Аспекты определения стоимости содержания жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Целью работы является приобретение навыков расчета численности рабочих по эксплуатации и текущему ремонту жилого дома, исходя из платежей владельцев за потребляемые коммунальные и эксплуатационные услуги. Объектом исследования является 5-ти этажный дом. Способ управления домом - управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещения в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Система технического обслуживания должна обеспечивать нормальное функционирование здания и инженерных систем в течение всего периода их использования по назначению.

Целями создания ТСЖ являются:

- эффективное совместное использование общего имущества;

- поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;

- предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;

- минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

- получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

- оказание жителям дополнительных услуг;

- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль за соблюдением правил проживания.

Создание товарищества собственников жилья позволит:

- более точно определить законные права жильцов и обеспечить их юридическую защиту;

- создать работоспособный механизм принятия решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией дома и отдельных квартир;

- повысить качество обслуживания дома, что, в свою очередь, повысит первоначальную стоимость квартир;

- принять участие в целевой программе по проведению капитального ремонта;

- дать каждому жильцу возможность участвовать в принятии решений по управлению жильем.

Описание объекта исследования

Объектом исследования является многоквартирный дом с 14-ю этажами.

Таблица 1. Характеристики объекта исследования

Этажность	16
Количество квартир	96
Общая площадь, м2	14400
Площадь подвала, м2	900
Площадь лестничных клеток, м2	2160
Количество лифтов	2
Количество подъездов	1
Количество мусоропроводов	1
Количество вент. каналов	2
Количество проживающих, чел	288
Нежилые помещения, м2	250
Тарифы, год	2011
Коэффициент износа	1,1

Площадь придомовой территории (1800 м²⁾:

уличный асфальт 20% - 360 м²

дворовой асфальт 15% - 270 м²

зеленые насаждения 35% - 630 м²

грунт 30% - 540 м²

1. Расчет бюджета ТСЖ

Основной составляющей доходной части бюджета ТСЖ являются регулярные платежи жителей за жилье и коммунальные услуги.

1. Начисление оплаты за жилье:

T * S_о*К_изн,

где T - тариф, руб./м², S_о - общая жилая площадь дома, м².

16,30 руб./м² * (14400-2160-900) м²*1,1 = 203326 руб.

203326 руб. * 12 мес. = 2439912 руб. (в год)

2. Начисление за коммунальные услуги (отопление):

Оплата за коммунальные услуги производится через ТСЖ для удобства. Собственники платят по нормативу, а ТСЖ рассчитываются с компаниями по показаниям счетчиков в подвальном помещении (по количеству потребленных ресурсов).

Т * (S_о - S_подв)

27,36 руб./м² * (14400-900) м² = 369360 руб.

310262,4 руб. * 7 мес. = 585520 руб. (отопительный сезон/7 мес.)

3. Начисление за коммунальные услуги (ХГВС, водоотведение, содержание придомовой территории и мест общего пользования, утилизация ТБО, электроэнергия)

Т * N_пр,

где N_пр - количество проживающих, чел.

- ГВС, Тариф = 166,69 руб./чел. (4 квартал)

T*N

166.69 руб.\чел. * 288 чел.= 48006 руб.

- ХВС+водоотв., Тариф = 210,49 руб./чел.

T*N

210.49 * 288 = 60621 руб.

Т * S

- содержание и ремонт мусоропровода, Тариф = 0,44 руб./чел.

0,44 руб./чел. * 11340 м² = 4989 руб.

4989 руб. * 12 мес. = 59868 руб. (в год)

- обслуживание и ремонт лифта, Тариф = 3,33 руб./м²

3,33 руб./м² * 11340 м² = 37762 руб.

37762 руб. * 12 мес. = 453144 руб. (в год)

- сбор и вывоз ТБО, Тариф = 1,37 руб./м²

1,37 руб./м²* 11340 м² = 15535 руб.

15535 руб. * 12 мес. = 186420 руб. (в год)

- электроэнергия, Т*N * N_пр,

где N=130 кВт/ч - норматив потребления дня населения, по приложению 3 к Постановлению комитета «ЕТО Челябинской области» №22\162;

Тариф = 1,379 руб./кВт*ч.

1,379 * 130 * 288 = 51629 руб.

4. Дополнение в бюджет ТСЖ будут являться суммы, полученные от арендаторов нежилых помещений.

Расчет оплаты за содержание и ремонт жилья для арендаторов:

Т * S_аренды*К_изн

где S_аренды - площадь, занимаемую арендаторами, м²

16,30 руб./м² * 250 м²*1,1 = 4482 руб.

Кроме того, арендаторы платят за коммунальные услуги по договорным ценам: отопление - 6840 (250 м²) руб., вывоз ТБО 342 руб. Оплата ГВС, ХВС, электроэнергии производится по данным приборов учета. Денежные средства, поступившие от арендаторов, переводятся поставщикам услуг в полном объеме.

Бюджет ТСЖ будет являться суммой п. 1,2,3,4

В месяц 791228 руб.

В год 7647936 руб.

Бюджет рассчитан без учета задолжностей.

Кроме этого, в бюджет ТСЖ поступают суммы, от сданных в аренду нежилых помещений для торговой фирмы «МК - электро».

Принимаем стоимость аренды 1 м² равной 500 руб. Тогда

500 руб./м² * 250 м² = 125000 руб.

100000 руб. * 12 мес. = 1500000 руб. (в год)

Таким образом, сумма, полученная от арендаторов нежилых помещений составляет:

4482 руб. + 342 руб. + 6840 руб. + 125000 = 136664 руб.

136664 руб. * 12 мес. = 1639968 руб. (в год)

Так же торговая фирма «МК - электро» помимо аренды нежилых помещений, снимает 900 м² подвала, в котором организует технические помещения. Стоимость аренды - 150 руб./м². Таким образом, сумма от аренды подвала составляет 135000 руб. в месяц, 1620000 руб. в год.

Кроме того, по решению собственников дома фасад сдается в аренду под рекламу, в подъездах размещаются рекламные щиты. На основании договора 15000 руб. в месяц, 180000 руб. в год.

Расходная часть бюджета включает затраты по:

- эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

- санитарному содержанию домовладения;

- уборке лестничных клеток;

- вывозу мусора;

- санитарного содержания здания (дератизация, обслуживание вентиляционных систем, освещение, транспортные расходы);

- содержание администрации ТСЖ;

- содержание лифтового хозяйства;

- аварийная служба;

- прочие.

2. Расчет численности работников

Расчет численности рабочих по эксплуатации и текущему ремонту

Ч_р = (S_о / 10000) * N,

товарищество собственник здание жилье

где N - норматив численности на 10000 м² общей площади здания,

N=2,5 (кирпичные и каменные здания свыше 5-ти этажей с износом до 30%);

S_о - общая площадь здания, м²

Ч_р = (14400 м² / 10000 м²) * 2,5 чел. = 3,6 чел.

Принимаем 4 человек.

Расчет необходимой численности дворников

1. Ч_д = (Ч_д.л. + Ч_д.з.) / 12 мес.,

где: Ч_д.л. - численность дворников в летний период; Ч_д.з. - численность дворников в зимний период.

2. Ч_д.л = (S_уб: N_л) * 6,5 мес.,

где 6,5 мес. - продолжительность летнего периода (с 16 апреля по 30 сентября).

3. Ч_д.з = (S_уб: N_з) * 5,5 мес.,

где 5,5 мес. - продолжительность зимнего периода (с 1 октября по 15 апреля).

Ч_д.л = (1800 м² / (3300 * 0,2 + 4300 * 0,15 + 8000 * 0,3 + 10000 * 0,35))*6,5 мес = 1,62 чел. Принимаем 2 человека.

Ч_д.з = (1800 м² / (1100 * 0,2 + 1600 * 0,15 + 42500 * 0,3))*5,5 мес. = 0,75 чел. Принимаем 1 человека.

Среднегодовая численность дворников:

Ч_д = (2 чел.*мес.+1 чел.*мес.)/12 мес.=0,25 чел.

Принимаем Ч_д =1 чел.

Расчет численности уборщиц

Ч_уб = S_л / N_об,

где S_л - площадь лестничных клеток, м², N_об - норма обслуживания, м²

Ч_уб = 2160 м² / 950 м² = 2,27 чел.

Принимаем 2 человек.

Расчет численности рабочих по уборке мусоропровода

Число рабочих для мусоропровода с механической выгрузкой:

Ч_м = N_м *N_{мусоропр.}

Ч_уб =0,12*1=0,12 чел. Принимаем 1 уборщика мусоропровода.

Расчет расходов на вывоз ТБО

З_м1 = T_тбо*S + C_тбо,

где З_м1 - затраты на вывоз мусора по договору,

T_тбо - тариф на вывоз ТБО; S - общая жилая площадь; C_тбо - оплата вывоза арендаторами

З_м1 = 1,37*11340 + 342 = 15877 руб.

Начисление зарплаты рабочим

Таблица 2. Зарплата рабочих

Должность	Количество	З.п. в месяц	З.п. в год
Рабочий (квал.)	4	6000	72000
Дворник	1	5000	60000
Уборщица	2	5000	60000

3. Санитарное содержание зданий

Дератизация. Дезинфекция.

Одним из важнейших видов работ по санитарному содержанию здания являются работы по дератизации и дезинфекции подвала и мест общего пользования на первом этаже здания. Эти работы осуществляются по договору со специализированной службой. Работы по дератизации и дезинфекции выполняются ежеквартально, единовременная стоимость работы спецслужб по договору составляет соответственно 0.9 руб./м² и 0.5 руб./м² от площади подвала, то есть 15390 руб. и 8550 руб. соответственно.

Жизненно необходимыми являются работы по проверке и очистке вентиляционных каналов. Данные работы осуществляются по договору со специализированными службами один раз в два года. Стоимость подобных процедур составляет 15 000 руб.

Затраты на освещение мест общего пользования:

N_ламп * M * t_гор * T,

где N_ламп - количество лампочек в доме (при входе в подъезд и на каждом этаже: 17*1=17); M - мощность, Вт; t_гор - количество часов горения в месяц (по 10 часов в сутки), Т - тариф, руб./чел.

17 * 0,1 кВт * 300 ч * 1,14 = 581 руб.

Содержание лифтового хозяйства

Администрация ТСЖ заключила договор со специализированной организации (ООО «СтройМеханизация») на оказание услуг по содержанию и обслуживанию лифтов в доме. Один раз в год будут проводиться обязательные виды работ: освидетельствование лифта, измерение сопротивления изоляции. Стоимость таких работ составляет 12000 руб.

Затраты на эксплуатацию лифтового хозяйства (электроэнергия, осмотр, работа диспетчера) - 100000 руб.

Аварийные работы

Для своевременной оперативной локализации и ликвидации аварий инженерных систем и коммуникаций в городе созданы специализированные предприятия в каждом районе города. К работам аварийного характера относятся повреждения трубопроводов и выходы из строя запорной, водозаборной и регулированной арматуры систем инженерного оборудования зданий и иных сооружений, приводящие к нарушению функционирования систем и повреждению помещений, а также засоры стояков и лежаков канализации, приводящие к затоплению строительных объектов. Оплата услуги 30000 руб./год.

4. Содержание администрации товарищества

Расходы по содержанию администрации товарищества собственников жилья включают в себя:

- затраты по заработной плате работников (председатель, гл. инженер, мастер, бухгалтер, паспортист);

Таблица 3. Зарплата администрации ТСЖ.

Должность	З.п. в месяц, руб.	З.П. в год, руб.
Председатель	27000	324000
Главный инженер	20000	240000
Мастер	8000	96000
Бухгалтер	10000	120000
Паспортист	10000	120000
Электрик	7000	84000
Слесарь	7000	84000

- банковские расходы.

Банковские расходы принимаются в размере 2% от бюджета ТСЖ. В месяц 67786 рублей.

Прочие хозяйственные расходы включают в себя оплату служебной телефонной связи, транспортные расходы, канцелярские принадлежности. В среднем на прочие хозяйственные расходы приходится около 10000 руб. в месяц.

Остаток ТСЖ составляет 1556003 руб. в год. По решению собственников оставшиеся деньги распределяются на следующие нужды:

1. Капитальный ремонт:

- замена кровли - 950000 рублей

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Федеральным законом 185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.

2. Прочие работы и затраты:

- установка домофона и металлических дверей в подъезд - 50000 руб.

- оборудование подъездов информационными досками - 10000 руб.

- благоустройство придомовой территории - 150000 руб.

- комплекты спецодежды, инструментов и инвентаря для электрика, слесаря и рабочих по эксплуатации и текущему ремонту - 100000 р.

- дополнительные компьютеры и новое программное обеспечение - 200000 рублей.

С учетом инфляции (8%) оставшаяся сумма средств, а это 88322 рубля поступает в премиальный фонд, созданный по решению собственников жилья.

Заключение

По итогам курсовой работы можно сделать вывод, что организация Товарищества собственников жилья является рациональным способом управления многоквартирным домом. Для жителей выгодно создание ТСЖ, так как они могут сами следить за состоянием своего дома и распределять средства в соответствии с нуждами. Кроме того, повысилось качество обслуживания дома, что приведет к увеличению его рыночной стоимости.

Остаток средств, полученный при управлении ТСЖ идет на капитальный ремонт, благоустройство территории, дополнительные компьютеры и новое программное обеспечение, оборудование подъездов информационными досками, установка домофона и металлических дверей в подъезд, комплекты спецодежды, инструментов и инвентаря, поддержание порядка в доме.

Создание ТСЖ дает возможность каждому собственнику участвовать в принятии решения по управлению дома.

Список используемой литературы

1. Жилищный Кодекс Российской Федерации - М.: Юрайт-Издат, 2009. -111 с.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. - М.: Проспект, Омега-Л, 2008. - 104 с.

3. Постановление от 23 мая 2006 г. №306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»

4. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

5. ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

6. Коваленко З.К. Учебное пособие по выполнению курсовой работы, Челябинск, ЮУрГУ, 2007 г.

7. Конспект лекций по дисциплине «Муниципальное управление»

8. Приказ Министерства энергетики РФ от 16 апреля 2010 г. №178 «Об утверждении примерной формы предложения об оснащении приборами учёта используемых энергетических ресурсов»

Размещено на Allbest.ru