Основные принципы оценки недвижимости

Размещено на http://allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Основные принципы оценки недвижимости

2. Этапы оценки

3. Задача 1

4. Задача 2

Заключение

Список литературы



Введение

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

недвижимость стоимость капитализация доход



1. Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

максимальная эффективность;

финансовая обоснованность;

физическая осуществимость;

соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требования к доходам всех привлекаемых компонентов (табл.1)



Таблица 1 - Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Компоненты	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизация строений

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к "замораживанию" средств или, при их нехватке, к "замораживанию" строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены "дышат".

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

2. Этапы оценки

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки:

-цели оценки;

-вида определяемой стоимости;

-установление оцениваемых имущественных прав;

-дата оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

На данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

3-й этап. Сбор и анализ информации

На этапе «Сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

- оценка стоимости на основе доходного подхода;

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода;

- оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:

- проверка полученных данных о величине стоимости;

- допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации;

- выведение итоговой величины стоимости;

7-й этап. Составление отчета об оценке



3. Задача №1

Оценить стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

Исходные данные для расчета стоимости гостиницы

Количество номеров люкс	45
Количество стандартных номеров	110
Общее количество номеров	155
Средний тариф номера люкс за сутки, руб.	5200
Средний тариф стандартного номера за сутки, руб.	1750
Доход от ресторана (% дохода от апартаментов)	15
Информация по расходам
Апартаменты (% дохода от апартаментов)	60
Ресторан (% дохода от ресторана)	85
Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб.	750
Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5%)	200,5
Коэффициенты анализа
Коэффициент дисконтирования,%	23
Коэффициент капитализации,%	14

Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Коэффициенты роста по годам,%	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс,%	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера,%	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0



Сумма дисконтированного операционного дохода равна:

1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 млн. руб.Чистая стоимость объекта от продажи равна:

16155,63/0,14 - 16155,63*0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 млн. руб. Продисконтируем стоимость объекта:

114 912,69 /3,3 = 34 822,02 млн. руб.

Окончательная величина стоимости гостиницы равна:

10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 млн. руб.

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса, - 180 000000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000000 руб.

Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.

Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:

Х * 18% + 18000 000 * 15% = 6300000 руб.

Т. е. стоимость здания равна:

(63000000 - 18000000 * 15%) /18% = (63000000 - 27000000) /18% = 3600 000/18% == 2000000000 руб.

Т. е стоимость всего объекта недвижимости равна:

180000000 + 200000000 = 380000000 руб.

4. Задача 2

Площадь квартиры составляет 32 кв. м. Цена этой квартиры 2300000 руб. Цена другой сопоставимой квартиры 2700000руб. - ее площадь 32,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 32,5 кв. м.

Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.:

(2300000/32) + (2700000/32,7) = 76923

Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 32,5 кв. м.:

32,5 * 76923= 2500000руб.



Заключение

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:рынок объектов офисного назначения;рынок объектов торгового назначения;

рынок объектов производственно-складского назначения;

рынок гостиничных услуг;

рынок объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

локальность;низкая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;

ежегодный налог на владение недвижимостью;высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.



Список литературы

1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

2. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

3. Белых П.П. Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. При правительстве РФ. Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 263 с.

4. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. - 147 с.

5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2001. - 336 с.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин - 3-е изд. перераб. и дополнено - М.: Проспект. 2004. - 635 с.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.

Размещено на Allbest.ru