Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство транспорта Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный Университет Водных Коммуникаций

КУРСОВАЯ РАБОТА

дисциплина: «Оценка недвижимости»

на тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения»

Выполнила Н.С. Осецкая

ВЗО, ЭУв/т- 5,5

5 курс

Проверил А.В. Бурков

Санкт-Петербург 2008 год

Содержание

Введение

1. Исходные данные для выполнения работы

1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возврата

2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износа

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

2.6 Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

3.2 Реконструкция отчета о доходах

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

3.4 Согласование результатов оценки

Заключение

Введение

Согласно ст. 130 «Гражданского кодекса РФ (часть первая)» под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости также относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевается научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, её точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

стоимость объект склад оценка

1. Исходные данные для выполнения работы

По складскому помещению.

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение: продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

- фундаменты - сборные железобетонные;

- каркас - железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

- стены и перегородки - кирпичные или железобетонные панели;

- перекрытия - железобетонные плиты;

- крыша - совмещенная, плоская;

- кровля - рулонная;

- полы - асфальтовые;

- проемы - металлические;

- отделка внутренняя - простая, наружная - простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ') составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 15 % от суммы прямых и косвенных издержек рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя составляет (ПП) 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню по данному типу недвижимости, требуется осуществить ремонт:

- заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;

- возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²

- заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета - 60 кг;

- заново застеклить 250 м² оконных проемов;

- произвести ремонт полов, на площади 700 м²;

- произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;

- окрасить водным составом фасад на площади 300 м²;

- промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;

- окрасить трубопроводы на площади 600 м²;

- вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению ДВ+20 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки

- прочие $7/мІ/год.

Переменные расходы составляют $25/мІ/год.

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности	Этажность	Размеры здания	отраслевой индекс И69/84	Тер. пояс
				Длина	Ширина	Высота
21	здание склада	1	2	40	18	9	1,19	7

Дополнительные исходные данные

Вариант	Темп роста цен на землю, %	Ставки аренды	Коэффициент капитальности	Коэффициент, учитывающий расходы в резев замещения	Коэффициент учитыв. потери от недобора арендной платы	Коэффициент учитыв. прочие доходы
21	10	180	15	0,05	0,07	1,1

1. 1 Анализ ситуации на рынке недвижимости

Обзор рынка складских помещений Санкт-Петербурга

Классификация складов

Класс "А"

Современное складское здание из легких конструкций, построенное после 1990 года.

Одноэтажное (однообъемное) здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.

Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

Ровный пол с антипылевым покрытием, нагрузка на пол 5-7 тонн/кв.м.

Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая).

Полностью регулируемый температурный режим.

Тепловые завесы на воротах.

Автономная электроподстанция и тепловой узел.

Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте.

Система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции.

Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

Офисные площади при складе.

Оптико-волоконные телекоммуникации.

Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

Расположение вблизи центральных магистралей или МКАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс "B"

Капитальное здание.

Высота потолков от 6 до 8 метров.

Пол - асфальт или бетон без покрытия.

Температурный режим от +10 до +18 С.

Пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения.

Пандус для разгрузки автотранспорта.

Офисные помещения при складе.

Телекоммуникации - МГТС.

Охрана по периметру территории.

Класс "C"

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

Высота потолков от 4,5 до 18 метров.

Отапливаемое помещение, температура зимой +5 +8 С.

Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Ворота на нулевой отметке.

Класс "D"

Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения

Данная классификация была разработана с учетом состояния Российского рынка складских помещений и носит рекомендательный характер.

Общая ситуация

Санкт-Петербург исторически является для России «окном в Европу» благодаря наличию морского порта, а также непосредственной близости к Европе. Город уникален тем, что в его логистической системе задействованы все виды транспорта. Пропускная способность грузопотоков зависит как от развития транспортной инфраструктуры, так и от наличия качественных логистических комплексов. Традиционно сегмент складской недвижимости является отстающим по сравнению с торговой и офисной недвижимостью, но за последние два года интерес инвесторов к строительству складов в Петербурге успел не только обозначиться, но и проявиться в конкретных проектах, активно строящихся и открывающихся в городе и его окрестностях.

Размещение в Ленинградской области производств крупных мировых компаний, а также сопутствующих им крупных и средних производителей комплектующих является дополнительным стимулом для развития рынка логистических комплексов. Наиболее активно в регионе развивается производство автомобилей: компании General Motors и Toyota начали строительство заводов в промышленной зоне Шушары, о планах строительства заявили компании Nissan, Mitsubishi и др.

В последние годы получила развитие тенденция формирования новых промышленных зон. Среди территорий, не так давно заинтересовавших девелоперов и инвесторов, - зоны Горелово, Обухово, Стрельна, Полюстрово, Колпинская деловая зона, Предпортовая зона, Тосно.

Что касается развития транспортной инфраструктуры, то в этом направлении также ведется работа. Активно строится Кольцевая автомобильная дорога: губернатор Петербурга Валентина Матвиенко сообщила недавно, что завершение строительства КАД переносится с 2012 на 2010 год. В августе этого года планируется сдать в эксплуатацию соединение Московского шоссе с вантовым мостом, к концу года - завершить строительство восточного полукольца, а в 2010 году - полностью замкнуть кольцо.

В прошлом году правительство Ленинградской области озвучило планы строительства второго транспортного кольца. Предполагается, что дорога будет построена на базе автодороги А-120 (старой бетонки), проходящей примерно в 50 км от Санкт-Петербурга. Согласно второму варианту КАД-2 может пройти в 25-30 км от Петербурга, между КАД-1 и бетонкой. В любом из двух вариантов строительство КАД-2, намеченное на 2010-2015 годы, даст толчок развитию рынка складской недвижимости - эксперты ожидают заявлений о новых крупных проектах вблизи будущего кольца.

Предложение

По данным компании Astera Oncor, в общей структуре рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга по-прежнему преобладают склады классов C и D, на долю которых приходится 56 и 27% соответственно. Доли помещений классов А и В составляют 10 и 7% соответственно. Общий объем качественного предложения (классов А и В) на начало 2008 года в Петербурге, по данным компании, составлял около 1 млн. кв. м, из которых 435,6 тыс. кв. м использовались под собственные нужды. По данным Colliers International, на конец 2007 года предложение складских помещений высокого класса, предназначенных для сдачи в аренду, составило около 520 тыс. кв. м, на начало апреля 2008 года оно увеличилось на 17,5 тыс. кв. м (был введен в эксплуатацию склад ПАН, который полностью сдан компании General Motors) и составило 537,5 тыс. кв. м. В компании Praktis C & B насчитывают 724,4 тыс. кв. м качественных складских комплексов класса А и В, площади в которых сдаются в аренду (т. е. «спекулятивных складов»).

Объем нового предложения качественных складских помещений, по данным Knight Frank SPb, за 2007 год увеличился на 280 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков Praktis C & B, за период с 2004 до конца 2007 года объем предложения качественных складских объектов вырос более чем в 9 раз, что свидетельствует об этапе активного развития рынка (см. диаграмму 1). Среди крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в прошлом году, можно отметить 1-ю очередь «МЛП Уткина Заводь» (пос. Новосаратовка Ленинградской обл., 72 тыс. кв. м), «Интертерминал-Предпортовый» (ул. Кубинская, 75/1, 46,5 тыс. кв. м), терминал PNK-2 (Шушары, 40,2 тыс. кв. м) и др.

Большинство введенных в эксплуатацию в 2007 году складских комплексов относится к классу А. Эксперты отмечают, что затраты на земельный участок, подведение коммуникаций и строительство объектов классов А и В сопоставимы между собой, поэтому в условиях высокого спроса на помещения обоих классов наиболее экономически целесообразным представляется строительство комплексов класса А.

Сведения о количестве складских площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2008 году, находятся в довольно широком диапазоне:

- по данным Astera Oncor, при соблюдении заявленных сроков ввода в эксплуатацию общий объем высококлассных складских площадей к концу 2008 года увеличится более чем на 1 млн. 600 тыс. кв. м;

- по данным London Consulting & Management Company, на текущий год запланировано к вводу 14 объектов общей площадью 885,8 тыс. кв. м, причем, учитывая, что доля реализованных в заявленные сроки проектов, как показывает практика, не превышает 70%, аналитики компании не ожидают серьезного увеличения конкуренции и насыщения рынка складских комплексов Санкт-Петербурга.

Среди новых проектов, о которых стало известно в 2007 году, можно отметить проект White Days Investments в поселке Янино площадью около 200 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс «Мегаполис-Лен КАД» недалеко от поселка Юкки, в составе которого будет построено около 300 тыс. кв. м складских терминалов, два проекта компании «КФС-Групп» - в промышленных зонах Парнас и Шушары и т. д.

В 2008-2009 годах наиболее активно будут развиваться Колпинский, Пушкинский и Все волжский районы Ленин градской области: здесь строятся самые масштабные проекты складской недвижимости, реализуемые такими игроками, как «Евразия логистик», Международное логистическое партнерство, Raven Russia Ltd и др. Складские комплексы небольшой площади будут вводиться в Выборгском, Красногвардейском, Приморском, Кировском, Московском районах.

Спрос

Спрос на качественные складские площади классов А и В формируют логистические операторы, торговые сети, крупные производственные и строительные компании. Несмотря на растущий интерес арендаторов к высококлассным складским площадям, по-прежнему значительная доля спроса приходится на площади классов С и D - потребителями таких помещений, представляющих собой перепрофилированные производственные объекты, подвальные помещения и т. п., являются многие средние и малые торговые и производственные компании.

Если говорить о спросе на современные качественные складские площади, то, по данным Knight Frank SPb, более 60% заявок на аренду помещений приходится на помещения класса B. Специалисты компании объясняют это высоким уровнем неудовлетворенного спроса, возникшего в результате отсутствия нового предложения в этом классе. Наибольшее количество заявок потенциальных арендаторов (около 77%, по данным Knight Frank SPb) поступает на небольшие помещения площадью менее 3 тыс. кв. м. В сегменте класса А такие площади редкость (большинство новых складов этого класса сдаются блоками от 4 тыс. кв. м), поэтому спрос на некрупные площади чаще всего удовлетворяется помещениями классов B и ниже, а также услугами ответственного хранения. Одним из часто встречающихся требований потенциальных арендаторов является наличие при складе офисных помещений.

Ключевые объекты, открытые в 2007 году

Название	Расположение	Класс	Площадь	Дата
«МЛП Уткина Заводь» (1-я очередь)	Лен. обл., Новосаратовка пос.	А	72 000	III квартал
«Интертерминал-Предпортовый» (3-я очередь)	Санкт-Петербург, ул. Кубинская, 75/1	A	46 500	IV квартал
PNK-2	Санкт-Петербург, п/з Шушары	А	40 200	III квартал
ПАН	Санкт-Петербург, п/з Шушары	A	17 500	IV квартал
«Теорема терминал» (1-я очередь)	Санкт-Петербург, наб. Обуховской обороны, 295	A	11 090	III квартал
«Осиновая роща»	Санкт-Петербург, пос. Парголово	B	5500	II квартал
Источник: Knight Frank St. Petersburg

По данным компании Praktis C&B, средний срок договора аренды на объекты класса В составляет три года. Помещения в логистических комплексах класса А, как правило, сдаются на срок 5-7 лет, реже на 3 года. Что касается территориальных предпочтений арендаторов складских комплексов, то к ним относятся близость к Кольцевой автодороге и основным трассам Ленинградской области. Наиболее востребованным является южное направление - арендаторов привлекает близость к Московскому шоссе. Необходимо отметить, что девелоперы стремятся удовлетворить этот спрос - наибольшее количество строящихся комплексов сосредоточено именно вдоль Московского шоссе (см. диаграмму 2). При этом в компании Astera Oncor отмечают, что в ближайшие годы складские объекты, расположенные на юге, будут сталкиваться с транспортными проблемами: с учетом задержек в реконструкции Московского шоссе в настоящий момент мощности существующих транспортных артерий в этой части города недостаточны.

Уровень свободных площадей в качественных складских комплексах, по данным экспертов рынка, стремится к нулю. Еще одним явным признака дефицита площадей является распространение практики предварительной аренды. По опыту компании MLP, в складских комплексах класса А арендаторы начинают определяться с момента получения разрешения на строительство. Необходимо отметить, что скорость определения первых арендаторов зависит от опыта девелопера: если проект реализуется игроком, не успевшим завоевать авторитета в сегменте складской недвижимости, то арендаторы начинают определяться не раньше возведения стен будущего комплекса.

Примеры крупных строящихся складских комплексов

Наименование	Адрес	Административный район	Площадь, кв. м	Владелец/Инвестор
«Колпино» (1-я очередь)	Федеральная трасса Е-95, 8 км от КАД	Колпинский	206000	Евразия Логистик
«Логопарк Нева»	Пос. Шушары	Пушкинский	142500	Raven Russia Ltd и Avalon Group
«МЛП Уткина заводь» (2-я очередь)	Лен. обл., пос. Новосаратовка	Всеволжский	111000	Международное логистическое партнерство
Складской комплекс	Пос. Шушары	Пушкинский	106000	АО «Ханнер»
«Осиновая роща»	Пересечение Выборгского ш. и КАД, п. Парголово	Курортный	92000	Стерх
Складской комплекс	Пос. Шушары	Пушкинский	72000	Международное логистическое партнерство
«Пулково Эстейт»	Вблизи аэропорта «Пулково»	Московский	60000	«Эспро Девелопмент»
«Кулон-Пулково»	Вблизи аэропорта «Пулково»	Московский	34 000	«Эспро Девелопмент»
Источник: London Consulting & Management Company

Ставки, инвестиции

Доходность в сегменте складской недвижимости продолжает снижаться, однако до европейского уровня доходности нам еще далеко: по данным London Consulting & Management Company, сегодня доходность складских проектов Санкт-Петербурга составляет 10-11%. Если учитывать дефицит предложения, сегмент остается весьма привлекательным для инвестиций, несмотря на прогнозируемое дальнейшее снижение доходности.

По данным Colliers International, запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А составляют от $115 до 140/кв. м в год (triple net), ставки класса В варьируются в диапазоне от $110 до 120/кв. м в год (triple net).

По различным оценкам, арендные ставки в качественных складских комплексах за 2007 год выросли на 10-12%. Учитывая темпы инфляции, такой рост стоимости аренды можно считать умеренным.

Стоимость ответственного хранения, по данным London Consulting & Management Company, составляет $0,4-0,5 за палето-место в день в складских помещениях класса А и $0,34-0,42 за палето-место в день в складских помещениях класса В, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.

Стоимость строительства складских комплексов в Санкт-Петербурге и области специалисты компании Astera Oncor оценивают в $500-800/кв. м, без учета стоимости земельного участка и коммуникаций.

Тенденции

- С развитием рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается рост спроса на услуги логистических операторов, в результате чего увеличиваются масштабы их деятельности.

- Чтобы сохранить гибкость и возможность оперативно реагировать на рыночную ситуацию, большинство девелоперов крупных складских комплексов разбивает свои проекты на несколько очередей.

- Продолжается тенденция увеличения сроков аренды в качественных складских комплексах.

- Формируется новый подсегмент рынка складской недвижимости - ряд крупных сетевых девелоперов в рамках своих проектов в Петербурге и области планируют строительство качественных низкотемпературных складских комплексов.

- Отмечается появление на рынке крупных складских объектов, специализирующихся на портовой логистике.

- Строительство КАД стимулирует развитие территорий, прилегающих к ней в местах пересечения с основными магистралями.

- Продолжается рост интереса к Ленинградской области крупных иностранных производителей, начавших строить здесь свои сборочные производства.

- Продолжается активное строительство складских комплексов непрофильными компаниями для собственных нужд, что обусловлено недостатком качественного предложения складов.

Перспективы

На ближайшие годы прогнозируется рост торгового грузооборота с европейскими странами, что послужит дополнительным источником спроса на современные складские площади. С развитием рынка все больше компаний будет стремиться перемещать хранение своей продукции из перепрофилированных помещений советской постройки в качественные складские комплексы, соответствующие мировым стандартам. Поэтому в ближайшие годы, даже при условии ввода всех заявленных объектов, насыщения рынка складских площадей Санкт-Петербурга не ожидается. Тем не менее, с выходом на рынок крупных объектов, расположенных в пределах уже существующих промзон, можно ожидать усиления конкуренции между проектами. Это потребует более тщательной проработки концепций логистических комплексов, а также учета интересов менее крупных арендаторов, чувствительных к условиям аренды и уровню арендных ставок.

На ближайшие один-два года прогнозируется умеренный рост арендных ставок, связанный как с дефицитом предложения, так и с увеличением стоимости строительства. Продолжится увеличение масштабов деятельности существующих и выход новых логистических операторов. В 2008 году ожидается некоторое снижение активности со стороны западных инвесторов в результате мирового кризиса ликвидности. Однако появление на рынке Петербурга объектов инвестиционного качества позволяет рассчитывать на увеличение числа инвестиционных сделок в среднесрочной перспективе.

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа (п.1 - п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4. + п.3). при этом учитывается подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е без учета износа.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения - стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав свободного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

- Назначение здания (административное, производственное или складское);

- Общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- Расчетный (строительный) объем здания;

Характеристика объекта - аналога

ПОРТОВЫЕ СКЛАДЫ

Склады одноэтажные.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые и бетонные, кровля рулонная.

Имеются противопожарный водопровод и электроосвещение.

Группа капитальности 2.

Таблица 17. Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. в ценах 1969 г.

Территориальный пояс	Строительный объем здания, м3
	10 000	15 000	30 000
7.	21,9	20,7	16,8

Расчетный (строительный) объем оцениваемого ( V ) здания определяется по формуле:

V = L*B*H, м³ (1)

где L - длина объекта оценки, м;

B - ширина объекта оценки, м;

H - высота объекта оценки, м.

V = 40*18*9 = 6480, м³

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (, руб/м³) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (также по прил. 2).

3. Производится корректировка единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличия объекта-аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

, руб/м³ (2)

С₆₉ = 21,9*1,02*0,95*1,03=21,9 руб/ м³_,

где Кi -поправочные коэффициенты

а) Отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);

б) Расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПП+КИ)₆₉ = С₆₉*V, руб. (3)

ВС₆₉ = 6480*21,9 = 141912 руб.,

где V- расчетный объем здания, м³

С₆₉-стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./ м³

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о. = {(ПП+КИ)₆₉ * И_84/69 * И_Д.о./84 *К_КИ * К_ПП}* (1 + УН_нал) (4)

ВС_Д.о. = (141912*1,19*64,9*1,1*1,12)*(1+0,118) = 15096049 руб.,

где И_84/69- индекс перехода от сметных цен 1969г. К ценам 1984г. (принимаются по исходным данным)

И_Д.о./84 - индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (опред. в соответствии с прил.6)

УН_нал - сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (прил. 7)

К_КИ- коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г.

К_ПП- коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимаются по заданию).

2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного износа), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

И_н = И_у + (*(ВС_Д.о. - И_у)) (5)

И_н = 455463+(58/175*(15096049-455463)) =5286856 руб.,

где И_н- накопленный износ здания

И_у- величина устранимого износа, руб. (прил. 9)

ЭВ- эффективный возраст здания, лет (принимается по заданию)

ОЭЖ- общая экономическая жизнь здания, лет (прил. 8)

ВС_Д.о.- восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. - И_н (6)

С_Д.о. = 1509649-5286856=9809193 руб.

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в обще виде по формуле:

С_з = S_Уч. * Ц_з * К_г (7)

С_з = 720*1360 = 979200 руб/ м² ,

где S_Уч.- площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению S_Уч.=L*B

Ц_з- показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб/ м²

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена		9600000	9000000	8700000	11700000	7800000
Площадь		8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1 м2	1360	1200	1800	1338	1500	951
Условия рынка		3	5	2	1	8
Кор. на условия рынка		0,03	0,05	0,02	0,01	0,08
Скор. цена продажи		1236	1890	1365	1515	1027
Местоположение		То же	5% лучше	То же	10% лучше	То же
Кор. на местоположение		То же	0,05	То же	0,1	То же
Скор. цена продажи		1236	1796	1365	1364	1027
Кор. на трансп. доступность		15% лучше	10% хуже	То же	5% лучше	То же
Скор. цена продажи		1051	1975	1365	1295	1027
Кор. на условия зонирования		То же	То же	10% хуже	То же	5% лучше
Итого скор. цена продажи		1051	1975	1502	1295	976

Вывод: получив итого скорректированную цену продажи 5 зданий можно найти удельную стоимость 1м². Она равна 1360 руб/м²

2.6 Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РС_зп = ВС_Д.о. - И_н + С_з (8)

РС_зп = 15096049-5286856+97200=9906393 руб.,

где ВС_Д.о.- восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.

И_н- величина накопленного износа здания, руб.

С_з- рыночная стоимость участка земли, руб.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2 Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже:

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI=S_1э*m*0,8*Ap*k_г (9)

PGI = 720*0,8*2*180*26,50=5495040,

где S_1э- площадь одного этажа, м²

0,8- коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду

m- количество этажей в оцениваемом здании

A_p- ставка аренды, $/м²/год

k_г- принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L=PGI*+PGI*k_L (10)

V+L = 5495040*(0,6/12)+5495040*0,07 = 659405 руб.,

где t_о- общее число арендных периодов в течении рассматриваемого срока

k_L- коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы

3. Прочие доходы

MI=PGI*(k_MI - 1) (11)

MI = 5495040*(1,1-1)=549504 руб.,

где k_MI- коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью

4. Действительный валовой доход

EGI=PGI - (V+L)+MI (12)

EGI = 5495040-659405+549504=5385139руб.

5. Операционные расходы определяются по формуле:

OE=FE+VE+RR (13)

OE= (2,2%*9906393+3%*15096049+7*26,50*720)+(25*26,50*720)+

+(5%*15096049) = 2036185руб.,

где FE- постоянные расходы

VE- переменные расходы

RR- расходы на замещение короткоживущих элементов здания

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI=EGI - OE (14)

NOI = 5385139-2036185=3348954 руб.

Результаты реконструкции отчета о доходах сводятся в табличную форму:

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета
Потери от незанятости и при сборе арендной платы	V+L=PGI*+PGI*kL	659405
Прочие доходы	MI=PGI*(kMI - 1)	549504
Действительный валовой доход	EGI=PGI - (V+L)+MI	5385139
Операционные расходы	OE=FE+VE+RR	2036185
Чистый операционный доход	NOI=EGI - OE	3348954

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

(15)

РС_дп = 3348954/15% = 2232636 руб.,

где NOI- чистый операционный доход объекта оценки, руб.

R- коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

3.4 Согласование результатов оценки

Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле:

РС₀ = РС_ЗП*0,3+РС_ДП*0,7 (16)

РС₀ = 9906393*0,3+2232636*0,7 = 4534763 руб.

Заключение

Для определения рыночной стоимости оцениваемый объект, а именно складское помещение, необходимо было рассмотреть с помощью затратного и доходного подходов. Оценка рыночной стоимости на основе затрат РС_ЗП=9906393руб., а оценка недвижимости на основе доходного подхода РС_ДП=2232636руб. По результатам согласования оценки, при помощи двух подходов

РС₀ =4534763руб. Данный показатель отражает рыночную стоимость полного права собственности складского помещения на рынке недвижимости в данный период времени. Сравнивая оба подхода, можно сделать вывод, что

Размещено на Allbest.ru