Экономика недвижимости, ее оценка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской федерации

Федеральное агентство по образованию

Научный Исследовательский Иркутский Государственный Университет

Институт Архитектуры и Строительства

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

по дисциплине

Экономика недвижимости

Выполнила студентка группы

Тасенкова М.М.

Нормоконтролер Боровская С.В.

Иркутск, 2011г.1. Паспортизация объектов недвижимости

Важнейшей проблемой любого городского хозяйства является обеспечение сохранности жилищного фонда. Эта проблема приобретает особое значение в условиях развивающегося рынка жилья, появления большого числа собственников, регламентации их прав, обязанностей и ответственности за эксплуатируемые жилые помещения и необходимости доведения этих сведений до потребителя.

Повышение роли потребителя в условиях, когда жильё выступает в качестве товара, требует новых подходов:

- во-первых, полного учета технических, экономических, экологических и потребительских характеристик не только жилого дома в целом, но и жилых помещений и прилегающих территорий;

- во-вторых, обеспечение потребителей необходимой информацией о жилых помещениях, правилах пользования и безопасности эксплуатации;

- в-третьих, решение задач по налогообложению, кредитованию, страхованию жилья. Из этого следует необходимость многоцелевого применения информации.

Основой для решения этих задач является паспортизация жилья, которая обеспечивает достоверную информацию о жилищном фонде. Следует отметить, что в последнее десятилетие в обязательном порядке осуществлялась лишь техническая инвентаризация жилых зданий, вводимых в эксплуатацию после строительства, реконструкции и капитального ремонта. Инвентаризация часть паспортизации, с помощью которой должны решаться не только вопросы учета, но и безопасность эксплуатации жилья, осуществление правовых отношений в жилищной сфере.

2. Анализ местоположения объекта недвижимости

2.1 Описание местоположения объекта

Объект недвижимости находится по адресу: город Иркутск, Свердловский район, улица бул. Рябикова , 32 б.

Кадастровый квартал 38:36:000031 находится в юго-западной части города Иркутска. Граница квартала проходит: от городской черты по руслу (фарватер) реки Иркут, до устья реки Кая, по центру долины р.Кая до городской черты, вдоль городской черты до русла р.Иркут.

2.2 Характеристика объекта недвижимости

Природно-климатические особенности района:

Природно-климатические особенности района согласно справочнику по климату СССР:

- климат резко - континентальный;

- самый холодный месяц февраль, средняя температура -32°C.

- самый теплый месяц июль, средняя температура воздуха +27°C

- величина осадков от 400 до 800 мм. в год;

- местность имеет пересеченный рельеф;

- наличие водных объектов: протекает река Иркут и Кая;

особое геологическое условие района строительства: территория Иркутской обл. входит в зону активного проявления землетрясения по уровню сейсмичности г.Иркутск относится к 7,8,9 бальной системе

2.2.1 Окружающий тип землепользования

Зональное деление территории города осуществляется на основании градостроительного СНиПа 2.07.01-89* «Планировка городских и сельских поселений». На его основании оценивается зона нахождения объекта:

Объект недвижимости находится в Свердловском районе г.Иркутска с элементами промышленного назначения

- район застроен зданиями административного назначения, объектами социального назначения, жилые многоэтажные здания 40% и малоэтажные здания 60%.

- расстояние от объекта до центра города (площадь Кирова) равно 7100 метров;

Характеристика социальной инфраструктуры

№ объекта	Наименование объекта
1	Детские сады и ясли
1.1	Детский сад № 77
1.2	Детский сад № 96
1.3	Детский сад № 97
1.4	Детский сад № 126
1.5	Детский сад № 139
1.6	Детский сад № 142
2	Образовательные учреждения
2.1	Профессиональное училище № 67
2.2	Лицей № 1
2.3	Средняя общеобразовательная школа №2 с углублённым изучением отдельных предметов
2.4	Иркутский политехнический колледж
2.5	Средняя общеобразовательная школа № 28
2.6	Сибирская академия права, экономики и управления
2.7	Центр образования № 14
2.8	Средняя общеобразовательная школа № 5
2.9	Детская школа искусств № 10
3	Объекты общественного питания
3.1	Кафе. Дачка
3.2	Кафе бар. Oscar
4	Медицинские учреждения
4.1	Городская больница № 10
4.2	Иркутская областная инфекционная клиническая больница
4.3	Иркутский областной противотуберкулёзный диспансер. Иркутский филиал № 3
4.4	Детская поликлиника №10
5	Торговые помещения
5.1	Гипермаркет Окей
5.2	ТРЦ JonМолл
5.3	Малый рынок
5.4	Славянский базар, рынок
5.5	Супермаркет Вулкан
5.6	Супермаркет Поляна
5.7	янтарь
5.8	Фамилия, магазин товаров для детей
5.9	Рынок Ручей
6	Промышленные предприятия
6.1	Масложирокомбинат
6.2	Тэц
6.3	Деревообрабатывающий завод
7	Объекты социально-культурного назначения
7.1	Кинотеатр . Орион
8	Спортивные учреждения
8.1	Стадион Рекорд
9	Общественные здания
9.1	3 отдел милиции УВД по г.Иркутска
10	Прочие
10.1	Гаражи
10.2	Хозяйственные корпуса

2.2.2 Характеристика транспортной доступности

Транспортная доступность измеряется затратами времени необходимого на проезд из кадастрового квартала до центра города (интервал 30мин.). Данный кадастровый квартал характеризуется 2 группой транспортной доступности (30-59мин.). По границе квартала проходит магистральная улица - Байкальская.

№ маршрута	Начальная остановка	Конечная остановка
Автобусы
№ 8	Ново-Иркутская ТЭЦ	Марата
18	Ново-Иркутская ТЭЦ	Микрорайон юбилейный
25	Жиркомбинат	Центральный рынок
78	Жиркомбинат	Аэропорт
119	Центральный рынок	Цирк
124	Центральный рынок	Шелехово
127	марково	Центральный рынок
128	Центральный рынок	Смоленщина
Маршрутное такси
8	Ново-Иркутская ТЭЦ	Марата
10	Маршала Конева	Центральный рынок
10т	Ново-Иркутская ТЭЦ	Центральный рынок
18	Маршала Конева	Микрорайон юбилейный
18т	Ново-Иркутская ТЭЦ	Микрорайон юбилейный
23	Маршала Конева	Центральный рынок
41	Аэропорт	Жиркомбинат
70	Ново-Иркутская ТЭЦ	Студгородок
троллейбусы
7к	Маршал Конева	Микрорайон Первомайский
10	Волжская	Маршал Конева
10к	Маршал Конева	Микрорайон Юбилейный

2.2.4 Характеристика инженерной сети и коммунального обслуживания

В кадастровом квартале имеется центральное отопление, водоснабжение и водоотведение, электросети и телефонная связь.

Организация обслуживающая инженерные сети называется ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

2.2.5 Характеристика экологического состояния

- Воздух загазованный из-за транспорта, так же рядом проходит железная дорога- паровозы загрязняет воздух отходами от угля.

- Воздух загрязняется отходами с ТЭЦ И Масложиркомбината.

-Туман в квартале бывает редко, квартал окружен с двух сторон рекой.

- лесной массив на берегу реки Кая, Иркут и в расположения стадиона Рекорд ;

2.2.6 Характеристика криминогенной обстановки

В данном квартале есть отделение полиции УВД, которое следит за порядком. Квартал не криминальный.

2.3 Матричная оценка кадастрового квартала

Для оценки качества окружающей среды используют шкалы со словесными и цифровыми определениями качества. Высокие цены обусловлены близостью к центру города и остановкам общественного транспорта, наличием водных поверхностей, зеленых массивов и т.д.

Бальная оценка осуществляется на основании 1--бальной системы по специальной шкале.

количество баллов	качество оценки
10 баллов	высокое
8 баллов	хорошее
5 баллов	среднее
0 баллов	нет в наличии
баллы со знаком минус	плохое качество

Матричная оценка кадастрового квартала № 38:36:000031

№п/п	Наименование критерия	Показатель оценки в баллах	Удельный вес показателя	Удельный вес критерия	Значимость критерия в баллах
1	2	3	4	5	6
1	Социальный критерий
1.1	Места приложения труда	6	0,4	15/98 =0,153	4
1.2	Места отдыха и реабилитации	4	0,26
1.3	Места и площадки для спортивных мероприятий	3	0,2
1.4	Система культурно-бытового обслуживания	3	0,2
1.5	Криминогенная обстановка	-1	-0,06
	Итого:	15	1
2	Экономический
2.1	Близость к транспортным магистралям	7	0,212	33/98=0.33	9
2.2	Близость к остановкам общественного транспорта	7	0,212
2.3	Места парковки	7	0,212
2.4	Ситуация с инженерной инфраструктурой	7	0,212
2.5	Ситуация с подъездными путями	5	0,151
	Итого:	33	1
3	Ландшафтно - композиционный
3.1	Наличие водных поверхностей, наличие зеленых массивов	7	0,5	14/98=0,142	4
3.2	Близость к центру города	5	0,35
3.3	Рельеф местности	2	0,15
3.4	Архитектурные памятники	0
	Итого:	14	1
4	Престижность места
4.1	Малоэтажная застройка	6	0,375	16/98=0,163	5
4.2	Многоэтажная застройка	6	0,375
4.3	Здания социально-культурного назначения	2	0,125
4.4	Архитектурный климат	2	0,125
	Итого:	16	1
5	Экология
5.1	Состояние приземных слоев атмосферы	5	0,25	20/98=0,204	7
5.2	Состояние покрова почвы	6	0,3
5.3	Состояние водной поверхности	4	0.2
5.4	Воздействие шума от транспорта и промышленных объектов	5	0.25
	Итого:	20	1
	Всего:	98

Комментарии к таблице №3.

Показатели оценок из значимых критериев определены на основе балльной оценки критериев от -1 до 8. Удельный вес показателя к сумме по критерию определен отношением показателя оценок к каждой характеристики к сумме баллов соответствующего критерия.

Удельный вес критерия в общей сумме определяется путем отношения показателя оценок итоговой суммы каждого критерия к сумме баллов по всем критериям.

Комментарии к критериям оценки местоположения

1. Социальный критерий -4

1.1 Наличие мест приложения труда для различных слоев населения - 6.

-Деревообрабатывающий завод,

-масложиркомбинат,

-различные кафе и буфеты,

- супермаркеты,

-рынки,

- магазины,

- медицинские учреждения.

1.2 Наличие мест отдыха и реабилитации - 4.

-кинотеатр,

-торгово-развлекательный кинотеатр JomМолл,

- Кинотеатр Орион,

- Набережная вдоль р.Иркут и Кая.

1.3. Наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий - 3.

- Стадион Рекорд,

-площадки.

1.4. Система культурно-бытового обслуживания - 3.

Средняя.

1.5 Криминогенная обстановка - (-1)

Крименнагенная обстановка напряжённая

2. Экономический критерий - 9

2.1 Близость к транспортным магистралям - 7

Близкое расположение по магистрали

2.2 Близость к остановкам наземного транспорта и станциям обслуживания -7

Остановка находится рядом

2.3 Наличие мест парковки автомобилей - 7

Около домов парковки для автомобилей. Рядом располагаются частные стоянки и гаражи.

2.4 Ситуация с инженерной инфраструктурой-7

Инженерная инфраструктура высокая, имеется водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоотведения .

2.5 Ситуация с подъездными дорогами-5

Проблем с подъездными дорогами и парковками нет.

3. Ландшафтно-композиционный критерий - 4

3.1 Наличие водных поверхностей и зеленных массивов-7

-Протекает р.Иркут и Кая.

-Вдоль рек и около стадиона Рекорд.

3.2 Близость к центру города-5

-От данного объекта до центра с учётом пробок 50 мин.

-От оцениваемого объекта до центра города 7200 м.

3.3 Рельеф местности-2

-Пересечённый

3.4 Наличие архитектурных памятников-0

-Нет архитектурных памятников

4. Престижность места - 5

4.1 Малоэтажная застройка-6

-На 50% (до 3 эт)

4.2 Многоэтажная застройка-6

-50% (свыше 3 эт)

4.3 Здания социально-культурного назначения-2

-Кинотеатр Орион,Jom Молл

4.4. Архитектурный климат-2

4.4 Экологический критерий - 7

4.5 Состояние приземистых слоев атмосферы-5

-Туман бывает редко,

- загазованность средняя,

- ветер сильный в основном возле рек.

4.6 Состояние покровы почвы-6

-Автомобильные дороги: большая часть покрыты асфальтом,

- тротуары.

4.7 Состояние водной поверхности-4

-Реки загрязнены

4.8 Воздействие шума от транспортных и промышленных объектов-5

-движение транспорта в квартале можно оценить как среднее, от промышленных объектов шума нет.

Итоговая таблица оценки местоположения

№ п/п	Наименование критериев	Удельный вес критерия в общей сумме критериев	Значимость критерия, в баллах	Оценка по каждому критерию
1	2	3	4
1.	Социальный критерий	0,153	4	0,612
2.	Экономический критерий	0,33	9	2,97
3.	Ландшафтно-композиционный критерий	0,142	4	0,568
4.	Престижность места	0,163	5	0,815
5.	Экологический критерий	0,204	7	1,428
	Итого			6,39



Итоговую оценку местоположения определяем путем умножения удельного веса каждого критерия на соответствующую ему значимость.

Итоговый результат получаем путем суммирования оценок всех критериев.

Анализ результатов оценки

Применяя экспертный метод по 10 бальной шкале для оценки местоположения объекта получаем конечный результат 6,39. Среднее значение полученного результата является результатом оценки качества рассматриваемого объекта. Данный объект имеет самый высокий экономический показатель, оценка которого составляет -2,97; экологического критерия равный -1,428; ландшафтно-композиционный показатель - 0,568; социальный показатель - 0,612 престижности места - 0,815;

Вывод: объект находится на расстоянии 7200 метров от центра города. В целом наличие высоких показателей ухудшается за счет очень низкой криминогенной обстановки и престижности места

3. Анализ уровня потребительских свойств

3.1 Характеристика потребительских свойств объекта недвижимости

Потребительские свойства недвижимости это способность этого объекта удовлетворить определенные требования потребителя.

Потребительские свойства объекта зависят от назначения объекта и определяются многими характеристиками, например:

Комфортность - состояние уюта, удобства и удовлетворения, обеспеченное совокупностью положительных психологических и физиологических ощущений человека в процессе его трудовой деятельности.

Эргономичность - общая степень удобства предмета, экономия времени и энергии при использовании объекта.

Техническое совершенство и технологичность - совокупность свойств конструкции объекта, которые обеспечивают его технологическое обслуживание по наиболее эффективной технологии.

Экономичность в эксплуатации - минимизация стоимости использования. недвижимость паспортизация

Современность - свойство объекта, отвечающее материальными потребностям, общественным, культурным запросам настоящего времени.

Надежность и долговечность - свойство объекта сохранять во времени в установленных пределах значения всех параметров, характеризующих способность выполнять требуемые функции в заданных пределах и работоспособность.

Престижность - оценка обществом, социальной группой, личностью объектов в ценностной социальной картине общества.

Степень соответствия потребительских свойств товара ожиданиям потребителя характеризуется его качеством

3.2 Характерные особенности потребительских свойств объекта

Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу: город Иркутск, Свердловский район, улица бул. Рябикова , 32 б.

Свердловский район - исторический, современный и деловой центр города. Здесь размещаются административные учреждения, объекты отдыха, досуга, образовательные учреждения здравоохранения и прочие объекты.

Район относится к смешанному типу застройки. Плотность застройки средняя, инфраструктура района развита, подъездные пути хорошие. Объект расположен в 10 минутах ходьбы от ближайшей остановки общественного транспорта.

Комфортность - в рассматриваемом объекте недвижимости созданы все условия для комфортного проживания: система вентиляции, отопления, освещения, водоснабжения и канализации. Около жилого дома расположена охраняемая парковка, гаражи и детская площадка. Для охраны окружающей среды проектом предусмотрено подключение объекта к инженерным сетям. Для предотвращения несчастных случаев здание запроектировано и построено в соответствии с современными стандартами, таким как СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 2.01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Техническое совершенство - с учетом технологических требований определяются состав помещений жилого дома, их размещение и взаимосвязь. Исходя их этого, с учетом технологических требований планировка по адресу Свердловский район, улица бул. Рябикова , 32 б. была разрешена следующим образом: весь объект предназначен под квартиры.

Экономичность в эксплуатации - предусматривает оптимизацию материальных и трудовых затрат в процессе строительства и при эксплуатации жилого дома. С этой целью строительство объекта производилось из экономичных и долговечных строительных материалов.

В квартирах для экономии электроэнергии установлены электросчетчики. В местах общего пользования расположены энергосберегающие лампы.

Современность - в наши дни большое внимание уделяется соответствию модным современным тенденциям во всех сферах жизнедеятельности, в том числе и в создании и эксплуатации объектов недвижимости. Объект построен давно, но его постоянно усовершенствуют: вставляют пластиковые окна, делают евроремонты, устанавливают домофоны, кабельное телевидение, интернет.

Надежность и долговечность - коэффициент надежности здания 0,95; уровень ответственности 2; степень огнестойкости 2; класс функционирования и пожарной безопасности f=2; сестмостойкость 9. Здание достаточно надежно и при правильной эксплуатации: проведенных текущих и капитальных ремонтах, своевременной заменой износившихся элементов, - будет находиться в надлежащем состоянии достаточно долгое время - равное нормативному сроку службы здания 100-120 лет.

Престижность - Свердловский район, в котором находится рассматриваемый жилой дом, не очень привлекателен с точки зрения уровня развития инфраструктуры. В нем сосредоточено небольшое количество офисов, магазинов, предприятий службы сбыта, ресторанов, кафе, баров, Интернет-кафе, организаций здравоохранения и образования и других служб сервиса. В то же время ценится спокойствие и отсутствие суеты и шума в непосредственной близости с самим местом проживания.

3.3 Анализ потребительских свойств

Адрес Свердловский район, улица бул. Рябикова , 32 б.(в жилом доме располагается 10 двухкомнатных квартир, 10 однокомнатных и 8 трёхкомнатных квартир).



Изменение тарифов на оплату коммунальных услуг за 2010 - 2011гг

- холодное водоснабжение 12,7%

- водоотведение 11,8%

- горячее водоснабжение 14,4%

- отопление 0%

- электроснабжение 7,9%

Оплата жилищно-коммунальных услуг делится на 2 части:

- оплата жилищных услуг - текущий ремонт, вывоз ТБО, управление многоквартирным домом, содержание общего имущества;

Оплата коммунальных услуг - водоснабжение горячее/холодное, электричество.

Библиографический список

1. УПВС (Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости), справочное пособие;

2. СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

3. Постановление думы Иркутской области от 29.11.2006г. №25-193/рд «Об установлении и введении в действие налога на имущество физических лиц на территории Иркутской области»;

4. Лекция по дисциплине «Экономика недвижимости» за 22.10.11г. преподавателя Боровской С.В.;

5. Под редакцией Грабового П.Г. «Экономика и управление недвижимостью» 1999 г.;

6. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»:учебник. - 4-е издание, перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2006. - 655 с.;

7. СТО ГС 01.1.01-03 «Управление отдельным объектом недвижимости, имущественным комплексом»;

8. Каленкевич М.В. «Экономика недвижимости» Программа управления объектом смешанного назначения: Учеб. пособие. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - с. 16.

Размещено на Allbest.ru