенных или строящихся объектов строились на заёмные средства. На фоне падения арендных платежей перспективы погашения кредитов не выглядят оптимистичными.

Данная информация была взята с Интернет-порталов: "Недвижимость Челябинска и Челябинской области" и «Вся недвижимость».

1.4 Основные понятия, используемые в отчете

1.4.1 Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости наиболее вероятная цена недвижимости на конкурентном, открытом рынке с соблюдением условий справедливой сделки между продавцом и покупателем..

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течении определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадает спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем.

1.4.2 Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости связывает между собой три типа принципов, делает их учет экономически целесообразным и обоснованным.

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей: полезность, замещение, ожидание.

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из следующих позиций: соответствие, зависимость, спрос и предложение, конкуренция, изменении.

Принципы, связанные с объектом недвижимости и первую очередь с землей, на которой расположен объект. К ним относятся: остаточная продуктивность, вклад, возрастающая и убывающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, экономическое разделение прав.

1.4.3 Подходы к оценке стоимости объекта недвижимости (затратный, сравнительный, доходный).

«Европейские стандарты оценки 2000» для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода - сравнительный, доходный и затратный,- в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам.

Сравнительный (рыночный) метод оценки.

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя - не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовых участков под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Доходный метод оценки

Базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях - чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива - недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс. Результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах: метод мультипликатора валового дохода, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный метод оценки

Основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.

Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости является продолжение текущего использования. Так как затраты на ремонт здания будут минимальными, а прибыль от сдачи в аренду площади здания - под офисы, аренда площади подвала - под склады, и расположенное на 1-м этаже здания кафе приносят стабильный доход. Поэтому ликвидация или перепрофилирование здания не целесообразно.

1.6 Дата оценки стоимости объекта

Дата оценки объекта 10 апреля 2012 года.

2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

VL=95 * TL * SL, (1)

где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

SL - площадь земельного участка, кв. м.

Примечание: Расшифровка применяемых в формулах условных обозначений приведена так же в Приложении к данным заданию и методическим указаниям.

VL=95 * 0,07 * 1050 = 6982,50 (тыс. руб.)

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже последовательности.

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле

VR=CD+CI+P, (2)

где: CD - прямые затраты, тыс. руб.;

СI - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

, (3)

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

- коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

(тыс. руб.)

Косвенные затраты CI составляют 40% от прямых затрат.

(тыс. руб.)

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

(тыс. руб.)

VR=99816,50+39926,60+48910,09=188653,19 (тыс. руб.)

3.2 Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = DP + DF + DE, (4)

где: DP - физический износ здания, тыс. руб.;

DF - функциональный износ здания, тыс. руб.;

DE - внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2. Там же следует представить и результаты расчетов.

Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	0,07	13205,72	7	100	0,07	924,4
Наружные стены	0,16	30184,51	7	100	0,07	2112,92
Перекрытия	0,14	26411,45	7	100	0,07	1848,8
Кровля	0,08	15092,25	7	50	0,14	2112,92
Перегородки	0,08	15092,25	7	80	0,09	1320,57
Внутренняя отделка	0,06	11319,19	2	5	0,4	4527,68
Наружная отделка	0,03	5659,60	7	30	0,23	1301,71
Система водоснабжения и канализации	0,1	18865,32	7	50	0,14	2641,14
Система электроснабжения	0,07	13205,72	7	40	0,18	2311
Система отопления	0,09	16978,79	7	50	0,14	2377,03
Система вентиляции	0,02	3773,06	7	40	0,18	660,29
Система пожаротушения	0,03	5659,60	7	50	0,14	792,34
Система телефонизации	0,02	3773,06	7	40	0,18	660,29
Лифты	0,05	9432,66	7	30	0,23	2169,51
Всего	100	188653,19				25760,59

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

DF = 120/100 3773,06 = 4527,68 (тыс. руб.)

DE = 0,25/100 * 188653,19 = 471,63 (тыс. руб.)

D = 25760,59 + 4527,68 + 471,63 = 30759,9 (тыс. руб.)

3.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания VREM определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

VREM = VR - D (5)

VREM = 188653,19 - 25760,59 = 162892,6 (тыс. руб.)

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

VCA = VREM + VL (6)

VCA = 162892,6 + 6982,5 = 169875,1 (тыс. руб.)

4 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица 3.

Таблица 3. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Полезная площадь здания, кв. м.	3550	2050	3250	1850
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Для корректировки по времени продажи рассчитываем рост цены за 1 месяц, выбираем два объекта Б (3 месяца) и В (1 месяц):

(11,06- 9,66) / 2 = 0,70 (тыс.руб.),

Затем определяем цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки. За 1 месяц цена выросла на 0,68 тыс. руб., а за 3 месяца цена выросла на 2,05 (0,70*3 =2,10).

Для корректировки по местоположению, выбираем два объекта А (аналог) и Г(хуже), величина корректировки будет составлять:

15,40- 12,45= 2,95 (тыс.руб.),

Для корректировки по состоянию объекта, выбираем два объекта В (аналог) и Г (лучше), величина корректировки будет составлять:

15,40- 14,71= 0,69 (тыс.руб.).

Результаты расчетов приводятся в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записана в таблицу 4 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Таблица 4. Характеристики объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания	13,30	9,66	11,06	11,75
Величина корректировки по времени продаж	+2,10	+2,10	+0,70	+0,70
Скорректированная по времени продажи цена	15,40	11,77	11,76	12,45
Величина корректировки по местоположению	0	+2,95	+2,95	+2,95
Скорректированная по местоположению цена	15,40	14,71	14,71	15,40
Величина корректировки по состоянию объекта	-0,69	0	0	-0,69
Скорректированная по всем показателям цена	14,71	14,71	14,71	14,71

В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта.

Стоимость оцениваемого здания VB: определяется по формуле

VB = PC * SB, (7)

где: PC - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

VB = 14,71* 3500 = 51485,00 (тыс.руб.)

4.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж VSC определяется путем суммирования стоимости здания VB и стоимости земельного участка VL, которая определена ранее по формуле (1)

VSC = VB + VL (8)

VSC = 51485,00 + 6982,50 = 58467,50 (тыс. руб.)

5 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (rB * SB + rb * Sb) * m, (9)

где: rB - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц,тыс. руб.;

SB - полезная площадь здания, кв. м.;

rb - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI1 = (350 * 3500 + 200*650) * 9 = 12195,00 тыс. руб.

PGI2 = (350 * 3500 + 200 * 650) * 12 = 16260,00 + 10% = 17886,00 тыс. руб.

PGI3 = 16422,60 + 10% = 19674,60 тыс. руб.

PGI4 = 16436,83 + 10% = 21642,06 тыс. руб.

PGI5 = 18080,51 +10% = 23806,27 тыс. руб.

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле:

EGI = PGI * k, (10)

где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI1 = 12195,00 * 0,6 = 7317,00 тыс. руб.

EGI2 = 17886,00 * 0,85 = 15203,1 тыс. руб.

EGI3 = 19674,60 * 1 = 19674,60 тыс. руб.

EGI4 = 21642,06 * 1 = 21642,06 тыс. руб.

EGI5 = 23806,27 * 1 = 23806,27 тыс. руб.

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

- фонда оплаты труда персонала;

- отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

- платежей за коммунальные услуги;

- прочих расходов;

- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

Таблица 5 - операционные расходы объекта недвижимости.

Год	Заработная плата персонала.	Отчисления на социальные нужды	Оплата коммунальных услуг	амортизационные отчисления	Прочие расходы
1	60,00	16,44	245,00	1886,53	157,50
2	63,00	17,26	263,38	1886,53	169,31
3	66,15	18,13	283,13	1886,53	182,01
4	69,46	19,03	304,36	1886,53	195,66
5	72,93	19,98	327,19	1886,53	210,33

СОЕ1 = 60,00*9 + 16,44*9 + 245,00*9 + 157,50*9 + 1886,53 = 6196,99 тыс. руб.

СОЕ2 = 63,00*12 + 17,26*12 + 263,38*12 + 169,31*12 + 1886,53 = 8041,93 тыс. руб.

СОЕ3 = 66,15*12 + 18,13*12 + 283,13*12 + 182,01*12 + 1886,53 = 8479,57 тыс. руб.

СОЕ4 = 69,46*12 + 19,03*12 + 304,36*12 + 210,33*12 + 1886,53 = 9124,69 тыс. руб.

СОЕ5 = 72,93*12 + 19,98*12 + 327,19*12 + 210,33*12 + 1886,53 = 9451,69 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

(11)

NI1 = 161006,06 * 0,01 = 1610,06 тыс. руб.

NI2 = 159119,53 * 0,01 = 1591,20 тыс. руб.

NI3 = 157233 * 0,01 = 1572,33 тыс. руб.

NI4 = 155346,47 * 0,01 = 1553,46 тыс. руб.

NI5 = 153459,94 * 0,01 = 1534,60 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

(12)

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

= 188653,19/100 = 1886,53

Примечание: Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 162892,59 - 1886,53 = 161006,06 тыс. руб.

= 161006,06 - 1886,53 = 159119,53 тыс. руб.

= 159119,53 - 1886,53 = 157233 тыс. руб.

= 157233 - 1886,53 = 155346,47 тыс. руб.

= 155346,47 - 1886,53 = 153459,94 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле

(13)

NU1 = (7317,00 - 6196,99 - 1610,06) * 0,24 = 0 тыс. руб.

NU2 = (15203,10 - 8041,93 - 1591,20) * 0,24 = 1336,79 тыс. руб.

NU3 = (19674,60 - 8479,57 - 1572,33) * 0,24 = 2309,45 тыс. руб.

NU4 = (21642,06 - 9124,69 - 1553,46) * 0,24 = 2631,34 тыс. руб.

NU5 = (23806,27 - 9451,69 - 1534,60) * 0,24 = 3076,80 тыс. руб.

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOIЗ определяется по формуле

NOIЗ = ( EGI - COE) - NI - NU + A (14)

NOI3 = (7317,00 - 6196,99) - 1610,06 - 0 + 1886,53 = 1396,48 тыс. руб.

NOI3 = (15203,10 - 8041,93) - 1591,20 - 1336,79 + 1886,53 = 6119,71 тыс. руб.

NOI3 = (19674,60 - 8479,57) - 1572,33 - 2309,45 + 1886,53 = 9199,78 тыс. руб.

NOI3 = (21642,06 - 9124,69) - 1553,46 - 2631,34 + 1886,53 = 10219,10 тыс. руб.

NOI3 = (23806,27 - 9451,69) - 1534,60 - 3076,80 + 1886,53 = 11629,71 тыс. руб.

5.5 Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOIЗ + NOIК, (15)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF1 = 1396,48 + 360,59 = 1757,07 тыс. руб.

CF2 = 6119,71 + 552,91 = 6672,62 тыс. руб.

CF3 = 9199,78 + 635,85 = 9835,63 тыс. руб.

CF4 = 10219,10 + 731,23 = 10950,33 тыс. руб.

CF5 = 11629,71 + 840,91 = 12470,62 тыс. руб.

5.6 Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле

, (16)

где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

5.7 Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF * (17)

DCF1 = 1757,07 * 0,84 = 1475,94 тыс. руб.

DCF2 = 6672,62 * 0,69 = 4604,11 тыс. руб.

DCF3 = 9835,63 * 0,56 = 5507,95 тыс. руб.

DCF4 = 10950,33 * 0,45 = 4927,65 тыс. руб.

DCF5 = 12470,62 * 0,36 = 4489,42 тыс. руб.

5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле

, (18)

= 17267 тыс.руб.

где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года (m=5);

- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым , приведённым в таблице 1.

, (19)

где: ЧОD - чистый операционный доход, тыс. руб.,

V - рыночная цена недвижимости, тыс. руб.

5.9 Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле

, (20)

PVB = -2450 + 1475,94 + 4604,11 + 5507,95 + 4927,65 + 4489,42 + 17267 = 35822,07 тыс.руб.

где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

Результаты расчетов представлены в таблице 5.

Таблица 5 . Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная площадь здания,кв.м.	3500	3500	3500	3500	3500
Полезная площадь подвала, кв.м.	650	650	650	650	650
Ставка арендной платыза 1 кв.м. полезной площадиздания в месяц, тыс. руб.	0,350	0,385	0,424	0,466	0,513
Ставка арендной платыза 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	0,220	0,242	0,266	0,293	0,322
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	11025,00	16170,00	17787,00	19565,70	21522,27
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.	1170,00	1716,00	1887,60	2076,36	2284,00
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб. (RGI)	12195,00	17886,00	19674,60	21642,06	23806,27
Коэффициент заполняемости	0,60	0,85	1	1	1
Действительный валовой доход, тыс. руб. (EGI)	7317,00	15203,10	19674,60	21642,06	23806,27
Фонд оплаты трудаперсонала, тыс. руб.	540,00	756,00	793,80	833,49	875,16
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс. руб.	147,96	207,12	217,56	228,56	239,76
Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.	2205,00	3160,56	3397,65	3652,32	3926,28
Прочие расходы, тыс. руб.	1417,50	2031,72	2184,12	2523,96	2523,96
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. (A)	1886,53	1886,53	1886,53	1886,53	1886,53
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. (COE)	6196,99	8041,93	8479,57	9124,69	9451,69
Остаточная стоимость здания, тыс. руб. (VREM)	161006,06	159119,53	157233,00	155346,47	153459,94
Налог на имущество, тыс. руб. (NI)	1610,06	1591,20	1572,33	1553,46	1534,60
Налог на прибыль, тыс. руб.(NU)	0	1336,79	2309,46	2631,34	3076,80
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб. (NOI3)	1396,48	6119,71	9199,78	10219,10	11629,71
Чистый операционный доходот аренды помещенийкафе, тыс.руб. (NOIk)	360,59	552,91	635,85	731,23	840,91
Реальный денежный поток, тыс.руб. (CF)	1757,07	6672,62	9835,63	10950,33	12470,62
Ставка дисконтирования, %(ik)	19	22	24	25	25
Коэффициент дисконтирования (kdn)	0,84	0,69	0,56	0,45	0,36
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. (DCF)	1475,94	4604,11	5507,95	4927,65	4489,42
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. (IC)	2450	0	0	0	0
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. (RVR)	17267
Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. (RVB)	35822,07

5.10 Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI определяется по формуле

, (21)

VDI = 35822,07 + 6982,50 = 42804,57 (тыс. руб.)

Примечание: Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).

6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (времени продажи, местоположения, технического состояния, назначения и т.п.) и конъюнктуры на рынке недвижимости.

Согласно полученных результатов различными методами оценкам в качестве его рыночной стоимости принимается средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости, которое составляет - 68256,01 тыс. руб.

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом составила 162892,59 тыс.руб.

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж составила 58467,50 тыс.руб.

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков составила 42804,57 тыс.руб.

На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы. Общая сумма коэффициентов значимости должна быть равна единице.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

, (21)

V = 162892,59 * 0,1 + 58467,50 *0,3 + 42804,57* 0,6 = 59512,25 (тыс. руб.)

где - 0,1; - 0,3; - 0,6 - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В проведенной работе дана краткая характеристика рынка недвижимости в г.Челябинске и Челябинской области. Даны основные понятия, используемые в отчете, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

В курсовой работе произведен расчет для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов - сравнительного, доходного и затратного. Согласно полученных результатов различными методами оценкам в качестве его рыночной стоимости принимается средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости.

На основе полученных результатов сделаны выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта и, что каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, а также односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим. Поэтому необходимо сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, что улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Горемыкин, В.А. Недвижимость: Экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник / В.А. Горемыкин. - М.: КНОРУС, 2006.

2. Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин,
В.А. Киселева.- М.: Эксмо, 2007. - 240 с. - (Полный курс за 3 дня).

3. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости>, - СПб: СПбГУИТМО, 2008. - 120 с.

4. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.

5. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.

Размещено на Allbest.ru