Анализ рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Субъекты рынка недвижимости

2. Потребительские свойства земельных участков

3. 

1. Субъекты рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

o продавцы (арендодатели);

o покупатели (арендаторы);

o профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

o федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

o федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

o органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

o органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

o органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

o проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

o органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

o государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

o брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

o оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

o финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

o девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

o редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

o управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

o проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

o юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН;

o страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

o участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

o аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

o финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

o маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

o информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН;

o специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

o специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

o любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 1.

С точки зрения практики, создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.

Отдельно надо обсудить понятие “риэлтор”.

В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке - риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors®).

В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor® (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.

Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов® (РГР). рынок недвижимость земельный участок

В трактовке содержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающие на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.

Таблица 1.

Профессиональные участники РН и их виды деятельности

2. Потребительские свойства земельных участков

Центральное место в системе недвижимого имущества принадлежит земле - естественному, созданному самой природой, всеобщему базису размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка) как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определена тем, что земля исторически возникла в виде материи - части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре.

На плане (чертеже) земельного участка обозначаются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты, которые выносятся в натуру - на местности.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения, установленного органами власти, ограничений и обременений по:

* плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

* размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;

* способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;

* предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

* видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность, и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности.

Описание земельного участка производится по системе следующих элементов:

1. наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты;

2. адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона, и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках);

3. документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.);

4. категория земель, целевое назначение и фактическое использование;

5. код классификатора земель;

6. площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок, площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма);

7. площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка;

8. вид земельного права (собственность - частная, государственная и другая; пользование);

9. поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография;

10. улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды, и др.).

Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит:

* экспликацию земель (застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями);

* размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

* расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

* балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

* общую стоимость земельного участка и строений;

* налог на стоимость недвижимости;

* инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

* экологические показатели;

* градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона, и др.);

* залежи полезных ископаемых.

Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель - их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель - это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в России делится на семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; особо охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения); лесного, водного фондов и запаса.

Центральное место среди всех категорий занимают земли различного сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят:

· пашня;

· залежи;

· сенокосы;

· пастбища;

· многолетние насаждения;

· целина.

Другие основные целевые категории земель также внутренне неоднородны. Они включают в себя земли, имеющие различное потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории.

Свойства земель лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них, а земель водного фонда - собственно правовым режимом вод.

К землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

Земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности, считаются землями лесного фонда.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законодательством РФ и законами субъектов РФ:

* Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в том числе особо охраняемых территорий федеральной собственности, лесного фонда в лесах первой группы;

* органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в отношении земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах второй и третьей групп;

* органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под линейные сооружения, а также муниципальных земель сельскохозяйственного назначения;

* органами местного самоуправления в отношении муниципальных земель поселений;

* законодательными органами субъектов РФ в отношении особо охраняемых территорий регионального и местного значения.

Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и другие - являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Единицей измерения количества земли как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т.п. Земельный фонд России составляет 1709,7 млн га. В зоне вечной мерзлоты находится около 1100 млн га земель; под оврагами, песками, ледниками, оползнями и прочими неиспользуемыми землями - 10,8 млн га, под водой и болотами - 10,6 млн га, под лесами и кустарниками - 46 млн га, под промышленными предприятиями - 4,7 млн га. По потребительским свойствам земли классифицируются по следующим категориям, в %: сельскохозяйственные - 23,8; населенных пунктов - 1,1; промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения - 1; природоохранные, природозаповедные, рекреационного и историко-культурного назначения - 1,9; лесного фонда - 64,1; водного фонда - 1,6; запаса - 6,5.

В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю для занятия бизнесом за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на ней. Например, если цены зерна, картофеля и т.п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена земли соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Рикардо сделал весьма важные и не всеми еще и до сих пор осознаваемые выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, - ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены зерна, выращиваемого на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

Размещено на Allbest.ru