При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 69. Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственного оборота, нужно учитывать величину сопряженных капитальных вложений, дополнительных затрат на проведение рекультивации и окультуривания почв на площади отвода, величину и стоимость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т. п. Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для объектов строительства или добычи полезных ископаемых, строительного материала, выполняется с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей. Оценка земли производится на основе бонитета (качества земли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных работ, проведенных системой институтов по регионам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 185. В качестве экономического параметра качества (бонитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйстве национального дохода, отнесенный к приведенной сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на который земля изымается из сельскохозяйственного оборота. Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 13.

1. Определение цены земли на основе средневзвешенных баллонное качества Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. с. 179.

За базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых угодий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономических, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каждому хозяйству собирается и обрабатывается следующая информация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивности кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температуре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показатели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесенных минеральных и органических удобрений, стоимости тракторов, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели. В результате по каждому земельно-оценочному району для основных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нормативной урожайности зерновых по району. Так как в большинстве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земельных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализированных районах оценка земли производится по ведущей культуре Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 34.

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже других, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяйственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины земельного налога и размеров арендной платы за землю Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 261.

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 37.

При монополии на землю как на объект хозяйствования образуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чистого дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении избыточного прибавочного продукта. Земельная рента является экономической формой реализации собственности на землю и поэтому может быть использована при определении цены земли. Дифференциальная рента определяется на единицу площади как разница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реализации и индивидуальной ценой производства Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 85.

Норма прибыли, которая исчисляется как отношение всей прибыли, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуальную цену производства. При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяйственную продуктивность климата, которая может быть представлена как функция многих агроклиматических факторов. Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной территории Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2008. с. 23:

(2)

где V - объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см; n0 - полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое; t >10 - среднегодовая сумма температур более 100 С; Ку - коэффициент увлажнения; Кк - коэффициент континентальности. Величина К представляет собой отношение среднегодового количества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле:

(3)

где t° - среднемесячная температура воздуха; d - среднемесячная относительная влажность воздуха (по справочным данным). На основе вышеописанных показателей определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение цены земли на основе капитализации чистого дохода.

В этом случае цена земли определяется по формуле

(4)

где - ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяйственных культур с единицы земельной площади за период лет; t - период лет; r - банковский процент за пользование долгосрочным кредитом.

Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование - проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важнейших социально-экономических проблем Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. - М.: Инфра - М, 2007. с. 45.

В настоящее время в России завершен четвертый этап земельно-оценочных работ Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 63. Результаты этих исследований, наряду с другими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реализацию поставленной задачи -- определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциальную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом потенциале земель Слагода В.Г. Основы экономической теории. - М.: Форум - Инфра-М., 2007. с. 125. Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому району области (края, республики) определяется по формуле Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2007. с. 67:

Цпр=Цпоб * Уп :Упоб , (5)

где Цпр - цена 1 га пашни в районе, руб.; Цпоб - цена 1 га пашни по региону, руб.; Уп - нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культуры по району, ц/га; Упоб - нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культуры по области, ц/га.

Методический подход к стоимостной оценке земли на основе капитализации чистого дохода эффективен на всех уровнях управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической системы в стране Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 55.

В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших землях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на земельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и местонахождения, учтенные через арендную плату за их использование Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. - М.: Норма, 2007. с. 100.

Цена земли определяется на основе оптимального срока аренды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кредита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализации основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион.

При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе капитализации чистого дохода. Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных угодий методические подходы могут быть следующими.

Для получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного земельного кадастра РФ.

Размер дифференциальной ренты определяется как разница между ценой производства продукта в худших условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими называют относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. с. 31. Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каждому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объективные условия производства, так и его результаты Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2008. с. 63.

Производство товарного продукта обеспечивается одновременным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на результаты товарного производства рассчитывается на основе корреляционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста выручки за счет рентных факторов Сивкина Р.А. Экономический словарь. - М.: Норма, 2008. с. 57.

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимости товарной продукции также оценивается на основе метода корреляционно-регрессионного анализа.

Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хозяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя - средневзвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показывают меру влияния соответствующего фактора на уровень себестоимости.

По этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость товарной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий. Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от снижения себестоимости. Дифференциальная рента в целом определяется по двум составляющим - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов.

В связи с ростом себестоимости и цен реализации сельскохозяйственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным.

Для этого по каждому сельскохозяйственному предприятию рассчитывают агрегированные индексы себестоимости и цен товарной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер ренты по видам сельхозугодий определяют на основе индексов рентообразующих факторов.

Затем средние размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки земли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц; экономия затрат - по соответствующему индексу окупаемости затрат в расчете на гектар, приложение 3.

Оценка стоимости земли должна учитывать необходимость создания нормальных условий воспроизводства не только для хозяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных факторов условиях, но и худших.

Поэтому для расчета опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рассчитывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2007. с. 225:

Цз = Нз х (1 +Рз: 100), (6)

где Цз -- выручка (цена) на единицу товарной продукции; Нз -- нормальная себестоимость единицы товарной продукции: Рз -- нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство. Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим условиям, ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капитализации может приниматься величина ставки Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых. Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 59:

Z=(R+D) : i x 100, (7)

где Z -- оценка стоимости земли; R -- относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям; D -- рента; i -- норма капитализации дохода, %. Схема расчетов приведена в приложении 4. Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяйственных земель.

Таким образом, в связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных участков.

2. Современное состояние земельного рынка РФ

2.1 Анализ земельного рынка в современных условиях

Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном земельном обороте. В самом общем виде под земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности.

Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции, с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га.

Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка.

В РФ среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 91,4 тыс. га 0,006 % земельного фонда, приложение 6. В 2009 доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах аренды в РФ, составила 4,3 % от всей их площади. По федеральным округам России этот показатель колеблется от 1,6 % в Северо-Западном федеральном округе до 17,9 % в Южном федеральном округе.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. В 2009 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов, приложение 5.

Рост ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами РФ. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2009 году права аренды были выкуплены на 5854 земельных участках площадью 23316 гектаров в 46 субъектах РФ, приложение 6.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2009 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей. Тогда как в 2008 г. в консолидированный бюджет поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2% от земельного налога и 48,8% от арендных платежей.

Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, то затем интерес начал падать.

В 2009 году зарегистрировано 154702 сделок на общую площадь 91446 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства. Обладателями наибольших площадей - в сумме 11 383 гектаров - стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских целей, оказалось намного больше - 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый. Следует отметить, что количество сделок по продаже земельных участков на торгах по сравнению с 2008 годом в целом по России увеличилось в 2,1 раза, а по площади в 9,3 раза (9562 сделки, 35250 га). Доля сделок, осуществлённых на торгах, составляет по количеству и площади соответственно - 6,2 % и 38,5 %, приложение 5,6. В 2009 году на торгах по приобретению земель зарегистрировано около 9,5 тыс. граждан и организаций.

Средние по России цены за государственные земли, приобретённые гражданами и юридическими лицами, в порядке выборки по пяти субъектам РФ представлены в приложении 7. Данные таблицы отражают особенности ценообразования развивающегося земельного рынка в регионах с разными природно-экономическими характеристиками.

Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога.

В 2009 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2009 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков - в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны, приложение 8.

Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями для использования в целях промышленности, транспорта, связи, строительства и иного специального назначения. За 2009 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, приложение 8, 116,4 тыс. земельных участков (27732,5 га), в том числе в населённых пунктах 111,0 тыс. участков на площади 26011,1 га., что по сравнению с 2008 годом больше на 3,8 тыс. земельных участков и практически в 2 раза больше по площади приобретённых земель, т.е. увеличение приобретений земельной недвижимости сопровождается увеличением площади в каждой сделке, несмотря на рост цен. В то же время количество покупок земельных участков юридическими лицами за последние три года постепенно снижается, в 2009 году в целом по России приобретено 6384 участка (10128,6 га). Сделок было совершено в два раза меньше, чем в предыдущем году. Ситуация объясняется с одной стороны естественной стабилизацией земельного рынка, а с другой - более выгодными предложениями по аренде земель.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 1999-2009 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок.

Таким образом, в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

2.2 Необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения