Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду). В оценке недвижимости в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. Единственное условие, которое необходимо соблюдать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов оценки должны рассчитываться на одинаковой основе.

Так как в основе доходного метода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право владения, а также доход от продажи после окончания владения (если таковой предусматривается).

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

Расчет текущей стоимости всех будущих доходов может производиться методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и денежный поток от продажи объекта по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом прямой капитализации. В случаях, когда достаточно тяжело спрогнозировать будущую ситуацию, и (или) когда оставшийся срок эксплуатации объекта невелик целесообразнее определять стоимость объекта методом прямой капитализации.

Таким образом, настоящий метод оценки подразумевает, что объект недвижимости стоит ровно столько, сколько будущие доходы стоят сегодня.

Формула для определения стоимости объекта недвижимости имеет следующий вид:

С = ЧОД/К, где:

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

К - коэффициент капитализации.

Следовательно, для определения стоимости объекта методом капитализации необходимо определить чистый операционный доход от использования объекта и рассчитать коэффициент капитализации.

Дисконтирование денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в текущую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды по соответствующей ей норме отдачи. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости есть текущая стоимость всех будущих потоков денежных средств, приведенных к текущей дате с учетом требований инвестора относительно возврата капитала, отдачи на капитал, а также с учетом вариантов альтернативных вложений денежных средств с аналогичной степенью риска.

Реверсия учитывается вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта по окончании периода владения или предполагается дальнейшее владение объектом.

2. Определение ставки дисконтирования

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Определение риска

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий полученных будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность.

Определение очищенной от риска нормы дохода

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям. Российские показатели берутся, исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.

Как показатель доходности безрисковых операций, в настоящем отчете выбранные ставки по депозитам наиболее надежных российских банков. В результате анализа установлено, что по валютным вкладам ставки составляют 6-10% годовых (в среднем - 8%). Кроме того, с учетом размера суммы вклада, банковская ставка может увеличиваться на 1-2%. Таким образом, принимаем безрисковую составляющую ставки дисконтирования равной 10%.

Поправка на неликвидность

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. На сегодняшний день поправка на низкую ликвидность принимается равной 2-м процентам.

Поправка на риск

Риск вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму - статичный и динамичный.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставляемые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки на статичный риск определяется, как размер страховых начислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме. Средние действующие ставки в страховых компаниях, действующих в г. Екатеринбурге по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют от 2,5 до 3,5 процентов и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Принимаем в среднее значение, увеличенное на 20%

{(2,5+3,5)/2}*1,2=3,6

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 10%, поправки на неликвидность 2% и поправки на риск вложения в недвижимость 3,6%. Рассчитанная таким образом ставка составляет 15,6%.

3. Прямая капитализация

Стоимость= Доход / Ставка капитализации

Ставка капитализации = Ставка дисконтирования + Ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения вложенных средств = 100 / Остаточный срок жизни.

Оцениваемые помещения функционируют и зная средний остаточный срок жизни, определяем ежегодный процент возмещения вложенных средств (около 4%) Ставка капитализации -15,6% + 4% = 19,6%.

4. Расчет чистого операционного дохода

В таблице 4.2. приведен расчет чистого операционного дохода на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду помещений оцениваемого объекта.

Площади, которые можно сдать в аренду составляют около 95% от всей совокупной площади.

Табл. 3.4.

Исходные данные

Табл. 3.5.

Расчет чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта

Расчеты проводились в соответствии с условиями прямой аренды, т.е. коммунальные, эксплуатационные и прочие затраты, связанные с использованием производственных помещений за счет арендатора.

Оцениваемые объекты, по мнению оценщика, основанному на исследовании рынка будет обеспечивать стабильный доход (экономию на аренде) в течении длительного времени, соразмерного со сроком эксплуатации объекта.

5. Результаты расчетов.

По методу капитализации дохода чистый доход составляет:

Стоимость объектов недвижимости:

I объект: 3 738 823,88 = 732 809,48 / 0,196

II объект: 5 594 610,51 = 1 096 543,66 / 0,196

Вывод

Стоимость объектов недвижимого имущества, рассчитанная доходным методом составляет:

I Объект (склад-элеватор) = 3 738 823,88 рублей

II Объект (зерновой элеватор) = 5 594 610,51 рублей

Общая стоимость: 9 333 434,39 рублей

3.5 Согласование результатов оценки объектов недвижимого имущества, полученных различными методами расчёта и выбор итоговой величины

Стоимость объектов недвижимости определена методом математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной величиной стоимости объекта.

Анализируя применяемость каждого метода, для сегодняшних экономических условий можно сказать следующее:

1. Затратный подход применяется в основном для оценки объектов:

уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует адекватного рынка;

пользующиеся незначительным спросом, а также для оценки нового строительства.

Оцениваемые объекты являются одними из таковых, следовательно, затратный метод играет определяющую роль при расчете рыночной стоимости, его доля 0,8.

2. Оценка доходным методом отражает ту реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, платить не станет. Однако в условиях нестабильности трудно прогнозировать с достаточной степенью точности поток будущих доходов. Оценивать объекты недвижимости, приносящие в той или иной мере доход без использования доходного метода, неправомерно. Следовательно, данный метод должен обязательно использоваться для оценки недвижимости. На рынке недвижимости существует интерес к площадям, предназначенным в аренду, что позволяет владельцам недвижимости получать доход от сдачи в аренду площадей.

На основании изложенного принимаем долю доходного метода равной 0,2.

3. Оценка методом сравнения продаж основывается на изучении рынка схожих объектов. Рынок недвижимости переполнен предложениями на продажу офисно-административных и производственных зданий, но специфика наших объектов не позволяет выявить адекватность сделок с объектами, аналогичными оцениваемым.

Учитывая все вышеизложенное, и в результате сопоставления значений стоимостей объектов нами были получены следующие результаты:

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимого имущества на дату оценки составляет 20 736 524,15 (Двадцать миллионов семьсот тридцать шесть тысяч пятьсот двадцать четыре рубля 15 копеек). Из них:

Объект I (склад-элеватор): 11 645 022,53 (Одиннадцать миллионов шестьсот сорок пять тысяч двадцать два рубля 53 копейки);

Объект II (зерновой элеватор): 9 091 501,62 (Девять миллионов девяносто одна тысяча пятьсот один рубль 62 копейки).

1.2. Результаты оценки и заключение