Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: СОСТОЯНИЕ, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ (на примере г. Новокузнецка)

Содержание

• Введение
• 1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
• 1.1 Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты
• 1.2 Характеристика рынка жилья в России
• 1.3 Инфраструктура вторичного рынка жилья
• 1.4 Оценка недвижимости
• 2 АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
• 2.1 Анализ вторичного рынка жилья г. Новокузнецка
• 2.2 Факторы, влияющие на цену квартиры
• 3 ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
• 3.1 Перспективы развития вторичного рынка жилья
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Рынок жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В данной курсовой работе описывается состояние вторичного рынка в России на примере г. Новокузнецка, а в проектной части опираясь на анализ, описывается ситуация на последующие время, т.е. тенденции развития вторичного рынка.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты

С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них - “риэлтер”. Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т. е. с недвижимым имуществом.

“Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно- правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента” /4/.

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского reale state, дословно “реальная недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можно выделить три этапа:

Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе (“юношеском”) появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап - “зрелый”, который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание”. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Приблизительно на 6 - 8 продаваемых квартир сейчас находится один покупатель. Квартиры же низкого качества, в плохих районах перестали продаваться совсем. Престижные квартиры большой площади, а значит и высокой цены, продать теперь очень проблематично” /5/.

Само понятие недвижимости в отечественном законодательстве до недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об акционерных обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной жилищной политики” подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с недвижимостью.

“Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению. При действующей системе, например, нужный земельный участок каждый раз “изыскивает” администратор по поступившей заявке ( и совсем не обязательно, что он будет найден). Это означает что рынка земельных участков нет. И ничто не побуждает администрацию создавать такой рынок” /6/.

1.2 Характеристика рынка жилья в России

вторичный рынок жилье

Жилищная политика государства в настоящее время претерпела значительные изменения. За прошедшее десятилетие сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище.

С введением в действие в январе 1993 года Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики» жилищные отношения стали регулироваться с учетом активизации процесса образования различных форм собственности на недвижимость. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.

Существенному увеличению частного жилья способствовало принятие в 1991 году Закона РФ « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно данному Закону наниматели жилых помещений государственного м муниципального жилищных фондов получили право приобрести в собственность занимаемые ими жилые помещения.

Собственники жилых помещений приобрели право сдавать жилье по договору найма за плату, определяемую соглашением сторон.

Созданы правовые условия для новых форм управления жилищным фондом. Одной из принципиальных позиций совершенствования системы управления жилищным фондом является создание товариществ собственников жилья.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов ( пятиэтажки - панельные , кирпичные, блочные; массовой застройки - 9,12,16, 22 - этажные в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат ( 1 - комнатные, 2 - и 3- комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке ( типовые, улучшенной, «хрущевки»), по районам размещения( загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Почти 10 млн. семей и одиночек живут в « коммуналках», общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5 - 6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на площади5 кв. м на человека. Но только 1,5 - 2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12 - 15 годовых доходов средне обеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

Жилье, предоставляемое на рынке дорогое, немногие семьи могут позволить себе квартиру соответствующую всем нормативам и потребностям. Потребности в улучшении качества жилья постоянно растут. Те, кто имеет однокомнатную квартиру желают приобрести двухкомнатную или трехкомнатную, а те кто уже имеет трехкомнатную не отказались бы от квартиры в новом доме, например г. Новокузнецку в « Изумрудном городке». Средняя обеспеченность населения жильем по Кемеровской области приведена в таблице 1.

Таблица 1 - Средняя обеспеченность населения жильем (в кв. м на одного жителя)

	1995	1999	2000
Кемеровская область	17,9	18,5	18,6
Новокузнецк	18,1	18,7	18,8
Кемерово	16,9	17,9	18,1

По данным таблицы можно сделать вывод, что средняя обеспеченность населения жильем с 1995 года по 2001 год, хоть и небольшими темпами, но увеличивалась. Эти данные говорят о том, что люди, несмотря на постоянно растущие цены на квартиру, приобретают их и расширяют уже имеющуюся в наличие на квартиру большей площади и комфортабельней.

1.3 Инфраструктура вторичного рынка жилья

Прежде чем приступать к анализу вторичных рынков жилья городов России, нужно разобраться, что из себя представляет вторичный рынок жилья.

Весь рынок жилья можно разделить на первичный и вторичный рынок жилья.

Элементами первичного рынка являются квартиры в строящихся домах или только что сданные в эксплуатацию. То есть на таком рынке непосредственно покупается квартиры у организации, которая занималась постройкой данного жилья. И в данном случае покупатель становится первым полноправным владельцем (не учитывая строительную организацию).

Вторичный рынок жилья представлен домами с квартирами будучи в эксплуатации. Данные квартиры уже находятся в собственности людей (а собственников у данной квартиры с течением времени могло быть уже много ) и покупатель становится уже следующим ее владельцем после сделки.

Чтобы купить или продать квартиру на вторичном рынке жилья нужно проделать ряд действий внимательно и продуманно, чтобы результат сделки удовлетворил обе ее стороны и посредника (если таковой существует).

В организационном отношении сделку купли - продажи жилого помещения можно осуществить с помощью посредников (фирм недвижимости) и самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли - продажи включает в себя следующие этапы:

определение стоимости жилого помещения;

проведение рекламной компании - поиск покупателя (продавца);

просмотр вариантов и торг по цене;

подготовка необходимого пакета документов;

проверка документов на подлинность и правильность оформления;

подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

государственная регистрация сделки;

передача (получение) всей суммы денег;

подписание акта приема - передачи недвижимости;

регистрация (прописка) по новому месту жительства.

Перед покупателем или продавцом возникают много проблем на данных этапах сделки:

Первая проблема состоит в том, что заниматься поиском покупателя (продавца) и оформлять сделку приходится при помощи посредника (агентства недвижимости) или самостоятельно? Здесь нужно четко взвесить все «за» и «против».

На сегодняшний день в г. Новокузнецке зарегистрирована 51 фирма недвижимости, но функционирует их значительно меньше. Наибольшей популярностью пользуются: агентство «Любимый город», «Бюро недвижимости Кузбасса», «Адресъ», «Виктор», «Логос» и др.

Руководствуясь тем, что данные фирмы легально зарегистрированные и имеют «имя» на вторичном рынке жилья, поэтому можно обратиться к ним за помощью в оформлении сделки, но за предоставленные услуги существует плата в среднем 5000 рублей и при этом фирма работает с оригиналами документов, копии не принимает, а это, в свою очередь, тоже может настораживать клиентов.

Так же можно совершить сделку (в организационном отношении) самостоятельно без посредников. Но здесь возникают трудности по оформлению пакета документов, это займет много времени. Существует риск того, что партнеры по сделке окажутся неорганизованными людьми, а еще хуже мошенниками. И в данном случае стоит подумать заплатить деньги или сильно рисковать?

Вторая проблема заключается в торге.

Если сделка совершается самостоятельно покупателем (продавцом), то здесь обе стороны могут самостоятельно договориться о цене и прийти к компромиссу. Особенно, если стороны знакомые люди или просто доверяют друг другу, то можно договориться выплачивать сумму по частям. Но в ином случае никаких кредитов, конечно, сторона - продавец предлагать не будет.

А вот если сделка совершается через фирму, то здесь договориться сбросить цену невозможно, но возможен вариант предоставления кредита под проценты, например:

агентство «Любимый город» предоставляет 4 схемы кредита;

ООО «Град - ВК» предоставляет кредит: первый взнос 40%, рассрочка до 5 лет, 27% годовых;

Агентство «Виктор» предоставляет кредит: первый взнос от 30%, ставка от 21% годовых, на срок до 5 лет и др.

Третьей проблемой является оформление пакета документов.

Если данный пакет оформляется при помощи фирмы, то практически проблем никаких нет, если не считать цену за услугу.

А если данный пакет оформляется участником сделки самостоятельно, то это будет очень длительный и трудоемкий процесс. Нужно будет объездить все коммунальные инстанции, оплатить все долги (если такие имеются) и взять справки о том, что на данное число задолженности по коммунальной услуге нет. Процесс трудоемкий, так как в данных инстанциях очереди очень большие и потеряется на этом много времени. Из энергообслуживающей организации нужно будет ждать сотрудника о сверке данных электросчетчика (а фирма - посредник сама привозит на дом сотрудника организации в удобное время для продавца). Так же дело обстоит с БТИ, от данной организации нужна выписка из технического паспорта, в которой указываются общие сведения о квартире и замеряется площадь. Сотрудника данной организации также придется вызывать на дом.

Следующей проблемой является проверка документов на подлинность.

Не единичными бывают такие случаи, когда при оформлении документов упускаются из виду члены семьи, родственники, которые тоже имеют право на данную квартиру. В данном случае оформляется у нотариуса заявление - отказ от данной квартиры без всяких дальнейших претензий к ее будущему хозяину. Но если происходит не учет таких владельцев на квартиру, то впоследствии может произойти так, что, купив квартиру, через несколько лет объявляется ее такой же полноправный владелец (например, покупатель оформляет сделку на покупку квартиры, впоследствии через несколько лет выясняется, что у женщины - продавца сын сидел в тюрьме, и через несколько месяцев выходит на свободу, и по закону имеет полное право жить в квартире, у которой на данный момент уже новые хозяева). Чтобы избежать подобных ситуаций необходимо обращаться только в легальные, надежные фирмы, которые предоставят вам гарантию чистоплотности сделки.

Но а если покупатель оформляет сделку самостоятельно, то в данном случае гарантии, что он не окажется в ситуации описанной выше или подобной ей минимальны.

Так же возникают некоторые проблемы и при государственной регистрации:

Государственная регистрация сделки проходит в «Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором выдается свидетельство «О государственной регистрации права», к нему прилагается договор купли - продажи, подписанный обеими сторонами.

Подписи на договоре купли - продаже ставятся перед уполномоченным на это юристом в данном учреждении юстиции, только после того, как один на один с этим доверенным лицом пройдет разговор, при котором сторона должна будет отвечать на поставленные о сделке вопросы. Участник сделки должен четко знать что? где? когда? у кого ( или кто)? и за какую сумму? он собирается приобрести (или продать) жилье. Если сторона путается в вопросах, сильно волнуется при ответах, то при этом может возникнуть подозрение у доверенного лица - юриста о незаконности сделки и тогда сделка вообще может быть прекращена.

Оформление документов и выдача свидетельства происходит через месяц, за это время пока свидетельство не выдано стороне на руки, сторона не является полноправным владельцем. Причем есть вероятность, что при возникновении вопросов при оформлении, регистрация так же может быть приостановлена.

Какие могут возникнуть проблемы при передаче суммы денег?

В этот же день, когда передаются документы на регистрацию, в офисе фирмы-посредника совершается передача денег между сторонами сделки. Сотрудники фирмы следят за соответствием переданной суммы.

Если передача денег осуществляется без фирмы-посредника и без нотариуса (т.е. когда сделка осуществляется самостоятельно), то есть риск подвергнуться мошенничеству.

С пропиской обычно проблем не возникает, но прописаться можно только тогда, когда будут получены документы о регистрации и после истечения некоторого срока времени.

Единственное, может произойти так, что бывший хозяин медлит с выпиской. Конечно, выписать бывшего хозяина можно через соответствующие инстанции, но на это опять же потратится много времени и сил.

Вся совокупность существующих мелких проблем делает сделку купли - продажи рискованной и трудоемкой.

1.4 Оценка недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

2 АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1 Анализ вторичного рынка жилья г. Новокузнецка

На начало 2003 года жилищный фонд города (по предварительным данным) составил 11,1 млн. квадратных метров общей площади и увеличился за год на 1%. В среднем на одного жителя приходится 19,3 кв. м.

Жилищный фонд города насчитывает 219 тысяч квартир (включая индивидуальные дома), из них однокомнатные составляют 17%, двухкомнатные - 43%, трехкомнатные - 34%, четырех комнатные и более - 6%.

За 2002 год 1878 семей получили жилье и улучшили жилищные условия.

К началу 2003 года население приватизировало 118,3 тысячи квартир или 54% от общего числа квартир в городе.

На вторичном рынке жилья постоянно ведутся различные сделки с жильем, где определяющим аспектом является цена, которая в последнее время постоянно изменяется в сторону увеличения.

Центральный район:

Вторичный рынок жилья в Центральном районе представлен одно, двух, трех, четырех - комнатными квартирами и реже пяти и более, в пяти, девяти, двенадцати - этажных домах и многоэтажных (новая застройка).

Цены колеблются от 190 до 210 тысяч рублей - на однокомнатные квартиры; от 240 до 500 тысяч рублей - на двухкомнатные квартиры; от 380 до 729 тысяч рублей - на трехкомнатные квартиры; от 410 до 850 тысяч рублей - на четырех комнатные квартиры.

В среднем при увеличении квартиры на одну комнату цена увеличивается- на «хрущевки» - на 80 тыс. рублей, на квартиры улучшенной планировки - от 100 тыс. и более.

Заводской район:

Цены на однокомнатные квартиры колеблются от 175 тыс. рублей до 225 тыс. рублей, на двухкомнатные - от 230 до 350 тыс. рублей, на трехкомнатные - от 325 до 450 тыс. рублей и на четырех комнатные от 390 до 585 тыс. рублей.

Куйбышевский район:

Вторичный рынок жилья в данном районе представляют 1,2,3,- комнатные квартиры в 2,3,5,9 - этажных домах.

Цены на однокомнатные квартиры колеблются от 115 до 250 тыс. рублей, на двухкомнатные от 270 до 445 тыс. рублей, на трехкомнатные от 360 до 485 тыс. рублей.

Орджоникидзовский район:

Вторичный рынок жилья представлен 1,2,3,4- комнатными квартирами в 2,4,5,9,10 - этажных домах.

Цены на однокомнатные квартиры - от 115 до 200 тыс. рублей, на двухкомнатные от 135 до 280 тыс. рублей, на трехкомнатные от 250 до 360 тыс. рублей, на четырех комнатные от 300 до 444 тыс. рублей.

Вывод: на вторичном рынке жилья города Новокузнецка сложилась такая ситуация: цены продолжают расти. По - прежнему более популярным остается Центральный район и Ильинка (как спальный район, с новыми постройками). Предпочтительней квартира на средних этажах и в доме с наименьшим сроком службы дома.

На рынке не хватает однокомнатных и многокомнатных квартир: спрос на однокомнатные квартиры растет, а на многокомнатные падает предложение (из - за высокой цены на них, и, в основном с многокомнатных квартир люди уже никуда не съезжают , и поэтому не продают).

Предпринимательская деятельность г. Новокузнецка в области сделок с недвижимостью представлена множеством риэлторских фирм. для того, чтобы ближе познакомится с деятельностью этих компаний, мы рассмотрим несколько из них.

Агентство недвижимости «Любимый город» - одно из самых крупных риэлторских компаний нашего города. Оно является действительным членом Российской Гильдии Риэлторов, а также Лиги Риэлторов Кузбасса.

За несколько лет существования, АН «Любимый город» прочно заняло свою нишу на рынке недвижимости г. Новокузнецка. Агентство имеет свои представительства по ул. Дружбы 15, пр. Кузнецкстроевский 18.

Основными видами деятельности агентства является покупка, продажа, аренда и обмен недвижимости. Кроме этого фирма предлагает своим клиентам несколько схем кредита, который очень легко получить оформив все необходимые документы в офисе АН. Бесплатные юридические консультации привлекают людей нуждающихся в совете правовых справках.

Еще одной крупной риэлторской фирмой г. Новокузнецка является агентство недвижимости «Виктор». Оно также входит в Российскую Гильдию Риэлторов и Лигу Риэлторов Кузбасса. Представительства фирмы находятся по следующим адресам: пр. Бардина,2; ул. Циалковского, 48а; ул. Советской Армии, 20.

Кроме основных видов деятельности АН предоставляет один из самых новых видов кредита в нашей стране - ипотеку. Граждане нашего города могут приобрести квартиру в кредит на срок до 5 лет под 21% годовых, или на срок до 15 лет под 18% годовых. Первый взнос составляет 30%.

Низкие цены на оформление и качество обслуживания делают АН «Виктор» одним из самых привлекательных.

Последняя компания, которую мы рассмотрим, носит название Правовой жилищный центр «Абсолют». По сравнению с двумя предыдущими формами, ПЖЦ «Абсолют» появилась в нашем городе недавно. Но он также принадлежит к Российской Гильдии Риэлторов и Лиге Риэлторов Кузбасса.

Центр располагается по ул. Циалковского, 50. Он также предоставляет своим клиентам кроме полного комплекса услуг по оформлению сделок с недвижимостью и продажу квартир в кредит (на срок до 3 лет). В услуги ПЖЦ входят такие как вывод из жилфонда, согласование перепланировок, помещения под офис.

Уровень цен на вторичное жилье во многом зависит от предлагающей его фирмы. В таблице 3 предлагается сравнительный анализ цен в выше рассмотренных фирмах за последние три года.

Таблица 3 - Динамика цен на рынке вторичного жилья г. Новокузнецка

Наименование агентства недвижимости	2000 год	2001 год	2002 год
АН «Любимый город» однокомнатные двухкомнатные трехкомнатные четырех комнатные	90 - 300 140 - 360 180 - 600 300 - 800	140 - 380 200 - 450 210 - 1200 350 - 1300	200 - 460 235 - 550 300 - 1400 600 - 1500
АН «Виктор» однокомнатные двухкомнатные трехкомнатные четырех комнатные	70 - 210 150 - 360 190 - 550 290 - 600	120 - 300 210 - 400 250 - 600 300 - 650	190 - 360 250 - 600 310 - 660 350 - 800
ПЖЦ «Абсолют» однокомнатные двухкомнатные трехкомнатные четырех комнатные	90 - 210 140 - 365 180 - 450 270 - 550	135 - 400 180 - 450 210 - 600 350 - 650	170 - 445 210 - 545 350 - 750 500 - 700

2.2 Факторы, влияющие на цену квартиры

На разбег цен влияют множество факторов:

Район, в котором расположен дом. Предпочтительным является Центральный район, из - за близости культурного центра;

Улица, на которой располагается дом. Сюда включается месторасположение улицы, ее размеры, магазины, культурные центры, располагающиеся на ней;

Дом. Что касается дома, так существует много факторов, определяющих цену на дом:

а) материал, из которого построен дом. Предпочтительной является квартира в доме из кирпича, так как данный материал более прочен и долговечен;

б) этажность дома. Предпочтение отдается многоэтажным домам, так как их строят более сейсмостойкими;

в) возраст дома. Цены значительно выше на квартиры в новых домах, так как новые дома более модернизированы, с новой водопроводно и канализационной системой труб и с высоким жизненным циклом;

г) так же влияет такой фактор, как капитальный ремонт. Давно ли был проведен последний капитальный ремонт?

д) состояние придомовой территории (детская площадка, стоянка для машины, освещенность подъездов и т. д.)

Этаж. Цены ниже на крайние этажи, предпочтительнее квартира на среднем этаже;

Сама квартира:

а) квадратура;

б) тип (полнометражная, «хрущевка», римского типа, улучшенной планировки и т.д.);

г) число комнат и их расположение;

д) наличие балкона, лоджии, решетки, железная дверь

е) состояние квартиры. При продаже квартиры обязательно указывается ее состояние - евро-ремонт, отл., хор., удовл.;

ж) наличие телефона, хотя в настоящее время этот фактор не должен влиять на цену, так как телефон не закрепляется за квартирой, а закрепляется за АТС и его приходится выкупать повторно. Но продавцы квартир по - прежнему увеличивают стоимость квартиры на 5 - 10 тыс. за его наличие.

Существуют еще факторы, определяющие цену. В зависимости от своих предпочтений покупатель ищет квартиру, например: в многоэтажном доме, на среднем этаже, двухкомнатную, в хорошем состоянии и близко к своему рабочему месту. Данный человек покупает газету, например «Франт» или «Вариант» и по объявлениям, в которых предлагаются квартиры различными агентствами недвижимости и частными лицами, ищет соответствующую квартиру.

3 ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

3.1 Перспективы развития вторичного рынка жилья

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём. Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Все фирмы недвижимости, которые присутствуют на рынке жилья должны быть более специализированными и предоставляли более высокую надежность сделки;

2) Так как развитие вторичного рынка не представляется без развития первичного рынка (на вторичном продается то, что уже было построено, а что будет продаваться, если ничего не построено?), то главной задачей перед Россией стоит все - таки строительство.

Нам нужно побудить как можно больше людей к простым, абсолютно понятным и совершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместной работе у каждого россиянина? Все что связано со строительством усадьбы, коттеджа, квартиры. Одним словом дома. Ибо крыша над головой - это самое главное в жизни каждого человека. Дом - это не просто объект собственности, «недвижимость». Дом - это символ нормального человеческого бытия, и представление о собственном домашнем очаге затрагивает глубинные основы личности человека. Поэтому сегодня для России именно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом.

Жилищное строительство ценно для нас в настоящее время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое количество безработных. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стекло промышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жильё само по себе является структурообразующим благом, так как новое жильё требует обновления мебели, электробытовой техники да и почти всех товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами.

3) Так же для развития вторичного рынка нужно создать новую форму кредитов. Но сделать их такими, чтобы для работающего человека было реально купить приемлемую квартиру. Ведь очень многие люди в России мечтают о своей собственной квартире, но приобрести ее из-за маленького дохода не могут.

4) Что касается анализа вторичных рынков по городам России можно сделать такие предложения: нужно постоянно специалистам данной области, в частности фирмам недвижимости проводить анализы вторичного рынка своего города и выявлять тенденции изменений спроса и предложения жилья, выявлять предпочтения покупателей.

Но если быть объективней, то с улучшением благосостояния наших граждан будет развиваться вторичный рынок и первичный.

Заключение

Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в различных городах развивается неоднозначно.

Наиболее благоприятная ситуация сложилась на рынке жилья г. Новокузнецка, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным материальным достатком новокузнчан; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Новокузнецка в жилье и другими факторами.

В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% ( среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир.

В разных секторах рынка жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую несогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются:

для квартир - ограничение спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);

для индивидуальных домов с участками - ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.

В ходе работы были рассмотрены несколько риэлторских компаний нашего города, а также проведен анализ уровня цен на предоставляемое этими фирмами жилья. Из проведенного анализа видно, что разница цен на жилье значительная, и что не всегда цена зависит только от агентства недвижимости.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации

Жилищный кодекс РСФСР

Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, -М., Бизнес-школа, 1998 г.

Сделки с недвижимостью, -М.,1996г.

Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // ж-л “Бизнес” , 1996, №11

Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ж-л “ЭКО”, 1995, №9

Кузнецкий рабочий, №64 (17923) за 03.06.2003 г.

Размещено на Allbest.ru