Понятие недвижимости, видов, основных методов и подходов исследования рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Понятие недвижимости и ее виды

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования

недвижимость рынок аренда залог

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

рынок земли (земельных участков),

рынок жилья,

рынок нежилых помещений,

рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной базы.

4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

3. Формы собственности недвижимости

ГК РФ признается частная, государственная и муниципальная формы собственности.

Субъектами права собственности могут быть граждане, юридические лица, а также: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от субъектов собственности могут устанавливаться лишь законом. Закон определяет виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Недвижимое имущество представляет собой особый объект прав, так как владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом отличны от владения, пользования и распоряжения другими вещами и в большей степени затрагивают интересы всех слоев общества.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В России существуют следующие формы собственности на объекты недвижимости: недвижимость общественных организаций.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная (муниципальная);

- частная.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

-объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

-на уровне того или иного национального образования;

-областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

-объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Жизнь каждого человека так или иначе связана с разного рода недвижимостью (дачи, гаражи, земельные участки, квартиры, дома, коттеджи, здания, сооружения, офисные помещения, земельные участки и т.д.) и с разным основанием ее приобретения (купля-продажа, мена, дарение, инвестирование, долевое участие, строительство, приватизация, наследство, судебные решения, торги и т.д.).

Права собственника недвижимости:

- Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

- В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

- Приобретая недвижимое имущество, юридическое либо физическое лицо должно надлежащим образом оформить свое право, в т.ч. зарегистрировать свое право на приобретенный объект недвижимости. В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Если такое право не было зарегистрировано надлежащим образом, то это право не считается возникшим. И, как правило, с дальнейшим распоряжением этой недвижимостью возникают большие проблемы: владея или пользуясь недвижимостью, собственник не является титульным и, соответственно, не может распоряжаться данным объектом недвижимости по своему усмотрению.

- Государственная регистрация недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

- Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью имуществом является императивной нормой, которую невозможно «обойти». Основная идея Закона о государственной регистрации сделать оборот недвижимости «прозрачным». Государство старается максимально защитить интересы собственников недвижимости. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляют проверку действительности поданных заявителями документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

- Законом предусмотрен порядок приостановления государственной регистрации, а также процедура и основания для отказа в государственной регистрации. Такой порядок требует от заявителей юридической грамотности, компетентности в вопросах государственной регистрации, затрат времени на подготовку документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

- Регистрация прав на недвижимое имущество имеет свой порядок и схему проведения.

Порядок регистрация недвижимости и сделок с недвижимостью:

-сбор всей необходимой информации об интересующем Вас объекте недвижимости;

-юридическая экспертиза имеющегося у Заказчика пакета документов;

-предоставление образцов документов с адаптацией под конкретного Заказчика в соответствии с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-правильное оформление заявления;

-подготовка договоров в соответствии с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-подача документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-отслеживание прохождения документов на различных этапах регистрации и оперативное информирование Заказчика;

-предложение различных вариантов решения вопросов, возникающих в ходе регистрации;

-получение документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и передача их Заказчику.

И Гражданский Кодекс РФ, и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г. предусматривают две основные формы государственной регистрации:

-Регистрация недвижимости (оформление прав).

-Регистрацию сделок с недвижимостью (отчуждение собственности).

Заключение

Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Список используемой литературы

1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер; Москва; август 1996г.

2. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996г.

3. “Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года”. (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).

4. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. «Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития» - Учебное пособие. М.:1995.

5. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб.2000.

6. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России». - М.: «Экзамен», 2000.

Размещено на Allbest.ru