Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Стоимость недвижимости и её основные виды

1.3 Принципы оценки недвижимости

1.4 Процесс оценки

Глава 2. Подходы, применяемые при оценке недвижимости

2.1 Доходный подход

2.1.1 Метод капитализации дохода

2.1.2 Метод дисконтирования денежных потоков

2.2 Сравнительный подход

2.2.1 Классификация и суть поправок

2.2.2 Расчёт и внесение поправок

2.2.3 Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

2.2.4 Анализ полученных расчётов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости

2.3 Затратный подход

2.3.1 Определение стоимости воспроизводства

2.3.2 Определение износа объекта недвижимости

2.4 Оценка земли

Глава 3. Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости

3.1 Общие сведения об объекте оценки

3.2 Оценка объектов недвижимого имущества затратным методом

3.3 Сравнительный подход

3.4 Доходный метод оценки промышленных объектов

3.5 Согласование результатов оценки объектов недвижимого имущества, полученных различными методами расчёта и выбор итоговой величины

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинженеринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка - инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учётом конкретных условий. Оценочная деятельность за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т.д. и т.п.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин, и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Профессиональная оценка необходима:

- при выдаче и получении кредитов под залог имущества;

- для принятия обоснованного решения о партнёрстве;

- при преобразовании и ликвидации предприятий;

- для принятия инвестиционных решений;

- для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;

- при страховании имущества;

- при оптимизации налогообложения;

- в целях переоценки основных фондов и др.

Так что же представляет из себя современная оценка недвижимости в России и какими качествами должен обладать российский оценщик?

Давая общее определение, можно сказать, что сегодня оценка - это искусство или наука определения стоимости для специфических целей.

Фактически оценка является совокупностью науки и искусства, причём пропорция их зависит от множества факторов. К научной части оценки относятся анализ данных и математические расчеты стоимости. К искусству относятся способности получения нужной информации для анализа, прогнозирование будущей ситуации на рынке и процесс формирования мнения о стоимости.

Как бы её ни называли, оценка не является просто процессом подстановки исходных данных в формулы, хотя так может показаться когда работает опытный оценщик, имеющий достаточную практику работы на рынке.

В силу вышесказанного, оценка также может быть определена как искусство выражать мнение в математической форме для обоснования стоимости частного интереса в определённой доле собственности на заданный момент времени.

Хотя, на первый взгляд, для определения стоимости недвижимости достаточно быть в курсе событий местного значения, фактически работа на современном рынке недвижимости требует специально подготовленного профессионала-оценщика, обладающего широким кругозором и синтетическими познаниями в целом ряде специального набора инженерных и экономических дисциплин. Именно по причине высокой ответственности за результаты работы, прямо влияющие на финансовые итоги деятельности участников рыночных отношений, современный российский оценщик обязан владеть всем современным теоретическим и методологическим инструментарием оценки.

В заключение следует отметить, что перспективы и успех использования оценки недвижимости для решения государственных задач неразрывно связаны с учётом национальных российских особенностей. Без учёта уроков развития русской оценочной статистики, формирование государственной политики в области недвижимости скорее всего будет повторять ошибки, уже имевшие место в истории Российского государства.

Глава 1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

1.1 Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало со времён римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которым оно связано.

В Гражданском Кодексе (ст. 130) даётся чёткое определение термина «недвижимая вещь»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения». В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что вполне справедливо, все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1).

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

1.2 Стоимость недвижимости и её основные виды

Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости является фактором, уравновешивающим спрос и предложение.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, превышающих стоимость этого имущества.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.

Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:

- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

- стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:

- купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды предприятий и т.п.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная.

Рыночная стоимость.

В Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости. «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

- платёж за объект оценки выражен в денежной форме».

Ликвидационная стоимость.

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость.

Это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Страховая стоимость.

Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Арендная стоимость (рыночная стоимость аренды).

Величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Арендная стоимость оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определённых случаях местные органы власти специально утверждают методику расчёта размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определённом варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользование объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены следующие:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость для целей налогообложения и другие.

Инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчёт инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от её рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия в собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой недвижимости. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отражённая в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведённых улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

Стоимость для целей налогообложения.

Устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определённые статьи баланса предприятий и организаций.

1.3 Принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчёт стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землёй, зданиями и сооружениями.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для каждого отдельно взятого объекта оценки могут быть определены наиболее значимые принципы. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Тем не менее существует определённая взаимосвязь между каждым из принципов, которая наглядно может быть отражена в схеме (рис. 1.1.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.1. Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность (utility). Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Замещение (substitution). Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание (anticipation). Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принципы, связанные с землёй, зданиями и сооружениями

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность (surplus productivity). В основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесённый к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Вклад (предельная продуктивность) (contribution, marginal productivity). Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы (increasing and decreasing returns). Данный принцип гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Сбалансированность (пропорциональность) (balance (proportionality)). Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Экономическая величина (economic size). Экономическая величина -это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Экономическое разделение (economic division). Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой

Они включают зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость (dependency). Стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Соответствие (conformity). Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Предложение и спрос (supply and demand). Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам, спрос - это количество товаров, желаемых по определённым ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

Конкуренция (competition). Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Изменение (change). Стоимость объектов недвижимости обычно не остаётся постоянной, но меняется с течением времени.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use) - это синтез принципов всех трёх групп, которые были рассмотрены ранее. Это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определённую на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования даёт концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта. Он принимает во внимание важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости. Он также служит мостом, соединяющим между собой другие принципы оценки, такие как полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция и изменение.

1.3 Процесс оценки

Оценка объектов недвижимости - это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы оценки. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и её анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация. Процесс оценки может быть разделён на восемь этапов, показанных на рис. 2:

1. Постановка задачи.

2. Составление плана работ.

3. Сбор и обработка данных.

4. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

5. Оценка стоимости земельного участка.

6. Оценка стоимости объекта на основе трёх общепринятых подходов.

7. Согласование

8. Составление отчёта об оценке.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.2. Структура процесса оценки

Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

- устанавливается вид оценки;

- устанавливается цель оценки;

- устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

- устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки - это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

- график работ по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

- вознаграждение оценщика;

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвящённой рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

- расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

- оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

- командировочные расходы;

- оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

- расходы на изготовление материалов к отчёту об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учётом сложности задачи и объёма работ.

Сбор и обработка данных. На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (посёлка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нём зданий и сооружений.

Три общепринятых метода оценки недвижимости. Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учётом износа - снижение стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчётов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трёх общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Составление отчёта об оценке. Отчёт об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объёме, в каком это предусмотрено договорённостью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчёт об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

Глава 2 Подходы, применяемые при оценке недвижимости

2.1 Доходный подход

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным подходом заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источника дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночными и затратными методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

Доходный подход к оценке основан на сопоставлении будущих доходов с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведётся с учётом времени и риска. Для оценки предприятий по доходу применяются два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.

2.1.1 Метод капитализации дохода

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в настоящую стоимость.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации.

Капитализация дохода - это процесс пересчёта будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При использовании метода преобразуется доход за один период времени.

I - чистый операционный доход

R - коэффициент капитализации

V - стоимость

Основные этапы оценки методом капитализации дохода

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД). Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход - доход, получаемый от недвижимости при 100% занятости без учёта всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади и арендной ставки.

ПВД = S ? Ca,

где S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са - арендная ставка за 1 кв. м.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД - потери от недоиспользования и неплатежи.

3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ДВД. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и др.

К условно переменным относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы, расходы на уборку, содержание территории и т. д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого операционного дохода (ЧОД). ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

5. Расчёт коэффициента капитализации. Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

- Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;

- Компенсацию за риск;

- Компенсацию за низкую ликвидность;

- Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирования).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат.

5. Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов ставка капитализации вычисляется следующим образом:

R = ЧОД / цена продажи

Метод кумулятивного построения. Теоретически метод построения основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту.

Основными видами рисков наиболее актуальными для инвестиций в недвижимость являются:

- риск рынка недвижимости;

- риск рынка капитала;

- риск низкой ликвидности;

- риск инфляции;

- риск управления недвижимостью;

- финансовый риск;

- экологический риск;

- законодательный риск.

В общем случае метод построения формализуется в следующем виде:

Норма дисконтирования = безрисковая ставка +норма инфляции + премия за риск.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательной силы денег в течение срока проекта. Механизмом компенсации снижения покупательной способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции.

Премия за риск учитывает рассмотренные выше типы риска, присущие инвестициям в недвижимость.

Метод связанных инвестиций. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заёмного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заёмный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определённому уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимости равна:

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб = 1 - Мкред, где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз Мкр. + Rс Мсоб

Капитализация заёмного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т. к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки Л. В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включёнными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчёта общей ставки капитализации Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчёта ставки капитализации имеет следующий вид:

R = Rc - Mкр C Dep -app(SFF),

Где R - общая ставка капитализации;

Rc - ставка дохода на собственный капитал;

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С - ипотечный коэффициент;

Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

app - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, но можно рассчитать и по формуле:

C = Y + P(SFF) - Rs,

Где P - часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода;

Ps - ипотечная постоянная.

Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации. Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива, то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока в следующих случаях:

1. Стоимость капитала не меняется.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

1. Стоимость капитала не меняется. В данном случае в коэффициенте капитализации не необходимости учитывать возмещение капитала.

R = R1

R - ставка капитализации; R1 - ставка дохода на капитал

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестицию, так и ожидаемые потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

- прямолинейным методом или методом Ринга;

- аннуитетным методом или методом Инвуда;

- методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула определения феличины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R1 + * R2,

Где R1 - ставка дохода на капитал;

R - ставка капитализации;

- доля снижения стоимости за период владения объектом;

R2 - норма возврата капитала, определяемая одним из трёх методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы капитала получается меньше величины, определяемой методом Ринга. Это более точный метод расчёта нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближённым к реальности. По метод Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать.

4. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при её текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учётом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации.

Таким образом, формула определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R1 - * R2,

Где R1 - ставка дохода на капитал;

R - ставка капитализации;

- доля снижения стоимости за период владения объектом;

R2 - норма возврата капитала.

6. Расчёт оцениваемой стоимости недвижимости.

V = NOI / R

Где NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации;

V - стоимость оцениваемого объекта.

2.1.2 Метод дисконтирования денежных потоков

Дисконтирование будущих доходов - это метод оценки объектов недвижимости, используемый для определения текущей стоимости ожидаемых в будущем неравномерных доходов от владения объектом и, возможно, дальнейшая продажа объектов.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1. Приносящим доход;

2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Сам же процесс расчёта настоящей стоимости заключается в дисконтировании каждого денежного потока соответствующей ему нормой дисконтирования и последующем сложении всех полученных знаний настоящей стоимости:

где PV - настоящая стоимость,

Ct - денежный поток периода t,

it - норма дисконтирования денежного потока периода t.

R - стоимость реверсии.

Для применения анализа дисконтированных денежных потоков необходимо иметь следующие исходные данные:

- прогнозные денежные величины, включая реверсию;

- срок проекта;

- нормы дисконтирования.

Прогнозирование денежных потоков. Денежные потоки от операционной деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчёта о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчёта. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчёта в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

- непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

- принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

- прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Прогнозирование срока проекта. Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объёма информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежного потоков отдалённых периодов на качество получаемого результата.

Методы определения нормы дисконтирования

Реальная и номинальная норма дисконтирования

Снижение покупательной стоимости денег, характерное для абсолютного большинства современных рынков, является причиной существования двух систем экономических показателей - реальной и номинальной. В соответствии с этим различают реальную и номинальную норму дисконтирования.

Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции.

С точки зрения инвестора более удобно пользоваться номинальной нормой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы как денежных потоков, так и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Теоретически соотношение между номинальной нормой и реальной нормой выражается следующим соотношением:

(1 + N) = (1 + R) ? (1 + Inf),

где N - номинальная норма;

R - реальная норма;

Inf - ожидаемая норма инфляции.

Записывая это выражение относительно номинальной нормы, получим:

N = R + Inf + (R ? Inf).

На практике обычно пренебрегают величиной малого порядка (R?Inf), поэтому номинальная норма определяется как сумма реальной нормы и нормы инфляции:

N = R + Inf.

Аналогичным образом можно рассчитать и реальную норму, если известна номинальная норма и норма инфляции.

Методы определения нормы дисконтирования

Для определения нормы дисконтирования можно применять следующие основные методы:

- метод кумулятивного построения;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения;

- метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше (см. метод капитализации дохода), поэтому перейдём к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения

Метод выделения заключается в том, что норма дисконтирования, как норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании данных о совершённых сделках на рынке недвижимости. Механизм расчёта заключается в реконструкции предположений покупателя о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальной инвестицией (ценой покупки). При этом, в зависимости от объёма исходной информации и вида оцениваемого интереса в собственности, могут иметь место несколько расчётных случаев:

Норма дисконтирования при наличии полной информации. Потенциальным источником о нормах дисконтирования является база данных по сравнимым продажам, хотя сама по себе норма дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как она является функцией будущих денежных потоков. Другими словами, норма дисконтирования не может быть рассчитана без определённых ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Норма дисконтирования при наличии полной информации. В случае ограниченного количества информации, что является более типичной ситуацией, для решения задачи по определению нормы дисконтирования следует применить анализ чувствительности. При этом норма дисконтирования рассчитывается в предположении различных схем изменения денежных потоков, которые принимаются оценщиком, исходя из его понимания текущей ситуации на рынке.

Метод мониторинга

На стабильно функционирующих рынках недвижимости крупные оценочные компании и профессиональные организации регулярно ведут мониторинг рынка, отслеживая по данным сделок основные экономические показатели инвестиций в недвижимость. Подобная информация обобщается по разным сегментам рынка недвижимости и регулярно публикуется. Хотя подобные данные и нельзя прямо применять для конкретных объектов оценки, тем не менее они позволяют проводить качественное сравнение полученных расчётом показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений методов капитализации дохода.

2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена даёт оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомлённости, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.