Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Содержание

• 1 Общие сведения
• 2 Основные предположения и лимитирующие условия
• 3 Краткий обзор подходов к оценке объекта оценки и соответствующих методов оценки
• 3.1 Затратный подход
• 3.2 Сравнительный подход
• 3.3 Доходный подход
• 4 Краткая характеристика рынка недвижимости в г. Магнитогорске и характеристика экономической ситуации в регионе
• 5 Описание и анализ состояния объекта оценки
• 5.1 Анализ местоположения
• 5.2 Описание объекта оценки
• 5.3 Техническое состояние объекта оценки
• 6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
• 7 Определение рыночной стоимости объекта оценки
• 7.1 Затратный подход
• 7.1.2 Расчет величины накопленного совокупного износа
• 7.1.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
• 7.2 Сравнительный подход
• 7.3 Доходный подход
• 8 Согласование результатов
• 1715 900 (Один миллион семьсот пятнадцать тысяч девятьсот) рублей.
• 9 Итоговое заключение о стоимости объекта оценки
• Список использованной литературы и материалов нормативного характера
• Приложения

1 Общие сведения

недвижимость рыночный стоимость квартира

Таблица 1

Объекты оценки	Квартира 3-комнатная общей площадью 51,3 кв. м.
Адрес объекта	г. Магнитогорск, ул.Галиуллина, д. 30/1 кв. 58
Собственник	Гурина Елена Ивановна на основании договора приватизации №6481 от 09.11.2000 г.
Оцениваемые права	Общая долевая собственность на 3-комнатную квартиру.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости права собственности на 3-комнатную квартиру.
Ограничения и допущения	Указаны в разделе 2.
Дата определения стоимости	01 декабря 2011 года
Исполнитель	Гурина Ксения Сергеевна
Используемые стандарты оценки	* ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 26.07.1998г * Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российского общества оценщиков».. * Федеральные стандарты оценки от 20.07.2007г., утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3)

2 Основные предположения и лимитирующие условия

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничениями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Проведенный Оценщиком анализ не содержит предвзятого мнения полностью или частично.

3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

4. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния тех частей объекта, которые невозможно изучить иначе, как визуальным осмотром или изучением планов и спецификаций исполнения.

5. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

В своих действиях оценщик выступал как независимый исполнитель, не имея ни текущего, ни будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте.

Оплата услуг не связана с определением итоговой величиной стоимости оцениваемого объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента.

3 Краткий обзор подходов к оценке объекта оценки и соответствующих методов оценки

Для оценки рыночной стоимости имущества, как движимого, так и недвижимого обычно используют три основных подхода:

· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний;

· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Каждый из этих подходов позволяет получить ценовые характеристики объектов недвижимости. Сравнительный анализ результатов оценки объектов, с учетом достоинств и недостатков каждого из использованных подходов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объектов недвижимости.

3.1 Затратный подход

В основе затратного подхода оценки объекта недвижимости лежит принцип замещения, согласно которому осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости сумму, превосходящую затраты на получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своим качествам и свойствам объекта. При таком подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли (собственность или аренда земли) плюс стоимость строительства аналогичного объекта за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного и имеющегося в распоряжении земельного участка с целью оптимального его использования.

2. Расчет затрат на возведение аналогичного сооружения - получение стоимости воспроизводства объекта.

Стоимость воспроизводства - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в рыночных ценах на действительную дату оценки с использованием аналогичных материалов и стандартов на строительство, с учетом износа объекта оценки.

В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным или возможным, выполняется определение стоимости замещения.

Стоимость замещения - стоимость строительства объекта с применением современных материалов, объемно-планировочных и конструктивных решений, стандартов на строительство, полезные характеристики которого аналогичны характеристикам оцениваемого объекта, в ценах на действительную дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

3. Определение величины накопленного износа (физического, функционального, внешнего) объекта недвижимости.

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта оценки, выделяют следующие виды износа:

физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта со временем под воздействием эксплуатационных факторов либо под воздействием естественных и природных факторов;

функциональный износ - представляет собой потерю в стоимости вследствие несоответствия объемно-планировочных и конструктивных решений объекта оценки современным стандартам в соответствии с текущим или предполагаемым использованием объекта;

внешний (экономический) износ - представляет собой обесценение объекта оценки, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды (рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование объекта оценки, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.д.).

Как правило, в реальной ситуации приходится оценивать величину накопленного совокупного износа объекта оценки, то есть учитывать физический, функциональный и внешний износ совместно. Реализуется данный подход с помощью формулы:

Исов.=100*(1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифункц./100)*(1-Иэкон./100))

4. Уменьшение восстановительной стоимости объекта оценки на сумму износа для получения остаточной стоимости.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости объекта оценки стоимости земельного участка.

3.2 Сравнительный подход

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Полезность -- совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

назначение;

передаваемые права;

условия и время продажи;

условия финансирования;

местоположение;

физические характеристики.

Цены на объекты аналоги корректируются с учетом параметром, по которым объекты отличаются друг от друга. Скорректированные цены используются при определении рыночной стоимости недвижимости.

3.3 Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации определяется по формуле:

C = ЧОД/ Rk, где

C - стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

ЧОД - чистый операционный доход или ЧОД;

Rk - коэффициент капитализации;

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk = Rn + Nv, где

Rk - коэффициент капитализации

Rn - ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv - норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

* потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

* оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

* объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

, где

PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода;

M - остаточная стоимость;

N - число периодов.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Ставка дисконтирования определяется способом кумулятивного построения, при котором в качестве базовой ставки берется безрисковая ставка, и к ней последовательно прибавляются поправки (на ликвидность, качество менеджмента и т.д). Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

4 Краткая характеристика рынка недвижимости в г. Магнитогорске и характеристика экономической ситуации в регионе

Экономическая ситуация в г. Магнитогорске отличается от экономической ситуации в среднем по России, т.к. финансовое положение металлургического комбината и остальных промышленных предприятий, на которых работает население города, достаточно стабильно, средний уровень жизни высокий.

Из нежилой недвижимости наиболее часто продаются и сдаются собственниками в аренду помещения под небольшие производства (авторемонтные мастерские, кафе, магазины), складские помещения, гаражные боксы, офисы. Самой активной в данном сегменте рынка является продажа и сдача в аренду торговых помещений небольшой площади (50-150 кв. м.).

Спрос на крупные объекты недвижимости (склады и гаражи большой площади, кинотеатры, дворцы культуры и т.п.) незначительный.

Самым массовым и ликвидным товаром на рынке недвижимости считается жилая недвижимость.

Информацию о сделках с недвижимостью можно найти в периодических печатных изданиях города, риэлтерских фирмах и других источниках.

Оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка недвижимости - вторичный рынок жилья. Данный сегмент рынка достаточно развит. На открытом рынке достаточное количество предложения на аналогичные объекты. Диапазон цен продажи на сегодняшний момент составляет от 27 000 до 30 000 рублей за кв.м. Процент на торг составляет от 2% до 4% за объект.

На данном рисунке представлен аналитический график колебания цен в 2011 г. :



5 Описание и анализ состояния объекта оценки

5.1 Анализ местоположения

Оцениваемый объект расположен в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска.. Типичная застройка - жилые дома средней этажности.

Территория расположения объекта оценки, согласно Постановлению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 27.11.2002 года №149 «О ценовом зонировании земель на территории города Магнитогорска и об утверждении дифференцированных ставок земельного налога на территории города Магнитогорска», отнесена к 14-й (О 146) территориально-экономической зоне, которая имеет следующие характеристики:

1. коэффициент градостроительной ценности - 3,56;

2. характеристика застройки - жилая застройка средней этажности; плотность застройки - средняя; объекты повышенной опасности отсутствуют;

3. транспортная доступность (условия подъезда к объекту оценки) - удовлетворительная, дороги асфальтированы;

4. инженерная инфраструктура - холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение;

5. социальная инфраструктура (учебные заведения, предприятия торговли и общественного питания, зоны отдыха и т.д.) - обеспечена учреждениями дошкольного воспитания, образования, здравоохранения,торговли, имеется спортивный центр, музей.;

6. экологическое состояние района - удовлетворительное;

7. историческая, культурная ценность района - не установлена.

5.2 Описание объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящий одноэтажный жилой дом группы капитальности. Земельный участок прямоугольной формы, имеет ровный рельеф, территория огорожена и ухожена. Объект оценки расположен по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Галиуллина, д. 30/1 кв. 58.

Электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, отопление - централизованные. Более подробная информация представлена в таблице 2.

Техническая характеристика объекта оценки

Таблица 2

Год постройки	1978
Назначение	Жилое
Фактическое использование	Жилое
Год последнего ремонта	Информация отсутствует
Площадь дома, кв.м.	51,3
Высота помещения, м	2,5
Строительный объем, куб.м.	128,25
Этаж	2
Этажность	5
Строительные характеристики:
Фундамент	Бетонный
Стены	Блоки
Перекрытия Полы	Деревянные Дощатые
Кровля	Асбофанерная по деревянным стропилам
Оконные проемы	Пластиковые
Дверные проемы	Дерево, металл
Внутренняя отделка	Простая
Холодное водоснабжение	Центральное
Горячее водоснабжение	Центральное
Электричество	Централизованное
Отопление (централизованное/дизель/АОГВ/иное)	Централизованное
Дополнительная существенная информация (состояние объекта)	Центральное газоснабжение, металлические и пластиковые трубы, телефон, радио, домофон

5.3 Техническое состояние объекта оценки

Техническое состояние объекта оценки определено как удовлетворительное.

6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее использование имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованном, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:

- единственное в своем роде использование; временное использование;

- использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

- многофункциональное использование; - использование в спекулятивных целях и т.д.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного используют следующие критерии:

1) Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2) Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

3) Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4) Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

7 Определение рыночной стоимости объекта оценки

7.1 Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных издержек. Суть данного метода определения стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) за вычетом оцененного износа и увеличенную на стоимость участка земли как не застроенного.

7.1.1 Оценка стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка - это условный экономический показатель, необходимый для регулирования отношений землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной цены на земельный участок.

Из содержания п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ и анализа текста книги Крассова О.И. можно предложить еще одно определение кадастровой стоимости земельного участка:

Кадастровая стоимость земельного участка - нормативно-рассчитываемая стоимость, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

Сз=Ск*Sд,

Где:

Сз - стоимость земли;

Ск - кадастровая стоимость 1 мІ земли;

Sд - общая площадь земельного участка дома.

Кадастровая стоимость 1 мІ земли в Магнитогорске, Орджоникидзевский район, ул. Галиуллина д. 30/1 кв. 58 составляет 4600 руб. В доме имеется 4 подъезда по 20 квартир.

Sд = м2.

Сз = 4600*4520 = 20792000 руб.

Сз .кв. = 20792000/80 = 259900 руб

7.1.2 Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения его строительного объема на стоимость 1 м3 или 1 мІ зданий, аналогичных оцениваемому, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий.

Таким образом, полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 1 декабря 2011 года (ПВС) рассчитывается по формуле:

ПВС = С2007 *V, (1);

Где:

С2007 -восстановительная стоимость строительства единицы сравнения оцениваемого объекта (1 м2) по состоянию на 01.12.2011г.

Для пересчета сметных цен из уровня 1978 г. к уровню 2011 года используются индексы изменения сметной стоимости СМР (Справочник "ЧелСЦена" , 2007 г.).

С2011|= C1972 *И1972-2001 * И2001-2007 * И2007-2011, (2);

Где:

И1984-2007 - индекс изменения сметной стоимости для периода 1978 - 2001 гг;

И2001-2007 - индекс изменения сметной стоимости для периода 2001 - 2007 гг;

И2007-2011- индекс изменения сметной стоимости для периода 2007 - 2011 гг;

Таким образом, восстановительная стоимость строительства 1 м2 оцениваемого объекта в ценах 2011 года составит:

С2011= 128,25 * 1,61 * 13,75 * 3,88 = 11015,84 руб.

С учетом налога на добавленную стоимость (НДС = 18,0 %) и прибыли застройщика (12,0 %) восстановительная стоимость строительства 1 м3 оцениваемого объекта в ценах на момент оценки составляет:

С 2011 = 11015,84 *1,18*1,12 = 14558,54 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта (Св) определяется по формуле (1) и на дату оценки составляет:

ПВС =14558,54*128,25 =1867132,24 руб.

7.1.2 Расчет величины накопленного совокупного износа

Накопленный износ определяется как «уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций».

Расчет физического износа

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и пр.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Нормативный метод

В соответствии с действующей в настоящее время методикой, физический износ зданий в целом определялся принятым в технической инвентаризацией метода сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа промышленных_зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстрой (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОе СССР, Москва, 1990) и информации собственника объекта оценки.

Физический износ определяется по формуле:

Фз = , где

Фз - физический износ здания (%);

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы;

И - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

п - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Расчет величины физического износа

Таблица 5

№ п/п	Конструктивный элемент (система)	Удельный вес, %*	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе объекта, %
1	Фундаменты	3,0	15,0	0,45
2	Стены и перегородки	35,0	10,0	3,50
3	Перекрытия	11,0	6,0	0,66
4	Крыши	4,0	15,0	0,60
5	Полы	8,0	12,0	0,96
6	Проемы	12,0	5,0	0,60
7	Отделочные работы	6,0	2,0	0,12
8	Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	13,0	8,0	1,04
9	Прочие работы	8,0	11,0	0,88
	Итого:	100,0		8,81

Функциональный износ

Наличие функционального износа обычно выявлено устаревшим объемно-планировочным или конструктивным решением оцениваемого объекта и характеризуется. Как правило, выявленный функциональный износ приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта оценки. Такие недостатки могут быть как устранимыми, так и неустранимыми. Функциональный износ не обнаружен.

Внешний (экономический) износ

Данный вид износа называют старением окружения. Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. На стоимость дома прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей среды необходимо учитывать экономические факторы, занятость, отдых, систему образования, налоги и т.п. Также следует принимать во внимание факторы непосредственной близости к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества. Малопривлекательные природные объекты (болото, «разрушенный» ландшафт) представляют примеры такого воздействия. Плохо ухоженные дома и неубранный мусор на соседних участках могут служить показателями экономического старения округи. Экономический износ был принят в размере 0%.

Для расчета величины совокупного износа применяется следующая формула:

Исов.=100*(1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифункц./100)*(1-Иэкон./100)) Износ совокупный составил 11,2%.

7.1.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Рыночная стоимость объекта оценки (Ср) при использовании затратного подхода рассчитывается по формуле:

Ср = Сз + ПВС х (1 - И /100), где

Сз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

ПВС - полная восстановительная стоимость улучшения земельного участка (здания, сооружения), руб.;

И- накопленный износ, %.

Ср = 259 900+ 1 867 132,24 х (1 - 0,088) = 1 962 724 руб.

Стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода, с учетом стоимости земельного участка, с учетом незначительного округления, составляет: 1 963 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят три тысячи ) рублей.

7.2 Сравнительный подход

Рыночная стоимость недвижимости в сравнительном подходе определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Для оценки сравнительным подходом необходимо выполнить следующие действия:

· исследований рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи;

· определение подходящих объектов для сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому объекту;

· сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых.

При сравнительном анализе Оценщик должен использовать данные по ценам продаж и предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий). Такой подход оправдан с точки зрения того, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные цены и придет к заключению о предполагаемой стоимости объекта приобретения, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

В ходе анализа к ценам объектов-аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Информация по объектам-аналогам - таблица 6.

Показатели	Оцениваемый объект	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Местоположение объекта оценки	Ул. Галиуллина 30/1 кв. 58	Ул. Труда 35	Ул. Карла-Маркса 180/1	Ул. Труда 29/1	Ул. Галиуллина 49/2	Ул. Советская 185
Стоимость предложения, руб.		2 150 000	1 600 000	1 600 000	1 600 000	1 680 000
Корректировка на торг, %		-3	-3	-7	-3	-3
Скорректированная стоимость, руб.		2 085 500	1 552 000	1 488 000	1 552 000	1 629 600
Корректировка на местоположение, %		-	-	-	-	-
Скорректированная стоимость, руб.		2 085 500	1 552 000	1 488 000	1 552 000	1 629 600
Доступность транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта	Все виды транспорта
Корректировка на транспортную доступность, %		-	-	-	-	-
Этажность ( этаж из общего количества этажей)	2/5	2/9	2/5	2/5	2/5	5/5
Потолки	Простые	Простые	Простые	Простые	Простые	Простые
Полы	Деревянные	Паркет	Линолеум	Ковровое покрытие	Деревянные	Линолеум
Проемы	Пластик	Пластик	Одно пластиковое, другие дерево	Пластик	Одно пластиковое окно, другие дерево	Пластик
Сантехника	Улучшенная, пластик	Улучшенная, пластик	Улучшенная, плстик	Улучшенная , пластик	Стандартная	Стандартная
Общее состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Среднее	Частичный ремонт
Корректировка на состояние объекта, %		+4	-	-	-2	-3
Скорректированная стоимость, руб.		2 168 920	1 552 000	1 488 000	1 520 960	1 580 712
Дополнительные улучшения	Телефон, железная дверь, водомеры, застекленный балкон	Встроенная кухня, встроенная техника, телефон, дверь двойная, застекленный балкон, водомеры	Телефон, железная дверь, застекленный балкон	Телефон, железная дверь, застекленный балкон, водомеры	Железная дверь, застекленный балкон	Железная дверь, застекленный балкон, телефон, водомеры
Корректировка на улучшения, %		+4	+2	+3	-2	-
Скорректированная стоимость, руб.		2 255 676,8	1 583 040	1 532 640	1 490 540	1 580 712
Жилая площадь, м2	32,3	43	37	36	32	31,9
Площадь кухни, м2	6,3	9	6	6	6	6,4
Общая площадь, м2	51,3	63	50	51	53	50,7
Стоимость 1 м2	31363	35805	31660	30050	28123	31177

Обоснование корректировок

Корректировка на торг. Процент на торг на вторичном рынке жилых квартир в г. Магнитогорске составляет от 2% до 8% за объект.

Корректировка на местоположение. В нашем случае не производилась, так как все объекты расположены в одном районе, и равноценны друг другу.

Корректировка на транспортную доступность. В нашем случае не производилась, так как все объекты имеют доступность всех видов транспорта (автобус, трамвай, маршрутные такси).

Корректировка на состояние объекта. Сравнивается состояние объектов, наличие коммуникаций, состояние проемов, состояние сантехники. Разница между объектами не значительная, поэтому корректировка в пределах пяти процентов.

Скорректированные цены по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости объекта в рамках данного подхода методом сравнительного анализа.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, общей площадью 51,3 кв.м., рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, с учетом округления, составляет:

1 610 000 (Один миллион шестьсот десять тысяч) рублей.

7.3 Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект (в данном случае от сдачи объекта в аренду).

Данный подход не применялся, так как оцениваемый объект в аренду не сдается, и соответственно прибыли не приносит. Кроме того, данный подход не соответствует цели оценки.

8 Согласование результатов

Для определения рыночной стоимости объекта были использованы следующие подходы: затратный и сравнительный. Затратному подходу были присвоены наименьшие веса, так как он не отражает соотношение спроса и предложения на рынке, но имеет важное значение, так как показывает реальный физический износ строения. Сравнительному подходу были присвоены наибольшие веса, так как он отражает рыночную стоимость на момент оценки. Доходный подход не был использован по причинам, указанным выше, в описании данного подхода. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных показателей к единой стоимости объекта путем корректирования всех полученных результатов с учетом их надежности.

Итоговую рыночную стоимость (Ср) объекта оценки определяют по формуле:

Cо = Cp x B1 + C x B2, где

Ср - стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, рублей;

С - стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, рублей;

B1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;

В2- средневзвешенное значение достоверности сравнительного подхода.

Таблица 8

Подходы	Стоимость, руб.	Веса	Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный	1 963 000	0,3	588 900
Сравнительный	1 610 000	0,7	1 127 000
Итого:		1	1 715 900

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет:

1715 900 (Один миллион семьсот пятнадцать тысяч девятьсот) рублей.

9 Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

На основании вышеизложенной информации, принимая во внимание падающий потребительский спрос на жилые дома, можно сделать вывод, что при сохранении существующих цен на рынке недвижимости в г. Магнитогорске объект оценки останется ликвидным.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки составило: 2 772 000 (Два миллиона семьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Оценка проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" (№ 135-ФЗ от 29.07.98 г.), нормами Стандартов профессиональной этики Российского общества оценщиков, Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519), а так же исходя из следующих принципов, прописанных в требованиях к составлению отчета об оценке в ФСО №3:

1. Принцип существенности - изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.

2. Принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

3. Принцип однозначности - содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускает неоднозначного толкования.

4. Принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

5. Принцип достаточности - отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только в контексте полного текста настоящего отчета.

Список использованной литературы и материалов нормативного характера

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001, № 159).

3. СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки».

4. СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки».

5. СТО РОО 21-01-95 «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества».

6. СТО РОО 23-01-96 «Оценка недвижимости».

7. СТО РОО 27-01-99 «Кодекс профессиональной этики членов РОО».

8. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса /Учебник. - М.: ЭКМОС -2000 г.

9. «Оценка бизнеса» под ред.Грязновой А.Г., Федотовой М.А. 2000г.

10. Правила оценки физического износа жилых зданий, ВСН-53-86 (р) / Госгражданстрой. -М.: Прейскурантиздат, 1988.

11. Сборник № 28 "Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов". М, 1970г.

12. Приложение №3 к Постановлению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 27.11.2002 года №149 «О ценовом зонировании земель на территории города Магнитогорска и об утверждении дифференцированных ставок земельного налога на территории города Магнитогорска».

13. Справочник "ЧелСЦена", части 1 и 2, выпуск № 7, 2007г.

14. Аналитические материалы: газета «Из рук в руки».

15. http://upvs.kwinto.ru.

16. http://www.magreal.ru.

17. http://www.citystar.ru.

Приложения



Индексы к ценам от 1972 года к 1984 году

Основание применения	Жилищное строительство	Гражданское строительство
Индексы изменения сметной стоимости СМТ по отраслям народного хозяйства на 01.01.84г. (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. №94)	1,17	1,18
Территориально-экономический по Челябинской области (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983г. №94)	1	1,01
Итого:	1,17	1.19

Индексы к ценам от 1984 года к 2000 году

Основание применения	Жилищное строительство	Гражданское строительство
Сводная таблица индексов изменения стоимости СМР по объектам-представителям к базовым ценам 1984г.	17,34	18,15

Индексы к базисным ценам от 2000 года из «ЧелСЦена» ежемесячного информационно-аналитического бюллетеня стоимости работ, услуг и объектов строительства

Дата оценки	Жилищное	Гражданское
	строительство	строительство
Январь 2006	2,77	2,76
Февраль	2,79	2,79
Март	2,82	2,81
Апрель	2,90	2,97
Май	2,92	3,0
Июнь	2,93	3,01
Июль	3,04	3,17
Август	3,04	3,22
Сентябрь	3,09	3,12
Октябрь	3,24	3,20
Ноябрь	3,28	3,30
Декабрь	3,29	3,31
Январь 2007	3,43	3,44
Февраль	3,46	3,49
Март	3,47	3,51
Апрель	3,75	3,73
Май	3,79	3,76
Июнь	3,86	3,81
Июль	3,94	4,0
Август	4,07	3,99
Сентябрь	4,11	4,02
Октябрь	4,17	4,08
Ноябрь	4,26	4,11
Декабрь	4,27	4,12
Январь 2008 Письмо ООО ЧелинформЦентра от 15.01.08 №05 (Индексы на 1 квартал)	4,29	3,87
Апрель 2008 Письмо ООО ЧелинформЦентра от 16.04.08 №105 (Индексы на 2 квартал)	4,51	4,09
Июль 2008 Письмо ООО ЧелинформЦентра от 17.07.2008г. №178 Индексы на 3 квартал)	5,01	4,51
Ноябрь 2008 Приложение №2 к письму Минрегиона России от 14.10.2008г. №26064-СК/08 (Индексы на 4 квартал)	4,65	3,61 -общая далее по отраслям (см. Приложение)
Январь 2009 (Индексы на 1 квартал 2009)	4,72	4,36
Письмо Челинформцентра от 14 апреля 2009 №60 (Индексы на 2 квартал)	4,71	4,37
Письмо Челинформцентра №143 от 16 июля 2009г. (Индексы на 3 квартал)	4,64	4,3
Письмо Федерального казначейства по Челябинской области «Челинформцентр №190 от 16.10.2009г. (Индексы на 4 квартал)	4,59	4,25
«Челинформцентр» №80 от 16 апреля 2010г. ист.Справочник «Челсцена» №4 апрель 2010г. (Индексы на второй квартал)	4,59	4,28
«Челинформцентр» №154 от 16 июля 2010г. ист.Справочник «Челсцена» июль 2010г. (Индексы на третий квартал)	4,64	4,32
Справочник Челсцена №10 Письмо №200 от 14 октября 2010г. (Индексы на 4 квартал)	4,72	4,43
Челинфорцентр, №23 от 20 января 2011г. ист. «Челсцена» январь 2011г. (Индексы на I квартал 2011г.)	4,82	4,51
Челинфорцентр, №91 от 13 апреля 2011г. ист. «Челсцена» (Индексы на II квартал 2011г.)	5,06	4,79
Приложение 3 к постановлению Государственного комитета "Единый тарифный орган Челябинской области" от 17.11.11. № 39/71 (Индекс на 3 квартал 2011 года)	5,31	5,07

Размещено на Allbest.ru