Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при президенте РФ

ВОРОНЕЖСКИЙ ФИЛИАЛ

Кафедра экономики, финансов и менеджмента

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема: Формирование рынка недвижимости в России

Выполнил

студент ГМУ ЗО (2011)

Руководитель

к.э.н. Т.Б. Ивашинина

Воронеж 2012

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы формирование рынка недвижимости в России

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты, законодательная база

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Глава 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Глава 3.Анализ современного рынка недвижимости в России

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Актуальность темы исследования

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.

Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.

Актуальность исследования диктуется также особенностями переходного периода в России: географическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких слоев. Это делает невозможным копирование западных стандартов функционирования рынка недвижимости, и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений.

Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном итоге, должно способствовать экономическому росту.

Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время.

Объект исследования: рынок недвижимости.

Предмет исследовании: Предметом исследований является система экономических отношений действующих на нем в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы, а также методы моделирования экономических процессов.

Теоретической и методологической основой настоящей курсовой работы послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет.

В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующие на рынке недвижимости.

Цель исследования: Целью работы является теоретический анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.

Задачи исследования:

- Обосновать недвижимость, как экономическую категорию, определить ее сущность и экономическую природу.

- Определить место данной категории в системе производительных сил и производственных отношений в условиях рынка.

- Дать определение рынка недвижимости, обосновать теоретические и методологические подходы к его структурированию.

- Проанализировать особенности формирования рассматриваемого рынка и его институтов в условиях рыночных преобразований в России.

- Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости.

- Обосновать сущность, роль и значение его инфраструктуры, как неотъемлемого условия динамичного развития.

-Разработать предложения по развитию эффективной институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.

- Обосновать методологические и теоретические подходы к определению социально-экономической эффективности его функционирования.

Глава 1.Теоретические основы формирование рынка недвижимости в России

1.1 Понятие недвижимости

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .[8 c.57]

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.[ 5 с.320]

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

недвижимость инфраструктура инфляция

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1.Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).[11 c104]

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Глава 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.[14 c.56]

Определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

- Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

- Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

- Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна их близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр. [3 c.91]

В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.[10 c.48]

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Глава 3. Анализ современного рынка недвижимости в России

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости.[11 c.89]

В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени - к земле.

Всего за 2007 г. в Российской Федерации введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в 2006 г. темп роста жилищного строительства к 2005 г. составлял 116,1.

Московская область по итогам 2007 г. стала крупнейшим строительным рынком страны, в 2007 г. в указанной области введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Кроме Московской области, среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства наблюдаются также в Москве - 8,0%, Краснодарском крае - 6,2%, Санкт-Петербурге - 4,4%, Республике Татарстан - 3,4%, Тюменской области - 3,2%, Республике Башкортостан - 3,1%, Ростовской и Челябинской областях - по 2,8%, Свердловской области - 2,7%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2% от общего показателя по стране.

В 2007 г. в Российской Федерации продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено в эксплуатацию 181,1 тыс. жилых домов общей площадью 25,7 млн. кв. метров, что составило 128,9% к 2006 г. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади построенного жилья составила: в России - 42,6%; в республиках Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Марий Эл, Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Удмуртской, Чувашской республиках, Краснодарском, Ставропольском краях, Астраханской, Ленинградской и Тамбовской областях - от 65,2% до 95,2%; в Чеченской Республике, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе - 100%.

В г. Москве, в отличие от рынка остальных субъектов Российской Федерации, ограничение спроса на недвижимость произошло уже в 2007 г.: спрос резко снизился, рост цен остановился. Рынок вступил в фазу стагнации. В первом квартале 2007 г. общее падение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в Москве составило 0,6%. Падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, было равно 0,9%. В кирпичных домах цены предложения увеличились на 0,1%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 1,8%, а в типовых домах-новостройках выросли на 0,7%.

В сентябре 2007 г. стагнация московского рынка недвижимости закончилась, но это не повлекло за собой значительного возобновления роста цен. Хотя эксперты отмечают постепенное оживление спроса и активности на рынке, а также переход потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной. За первую неделю октября 2007 г. средняя стоимость квадратного метра московской квартиры выросла на 0,4% до 4167 долларов США. Больше других, на 0,7%, подорожало жилье в «сталинских» домах и домах из типового кирпича. Квадратный метр в таких квартирах стоил 4 962 доллара США. Квадратный метр в современных панельных высотках за рассматриваемую неделю подорожал на 0,6% до 4085 долларов США. На 0,3% (до 4 623 долларов США за квадратный метр) подорожала жилплощадь в домах из современного монолитного кирпича. На 0,2% подорожали квартиры в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Квадратный метр в них стоил, соответственно, 3734 и 3835 долларов США. Цены на квартиры в кирпичных пятиэтажках за рассматриваемую неделю практически не изменились и составляли 4095 долларов США за квадратный метр. Доходность вложений в жилую недвижимость составляла 0,68 доходности банковского депозита.

С начала 2008 г. в сегменте вторичного жилья спрос на наиболее ликвидные объекты, каковыми являются квартиры бизнес-класса, превалировал над предложением примерно в два раза. Еще один отличительный признак московского рынка недвижимости 2008 г. - увеличение разницы между ценами на квартиры в центре и на окраинах, между квартирами в разных типах домов в рамках одного района. Цены на дешевое, низкокачественное жилье снизились. А рост цен на элитное жилье в элитных коттеджных поселках Подмосковья составит по итогам 2008 г. около 15% годовых.

2008 год стал одним из самых сложных для рынка недвижимости за всю историю современной России. Мировой финансовый кризис больно ударил по всем фронтам - снизились темпы строительства, упал уровень покупательской активности, банки фактически перестали выдавать ипотечные кредиты. Итоги прошедшего года подвел управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Наряду с этим, продвижение проекта развивает выставочный стенд, осознавая социальную ответственность бизнеса. Имидж предприятия, в рамках сегодняшних воззрений, позиционирует ролевой стратегический маркетинг, расширяя долю рынка. Такое понимание ситуации восходит к Эл Райс, при этом анализ рыночных цен детерминирует отраслевой стандарт, учитывая современные тенденции. Российская специфика ускоряет конвергентный социальный статус, осознав маркетинг как часть производства.

Портрет потребителя тормозит целевой сегмент рынка, полагаясь на инсайдерскую информацию. Формат события спорадически переворачивает рейтинг, учитывая современные тенденции. Косвенная реклама, пренебрегая деталями, упорядочивает экспериментальный процесс стратегического планирования, расширяя долю рынка. Стратегический маркетинг слабо детерминирует из ряда вон выходящий product placement, оптимизируя бюджеты. Дело в том, что привлечение аудитории не критично. К тому же медиапланирование существенно трансформирует побочный PR-эффект, оптимизируя бюджеты. Контент экономит традиционный канал, опираясь на опыт западных коллег. Оценка эффективности кампании вырождена.

Важным в 2009 году было само поведение рынка в условиях кризиса. Глобальных сделок и проектов, которыми пестрили СМИ в докризисный период, больше нет, а сам кризис, как и в прошлом году, остается важнейшим событием. В 2009 году во всех сегментах рынка цены падали, а спрос сжимался. Несмотря на это, рынок располагал большим заделом и в течение года объем ввода жилья и коммерческой недвижимости оставался на относительно высоком уровне. Осенью 2009 г. эксперты отметили всплеск активности: цены стабилизировались, спрос увеличился, появились реальные сделки. Но о восстановлении рынка говорить рано, считают специалисты. «Дно» еще не пройдено, но многие хотят думать иначе.

В январе 2009 г. премьер-министр РФ Владимир Путин предложил правительству не снижать объемы жилищного строительства и поставил задачу «постараться сохранить планку» ввода 2008 года, т.е. 61 млн. кв. метров. Финансирование программ, связанных в целом с государственной жилищной политикой настраивала в начале 2010 года на оптимизм - общий объем средств, выделяемых на эти цели федеральным бюджетом и институтами развития в 2009 году превысил 447 млрд. руб.

Кроме того, решению задачи премьера должны были содействовать и увеличенный до 150 млрд. руб. в 2009 году капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и увеличенный до 2 млн. рублей размер налогового вычета для граждан, приобретающих и строящих жилье и увеличенная до более чем 300 тыс. руб. сумма материнского капитала, который можно и нужно направлять на приобретение жилья (прогнозируемое Минфином в 2010 году вложение в экономику таких средств - 102 млрд. руб.). На федеральную программу «Жилище» (финансирование которой сокращено примерно на 30%), в этом году было направлено около 61 млрд. руб. Но, несмотря на все усилия, в 2009 году, по данным Минрегионразвития будет введено 53 млн. кв. метров жилья, а следующий год, по мнению главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, станет еще хуже, так как «у строителей совсем нет задела на 2010 год».

В мае 2009 года глава Минрегионразвития Виктор Басаргин сделал знаковое для рынка жилья заявление - стоимость 1 кв. метра доступного жилья, строящегося (полностью или частично) за счет федерального бюджета, не должна превышать 30 тыс. руб.

В 2009 году госзаказ стал чуть ли не главным «локомотивом» жилищного строительства. Особенно заметный вклад в поддержание жилищного сегмента рынка внесли силовые федеральные структуры - Минобороны и МВД РФ. В частности, Минобороны в уходящем году освоило на покупку более 40 тыс. квартир почти 90 млрд. руб. И это только начало. По словам министра Анатолия Сердюкова, всего в 2009-2010 годах за счет всех источников Минобороны планирует расселить 90 тыс. семей военнослужащих, из них 45,7 тысячи - в 2010 году. Формирование служебного фонда жилья будет вестись до 2015 года в рамках ФЦП, касающейся военнослужащих по контракту.

В МВД России, по данным департамента тыла ведомства, в жилье нуждаются более 100 тыс. сотрудников. Глава департамента Владимир Лукьянов заявлял в начале года, что МВД требуется более 112 тыс. квартир, «а это порядка 195 млрд. руб.». Государственным оборонным заказом на строительство жилья в 2009 году из федерального бюджета было выделено всего 1,3 млрд. руб. плюс 2,4 млрд. руб. на завершение уже начатого строительства. В 2010 году финансирование строек жилья для МВД может увеличиться, надеются в ведомстве.

Также в 2009 году около 10 млрд. государственных руб. было направлено на приобретение жилья молодым семьям в рамках соответствующей ФЦП.

Государство становится основным игроком на рынке недвижимости. Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (Фонд РЖС) призван стимулировать объем предложения на рынке жилья России. Так, планируется, что не менее 30% жилья в России с 2012 года будет построено на землях, вовлеченных в оборот фондом. Доля жилой недвижимости в РФ, возводящейся на землях фонда, уже в 2010 году должна достичь 10%, а в 2011 году - 20%.

В 2010 году Фонд РЖС уже провел пять земельных аукционов по продаже земельных участков в различных регионах РФ. На участках, отведенных для строительства, может быть построено 1 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Стратегическим приоритетом фонда является создание условий для строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного. Планируется увеличение к 2020 году объема ежегодного ввода жилья в России до 140 - 150 млн. кв. метров.

В 2012-2014 годах фонд собирается перейти от «оптимизационной» к «инвестиционной» координации земельных участков, и заняться финансированием строительства электрических сетей, центров питания, а также линейных и нелинейных объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, в рамках своей деятельности фонд будет содействовать доступу застройщиков к финансовым ресурсам. В частности, он будет предоставлять гарантию (оферту) на покупку у девелоперов определенного объема жилья по цене не выше «централизованно устанавливаемой цены жилья экономического класса по данному региону». Таким образом, фонд будет гарантировать застройщикам выкуп не реализованных на открытом рынке квартир.

Ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства граждан России, а ставки по кредитам вряд ли можно назвать адекватными. Свертывание ипотеки началась в России еще в третьем квартале 2007 года.

Банки РФ в январе-сентябре 2009 года предоставили физлицам жилищные ипотечные кредиты на 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года, когда заемщикам было предоставлено 537,5 млрд. руб., констатирует ЦБ РФ. В 2008 году в среднем за месяц выдавалось 29 тыс. кредитов. По прогнозам ЦБ РФ, объем рынка ипотеки в стране в 2009 году не превысит 130 млрд. руб. Всего, по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выдано ипотечных кредитов на 630 млрд. руб.

Совокупная задолженность по ипотеке, составлявшая на начало года 1,057 трлн. руб., по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. руб. В настоящее время в РФ, по данным АРИЖК, насчитывается около 60 тыс. проблемных кредитов в сфере ипотеки на общую сумму около 90 млрд. руб.

По данным брокерской компании «Кредитмарт», в ноябре 2009 г. общее количество банков, предлагающих ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке, составило 17 единиц. Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке, достигло 13 единиц.

Осенью 2009 г. ситуация улучшилась, ставки немного снизились, но они все еще недоступны для подавляющего большинства заемщиков. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам по итогам ноября 2009 г. составила 18,06%, по сравнению с январем снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 0,16 п.п. По данным ЦБ РФ за девять месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%. Ставка остается на этом уровне последние полгода.

Правительство РФ принимает активные меры по реструктуризации кредитов и поддержке ипотеки. Господдержка осуществляется через предоставление дополнительных средств Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Средства специальной программы в размере 40 млрд. руб. (кредит Внешэкономбанка - «ИФ-Недвижимость») будет направлен на предоставление целевых займов банкам в течение 2009-2010 годов, а может быть, еще и 2012 года. Наблюдательный совет ВЭБ готов использовать пенсионные средства на поддержку ипотеки, а это около 100 млрд. руб. В рамках поддержки граждан, ранее получивших ипотечный кредит, в 2009 году предоставлена возможность досрочно использовать «материнский капитал» для полного или частичного погашения кредита - это сделали уже 80 тыс. семей. По прогнозам чиновников, объем рынка ипотечного кредитования в России в 2011-2012 годах выйдет на уровень 2007 года. В кризис активно проводились слияния и поглощения, объем которых, по прогнозам экспертов, должен увеличиться в 2010 году. В 2009 году на рынке преобладали безденежные сделки, то есть инвесторы получали доли в компаниях или проектах при условии погашения или реструктуризации долгов девелопера или при условии достройки объектов. Наиболее заметно идет передел рынка офисной недвижимости. В этом сегменте в 2009 году произошло несколько знаковых сделок. В сфере торговой недвижимости идет перераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании. Этот процесс происходит завуалировано - собственники стараются перераспределять доли в объектах на стадии акционерного капитала

Заключение

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 592с.Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. - 2005. - № 32.

2. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2006. - 480 с.

3. Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А. - Киров: Издательство «АСА», 2007. - 624 с.

4. Любимов Л.Л., Раннева Н.А. Основы экономических знаний: Учебник для 10 и 11 кл. школ и кл. с углубл. изуч. Экономики. - 5-е изд. - М.: Вита-Пресс, 2006. - 496 с.

5. Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2004. - 400 с.

6. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. - 320 с.

8. Экономическая теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д. Камаева. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2007. - 640 с.

9. Экономическая теория: Учебник. - Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2007. - 672 с.

10. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. - 2006. - № 1. - С. 77-96

11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. - Спб.: изд-во «Питер», 2008 - 624 с.

12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: изд-во «КноРус», 2007. - 344 с.

13.Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебники для вузов. Специальная литература. - СПб.: Издательство «Лань», 2001. - 480 с.

14.Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

15.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: изд-во «Юнити», 2007. - 464 с.

16. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2002. - 352 с.

Приложение А

Таблица 1.Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

Приложение Б

Таблица 2. Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой.

Приложение В

Таблица 3. Структура рынка недвижимости

Признаки
1. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости	- рынок купли-продажи; - аренды; - ипотеки; - вещных прав (доверительное управление) и др.
2. По степени готовности к эксплуатации	- незавершенное строительство; - новое строительство; - строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
3. По форме собственности	- частные объекты недвижимости; - государственные и муниципальные объекты недвижимости.
4. По отраслям	- промышленные объекты; - сельскохозяйственные объекты; - общественные здания и сооружения; - рекреационные и т.д.
5. По функциональному назначению	- жилая недвижимость; - производственные здания; - непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); - гостиницы; - торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
6. По виду объектов недвижимости	- земельный рынок; - здания и сооружения; - помещения; - предприятия как имущественные комплексы; - кондоминиумы; - вещные права; - многолетние насаждения.

Размещено на Allbest.ru