Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 100-200 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 150 руб. за 1 кв. м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 10,5%. Принимаем СД равной 10,5%, что соответствует максимально возможной стоимости объекта оценки.

Вторым источником дохода является продажа этого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Затраты на содержание объекта оценки составляют 45500 рублей, в том числе налог на имущество - 20500 рублей. Принимаем, что затраты на содержание офисного помещения будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования здания как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме. (табл. 3)

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи объекта (реверсии).

Таким образом, стоимость офисного помещения, как объекта приносящего доход, составляет 1 885 863 рубль или округленно 1 886 000 рублей.

Оценка методом сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 4.

Таблица 3

Анализ дисконтированного денежного потока

Таблица 4. Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым продажам

Таблица 5. Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1 860 390 рублей или округленно 1 860 000.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади рассмотренных объектов.

Объекты сравнения подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

По условиям финансирования сделки объекты одинаковы, корректировка на этот элемент не производилась.

Цена предложения объекта №4 уменьшена на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цена предложения для такого типа недвижимости завышается на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% за два месяца.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

Согласование результатов

рыночный объект стоимость цена

В результате расчетов рыночной стоимости объекта по трем методам получены следующие результаты:

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод 0,3

2. Метод сравнительного анализа продаж 0,5

3. Доходный метод 0,2

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта определится следующим образом:

С= 1881600*0,3 + 1860000*0,5 + 1886000*0,2 = 1871680 рублей.

Список источников и литературы

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998. - 384 с.

Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.

Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 1995.

http://www.realty-services.ru/

www.twinservice.ru

www.auc-tula.ru

Размещено на Allbest.ru