Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 Понятие стоимости объекта недвижимости

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1.3 Характеристика основных методов

2. Методика определения доходный подхода оценки

2.1 Понятие доходного подхода и основные методы

2.2 Основные этапы оценки методом прямой капитализации

3. Расчетная часть

3.1 Описание объекта недвижимости

3.2 Определение стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов

Заключение

Список литературы

Введение

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика.

Цель курсовой работы: определение рыночной стоимости объекта недвижимости (двухкомнатная квартира) доходным методом.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта доходным подходом.

Задачи курсовой работы: выработка навыков самостоятельного проведения информационно-поисковой, аналитической работы с учебной, научной, справочной и другой литературой и источниками; приобретение практических навыков сбора.

1. Изучить понятие стоимости объекта недвижимости

2. Изучить факторы, влияющие на стоимость недвижимости

3. Изучить методику определения доходного подхода оценки

Применение доходного подхода актуально, поскольку в нем учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования - получение дохода собственником.

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 Понятие стоимости объекта недвижимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1) Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2) Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама; инфляционные ожидания; симпатии; осведомленность и т.д.

3) Физические факторы:

- местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; состояние объекта недвижимости; наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4) Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города; объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); престижность района; экологическая обстановка в районе; транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома; характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время - деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и др.

Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов. Это же соображение относится и к оценке жилой недвижимости, где также принимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости в Тольятти требует изучения и уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности, что под силу лишь профессионалам с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

Оценка ущерба необходима в различных жизненных ситуациях и требуется для того, чтобы возместить прямые убытки, связанные с повреждением или утратой имущества, но и для того, чтобы скомпенсировать будущие расходы или упущенную выгоду.

Независимая оценка ущерба экспертами нужна при пожарах, наводнениях и других стихийных бедствиях. Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имуществу, иногда приходится прибегать и в бытовых, житейских ситуациях, например, при оценке после залива вашей квартиры соседом с верхнего этажа. Нужна оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

1.3 Характеристика основных методов

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной -- стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

2) доходный метод, или метод капитализации доходов;

3) затратный метод, или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж - наиболее простой, и используется он в основном для оценки стоимости жилых помещений. При этом должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. Для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Применять этот метод для оценки специфических объектов (стадионы, музеи, церкви и т.п.) нельзя, так как по таким объектам производится мало продаж и сравнить их практически не с чем. Оценка таких объектов производится затратным методом, или методом калькуляции.

Второй метод оценки недвижимости - метод капитализации доходов - основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. Сообразно этому стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить в будущем доход. Метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера - при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных номеров и т.п.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.

Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации.

Затратный метод, или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения - памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый - оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй - оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости.

Особую сложность при использовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли - это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.

Результатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.

Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость - здания, строения, помещения.

Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностям страхователя, - правильное понимание экономико-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной науки.

При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика.

Необходимо проанализировать свои вероятные действия при полном уничтожении страхуемой недвижимости: если предполагается ее реальное восстановление, то в качестве страховой стоимости разумно выбрать восстановительную; если наиболее вероятно приобретение подходящего аналога, то на роль страховой стоимости больше подойдет рыночная.

Страховые компании, предоставляющие страховую защиту объектов недвижимости, должны правильно и объективно оценивать такие объекты. Есть два пути решения данной проблемы. Первый - при определении стоимости объектов недвижимости пользоваться услугами профессиональных оценщиков из Общества оценщиков Российской Федерации, Российской гильдии риэлторов и других независимых организаций, занимающихся оценкой. Услуги профессиональных оценщиков довольно дороги. Второй путь - подготовка страховыми компаниями своих собственных оценщиков.

Наиболее выгодным для страховой компании представляется компромисс сочетание элементов обоих вариантов. При страховании объектов недвижимости, оценка которых наиболее сложна (памятники истории и культуры, здания театров, спортивных сооружений, культовые сооружения и др.), лучше пользоваться услугами профессиональных оценщиков, а на перспективу готовить своих. Росгосстрах осознает всю сложность данной проблемы и, идя по пути повышения своей профессиональной ответственности перед страхователями, в октябре 1995 г. вступил в члены Российской гильдии риэлторов. Более двадцати специалистов страховых фирм нашей системы уже прошли обучение на семинаре “Основы анализа и оценки недвижимости”, организованном Институтом экономического развития Всемирного банка совместно с Правительством Москвы и Российской гильдией риэлторов. Курс на обучение страховщиков методам оценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появление собственных оценщиков предполагает более высокий уровень работы компании при проведении страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Два молодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества -- это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования.

2. Методика определения доходный подхода оценки

2.1 Понятие доходного подхода и основные методы

Оценка собственности по доходу основана на предположении ,что стоимость объекта равна текущей ( сегодняшней ) стоимости прав на будущий доход, который принесет данный объект. Это значит , что покупатель предполагает приобрести приносящий доход объект за сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации или от последующей продажи.

Для определения текущей стоимости применяется один из методов:

1) Метод прямой капитализации доходов

2)Метод дисконтирования денежного потока

-Метод прямой капитализации - заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов с использованием коэффициента капитализации. Данный метод применяется к оценке объектов, имеющих стабильные доходы и расходы и будущие доходы равны текущим или темпы их роста умеренны.

-Метод дисконтирования денежного потока - это метод определения капитализированной стоимости доходов при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей . При определении стоимости данным методом решаются две задачи: анализ и прогнозирование будущих потоков денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определение ставок по которым эти потоки необходимо дисконтировать.

2.2 Основные этапы оценки методом прямой капитализации

1) Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов. Этот показатель называется оптимальной рыночной ставкой.

2) Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина потерь вычитывается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3)Расчет издержек при эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат на его содержание или типичных издержек при эксплуатации аналогичных объектов. В статьи расходов включаются затраты, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого эксплуатационного дохода.

4) Производится пересчет чистого эксплуатационного дохода в текущую стоимость объекта. Чистый доход делится на ставку капитализации.

3 Расчетная часть

3.1 Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат.

Таблица 1 - описание объекта

Характеристика объекта
Место нахождение объекта	Город
Регион	Самарский,163
Район	Центральный
Адрес	Ставропольская 21а кв.78
Право собственности на здание	Право полной собственности
Здания
Количество этажей	5
Общая площадь	56,9 метров2
Балкон	+
Состояние квартиры	Отличное
Тип дома	Кирпич.
Коммунальные услуги	Телефон, интернет, электроснабжение, горячая и холодная вода, газ.
Помещение
Отделка	косметический ремонт
Вход	С двора
Количество телефонных линий	одна
Социальная инфраструктура	Средняя школа, универмаг, поликлиника, почта, парихмахерская.

Таблица 2 - Объекты - аналоги

Характеристики	Объект	Аналог №1 Южное шоссе 83	Аналог№2 50лет октября 15	Аналог№3 Мира 31
Тип дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Состояние квартиры	Отличное	Хорошие	Отличное	Удовлетв.
Телефон, интернет	+	+	+	-
Балкон	+	+	-	+
Этаж/этажность	5	4	2	9
Общая / жилая площадь	56,9	65/33	56/38	37/28
Кухня	8	15	10	8
Изолированные/смежные	изл	изл	изл	изл
Стоимость ,тыс. руб		12000	10000	9000
Стоимость 1кв.м. тыс. руб.		184,6	178,5	243,2
Корректировкана балкон	0	0	+10%	0
Скорректированная цена		184,6	196,3	243,2
Корректировка на сост. квартиры		+10%	0	+20%
Скорректированная цена		203	196,3		291,6

203+196,3+291,6/3=230,3кв.м х56,9=13104-арендная плата за месяц

1) 13104х12=157248 арендная плата за год (среднее) (потенциальный доход)

Так как объект сдавался в аренду целый год без простоя

потенциальный валовый доход =действительному валовому доходу.

Действительный валовой доход=.157248 руб.

Суммарные расходы собственника объекта связаны с уплатой коммунальных услуг -4585руб.

Налог на имущество составляет 2,5%=250руб.

Чистый операционный доход:

ЧОД=157248 руб.- 55020-250= 101978 руб.(чистая прибыль за год).

4585х12=55020-затраты кварт. платы за год

250 -налог на имущество за год

В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле

R=I/V (3.1)

где: V - стоимость объекта-аналога; I - арендная плата.

157248 /1 832 559 =0,08 Общая ставка капитализации на рынке недвижимости составила 0,05%

Находим капитализированную стоимость квартиры

101978 /0,08=1274725 руб.

3.2 Определение стоимости объекта методом дисконтирования будущих доходов

Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р),(3.2)

где ППД - периодичность потоков доходов; С - реверсия; ТС - текущая стоимость.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.

СР = ТС ± Д = ТС (1 +j), (3.3)

где Д - увеличение или уменьшение стоимости объекта; СР - стоимость реверсии; j - доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4).

Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

(3.4)

где i - ставка дохода на собственный капитал; n -- прогнозный период.

Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 160 200 руб.

Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1 308 971 руб.:

ТС = 160 200 / (1+ 0,15) + 160 200/ (1 + 0,15)² + 160 200 / (1+ 0,15)³ +

+ 160 200 / (1+ 0,15)4 + 160 200 / (1+ 0,15)5 + ТС х (1+0,4) / (1+0,15)5 =

= 139305 + 69653 + 46435 + 34826 + 27861 + ТС х 0,243

ТС = 1 308 971 руб.

В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости.

СР = 1 308 971 х (1+0,4) = 1 832 559,4 руб.,

Таким образом, через 5 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1 832 559,4 руб.

стоимость объект недвижимость доходный

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующий вывод. Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

«Недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2009.-406с.

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. -- СПб.: Питер, 2010.

3. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2010г.

4. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. -- М.: Инфра -- М, 2007.

5. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М: Дело ЛТД, 2007.

6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2007.

7. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? Ведомости. - № 21. - 2008.

8.Д.Фридман, Н. Ордуэй.«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М., «Дело Лтд»,2005 г.

9. В.С.Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, учебник «Введение в теорию оценки недвижимости»,Москва, 2006г.

10. «Из рук в руки» - газеты бесплатных объявлений.

11.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело»,2008.

Размещено на Allbest.ru