Взрывное увеличение парка автомобилей в России за последний ряд лет породило множество проблем: пробки на дорогах, мучительные поиски места парковки сначала в Москве, затем и на улицах других городов России, забитый автомобилями двор дома, где ты живешь, наконец, ухудшение экологической обстановки.

Причиной этому является неразвитость инфраструктуры городов, в том числе "вторая российская беда" - отсутствия дорог.

В настоящее время нет никаких предпосылок к уменьшению темпов автомобилизации страны. Многие эксперты считают, что в России в очередной раз нашло свое подтверждение правило, выведенное маркетологами для развивающихся рынков: рост ВВП страны на 1% ведет к росту спроса на автомобили на 1-2% .

По прогнозу экспертов НИИ автомобильного транспорта России, автопарк страны к 2016 году может достичь 45-46 млн. машин. Это рекордные темпы для нашей страны - удвоение парка происходит всего лишь за четыре года! В целом анализ гаражного рынка показывает, что на ближайшую перспективу (5-10 лет) спрос не будет удовлетворен.

Для того, чтобы оценить, кто может являться потенциальными арендаторами, необходимо учесть следующие факторы: рассматриваемое здание является многофункциональным гаражным комплексом; помещение находится в "престижной" зоне; большая открытая площадь этажей; возможность размещения большой парковки перед зданием; присутствие в ближайшем окружении больших жилых комплексов.

В связи с поступательным развитием отдельных отраслей производства и торговли, таких как автомобилестроение и продажа автомобилей, а также постоянно возрастающего спроса населения, учитывая специфику назначения объекта в целом, на наш взгляд наиболее вероятным назначением данных коммерческих площадей должен быть многофункциональный автомобильный торгово-сервисный комплекс (ТСК), т.е. комплекс, включающий в себя автосалон по продаже автомобилей, сервисный центр, магазин и склад запасных частей, а также цех по восстановлению кузовных деталей.

Основные аргументы:

- назначение самого комплекса;

- большое количество потенциальных покупателей в виде владельцев гаражей;

- возможность организации "накопителя" автомобилей на эксплуатируемой крыше;

- возможность организации сервисного центра;

- возможность сдачи в аренду 1-го и 2-го этажей, а также крыши одному арендатору;

- значительное сосредоточение деловой активности в этом районе;

- бурный рост автомобильного рынка

Арендатором может быть крупная компания, которая представляет многих производителей. Это связано с тем, что рассматриваемое здание на первом этаже имеет сдаваемую в аренду площадь более 3000 кв.м, а по требованиям производителей автосалон, занимающий площади первого этажа зданий различного назначения, не должен превышать 300 кв.м.

Только в отдельно стоящих ТСК размеры автосалона не ограничиваются.

Необходимо предусмотреть место ожидания для клиентов, оставивших свои автомобили в сервисе, парковку для клиентов салона, сервиса, магазина запасных частей и аксессуаров.

Кроме того, ужесточились требования производителей автомобилей к местоположению ТСК (торгово-сервисный центр): расположение на первой линии домов; недалеко от проездных трасс; иметь в одном месте салон, сервис и магазин запасных частей.

Скорее всего, данным зданием заинтересуются дилеры ГАЗА, которые сейчас снимают площади в бывших таксопарках и автобазах.

В соответствии с предлагаемой концепцией направления поиска арендаторов, мы предлагаем следующую функциональную разбивку площадей:

на первом этаже будут размещены торговые и сервисные зоны, автомойка;

на втором этаже - часть административных (офисных) помещений, а также склад запасных частей, зона ожидания для клиентов;

на эксплуатируемой кровле целесообразно разместить стоянку-отстойник для автомобилей, пребывающих в ТСК (готовящихся к продаже, находящихся на сервисном обслуживании и т.д.).

Возможно, арендаторы выскажут свои пожелания, которые будут выражены в несколько другом разбиении площадей, поэтому окончательная разбивка зон будет согласована в ходе переговоров с потенциальными арендаторами. Анализ арендной ставки производится в соответствии с арендными ставками на "коммерческие" помещения в этом районе, а также наиболее благоприятным для арендодателя положением: помещения сданы в аренду одному арендатору в соответствии с позиционированием помещений на рынке как "ТСК".

Наиболее вероятными арендаторами могут быть автомобильные дилеры. Поскольку производители требуют наличия в одном месте автосалона, сервиса, магазина запчастей, необходимо предусмотреть понижение арендной ставки для сервисной зоны и для магазина запасных частей, в силу их меньшей доходности. Для них приемлемой ставкой может быть ставка, в размере $150 за кв.м в год. Так как на данный момент нет возможности точно просчитать площадь, которую необходимо выделить под автосалон, сервис и запасные части, то логично было бы установить среднюю арендную ставку: за первый этаж в размере $250 за кв.м в год (учитывая, что определенная площадь уйдет на въезды, проезд в сервис и т.д.); $150 за второй этаж; $100 за кв. м в год за крышу.

Данные цены уместны для арендатора, берущего 1-ый, 2-ой-этажи и крышу. Цены указаны с НДС, коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

В пользу одного арендатора говорит и тот факт, что всегда лучше дело иметь с одним арендатором, а так же то, что не надо будет терять площадь на разделение арендаторов.

Для наиболее успешной сдачи в аренду площадей, необходимо подготовить помещения под "отделку": выравнивание пола без покрытия (стяжка); подвод к помещениям коммуникаций: электричество, вода, вентиляция, кондиционирование, отопление; установить стеклопакеты и витринные окна; вертикальная разводка инженерных коммуникаций (до точек ввода на этажах); завершить фасадные работы.

Основную часть внутренних работ возможно доверить арендатору, либо произвести по согласованию с ним, а именно: горизонтальная разводка коммуникации; внутренняя планировка и отделка помещений; установка осветительных приборов; остальные работы, связанные с размещением и функционированием арендатора на данных площадях.

Как правило, в помещениях, сдаваемых в аренду для коммерческих целей, ставка аренды не учитывает коммунальные и эксплуатационные расходы. Такой подход объясняется невозможностью прогнозирования расходов, связанных с эксплуатацией помещений из-за особенностей бизнеса арендаторов, сезонных колебаний и изменения тарифной политики муниципальных властей. Поэтому лучше выделить коммунальные и эксплуатационные расходы из арендной платы.

Учитывая, что основным профилем арендатора будет ТСК, необходимо учитывать требования к парковке. Функционально необходимо 5 парковочных зон, а именно:

(1) гостевая парковка для посетителей ТСК;

(2) отстойник для автомобилей, готовящихся к продаже в автосалоне;

(3) места для парковки автомобилей, прибывающих (стоящих в очереди) в автосервис;

(4) парковка для автомобилей, вышедших из автосервиса;

(5) места для автомобилей, находящихся на обслуживании в автосервисе и ожидающих поставки запчастей, не имеющихся на складе.

Инфраструктура ТСК определяется каждым арендатором в зависимости от выбранной маркетинговой политики и требований производителя, отметим лишь, что обязательно нужно предусмотреть размещение как минимум одного поста автомойки для арендатора.

Так как автодилеры будут инвестировать в объект значительные объемы денежных средств, то, исходя из расчета окупаемости и маркетинговой стратегии, минимальный срок аренды должен составить не менее 5-ти лет. Это также отвечает интересам собственника (стабильный бизнес на несколько лет).

Как правило, при сдаче в аренду коммерческих помещений платежи осуществляются авансом поквартально или помесячно. При сдаче в аренду коммерческих площадей владельцами практикуется получение от арендаторов на свой расчетный счет некоторой суммы (страхового депозита), являющейся гарантией того, что арендатор не расторгнет договор аренды преждевременно.

Если помещения сдаются в состоянии "под отделку" (без дополнительных требований по отделке со стороны арендатора), страховой депозит равен одной месячной арендной плате. Для успешной сдачи всех коммерческих площадей здания в аренду необходимо провести ряд маркетинговых и рекламных мероприятий: реклама в деловой прессе, распространение буклетов и прочее. Наиболее эффективным методом сдачи в аренду помещений является работа с одной риэлторской компанией на эксклюзивной основе. Это дает следующие преимущества для арендодателя:

Эксклюзивный агент подбирает клиентов по единой концепции, выработанной специально для данного объекта и соответствующей задачам владельца. Как правило, нескольким агентствам отвечать этой концепции не удается, т.к. соблюдение конфиденциальности препятствует обеспечению достаточной информации, и поэтому каждая риэлторская контора, как правило, по-своему позиционирует объекты. В результате, при работе с различными агентствами, выдержать единую политику в отношении подбора арендаторов довольно сложно.

2.3 Организация бизнеса и маркетинговая стратегия

Здание паркинга имеет шесть этажей, выполненны из монолитного железобетона (каркас) и кирпича (стены), перекрытия - монолитные железобетонные плиты. Паркинг предназначен для размещения автомобилей малого и среднего класса с бензиновыми и дизельными двигателями. На первом этаже расположена ремонтная зона с постами техобслуживания, автомойками (с очистными сооружениями), торгово-офисные помещения. На 2-ом - 6-ом этажах и на эксплуатируемой крыше помещения для стоянки легковых автомобилей. Для подъема автомобилей служат рампы и два грузовых лифта. Для подъема водителей предусмотрены пассажирские лифты и лестницы.

Балансовая стоимость незавершенного строительства по состоянию на 01/03/12 г. составляет 144 839 тыс. руб. По данным ООО, величина затрат, необходимых для завершения строительства и введения паркинга в эксплуатацию - 43,4 млн. руб. (при расчетах принят курс Банка России с учетом округления 29 рублей за 1 доллар США), в том числе затраты представленные в таблице 2.

Большая часть оборудования закуплена или по нему имеются договоры поставки. Строительные работы могут быть выполнены в течение 2-3 месяцев с момента начала финансирования.

Как видно из проведенного выше анализа рынка, спрос на гаражи (паркинги) в обозримом будущем (5-10 лет) не будет удовлетворен. Сказанное относится также и к строительству временных стоянок для автомобилей (парковок). Приложение Б.

Учитывая сложившееся реалии, можно с уверенностью утверждать, что потенциал рынка весьма высок. Подобный вывод подтверждает собственный опыт ООО: стоимость продажи гаражей возросла более, чем в два раза: со 180 тыс. руб. на первом этапе строительства до 400 тыс. руб. в настоящее время. Паркинг находится на первой линии домов. Нельзя сказать, что выделение такого землеотвода является обычной практикой городских властей: многие паркинги построены не в самых удобных местах, например в зонах отчуждения железных дорог.

Таким образом, помимо наличия очень далекого от насыщения рынка, конкурентным преимуществом паркинга является его месторасположение: центральная часть Автозаводского района, расположение на первой линии домов, наличие в районе известных бизнес-центров, а также строительство новых зданий. Анализ рынка и конкурентные преимущества паркинга диктуют два возможных сценария маркетинговой стратегии: дальнейшая продажа машиномест и получение, таким образом, инвестиций, необходимых для завершения строительства; увеличение количества площадей, предназначенных для сдачи в аренду.

Рассмотрим оба сценария более подробно.

Сценарий № 1. Дальнейшая продажа машиномест

Расчеты показывают, что для привлечения необходимых для завершения строительства 43,4 млн. руб. и при достигнутом на сегодняшний день уровне цены реализации в 400 тыс. руб. необходимо продать 109 машиномест из 241 мест, находящихся в здании паркинга и принадлежащих ООО. Ниже представлены варианты расчета при разных уровнях цен за одно машиноместо:

Таким образом, даже если вернуться к первоначальному уровню цен - 180 тыс. руб. за машиноместо, принадлежавших Предприятию на праве собственности гаражей-боксов хватит для получения средств, необходимых для завершения строительных работ. Приложение В.

Сложившаяся коньюктура позволяет установить цену за одно машиноместо на уровне 350-400 тыс. руб. и реализовать оставшиеся места в течение полугода. Кроме того, в настоящее время начало поступать все больше обращений от потенциальных покупателей, которые готовы заплатить за одно машиноместо 450-500 тыс. руб., но уже в готовом паркинге.

Доходы от сдачи в аренду или продажи указанных площадей Предприятие реально может получить, во-первых, только после завершения строительства, а во-вторых, возможен второй сценарий маркетинговой стратегии, когда ООО, учитывая анализ рынка, увеличивает количество площадей, передаваемых в аренду.

Сценарий № 2. Увеличение доли площадей передаваемых в аренду

В настоящее время ряд организаций проявили заинтересованность в аренде площадей паркинга. По целям использования арендованных помещений их можно разделить на две группы: организации, арендующие площади в целях создания торгово-сервисного комплекса; фирмы, арендующие площади в целях организации корпоративных служебных стоянок (банки, различные коммерческие организации). Сдача в аренду оставшихся площадей значительно выгоднее прямой продажи гаражных машиномест. В качестве иллюстрации проведем расчет дохода получаемого: от продажи машиномест на втором этаже здания паркинга и от сдачи этих помещений в аренду (таб.4).

Таким образом, доход от сдачи помещений второго гаража в аренду уже в течение первого года составит 70% дохода от продажи машиномест. Этот доход возобновляем в отличие от продажи мащиномест. Приложение Г.

Учитывая изложенное, более предпочтительным сценарием является маркетинговая стратегия, учитывающая коньюктуру рынка: увеличение доли площадей, передаваемых в аренду.

Реализация этой маркетинговой стратегии требует привлечения единого крупного заемщика в противовес ранее существующей стратегии привлечения денежных средств от физических лиц - покупателей гаражей. Кроме того, она требует некоторого дополнительного времени на поиск такого кредитора, что ведет к увеличению сроков строительства.

Среди будущих арендаторов должны находиться фирмы, снимающие помещения для организации корпоративных служебных стоянок и фирмы, снимающие площади под автосалон.

2.4 Финансовый план

При расчетах были сделаны следующие допущения и ограничения:

расчеты выполнять только для помещений, принадлежащих Предприятию в соответствии с инвестиционным контрактом в рамках базового раздела имущества.

Вариант выкупа помещений, отходящих городу, не рассматривался. Он может быть осуществлен лишь после завершения строительства и определения стоимости выкупа, что требует отдельной процедуры оценки; в настоящее время не известно, в какой части здания (крыша или внутри паркинга), городские власти предпочтут получить принадлежащую им долю машиномест. В этой связи 381 машиноместо, принадлежащие

Предприятию, были распределены исходя из пессимистических предположений (самые низкодоходные места): вся крыша (самые низкие ставки аренды) - 140 машиномест или 4500 кв. м;

первый этаж, за исключением 336 кв. м торгово-офисных помещений передаваемых городу, или 4129,6 кв. м.

второй этаж - 123 машиноместа или 4711 кв. м;

третий этаж - 118 машиномест из 133 или 4395,1 кв.м из 4953,8 кв.м;

35 машиномест - открытая стоянка на улице;

из помещений первого этажа в аренду могут быть переданы 3300 кв.м., остальные площади используются под технические нужды паркинга.

Источники финансирования проекта

Установить, что для осуществления проекта: сумма заемных средств составит в 87 млн. руб. или 3 млн. долл. США;

При расчетах было принято, что кредит будет выдан сроком на пять лет под 14% годовых, с начислением и выплатой процентов один раз в год, а сам кредит будет погашен в конце срока. Дата представления кредита (условно) - 1 мая 2012 г., дата выплаты процентов по кредиту - 1 мая, возврат основной суммы долга - 1 мая 2016 г.

Из них величина затрат, необходимых для завершения строительства, составляют 43 427 500 руб. (с учетом НДС). Оставшиеся средства могут быть направлены: на осуществление выкупа помещений отходящих городу; на осуществление дополнительных работ по отделке (строительству). На данный момент нет возможности точно рассчитать сумму средств, необходимых для подготовки и отделки помещений и прилегающей территории с учетом требований арендаторов.

Для расчетов принять следующие ставки арендной платы:

за первый этаж в размере 250 долл. США/кв. м/год;

150 долл. США/кв. м/год за второй этаж;

125 долл. США/кв. м/год за третий этаж;

50 долл. США/кв. м/год за крышу;

20 долл. США/машиноместо/год для гостевой стоянки перед зданием паркинга.

В целях сопоставимости расчетных данных использовать цены, номинированные в рублях. Установить, что базовая ставка абонентской платы с владельцев гаражей (компенсация Предприятию за эксплуатационные расходы по их содержанию) составит 350 руб. / месяц или 4200 руб./год. В течение прогнозного периода она будет меняться только под воздействием инфляции.

При расчете бизнес-плана установить срок экспозиции (время, необходимое для сдачи в аренду объекта недвижимости), равный трем месяцам.

Потенциальный валовый доход (ПВД) представляет собой максимальный доход, который способен приносить исследуемый объект при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений сдаваемых в аренду, арендных ставок, а также, прочих сборов и платежей, взимаемых с пользователей услуг (например, абонентская плата с владельцев гаражей).

Доход от сдачи в аренду рассчитывается по формуле:

Aст -ставка аренды,

S - площадь сдаваемого по этой ставки помещения.

Расчет ПВД осуществляется на основе анализа текущих ставок аренды (абонентской платы) на местном рынке.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

Ниже в таблице 5 представлен расчет ДВД Предприятия. Арендные ставки даны с НДС, инфляция не учитывалась. Приложение Д.

Производственные (эксплуатационные) расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования бизнеса, непосредственно связанные с получением валового дохода.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. В соответствии с представленной Заказчиком справкой, годовая арендная плата за пользование земельным участком составляет 327 175,2 руб. в год. Штатное расписание и величина заработной платы паркинга после ввода его в эксплуатацию составит приложение Е.

В соответствии с действующим законодательством, имеются следующие налоги (тарифы), базой которых является фонд оплаты труда: единый социальный налог (ЕСН) и страховой тариф на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. Приложение Ж.

На основании ВСН 58-88 (Р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", в здании необходимо проводить текущий ремонт раз в 3 года. В помещениях, расположенных на 1 этаже, предполагается расположить сервисные службы.

На основании данных рынка строительных услуг, стоимость ремонта аналогичных объектов составляет порядка 50 долл.США/кв. м. Отчисления на ремонт для помещений, расположенных на 1 этаже (S=4 465,6 кв. м), составят: СЗ1=4465,6 х 50/3 х 29,0 = 2 158 373 руб./год.

Для помещений, предназначенных для размещения гаражей (S=24 526,3 кв. м), стоимость ремонтных работ составляет приблизительно 255 руб./кв. м (или 9 долл. США/кв. м). На этом же уровне принят уровень расходов на замещение для эксплуатируемой крыши (S = 4 500 кв. м):

СЗГ =24 526,3х255/3=2 467 235,5 руб. Следовательно, отчисления на замещение для всего здания составят: 4 625 608,5 руб./год.

Помимо сделанных выше допущений и ограничений для составления финансового плана, необходимо определить горизонт (прогнозный период осуществления инвестпроекта) и шаг планирования, а также задать сценарные условия изменения во времени следующих основных факторов внешней и внутренней экономической среды: цен на сырьё, энергоресурсы, готовую продукцию, заработной платы (инфляции); внутреннего валютного курса; налогообложения.

Ниже приведён подробный анализ этих факторов.

В настоящее время не известны сроки представления кредита. Учитывая время составления бизнес-плана - конец февраля 2012 г. и заявление Заказчика, что на завершение строительных работ потребуется 2-3 месяца, условно были приняты: срок представления кредита - 01.05.12 г. - дата начала инвестиционного проекта; срок ввода объекта строительства в эксплуатацию - 01.07.2012 г.

Учитывая изложенное, горизонт планирования был принят равным 5 годам (сроку планируемого кредита), шаг расчета - 1 год.

Согласно "Сценарным условиям социально-экономического развития Российской Федерации на 2012 год и на период до 2014 года", инфляция снизится с 10% в 2012 г. до 4-6% в 2014 г. Ожидается ее постепенное дальнейшее понижение до 2-4% к 2017 году. При расчетах была принята следующая динамика изменения инфляции. Приложение З.

Ранее при анализе рынка, описании прогнозируемых уровней ставок арендной платы и т.д., используемые показатели номинировались как в рублях, так и долларах США, что является традиционным при описании бизнес-процессов вот уже более 10 лет.

Вместе с тем современные экономические реалии заставляют все чаще прибегать к использованию рублевых цен. Причиной этому является постоянное укрепление курса рубля.

Поэтому при сохранении разницы процентных ставок и улучшении условий для инвестирования в российскую экономику, в условиях основного варианта, ежегодные темпы роста реального курса рубля могут составить 4,5 - 5 процентов. При этом предполагается проведение согласованной политики Центрального Банка и Правительства России по отношению к укреплению реального курса рубля параллельно с поддержанием целевого уровня инфляции.

При дальнейших расчетах все цены, номинированные ранее в долларах США приняты к расчету в рублевом выражении. Расчетный курс установлен по курсу Банка России с учетом округления 29 рублей за 1 доллар США.

В настоящее время здание паркинга находится в стадии завершения строительства. В этой связи неизвестна структура и стоимость основных средств, которые будут приняты к бухгалтерскому учету, соответственно нет также данных о суммах амортизационных отчислений.

Разработчики бизнес-плана исходили из следующих допущений:

здание гаражного комплекса относится к зданиям первой группы капитальности со сроком жизни в 150 лет. Для такого типа зданий норма амортизации установлена в 1% ;

паркинг будет оборудован системами пожаротушения, сигнализации, вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, будут установлены пассажирские и грузовые лифты, другое оборудование - для них нормы амортизации колеблются от 5% до 20% (причем основная часть оборудования имеет 6-8 лет, т.е. норма амортизации составляет колеблется от 12,5 - 16,7);

количество офисного оборудования, включая мебель невелико.

Основная часть балансовой стоимости основных средств (около 70-80%%) будет приходится на здание паркинга, которое является самым дорогим объектом основных средств.

Таким образом средневзвешенная норма амортизации составит:

Nc = (Дз*Nз + Дп*Nп), где

Nc - средняя норма амортизации;

Дз - доля (0,7) балансовой стоимости здания паркинга в общей стоимости основных средств;

Nз - норма амортизации здания (1%);

Дп - доля (0,3) балансовой стоимости прочих объектов основных средств в общей стоимости основных средств;

Nп - средняя норма амортизации прочих объектов основных средств (15%);

Тогда:

Nc = 0,7*1% + 0,3*15% = 5,2%.

Сумма амортизационных отчислений на период завершения строительства будет принята на существующем уровне - стоимость основных средств на 01/03/12 г - стоимость основных средств на 01/04/12 г., или 557 - 546 = 11 тыс. руб. или 3,67 тыс. руб. в месяц.

Стоимость активов будет определена, как стоимость основных средств и незавершенного строительства, находящихся на 01/03/12 г. на балансе Предприятия (546 - 11 + 144 839 = 134 385 тыс. руб.) за минусом амортизации и суммы средств, необходимых для завершения строительства уменьшенных на НДС- 36 802,5 тыс. руб.:

134 385 + 36 802,5 = 171 875 тыс. руб.

Производственные расходы, определяющее влияние на финансовый результат оказывают платежи по налогу на добавленную стоимость (НДС) и налогу на прибыль.

Налогообложение производится (в общем случае) по налоговой ставке 18% (ст. 164).

Для пересчета будущей стоимости объекта в текущую стоимость объекта (на дату расчета) используется ставка дисконтирования.

Ставка дисконта - это величина, с помощью которой рассчитывается современная стоимость будущих денежных потоков, т.е. учитывается процесс снижения стоимости денег во времени, если они не вкладываются в какое-либо предприятие, приносящее доход.

Дисконтированный денежный поток каждого прогнозного года вычисляется следующим образом:

ДДПn = ДПn / (1 + R/m)n,

где: n - порядковый номер прогнозного периода (года, квартала или месяца);

ДПn - денежный поток n-го периода;

ДДПn - дисконтированный поток n-го периода;

R - ставка дисконта в годовом исчислении;

m - коэффициент, учитывающий интервал планирования (год: m=1, квартал: m=4, месяц: m=12).

Другими словами, ставка дисконта - это ежегодная ставка доходности, которая могла бы быть получена в настоящий момент от аналогичных инвестиций, т.е. инвестиций с аналогичными уровнями доходности и риска.

Таким образом, ставка дисконта включает две составляющие: езрисковую ставку, которая представляет собой альтернативную ставку дохода, характеризующуюся отсутствием риска или его минимальным значением и высокой степенью ликвидности; премию за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

Вложение средств является безрисковым, если оно удовлетворяет следующим условиям: доходность определена и известна заранее; вероятность потери средств минимальна; срок вложения максимально близок к сроку реализации инвестиционного проекта (горизонту прогнозирования) или больше его.

2.5 Повышение устойчивости проекта (план рисков)

В качестве безрисковой ставки в практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство, т.е. по долгосрочным правительственным облигациям. При этом исходят из того, что все корпоративные ценные бумаги имеют большую вероятность неуплаты, по сравнению с государственными. Также в качестве безрисковой ставки может рассматриваться ставка процента по депозитам в коммерческих банках, т.к. данный вид вложений также во многом удовлетворяет вышеперечисленным критериям безрисковости.

Под рисками понимаются события, при реализации которых инвестиционный проект может быть не осуществлён или принесёт прибыль, меньшую, чем заложено в бизнес-плане.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с вложениями в конкретный объект инвестиций, независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в Таблице 10 "Факторы риска, влияющие на объект недвижимости". Приложение И.

Таким образом, риск инвестирования средств в данный бизнес составляет 3,94%, т.е. около 4% (96% вероятности получения прогнозируемых доходов). Таким образом, ставка дисконта составит:

8,32% + 3,94% = 12,26%.

Расчет дисконтированного денежного потока представлен в табл. Расчет дисконтированного денежного потока

Анализ данных таблицы позволяет определить следующие общепринятые показатели эффективности инвестиционного проекта: срок окупаемости (Payback Period); потребность в дополнительном финансировании ("капитал риска" - Risk Capital); чистая текущая стоимость (Net Present Value); внутренняя норма рентабельности (Internal Rate Of Return).

Срок окупаемости инвестиционного проекта - это ожидаемый период возмещения первоначальных вложений.

Для расчёта срока окупаемости для каждого интервала планирования определяется денежный поток, накопленный за все предыдущие периоды, включая рассматриваемый. Срок окупаемости определяется по порядковому номеру первого интервала планирования, когда накопленный денежный поток приобретает положительное значение. При анализе проекта рассчитываются простой (без учёта дисконтирования) и дисконтированный денежные потоки, а следовательно, простой и дисконтированный сроки окупаемости.

Как видно из табл. Расчет дисконтированного денежного потока накопленный простой денежный поток достигает положительное значение на второй год работы предприятия. Собственно говоря, предприятие начинает получать прибыль уже в четвертом квартале 2012 года, и только необходимость возврата займа привело к отрицательным значения потока.

Накопленный дисконтированный денежный поток достигает положительного значения на 3-й год работы паркинга - в 2014 г. Помесячный расчёт денежного потока показывает, что первым месяцем положительного накопленного дисконтированного денежного потока будет июль. Таким образом, дисконтированный срок окупаемости настоящего инвестиционного проекта составляет 32 месяца или 2 года и 8 месяцев.

Капитал риска показывает общую потребность в финансировании проекта, то есть его расчет позволяет определить сумму средств необходимых для успешной реализации проекта.

В данном случае капитал риска составляет 118 333 346 руб. и складывается из средств по планируемому кредиту.

Чистая текущая стоимость инвестиционного проекта представляет собой накопленный дисконтированный денежный поток в течение горизонта планирования.

Чистая текущая стоимость настоящего инвестиционного проекта составляет 61280575 руб.

Внутренняя норма рентабельности (ВНД) инвестиционного проекта представляет собой ставку дисконта, при которой его чистая текущая стоимость равна нулю. Этот критерий позволяет инвестору данного проекта оценить целесообразность вложения средств путём сравнения с альтернативными вложениями. Расчёт внутренней нормы рентабельности предполагает решение уравнения n-го порядка (n - число интервалов планирования) и поэтому производится путём подбора.

Внутренняя норма рентабельности настоящего инвестиционного проекта составляет 18,70% и значительно превышает ставку дисконта (12,26%), а следовательно и доходность по альтернативным безрисковым вложениям.

Сравнение ВНД и ставки дисконта, включающей премию за риск показывает, что устойчивость инвестиционного проекта к возможным отклонениям денежных поступлений и затрат от намеченных составляет 18,7% - 12,26% = 5,44%, а ВНД превышает ставку дисконта в 1,5253 раза, или на 52,53% при норме 10 - 15%.

Выводы по второй главе: приведённые результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта показывают, что он является прибыльным, имеет короткий срок окупаемости - 2 года и 8 месяцев. Внутренняя норма рентабельности более чем в 1,5 раза превышает ставку дисконта, что говорит о потенциальной успешности и устойчивости проекта, а также гарантирует своевременный возврат заемных средств при невысоких рисках (4%).

Заключение

Подведем итог дипломному исследованию. В проекте были изучены теоретические основы процесса бизнес - планирования, рассмотрены понятие и сущность бизнес-плана, его структура.

Из анализа теоретических основ бизнес - планирования, можно сделать следующие выводы:

Оценка бизнеса состоит из оценки его составляющих, как поддающихся математическому расчету (например, точка безубыточности), так и остающихся вне предмета математики (например, оценка идеи заняться бизнесом).

С точки зрения бизнеса оценке подлежат такие его компоненты, как издержки производства и прибыль, рынок как объект маркетинга, финансы предприятия, налоги, кредит и т. п.

Установлено, что бизнес-план -- это документ, который описывает все основные аспекты будущего коммерческого проекта (предприятия), анализирует все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяет способы решения этих проблем. Бизнес-план -- необходимый в рыночных условиях инструмент технического, организационно-экономического, финансового, управленческого обоснования дела, включая взаимоотношения с банками и инвестиционными, сбытовыми организациями, посредниками, потребителями.

Бизнес-план имеет два принципиальных направления:

1. Внутреннее -- подготовить заказчику информационное досье, программу реализации проектного предложения с оценкой результатов на каждом этапе его реализации.

2. Внешнее -- информировать о технических, организационно-экономических, финансовых, юридических и прочих преимуществах (а также рисках и проблемах) внешнего инвестора другие заинтересованные организации, муниципальные органы, принимающие решения (например, коммерческие банки, предоставляющие кредит).

Назначение бизнес плана состоит в том, чтобы решить, по крайней мере, четыре принципиальные задачи:

1. Изучить перспективы развития будущего рынка сбыта продукции, чтобы производить только то, что можно продать.

2. Оценить те затраты, которые будут необходимы для изготовления и сбыта нужной этому рынку продукции, и соизмерить их с теми ценами, по которым можно будет продавать, чтобы определить потенциальную прибыльность задуманного дела.

3. Обнаружить всевозможные «подводные камни», подстерегающие новое дело в первые годы его реализации, и предложить различные мероприятия по минимизации проектных рисков в случае нежелательного развития событий.

4. Определить критерии и показатели, по которым можно будет регулярно определять, идет ли дело на подъем или катится к развалу.

Также мы установили, что в условиях рыночной экономики обойтись без бизнес-плана нельзя. Если, конечно, рассчитывать на серьезный бизнес.

Не будет большим преувеличением назвать бизнес-план основой управления как коммерческим проектом, так и самим предприятием, осуществляющим этот проект. Ведь благодаря бизнес-плану у руководства появляется редкая возможность взглянуть на собственное предприятие как бы со стороны, может быть даже глазами придирчивого эксперта. Да и сам процесс разработки бизнес-плана, включающего детальный анализ экономических и организационных вопросов, заставляет «собраться», мобилизоваться, сосредоточиться, что совсем не лишне при переходе предприятия в рыночные условия.

Бизнес-план может разрабатываться как по собственной инициативе (для ориентации в мире бизнеса), так и в соответствии с заданием на его составление, выдаваемым заказчиком (клиентом) на основе полученной от последнего исходной информации, а также с учетом осуществляемых разработчиками бизнес-плана маркетинговых исследований.

Мы также пришли к выводу о том, что создание бизнес-плана и организация компании, предоставляющей услуги, имеет ряд ярко выраженных отличий от бизнес-планирования предприятия, предлагающего потребителю определенный товарный ряд. А именно:

При подготовке бизнес-плана в сфере услуг необходимо принимать во внимание, что данное исследование имеет существенные отличия от бизнес-плана организации производства, что связано с наличием у услуг ряда отличительных признаков.

Наиболее важными отличиями услуги от товара являются такие характеристики услуги, как неосязаемость, невозможность проверить качество предоставляемой услуги, не потребив ее, непостоянство качества предоставления одной и той же услуги, неотделимость услуги от исполнителя.

Все перечисленные характеристики услуги обуславливают тот факт, что ключевую роль в бизнесе, ориентированном на предоставлении каких-либо услуг, играет человеческий фактор, что нужно учитывать при составлении бизнес-плана.

Исследовав основные аспекты организации сервисного предприятия и подробно изучив теоретические основы бизнес-планирования, мы создали бизнес-план строительства и эксплуатации паркинга для ООО «Салют», экономически обоснованный аналитический документ, показывающий реальность планируемого проекта. Успешно разработаны производственный и организационный планы, а также план маркетинга и финансовые аспекты деятельности.

По нашим подсчетам, предприятие окупится достаточно быстро. Приведённые результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта показывают, что он является прибыльным, имеет короткий срок окупаемости - 2 года и 8 месяцев. Внутренняя норма рентабельности более чем в 1,5 раза превышает ставку дисконта, что говорит о потенциальной успешности и устойчивости проекта, а также гарантирует своевременный возврат заемных средств при невысоких рисках (4%).

Таким образом, цель работы достигнута, все поставленные задачи решены.

Глоссарий

№	Понятие	Определение
1.	Бизнес-план	документ, в котором комплексно, системно и детально обосновывается инвестиционное предложение и определяются основные характеристики инвестиционного проекта.
2.	Бизнес-план	краткое, точное, доступное и понятное описание предполагаемого бизнеса, важнейший инструмент при рассмотрении большого количества различных ситуаций, позволяющий выбрать наиболее перспективные решения и определить средства для их достижения.
3	Безрисковый актив	актив, доходность которого определена и известна с начале периода владения этим активом. Это могут быть депозитные счета в солидных банках (с определенным элементом условности), государственные облигации и т.п.
4.	Безрисковая норма доходности	норма доходности по инвестициям, характеризующаяся минимальным риском потери капитала и дохода.
5	Будущая стоимость денег (future value - FV)	сумма средств, в которую инвестируемые сегодня средства превратятся через определенный период времени в результате наращения первоначальной суммы на величину дохода, рассчитываемого с учетом нормы доходности.
6.	Валовые инвестиции	совокупный объем инвестиций, направленных на приобретение средств производства, новое строительство, прирост товарно-материальных запасов в течение определенного периода.
7.	Денежный поток	поток денежных средств, характеризующий результат деятельности фирмы, определяемый как разность между встречными денежными потоками фирмы - входящими и вытекающими. Может быть положительным и отрицательным. В инвестиционном анализе - показатель, характеризующий эффект инвестиций в виде возвращаемых инвестору денежных средств
8.	Диверсификация инвестиций	вид инвестиционной стратегии, связанный с расширением или изменением инвестиционной деятельности.
9.	Долгосрочные инвестиции	вложения средств на период свыше трех лет.
10.	Жизненный цикл инвестиционного проекта	период времени, в течение которого реализуются цели, поставленные в проекте. Включает три основных этапа: предынвестиционный этап, этап инвестирования, этап эксплуатации созданных объектов.
11.	Заемные источники финансирования инвестиций	денежные ресурсы, полученные в ссуду на определенный срок и подлежащие возврату с уплатой процента. Заемные источники включают: средства, полученные от выпуска облигаций, других долговых обязательств, а также кредиты банков, других финансово-кредитных институтов, государства.
12.	Зарубежные инвестиции	вложения средств в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны.
13.	Затраты	осуществляемые вложения; расходы, связанные с производственной деятельностью. Выделяют долгосрочные затраты (по осуществлению капитальных вложений, приобретению долгосрочных активов) и текущие (издержки производства и обращения). Текущие затраты могут быть постоянными и переменными.
14.	Инвестиции	вложение капитала в объекты предпринимательской и / или иной деятельности в целях получения прибыли и / или достижения иного полезного эффекта.
15.	Инвестиционная деятельность	в широком смысле - деятельность, связанная с вложением средств в объекты инвестирования с целью получения дохода (эффекта); в узком - процесс преобразования инвестиционных ресурсов во вложения (собственно инвестиционная деятельность, или инвестирование).
16.	Инвестиционная политика	комплекс мероприятий по организации и управлению инвестиционной деятельностью, направленных на обеспечение оптимальных объемов и структуры инвестиционных активов, рост их прибыльности при допустимом уровне риска. Предполагает формирование системы целевых ориентиров инвестиционной деятельности, выбор наиболее эффективных способов их достижения. Важнейшими элементами инвестиционной политики являются стратегические и тактические процессы управления инвестиционной деятельностью.
17.	Индекс доходности	один из показателей эффективности инвестиций, представляющий собой отношение приведенной стоимости денежных потоков к величине вложений. Характеризует относительную меру возрастания интегрального эффекта на единицу вложенных средств.
18.	Иностранные инвестиции	вложения капитальных средств иностранных граждан, фирм, организаций, государств в различные виды предпринимательской деятельности на территории зарубежного государства с целью извлечения предпринимательской прибыли или процента.
19.	Краткосрочные инвестиции	вложения средств на период до одного года. Носят, как правило, спекулятивный характер.
20.	Ликвидность	способность актива быть использованным в качестве средства платежа без существенных потерь стоимости.
21.	Ликвидность инвестиций	способность объектов инвестирования быть реализованными в течение короткого промежутка времени без существенных потерь своей стоимости.
22.	Маржинальная стоимость ресурсов	стоимость добавочного полезного эффекта, который возникает в результате использования добавочной единицы капитала.
23.	Методы финансирования инвестиций	способы финансирования инвестиционных проектов, к основным из которых относят самофинансирование, акционирование, кредитное финансирование, лизинг, смешанное финансирование.
24.	Наращение	способ оценки будущей стоимости инвестиций, постепенное увеличение первоначальной суммы вложений путем присоединения к ней дохода, рассчитанного с учетом определенной нормы доходности.
25.	Несистематический риск	вид инвестиционных рисков, связанных с инвестиционной деятельностью конкретного субъекта или с вложениями в конкретные объекты инвестирования, негативных последствий которых можно в существенной степени избежать при повышении эффективности управления инвестиционной деятельностью.
26.	Номинальная ставка процента	ставка процента, устанавливаемая без учета обесценения денег вследствие инфляции.

Список использованных источников

1 Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. пособие / Г.В.Савицкая. - Мн.: Новое здание, 2009.

2 Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. пособие / Под общ. ред. Л.Л.Ермолович. _ Мн.: Интерпрессервис; Экоперспектива, 2011.

3 Анализ хозяйственной деятельности в промышленности: Учебник /В.И.Стражев, Л.А.Богдановская, О.Ф.Мигун и др.; Под общ. ред. В.И.Стражева. - Мн.:Выш.шк.,2009.

4 Анохина Н. Н., Щербич Г. А. Маркетинг предприятия: Учеб. пособие. - Минск: ТетраСистемс, 2012.

5 Багиев Г.Л., Тарасевич В.М., Хомер А. Маркетинг.4-е изд., перераб. и доп.; - М.: «Экономика», 2012.

6 Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. - М.: Интерэксперт, ИНФРА-М, 2005.

7 Бернштам Е.С. Факторы и показатели инвестиционной привлекательности российских регионов. // Федератив. отношения и регион. соц.-экон. политика. 2008. № 10. С. 3-12.

8 Бернштам Е.С. Инвестиционная среда российских регионов: объемные и структурные изменения. М., 2006.

9 Бизнес-планирование: Учебник /под ред. Попова В.М. и Ляпунова С.И.-М.: Финансы и статистика,2010.

10 Бизнес-план инвестиционного проекта / Под ред. В.М. Попова. М.:Финансы и статистика, 2001.

11 Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2009.

12 Бланк И. Финансовый менеджмент. / И. Бланк. - Киев: Ника-Центр, 2008

13 Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехов В.В. Коммерческая оценка инвестиций / Под ред. Есипова В.Е. - СПб.: Питер, 2011.

14 Буров В.П., Ломакин А.Л., Морошкин В.А. Бизнес-план фирмы: теория
и практика. - М.: Инфра-М, 2005.

15 Васина А. Финансовая диагностика и оценка проектов. - СПб.: Питер, 2008

16 Вест А. Бизнес-план. Учеб.-практ. пособие / Пер с англ. Н.И. Алмазовой и И.Ю. Булиной. - М.: Изд-во Проспект, 2009.

17 Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Энциклопедия бизнес-планов: методика разработки. 75 реальных образцов бизнес-планов. - М.: Ось-89, 2010.

18 Дымшаков А. Мотивация проектов // Управление компанией. - 2010. -№4.-С. 30-34.

19 Забелин П., Моисеева Н. Основы стратегического управления: Учебное пособие. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2010.

20 Зайцев Н.Л. Экономика промышленного предприятия: Учебник.- М.:ИНФРА-М, 2009

21 Зигель Э. Пособие Джон Уайли энд Сане по составлению бизнес-плана. Пер. с англ. - М.: «МТ-ПРЕСС», 2011.

22 Инвестиционная деятельность: Уч. пособие / Под ред. Г.П. Подшива-ленко и М.В.Киселевой. - М.: КНОРУС, 2009.

23 Карпей Т.В. Экономика, организация и планирование промышленного производства: Учебное пособие.- Мн.: Дизайн ПРО, 2010.

24 Липсиц И.В., Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. - М.: Экономисть, 2009.

25 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание.-М.: ОАО «НПО Изд-во «Экономика», 2010.

26 Налоговый кодекс Российской Федерации. - СПб.: Питер, 2012.

27 Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций / Под ред. М. Римера. - СПб.: Питер, 2011.

28 Современная экономика. /Научный редактор: доктор экономических наук, профессор Мамедов О.Ю. Р-на-Д, «Феникс», 2006.

29 Соловьев Б.А. Маркетинг. - Киев. 2012.

30 Суша Г.З. Экономика предприятия: Учебное пособие / Г.З.Суша. - М.: Новое знание, 2009

31 Хруцкий В. Е., Корнеева И. В. Современный маркетинг: Настольная книга по исследованию рынка: Учеб. пособие. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2011.

32 Черняк В.З, Черняк А.В.,Довдиенко И.В. Бизнес-планирование, М.: Изд. РДЛ, 2012.

33 Экономика предприятия /В.Я.Хрипач, Г.З.Суша, Г.К.Оноприенко; под ред. В.Я.Хрипача. - Мн.: Экономпресс, 2011

34 Экономика предприятия: учебное пособие /В.П.Волков, А.И.Ильин, В.И.Станкевич и др.; Под общ. ред. А.И.Ильина, В.П.Волкова. - М.: Новое знание, 2010.

35 Экспертиза инвестиционных бизнес-проектов : Компьютерный практикум / Сост. Копасовская Н.Г. - Н. Новгород: ННГУ, 2005.

36 www.aup.ru - Административно-Управленческий Портал.

Размещено на Allbest.ru