Сущность ренты, ее виды и проблемы земельного налога

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автономная некоммерческая организация высшего профессионального образования Центросоюза Российской Федерации

Российский университет кооперации

Казанский кооперативный институт (филиал)

Кафедра «Экономика и управление на предприятии»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Микроэкономика

на тему:

Сущность ренты, ее виды и проблемы земельного налога

Выполнила студентка 1 курса гр. 9112

специальности 080500.62

Сабирова Л.М.

Проверила: к. э. н., доцент Новикова Е.Н.

Казань 2012



ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. СУЩНОСТЬ РЕНТЫ

1.1 Понятие ренты в различных экономических учениях

1.2 Экономическая сущность ренты

1.3 Виды ренты

1.3.1 Дифференциальная рента

1.3.2 Абсолютная рента

1.3.3 Монопольная рента

1.3. 4 Строительная рента

1.3.5 Лесная рента

1.4 Общие положения о ренте

1.4.1 Договор постоянной ренты

1.4.2 Договор пожизненной ренты

1.4.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

2. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА

2.1 Сущность земельного налога

2.2 Проблемы земельного налога и пути их решения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Каждому фактору производства - труду, капиталу, предпринимательству - соответствует определенный вид дохода - зарплата, процент, прибыль. Доход с земли традиционно называется рентой. Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". В разных языках это слово имеет различное значение: в немецком словом "Rente" обозначается пенсия, в английском (rent) - арендная или квартирная плата, во французском (rente) - ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов. Подход к ренте исторически развивался в двух направлениях: рента как доход владельца земли и рента как плата за пользование землей, т. е. арендная плата. Рента привлекала к себе внимание экономистов с давних времен.

Первая экономическая ценность, из которой человек научился извлекать для себя прибыль - это наша планета Земля, которая богата различными видами ресурсов. Человек всегда использовал природные ресурсы для удовлетворения своих потребностей. Наличие и разнообразие природных ресурсов во многом определяет возможности государства и помогает ему завоевать достойное место среди других стран мира. В силу этого наряду с трудом, капиталом, наукой, предпринимательской способностью природные ресурсы являются одним из важнейших экономических ресурсов. Ведь для различных видов промышленности, земля по своей сути служит основным источником поступления сырьевых ресурсов. Земля наряду с трудом и капиталом является важнейшим фактором производства. Ее уникальность состоит, во-первых, в ее неподвижности, во-вторых, в ее фиксированности с точки зрения общего количества, в-третьих, в совершенно неэластичном предложении, а в-четвертых, в том, что используется в любом виде хозяйственной деятельности. Землепользование и связанные с ним отношения еще в древние времена заложило основу хозяйственной деятельности человека, и дало толчок развитию производительных сил, углублению общественного разделения труда и его специализации.

Различия эффективности производства обуславливают получение предпринимателями разных доходов, что в свою очередь накладывает печать на отношения между собственниками ресурсов и их пользователями, и определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов.

Именно земельная рента регулирует экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю. Анализ образования ренты и позволяет выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы собственности на механизм возникновения ренты. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения я собираюсь рассмотреть в данной работе.

Принятие нормативных актов, касающихся земельных отношений, коренным образом меняют роль земли и ее функционирование в экономических отношениях. Посредством земельного налога создаются условия, при которых будет невозможно иметь неиспользуемые земли или невыгодно их использовать, и одновременно появятся надежные финансовые источники для проведения мероприятий по улучшению землепользования.

В связи с отсутствием должной кадастровой и на этой основе стоимостной оценки земли, актуальным становится определение и взимание земельной ренты, отвечающей задаче выравнивания экономических условий хозяйствования на различных по качеству землях, а также стимулирования их лучшего использования и повышения плодородия.

Виды ренты и проблемы земельного налога являются наукоемкой темой и является объектом исследования многих ученых, таких как Макконнелл К.Р., Брю С.Л., Самуэльсон П., Смит А., Рикардо Д. и др.

Целью моей курсовой работы является изучение ренты, в частности земельной, рассмотрение её видов и анализ проблем земельного налога. В связи с этим мною поставлены задачи: во-первых, дать определение ренты и раскрыть её сущность; во-вторых, рассмотреть взаимосвязь цены на землю с земельной рентой на рынке земли, в-третьих, дать характеристику разным формам земельной ренты; в-четвертых, проанализировать проблемы земельного налога. В своей курсовой работе я дам определение таким терминам, как «земля», «рынок земли», «земельная рента» и другие.



1. СУЩНОСТЬ РЕНТЫ

1.1 Понятие ренты в различных экономических учениях

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. К. Маркс писал: «Какова бы ни была специфическая форма ренты, веем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, и что земельная рента, в спою очередь, предполагает земельную собственность...». На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели - арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов.

Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.

В соответствии с теорией физиократов рента - это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество.

Существует еще одна трактовка, которая считает ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX века. Оно было порождено нашумевшей книгой Генри Джорджа "Прогресс и бедность". Джордж считал, что существование ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

1.2 Экономическая сущность ренты

Под землей как фактором производства понимаются природные ресурсы и природные условия производства. К природным ресурсам относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы, обладающие способностью отделяться от природной среды и принимать товарную форму. К природным условиям относится природная среда как таковая вместе с теми ее элементами, которые не способны к обособлению и отделению от нее. То, что природные ресурсы способны отделяться от среды, позволяет превращать их в объект собственности. Так, объектом собственности может стать территория с плодородными почвами, лесные массивы, залежи полезных ископаемых и т. д. Наряду с возможностью есть и необходимость их превращения в объект собственности, обусловленная ограниченностью природных ресурсов.

Что касается природных условий, то они относятся к общим благам как в силу невозможности их «огораживания» и ограничения доступа к ним «не собственников», так и в силу их неограниченного объема. Таковы солнечный свет, космические лучи, атмосферный воздух, океанские просторы и т.п.

Превращение природных ресурсов в объект собственности и использование в качестве факторов производства предполагает их вознаграждение как таковых. Формой подобного вознаграждения является рента.

Экономисты по-разному определяют сущность ренты. Одни рассматривают ренту как один из видов доходов на собственность, плата собственников за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как регулярный доход с капитала или земельного участка, получаемый их владельцами без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. Но следует иметь ввиду, что термин «рента» имеет два значения: правовое и экономическое. В юриспруденции рента - самостоятельное правоотношение, касающееся прямого взаимоотношения между субъектами договора ренты, никак не связано с арендой имущества. Экономическое же отношение между получателем ренты и ее плательщиком непосредственно связано с использованием кредитных средств или арендой имущества.

В современной экономической теории существует понятие экономической ренты, как составной части дохода от любого другого фактора. Экономическая рента - это разница между платой за ресурс и минимальной платой, необходимой для того, чтобы этот ресурс был предложен. Ресурс, дающий экономическую ренту, приносит сумму, превышающую альтернативную стоимость его использования. Рассмотрим подробнее рисунки 1, 2 и 3 для того, что бы понять лучше сущность ренты.

Рисунок 1. Рента ресурса с эластичным предложением

Рисунок 1 (а) изображает понятие экономической ренты при эластичном предложении ресурса, например труда. При заработной плате w* объем занятости будет равен L*, а сумма выплачиваемой зарплаты будет соответствовать площади прямоугольника Ow*EL*. Эта сумма делится отрезком кривой предложения АЕ на две части. Часть, равная площади О AEL*, выполняет роль удержания работников от перехода на другие рынки труда. Другая часть получаемой работниками зарплаты, равная площади треугольника Aw*E, есть экономическая рента. В данном случае это сумма, превышающая ту, что необходима для того, чтобы удержать работников от перемены вида труда и ухода с данного рынка.

Предположим, что в связи с повышением цены на конечный товар, в выпуске которого применяется этот труд, увеличился спрос на него. Это вызовет сдвиг кривой спроса на труд вверх и вправо (рисунок 1, б). Точка E1 представляет новое равновесие на рынке данного вида труда. Если прежняя ставка зарплаты останется без изменений (w*), то увеличения предложения труда не произойдет и образуется дефицит труда, ?L. Новому равновесному числу работников L1*> L* будет соответствовать и более высокая ставка зарплаты W1* > w*. В таком случае общая сумма зарплаты увеличится с Ow*EL* до OW*EJLJ*. Это увеличение общей суммы зарплаты также можно разложить на две части: прирост выплат за непереход (в данном случае за их переход из других сфер и отраслей экономики), который измеряется площадью под участком EE1 кривой SL - L*EE1L1* и приростом экономической ренты w*W1* - B1E. Большая часть прироста ренты w*w1* - B1E достанется при этом старым работникам, тем, кто и без того уже предлагал свои трудовые услуги на данном рынке.

Экономическая рента была рассмотрена нами на примере ресурса, предложение которого эластично. Теперь обсудим два крайних случая: совершенно эластичное и совершенно неэластичное предложение ресурсов.



Рисунок 2. Рента ресурса при совершенно эластичном предложении

На рисунке 2 представлено совершенно эластичное предложение ресурса, где кривая его предложения принимает форму прямой линии, параллельной оси ресурса (SL), а вся сумма выплат собственнику ресурса представляет плату за непереход, и экономическая рента отсутствует. При начальной кривой спроса DL вся площадь Ow*E1L1 представляет сумму платы за непереход. После сдвига кривой спроса в положение D* эта сумма возрастет до площади Ow*E2L2. Владелец ресурса в обоих случаях экономической ренты не получает. Совершенно эластичное предложение имеет очень широкую сферу применения (например низко- или малоквалифицированный труд).

Рисунок 3. Рента ресурса при совершенно неэластичном предложении



На рисунке 3 изображено совершенно неэластичное предложение ресурса, где кривая предложения имеет вид прямой, перпендикулярной оси ресурса (SL), а вся сумма выплат собственнику ресурса представляет экономическую ренту. При начальной кривой спроса DL вся площадь Ow1*E1L* характеризует экономическую ренту. При более высокой кривой спроса D1L площадь Ow2*E2L* тоже характеризует величину экономической ренты. Совершенно неэластично предложение услуг всякого конкретного участка земли, ибо каждый такой участок уникален (и по плодородию, и по местоположению), и его цена (арендная плата) всецело определяется спросом. Следовательно, рост спроса на землю ведет к росту ее прокатной и капитальной цены и сопровождается ростом земельной ренты. Ренту ресурса, предложение которого совершенно неэластично, как правило, называют чистой экономической рентой.

В самом широком смысле рента предстает как регулярно получаемый доход от собственности, не связанный с предпринимательской деятельностью собственника. В более узком смысле и более точном рента - доход от земли как фактора производства, получаемый ее собственником. Причем собственниками земли могут быть частные лица, учреждения и государство. Чтобы получать ренту, достаточно быть собственником земли и при этом не обязательно самому ее использовать в качествефактора производства.

В таком случае получение ренты связано со сдачей земли в аренду. Аренда земли предстает как вид землепользования, основанный на передаче собственником земельного участка за плату на определенный срок тому, кто его использует в качестве фактора производства. Подобная передача оформляется договором аренды, в котором указываются размеры арендуемой земли, находящиеся на ней объекты, сроки аренды и величина арендной платы. Например, в США 60% используемой земли арендуется, в том числе 40% у государства, а 20% у частных собственников.

По размерам арендная плата обычно больше ренты, так как на арендуемой земле бывают производственные строения и сооружения, выступающие как капитал и, соответственно, предполагающие амортизационные отчисления, и их оплату в виде процента. Так что арендная плата (RP) включает в себя как минимум три элемента: амортизационные отчисления (А), процент на вложенный в землю капитал (I) и ренту как плату за саму землю (R):

RP = A + I + R.

Из этой формулы следует, что тот, кто арендует землю, должен получать от нее доход, достаточный для уплаты аренды и присвоения предпринимательского дохода. Ситуация здесь оказывается сходной с займом ссудного капитала, на который предпринимателю необходимо получать доход, обеспечивающий возможность выплаты процента заимодателю и получения прибыли. Это означает, что земля как фактор производства должна давать соответствующий доход, достаточный для покрытия расходов, связанных с производством на земле продуктов, и дать разницу в виде ренты после вычета предпринимательского дохода.

Представим российского фермера, решившего выращивать зерно на участке земли. Для этого ему понадобились семена, сельскохозяйственная техника, свой или наемный труд. Предположим, весной он посеял 1 центнер семян, а осенью получил 10 центнеров зерна. Чистый продукт у него составил 9 центнеров. Если 1 кг зерна на рынке стоит 12 рублей, то размеры этого продукта составят 10 800 рублей. Это результат использования трех факторов производства. Опытный фермер может четко определить в этой сумме долю труда и капитала как факторов производства. Скажем, 5000 рублей он отнесет на роль труда. Эта сумма возмещает расходы на заработную плату и включает чистый доход, приносимый трудом, 4000 рублей отнесет на долю капитала, включая амортизацию, «естественный» процент. Остальные 1800 рублей фермер будет рассматривать как вклад земли в создание чистого продукта. Таким образом, рента есть часть чистого дохода, обусловленного производительностью земли как фактора производства.

Аналогичные примеры с оценкой вклада земли как фактора производства в создание чистого продукта можно привести не только по сельскому, но и лесному или рыбному хозяйству, добывающей промышленности и т.д. Правда, в разных отраслях рента может иметь разные названия. Так, в добывающей промышленности ренту могут именовать «роялти». Это вид платы за тонну добытой руды. Иногда говорят просто о плате за природные ресурсы. Например, в лесной промышленности используется попенная плата, размеры которой ставятся в зависимость от объема вырубленного леса. Но чаще всего все же используется термин «рента». Хотя иногда рентой называют то, что таковой не является. Во многих западных странах рентой называют квартирную плату, а также любой доход, получаемый от сдачи имущества в аренду. Заметим, в современной России на долю ренты приходится 2/3 всех факторных доходов. Это примерно 45.50 млрд. долл. Именно она лежит в основе баснословных доходов тех, кого именуют олигархами.

Для того чтобы лучше понять специфику ренты как формы вознаграждения за фактор производства, рассмотрим ее конкретные формы и сам механизм образования.

1.3 Виды ренты

Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднелатинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) -- арендная или квартирная плата, во французском (rente) -- ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

Общим смыслом для всех перечисленных значений является получение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом «рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникающем при использовании земли в виде избытка между рыночной стоимость произведенного товара и затратами на его производство, было впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и развито Йоханом Генрихом фон Тюненом.

Ключ ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретного участка и участка с наименьшей продуктивностью.

Рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты, монопольной ренты, строительной и лесной ренты. Описание каждой из них далее…

1.3.1 Дифференциальная рента

Приведенный нами пример с фермером дает лишь общее представление о ренте. Но он не раскрывает механизм образования земельной ренты. В самом деле, наш фермер получил ренту в 1800 рублей, потому что цена 1 кг зерна была равна 12 рублям. А если бы цена на рынке была 10 рублей? Чистый продукт стоил бы 9000 рублей и включал бы в себя лишь долю труда и капитала, а рента была бы равна нулю. Вот почему Д. Рикардо, который внес большой вклад в развитие теории земельной ренты, вполне обоснованно считал, что рента определяется ценой производимого на земле продукта, а не цена продукта рентой. «Зерно не потому дорого, что уплачивается рента, но рента уплачивается, потому что зерно дорого», - писал он.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Основой дифференциальной земельной ренты является разница в издержках производства на различных земельных участках.

В зависимости же от тех обстоятельств, в силу которых эта разница возникла, дифференциальная рента делится на различные виды. Разница в издержках производства может быть, прежде всего, обусловлена неодинаковым плодородием различных земельных участков. Чем плодороднее почва (независимо от того, является ли это плодородие даром природы или плодом усилий человека), тем производительнее труд, затрачиваемый на ней, тем меньше издержки производства. Продуктивность земельных участков предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т.д. Это и является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Рассмотрим ее на примере естественного плодородия.

Рисунок 5. Дифференциальная рента

Предположим, что три участка земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки равны по площади и по вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, предельные и средние издержки на единицу продукции будут также различаться (рисунок 5).

На лучшем участке (а) будет получена дифференциальная рента ВРЕК; на среднем участке (б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (в) образуется убыток.

Различают дифференциальную ренту I и II. Дифференциальная рента I образуется вследствие различий естественного плодородия земли, а дифференциальная рента II - благодаря более высокой эффективности добавочных вложений в те же земельные участки.

Дифференциальная рента I в свою очередь делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента II предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты, а предприниматель получает дополнительную прибыль.

Таким образом, дифференциальная рента I возникает при экстенсивном ведении хозяйства, а дифференциальная рента II -- только при интенсивном земледелии. Дифференциальная рента I образуется на лучших и средних землях, а дифференциальная рента II -- и на худших землях.

Хотя дифференциальная рента II создается дополнительным приложением труда и капитала, условием ее возникновения являются те же естественные свойства почвы, но более продуктивные в связи с повышением их экономического плодородия. Этим обусловливаются различия в распределении дифференциальной ренты. В принципе вся дифференциальная рента I принадлежит земельному собственнику (лицу или государству), часть ее присваивается хозяйствующим субъектом, например арендатором, поскольку эта форма ренты создается благодаря более производительному труду и добавочным вложением в землю. Часть дифференциальной ренты, независимо от ее формы, вправе присваивать государство через земельный налог. Такое право вытекает из того, что кто бы ни владел или пользовался землей, она представляет собой общенациональное достояние. Получаемую через земельный налог часть дифференциальной ренты государство использует для общих нужд, в том числе для народнохозяйственных мероприятий по улучшению земли посредством мелиорации, ирригации, окультуривания участков, подверженных стихийным разрушениям, связанных с уничтожением урожая и т. д.

1.3.2 Абсолютная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К. Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средства производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков. Однако, хочу заметить, что под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

Итак, абсолютная рента - это один из видов земельной ренты, получаемой землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земель исключительно как вознаграждение, реализующееся в присвоении прав собственности на землю. В случае, если в участок земли был вложен капитал, то размер арендной платы увеличивается на величину ссудного процента.

1.3.3 Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

1.3.4 Строительная рента

Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Строительная рента характеризуется, во-первых, преобладающим влиянием местоположения (оно очень важно, например, для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения. Следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли происходит в целях производства или добывающей промышленности, с другой - земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.



1.3.5 Лесная рента

Земельная рента в лесопользовании специфична. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а коммерческими ресурсами - древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно единственной причиной - чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием - лесной фонд. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях:

1) на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов;

2) помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору-лесопользвателю доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие). Рентный налог устанавливается равным ренте, если:

1) воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств;

2) часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели.

Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

1.4 Общее положения о ренте

В соответствии с п.1 ст. 583 ГК РФ “1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме”. Это определение сущности ренты

1) Действующим ГК РФ предъявляются жесткие требования к форме договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости под выплату ренты договор подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

2) Имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты плательщику ренты либо за определенную плату - в этом случае в отношении сторон по передаче и оплате ренты применяются соответственно правила об обязательствах купли-продажи, либо безвозмездно - в этом случае к отношениям применяются правила об обязательствах дарения, если это не противоречит правилам о ренте и существу ренты.

3) Следует специально выделить следующее правило: если в обеспечение ренты получателю предоставляется денежная сумма или иное движимое имущество, то в договоре должна быть установлена обязанности плательщика ренты предоставить либо обеспечение исполнения своего обязательства, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.

4) Общее правило ответственности плательщика ренты можно сформулировать следующим образом: при неисполнении или ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязательств, а также в случае утраты обеспечения ренты или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения причиненных расторжением договора убытков. Кроме того, за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает штрафные проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Итак, теперь переходим непосредственно к характеристике видов договора ренты. Договор ренты можно разделить на следующие виды:

a. договор постоянной ренты;

b. договор пожизненной ренты;

c. договор пожизненного содержания с иждивением.

1.4.1 Договор постоянной ренты

Рассмотрим наиболее характерные особенности, характеризующие данный договор:

1) Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (при условии, если это не противоречит закону и соответствует цели деятельности некоммерческих организаций.

2) Права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки права требования (цессии), переходить в порядке наследства или правопреемства при реорганизации юридического лица.

3) Как правило, форма и размер постоянной ренты определяются сторонами в договоре.

4) Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от ее дальнейшей выплаты путем ее выкупа.

5) Получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты в следующих случаях:

§ плательщик ренты просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

§ плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (порядок обеспечения выплаты ренты установлен в ст. 587 ГК РФ);

§ плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

§ недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами

Договором могут быть установлены другие случаи, когда получатель ренты вправе потребовать от плательщика постоянной ренты ее выкупа.

6) Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного бесплатно получателю ренты под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

1.4.2 Договор пожизненной ренты

Рассмотрим наиболее важные моменты, характеризующие данный договор:

1. В соответствии с п.1 ст. 596 ГК РФ “1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина”. Это является определением договора пожизненной ренты.

Следует также отметить, что допускается установление пожизненной ренты в пользу одновременно нескольких граждан. В этом случае доли получателей ренты предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором.

2. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором.

1) Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от выполнения возложенных на него обязанностей.

2) При существенном нарушении плательщиком ренты договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от него выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имуществ было отчуждено бесплатно, то получатель ренты при нарушении плательщиком ренты условий договора вправе потребовать от него возврата этого имущества с зачетом стоимости данного имущества в счет покупной цены ренты.

1.4.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

Рассмотрим наиболее важные моменты, характеризующие данный договор:

1) В соответствии с п.1 ст. 601 ГК РФ “По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)”. В данной норме приведено определение договора ренты.

2) К существенным условиям данного договора можно отнести определение всего объема стоимости содержания с иждивением. При этом, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст. 602 ГК РФ).

3) Плательщик ренты вправе отчуждать, закладывать или иным обременять переданное в обеспечение пожизненного содержания недвижимое имущество лишь с согласия получателя ренты. Однако, при этом плательщик ренты обязан принимать все меры по предотвращению снижения стоимости этого имущества.

4) Договором может быть также предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре на выплату в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ).

5) Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

6) Как и в предыдущих видах договоров ренты, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель ренты вправе потребовать от него либо возврата переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной цены.

рента земельный рынок налог



2. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА

2.1 Сущность земельного налога

Земельный налог устанавливается Налоговым Кодексом РФ (глава 31) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается НК РФ и законами указанных субъектов РФ.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4) земельные участки из состава земель лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база в отношении земельного участка, находящегося на территориях нескольких муниципальных образований, определяется по каждому муниципальному образованию. При этом налоговая база в отношении доли земельного участка, расположенного в границах соответствующего муниципального образования, определяется как доля кадастровой стоимости всего земельного участка, пропорциональная указанной доле земельного участка.

Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органами муниципальных образований.

Налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей на 1 налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:

1) Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;

2) инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;

3) инвалидов с детства;

4) ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;

5) физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС";

6) физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

7) физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.

Налоговым периодом для земельного налога признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков - организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются 1,2,3 квартал календарного года.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Освобождаются от налогообложения:

1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

2) организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

3) религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;

4) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

5) организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

6) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

7) организации - резиденты особой экономической зоны - в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок.

Сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно. Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности. Сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами.

Налогоплательщики, в отношении которых отчетный период определен как квартал, исчисляют суммы авансовых платежей по налогу по истечении первого, второго и третьего квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляют информацию в налоговые органы в соответствии с пунктом 4 статьи 85 НК РФ.

Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы муниципальных образований ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, не позднее 1 марта этого года.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

Земельный налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налог и авансовые платежи уплачиваются в бюджет по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налогоплательщики, являющиеся физическими лицами, уплачивают налог и авансовые платежи по налогу на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом.

Налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу. Налоговые декларации по налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

2.2 Проблемы земельного налога и пути их решения

Переход к кадастровому исчислению земельного налога выявил существенные проблемы, как для налоговых органов, так и для налогоплательщиков и местных бюджетов. Обзор законодательства, судебно-арбитражной практики, юридической прессы, заявлений и жалоб налогоплательщиков позволяет нам обратить внимание на отдельные сложности, связанные с администрированием земельного налога.

Наиболее распространенным недостатком является определение налоговой базы, без которого невозможно уплатить налог. Многие муниципальные образования края так и не смогли предоставить в налоговые органы в полном объёме информацию об объектах налогообложения и правообладателях земельных участков.