Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенности того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть соответствующий архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, нотариальных контор, территориальные агентства Госкомимущества и комитеты по регистрации недвижимости, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведётся реестр объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники. При анализе недавних продаж необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, то же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравниваемый с оцениваемым. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо для того, чтобы убедиться в достоверности фактической цены, так как часто на «вторичном» рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается, причём она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными интересами сторонами: например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т. д.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

4. На четвёртом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ним должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - это время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находится в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нём офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

1. Права собственности.

В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2. Условия финансирования сделки.

Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости нетипичны (например в случае полного кредитования сделки купли-продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж.

Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости.

4. Местоположение.

Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

5. Физические характеристики.

Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м., га, сотку фронтальный метр, куб м.), либо экономическая. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

2.2.1 Классификация и суть поправок

Разные способы расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1. Классификация поправок

Процентные поправки, как правило, вносятся путём умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

А) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определённую сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определённую сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте «А».

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

2.2.2 Расчёт и внесение поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчёта и внесения поправок;

- статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трёх основных форм: 1) денежные поправки, 2) поправки в процентах, 3) общая группировка.

Денежные поправки - это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определённо установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. Как только определены все поправки в процентах, они складываются вместе. Затем продажная цена сопоставимого объекта умножается на полученный процент, что соответствует поправке к продажной цене. Данная сумма прибавляется к действительной продажной цене или вычитается из неё, что даёт скорректированную стоимость сравниваемого объекта.

В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной основе. Однако это происходит редко. Если поправки должны проводиться на кумулятивной основе, то каждая процентная поправка прибавляется или вычитается из 100%, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются. Например, если сопоставимый объект на 4% хуже оцениваемого, то поправочный процент составит 1,04. Итак, для каждой поправки вычисляется отдельный процент, затем все поправки перемножаются.

Если при корректировке должны быть использованы денежные и процентные ставки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в денежные суммы. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик: 1) время,

2) местоположение,

3) условия продажи и

4) другие различия (физические удобства и т. д.).

Ограниченность применения метода парных продаж заключается в сложности подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчёта и внесения поправок

Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Пример:

Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога 15%, тогда цена аналога должна увеличиваться на те же 15%:

Х = 1.0 + 15% ? 1.0 = 1.0 ? (1+0.15) = 1,15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

Х = 1.0 - 15% ? 1.0 = 1.0 ? (1+0.15) = 1,15

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшаться:

Х = Х + 15% ? Х = Х(1+0.15), Х= 1/0,87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

Х = Х - 15% ? Х = Х(1 - 0.15), Х = 1/0,85 = 1,18

Экспертными методами расчёта и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчёта поправок

В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.

Средняя арифметическая, по данным наблюдений, равна:

где - средняя арифметическая;

x_i, x₂, …, x_n - данные наблюдений;

n - число наблюдений.

Медианой называют значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.

Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.

В практической деятельности оценщика для проведения статистического анализа конкретного статистического ряда применение средних величин проводится в следующем порядке. В случае, если статистическая выборка по размерам достаточно велика для эксперсс-анализа в качестве средней величины удобнее выбрать моду. Если таковой в выборке нет, то после ранжирования статистического ряда можно определить значение медианы. Наконец, если оценщик ставит перед собой задачу уточнённого расчёта среднего значения рассматриваемой статистической выборки, можно воспользоваться алгоритмом расчёта по формуле средней арифметической.

Показатели вариации. Средние величины характеризуют статистический ряд числом, но не отражают изменчивость наблюдавшихся значений признака, т. е. вариацию. В практической деятельности оценщика в качестве описательных характеристик показателей вариации в основном используются значения стандартного S_x и среднеквадратического отклонения ?_x:

где - средняя арифметическая;

x_i, x₂, …, x_n - данные наблюдений;

n - число наблюдений.

Применение аппарата математической статистики в методе сравнения продаж предполагает проведение также корреляционно-регрессионного анализа. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощью анализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии, которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объекта недвижимости в зависимости от количественных и качественных значений введённых в уравнение факторов (независимых переменных).

Многофакторный корреляционно-регрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки недвижимости как объекта налогообложения. В этом случае особо актуально широкое применение компьютерного моделирования. Тем не менее статистический анализ в самом широком контексте позволяет наиболее аккуратно подготовить информационную базу для реализации метода сравнения продаж и даёт возможность оценщику оперировать достаточно большими информационными массивами при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

2.2.3 Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются следующие единицы сравнения:

1. Валовой рентный мультиприкатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор

Представляет собой отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу (ПВД), либо к действительному валовому доходу (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, учитывающий доход на ежемесячной, а не на годовой основе.

Для применения ВРМ необходимо:

1) Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта:

- формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенном в том же районе;

- расчёт посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений мультимпликатора валовой ренты (МВР);

- согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

2) Определение отношений валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога:

- определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

- анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

- расчёт необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

3) Расчёт стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

- умножение расчётной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МРВ, полученное на первом этапе.

МРВ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = Др ? МРВ = Др ? Ца / ПВД;

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

МВР - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчёта МВР положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов. Существует ряд ограничений на применение метода ВРМ. Во-первых, оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими валовых доходов. Во-вторых, метод ВРМ считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках или нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В-третьих, данный метод предполагает узкий разброс значений коэффициентов недоиспользования и расходов для всех объектов. Это значит, что он нечувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации

Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчёт общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения МВР. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости.

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2. общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа / Ца

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога;

Ца - продажная цена.

3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДоб / Ккап,

где Цоб - вероятная цена объекта оценки;

ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;

Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Преимущество данной процедуры расчёта ОКК заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу МВР действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены.

2.2.4 Анализ полученных расчётов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ производственных расчётов с целью получения итоговой величины стоимости объекта.

При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчёта данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

2.3 Затратный подход

Для оценки объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, используется затратный подход. Он предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нём улучшений, на основе расчёта затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату оценки. При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчёт стоимости земельного участка должен производиться с учётом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка стоимости воспроизводства оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчёт выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчёт итоговой стоимости объекта путём корректировки стоимости воспроизводства на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Вывод о величине рыночной стоимости объекта делается после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Рис.2.2. Схема процедуры оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтения, а порой и единственные основания.

Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учётом прибыли инвестора), как правило более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчёты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта. Оценка объектов незавершённого строительства. Она носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применён с целью, указанной в предыдущей ситуации. Оценка в целях выделения объектов налогообложения. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты и не страхуемые.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

2.3.1 Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учёта износа и соотнесения к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчёта указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т. д.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учётом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения GDC лежит расчёт затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учёта этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - это затраты, непосредственно связанные со строительством. Они включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий, оборудования;

- заработную плату рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

- стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки, хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

- накладные расходы.

Прибыль застройщика (инвестора) - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Методы определения стоимости воспроизводства

В зависимости от цели оценки и, как следствие закладываемой точности расчётных процедур, существует насколько способов определения стоимости воспроизводства:

- Метод сравнительной единицы.

- Метод разбивки по компонентам.

- Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы

Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.). Для расчёта полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (объём, площадь). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы. Расчёт производится по следующей формуле:

Со = С1 кв. м (So (Кп (Кн (Км (Кв (Кпз (Кндс,

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

Скв.м - стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату;

So - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, строительной площади.

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Метод разбивки по компонентам

Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объёма. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:



где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объём j-го компонента;

Сj - стоимость единицы объёма;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- метод субподряда;

- разбивка по профилю работ;

- выделения затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда. В данном случае рассчитываются затраты на найм отдельных специалистов.

Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчёте затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчёта прямых затрат, необходим учёт накладных расходов и иных затрат.

Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчёта восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоёмким и требующим от оценщика углублённой теоретической подготовки и значительного практического опыта.

2.3.2 Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательностью с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определённое использование знаний и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объёмно-планировочным, конструктивными решениями, безопасности и т.д.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощённо этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлён благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта, до завершения срока экономической жизни.

Рис. 2.3. Срок жизни объекта

Методы оценки износа.

В мировой оценочной практике износ, принимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

- сравнения продаж;

- эффективного возраста;

- разбиения.

Если же целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из ни в общей стоимости здания. этот методический приём выражается формулой:

где Q_ф - общий физический износ здания, %

q_i - фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %

n - номер конструктивного элемента.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка цен, формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учётом износа путём исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. расчёт текущей восстановительной стоимости зданий каждого объекта.

5. Определение величины накопленного износа зданий вычитанием их цен с учётом износа из текущей восстановительной стоимости те же зданий.

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Достоинство метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Однако, метод достаточно трудоёмок и трудноприменим в российских условиях, так как отсутствует активный рынок недвижимости и кофиденциальности сделок, что лишает его информационной базы.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ)ВС

где ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не даёт различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишён этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

- короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

- долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учёта влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Устранимый функциональный износ оценивается по трём группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации. Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтённого физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости.

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений».

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе строительства.

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Внешний износ характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное изменение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменения арендной платы и цен продаж. Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

- капитализации потери доходов из-за внешнего воздействия;

- метод парных продаж.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесённым к объекту оценки экономическим износом.

2.4 Оценка земли

Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью, поэтому при оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности.

При покупке либо свободного участка, либо участка с улучшениями, типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. При этом, обычно, рассматриваются следующие факторы:

- перспективность местоположения;

- состояние спроса на предлагаемый тип недвижимости;

- юридические нормы на предполагаемые улучшения;

- физические характеристики участка;

- финансовая обоснованность проекта.

Местоположение участка считается основным параметром, определяющим его стоимость. Перспективность местоположения зависит от доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого характера использования участка.

Состояние рыночного спроса, получаемое в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участка. Должен быть выявлен целевой сегмент рынка, на котором следует развивать деятельность, т. е. выделены конкретные потребители на конкретные типы недвижимости. На основе анализа должны быть обоснованы мероприятия по завоеванию данного сегмента рынка. Для определения масштаба и времени реализации проекта по результатам анализа спроса и предложения следует рассчитать коэффициент ёмкости рынка (отношение числа проданных участков за период к общему числу предлагаемых участков).

Юридические нормативы, действующие на данном рынке, с точки зрения перспективности, носят, в основном, ограничительный характер. Несоответствие предполагаемых улучшений законодательным или другим нормам может привести к значительным убыткам, штрафам и т. д.

Физические характеристики участка определяют физическую возможность выполнения улучшений. К физическим характеристикам относят топографию, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.

Финансовая обоснованность проекта позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учётом величины и времени поступления и расходования денежных средств.

Методы оценки земли

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод предполагаемого использования (разбивки на участки);

- метод остатка для земли;

- метод капитализации земельной ренты (арендной платы).

Метод сравнения продаж

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и как будто свободной земли. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков или земли корректируется по элементам сравнения.

Метод распределения

Метод распределения основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближённой оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Следует заметить, что для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.

Метод выделения

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учётом их износа. Этот метод можно рекомендовать только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. В остальных случаях метод выделения не позволяет получить величину, определяющую рыночную стоимость земли.

Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного участка можно определить методом сравнения продаж.

Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности.

Следующий шаг - определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчёта является стоимость одного участка, определённая методом сравнения продаж с учётом корректировок на различия.

Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учётом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Техника остатка для земли

Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания;

- чистый операционный доход всей собственности;

- коэффициент капитализации для земли и для зданий.

Стоимость может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

2. На основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов определяется чистый операционный доход всей собственности.

3. Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

4. Определяется стоимость земли путём капитализации части дохода, относящийся к земле.

Капитализация земельной арендной платы

Земельная арендная плата - это сумма, получаемая или выплачиваемая за право пользования земельным участком и соответствующая интересу землевладельца в земле. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемым из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величины арендной платы.

Глава 3. Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости

3.1 Общие сведения

1. Основные факты и выводы

Тип оцениваемых объектов:	Объекты недвижимого имущества: I объект Склад-элеватор II объект Зерновой элеватор
Месторасположение объекта:	Свердловская область, Сысертский р-н, п.Б-Исток, ул. Победы, 2
Оцениваемые права:	Отчуждение объектов недвижимого имущества.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.
Дата проведения оценки:	01.01.2005
Размер земельного участка под оцениваемыми объектами недвижимости:	4 583,50 м2

2. Цель оценки

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

3. Строительно-техническое описание объектов

Табл. 3.1.

№п/п	Наименование	Материал конструкций	Характерное измерение
I	Объект I. Склад-элеватор
1	Элеватор	Фундамент - ж/б блоки. Стены - ж/б плиты. Перегородки - ж/б плиты. Перекрытия - ж/б плиты. Крыша - мягкая кровля. Полы - бетонированные. Проемы оконные - по одному глухому переплету, дверные - простые. Внутренняя отделка - замазка швов между плитами, в отд. местах штукатурка. Сан. и электротехнические устройства: Отопление - центральное. Канализация - лестницы. Гор. Водоснабжение - металлоконструкции. Электроосвещение - открытая проводка. Вентиляция	S=957,3 м2 V=34452,0 м3 Емкость=18 тыс. т
2	Корпуса готовой продукции комбикормов и мучного сырья	Фундамент - ж/б блоки. Стены - ж/б плиты. Перегородки - ж/б плиты. Перекрытия-сборные ж/б. Kрыша - мягкая кровля. Полы - бетонированные. Проемы - оконные по 1 глухому переплету, дверные - простые. Внутренняя отделка - замазка швов между плитами, в отдельных местах штукатурка. Сан. и электротехнические устройства: Отопление - центральное. Канализация - лестницы. Гор. Водоснабжение - металлоконструкции. Электроосвещение - открытая проводка. Вентиляция.

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

дипломная работа "Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости" скачать

Подобные документы

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Оценка объекта недвижимости. Объект - дача

  Описание объекта недвижимости - двухэтажного загородного дома. Проведение оценки для установления рыночной стоимости здания. Способы анализа стоимости объекта: затратный, капитализации дохода и сравнительного анализа продаж; согласование результатов.
  
  курсовая работа [143,2 K], добавлен 18.11.2014
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

  Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
  
  курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
  

• Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

  Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
  
  курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
  

Другие документы, подобные "Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам