Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

1. Общие положения

1.1 Дата оценки

Дата проведения оценки: 20 сентября 2007 года, дата определения стоимости: 20 сентября 2007 года, дата составления отчета: 20.04.2008 года

1.2 Цель оценки, предполагаемое использование ее результатов

Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29.07.98 г. для принятия управленческого решения.

2. Определение оцениваемой стоимости

2.1 Состав оцениваемых прав

Права собственности:

§ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

§ Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставляя за собой право владения, пользования и распоряжения имуществом, а также отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. [1]

Право аренды:

право аренды предполагает передачу принадлежащего собственнику имущества за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованного арендованного имущества, являются его собственностью. [1]

Содержание права аренды [2]:

Аренда - право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.

Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом.

Рыночная арендная плата - переменная арендная плата в период действия договора.

Рыночная ставка - размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год (квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости.

2.2 Вид оцениваемой стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда. [4]

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда [3]:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:

Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок, и сделка не является вынужденной ни для одной из сторон;

Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

Объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке, осуществляемой без сговора и мошенничества;

Цена сделки - самая высокая, из реально возможных, для продавца, и самая низкая, из реально возможных, для покупателя, причем покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами.

Содержательная часть определений одинакова.

3. Процесс оценки

3.1 Процедура оценки, объем и этапы исследования

Процесс оценки - это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке.

Задача оценщика - определение и количественная интерпритация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

1. Обследование объекта: процесс оценки начинается с инспекции объекта оценки, его описания, исследования его состояния и выделения особенностей. После этого производится анализ возможных вариантов использования объекта с целью нахождения наиболее эффективного.

2. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта.

3. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно предложенным к продаже и проданным. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, публикаций в Интернете.

4. Анализ наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения и функциональных особенностей объекта.

5. Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три классических метода (затратный, доходный и сравнительный). Описание каждого метода, исходные данные, результаты расчета либо обоснование отказа от применения подхода содержатся в соответствующих разделах дипломной работы.

6. Согласование рассчитанной стоимости: на данном этапе аналитически согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах.

4. Объект оценки

4.1 Общая характеристика местоположения

Согласно существующему административно-территориальному делению объект оценки расположен в границах Приморского района Санкт-Петербурга.

Приморский район - один из наиболее молодых и самых больших районов города. Располагаясь на северо-западе города, территория района выходит на юге к Невской губе Финского залива. С запада к нему примыкает территория Курортного района, на севере он граничит с Ленинградской областью, а на востоке - с Выборгским районом. Столь разноплановое окружение, а также различия в структуре и сроках застройки района, не позволяют рассматривать район как гомогенную среду, которая на всей своей территории равноценна с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Приморский район граничит с:

Ё Выборгским районом - граница проходит на северо-восток от пересечения реки Черной с линией Высоковольтных сетей по юго-восточной стороне кварталов 68, 69, 70, 71, по южной стороне квартала 74 и по восточной стороне кварталов 75, 77, 92 Песочинского лесничества Парголовского парклесхоза, далее по оси дороги Каменка-Парголово до западной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Белоостров и далее по ней на юго-восток до улицы Торжковской, на запад по оси этой улицы, затем на юго-восток по оси улицы Студенческой, на юг по юго-западной стороне Кантемировской площади, включая территорию завода, далее на юго-запад по оси улицы Кантемировской и по оси Кантемировского моста до оси реки Большая Невка;

Ё Петроградским - по оси реки Большая Невка;

Ё Курортным районом.

Площадь района: 11,4 тысяч га.

Население: около 500 тысяч человек.

Транспорт: градостроительное развитие Приморского района тормозят проблемы транспорта.

Железнодорожные линии:

Курортный район (Сестрорецк) - станции - Лахта, Ольгино;

Выборгский район - станции - Удельная, Озерки, Шувалово.

Станции метро:

1. Московско-Петроградская линия (2) - «Пионерская»;

2. Правобережная линия (4) - «Старая Деревня», «Черная речка».

Разные части района находятся на значительном расстоянии друг от друга. Поэтому каждая из них имеет свои основные транспортные магистрали и главные торговые улицы.

Основные транспортные магистрали:

1. Лахтинский массив

Приморский проспект (ведет в Курортный район), улицы Савушкина и Школьная;

2. Территория между Черной речной и проспектом Энгельса

Главными транспортными магистралями и основными торговыми улицам здесь являются Ланское шоссе и Торжковская улица, соединяющие набережную Черной речки с проспектом Энгельса;

2. Комендантский аэродром

В этот жилой массив ведет от набережной черной речки Коломяжский проспект. Главными транспортными магистралями служат проспект Испытателей (продолжает Светлановский проспект), проспекты Богатырский и Королева (идут параллельно проспекту Испытателей). От проспекта Королева в район озера Долгое ведут проспекты Авиаконструкторов и Комендантский, продолжающие проспект Испытателей.

3. Коломяги

Основные магистрали этой части района - Главная улица, ведущая на Поклонную гору, Озерковская улица - Суздальские озера, Ново-Александровская улица, соединяющая Коломяги с Каменкой.

Экология района: экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%. В плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен, - роза ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

По данным аэросъемки, мощность дозы гамма-излучения превышает 16 мкР/ч в районе ул. Авиаконструкторов и Комендантского проспекта (от 16 до 20 мкР/ч). Норма радиационного фона составляет 8-9, максимум - 13 мкР/ч. В остальных частях района радиационная обстановка нормальная.

По данным Управления по охране окружающей среды при Администрации Санкт-Петербурга, практически вся территория Черной речки имеет степень загрязнения тяжелыми металлами от «опасной» до «чрезвычайно опасной». Наиболее опасное загрязнение («чрезвычайно опасное») обнаружено в кварталах, примыкающих к месту впадения Черной речки в Большую Невку.

По степени загрязненности почвы самым неблагополучным является Комендантский аэродром.

Район пр. Королева и далее на север является большой промышленно-складской зоной (ТЭЦ, завод «Метробетон», «Знамя Труда», и самое печальное - пункт перевалки бутового мусора, где его перегружают в большие контейнеры для вывоза на захоронение). В результате, территория площадью в несколько гектаров загрязнена бытовым мусором. Перспективы этой промышленной зоны неясны.

Экологическое состояние жилых кварталов БКА среднее, но рядом находится «Удельный парк», что существенно повышает рейтинг примыкающих кварталов.

Коммерческая недвижимость. По данным группы исследований и аналитики Colliers International, здесь самая высокая обеспеченность торговыми объектами по городу - 908 кв. м на 1000 жителей, торговыми центрами - 697 кв. м на 1000 жителей. Торговая зона сформировалась у станции метро «Пионерская» (большое количество ларьков ликвидировано, а прилегающие территории девелоперы разобрали для создания современных торговых объектов): ТЦ «Аэродром», ТЦ «Купеческий Двор», ТЦ «Сити Молл», ТРК «Рамстор».

Обеспеченность офисными площадями неравномерна: деловая активность наблюдается на Ушаковской и на набережной Черной речки.

По данным аналитического отдела «АйБи ГРУПП», в Приморском районе располагается 6% бизнес-центров города.

В гостиничном секторе можно ожидать появления гостиниц бизнес-класса в составе многофункциональных комплексов, что связано с развитием конференц-туризма.

Местами в районе возникают зоны гиперконцентрации ритейла. В целом можно сказать, что основные виды коммерческой недвижимости, которые могут развиваться в спальном районе, представлены в достаточном количестве.

Три года назад начали появляться первые проекты современной офисной недвижимости: БЦ компании «Содружество» на Коломяжском пр., Atlantic City на ул. Савушкина, БЦ в составе ТРК «Гулливер», БЦ на Оптиков, 4, БЦ «Автохаус», проекты редевелопмента промышленных площадок в районе Черной речки на заводе «Ильич» и др. В целом на территории района можно выделить несколько пока небольших офисных кластеров: район Черной речки (активный редевелопмент заводов); район Старой Деревни. Приморский район демонстрирует тенденцию миграции высококлассных офисов из центра города на окраины: район очень большой по численности населения, соответственно возникает потребность в размещении новых рабочих мест.

Район несколько проблемный с точки зрения транспортной доступности - выезд и въезд бывает крайне затруднителен, что также создает предпосылки для развития офисной недвижимости внутри района.

Один из самых насыщенных районов города в сегменте торговой недвижимости, лидер по строительству нового жилья, где проживают достаточно высокодоходные слои населения. Все это создает предпосылки для развития торговой функции. Начиная с первых комплексов «Адаманта», в районе получили развитие как форматы ТЦ, так и форматы гипермаркетов: «Лента», «О'КЕЙ», «Сезон», «Максидом» и др.

Кластеры формирования торговой активности приходятся на район ст. м. «Пионерская» («Рамстор», «Сити-Молл», «Купеческий двор» и др.), район Богатырского проспекта («Променад», «О'КЕЙ», «Метро», «Максидом», «Миллер Центр», «Континент-2» и др. Эта торговая зона начинает сливаться с торговой зоной в Старой Деревне: «Мегамарт», «Мебель Сити», «Платформа» и др.), и третья зона - на выезде из города, на пересечении Приморского пр. и ул. Савушкина («О'КЕЙ», «Лента», «Atlantic City», «Меркурий» и др.).

Выводы:

Ё Приморский район, с точки зрения расположения основных транспортных магистралей и наличия станций метро, является привлекательным для расположения офисной функции.

Ё Высокая перспективная конкуренция по офисам в ближайшем окружении, по торговле - со стороны торговых центров в пределах 10 мин. транспортной доступности.

Ё Приморский район - достаточно динамично развивающийся район, один из самых насыщенных районов города в сегменте торговой недвижимости, лидер по строительству нового жилья, где проживают достаточно высокодоходные слои населения.

Ё Экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%. В плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

Ё Стабильный рост спроса на офисы класса «А» и «В» по всему городу;

4. Локальные характеристики местоположения

4.1 Границы и ближайшее окружение

Обозначение границ среды местоположения объекта основывается на определении естественных и антропогенных факторов, влияющих на сравнительную стоимость, привлекательность и тенденции изменения той недвижимости, которая окружает интересующий нас объект.

Объект оценки находится в Приморском административном районе Санкт-Петербурга, наб. Черной речки, дом 43.

Объект оценки расположен в квартале, ограниченном:

· с севера - улицей Лисичанской;

· с запада - улицей Старобельской;

· с юга - набережной Черной речки;

· с востока - улицей Графова.

Заданные границы охватывают территорию, характеризующуюся относительно однородными социальными, экономическими и административными факторами, которые оказывают влияние на стоимость недвижимости, а также схожим характером землепользования.

Квартал местоположения объекта оценки характеризуется как зона общественно-деловой застройки.

Земельный участок под строительство нового здания располагается по адресу наб. Черной речки, д. 43, и принадлежит ОАО «Завод «Прогресс». Участок ограничен с севера - ул. Лисичанской, с запада - ул. Старобельской, с юга - 2-3-х этажным существующим административным зданием, с востока - корпусом №7, с примыкающим к нему корпусом 5/14.

Основные торговые объекты и предприятия сферы услуг расположены на ул. Торжковской и прилегающих к ней территориях.

Инженерная инфраструктура микрорайона развита достаточно.

4.2 Преобладающие виды землепользования

В Соответствии с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г., №728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», объект оценки расположен в пределах функциональной зоны «Д1» - зоны многофункциональной общественно-деловой застройки.

4.3 Репутация района

Микрорайон в достаточной степени привлекателен для офисной и торговой деятельности. Местоположение объекта оценки будет определяющим фактором для определения цены на аренднопригодные помещения.

В целом, потенциал местоположения оцениваемого объекта достаточно высокий для размещения именно офисной функции.

4.4 Транспорт

Транспортная доступность оценивается как хорошая.

Ближайший поток общественного транспорта проходит по наб. Черной речки, улице Лисичанской, который обслуживается несколькими маршрутами:

Ё автобуса - 1, 10, 25, 32, 33, 46, 94;

Ё маршрутных такси - К-17, К-373, К-385, К-387, К-690 и.т.д.

Существуют ограничения по парковке автомобилей вдоль наб. Черной речки. А также необходимо учесть, что наб. Черной речки - улица с односторонним движением, что приводит к возникновению в часы «пик» пробок, что снижает потенциал объекта оценки с точки зрения транспортной доступности.

Ближайшие станции метрополитена - ст. метро «Черная речка» (около 300 м.) расположена в 5 минутной пешеходной доступности.

На расстоянии около 970 м. располагается железнодорожная платформа «Новая Деревня».

4.5 Экологические характеристики территории

Информация о наличии на участке официально установленных санитарно-защитных зон отсутствует.

На основании анализа окружающей среды был сделан вывод об удовлетворительном экологическом состоянии в данном микрорайоне.

5. Определение технико-экономических показателей объекта

Технико-экономические показатели объекта

Основные технико-экономические показатели
№п/п	Наименование	Ед. изм.	Значение
1.	Площадь участка	м.кв.	7850
2.	Площадь застройки	м.кв.	6900
3.	Строительный объем	м.куб.	157 300
4.	Общая площадь, в том числе	м.кв.	26400
4.1.	Площадь технических помещений	м.кв.	1476
4.2.	Площадь паркинга, в том числе:	м.кв.	3554
4.2.1.	Арендопригодная площадь, при условии сдачи в аренду поэтажно, м2	м.кв.	1500
4.3.	Площадь фронт офиса 1	м.кв.	1150
4.4.	Площадь фронт офиса 2	м.кв.	1525
4.5.	Площадь фронт офиса 3	м.кв.	3760
4.6.	Площадь офисной части здания, в т.ч:	м.кв.	14935
4.6.1.	Арендопригодная площадь	м.кв.	12990
4.6.2.	Площадь мест общего пользования офисной части здания	м.кв.	1945
5.	Полезная площадь итого	м.кв.	20925
6.	Число этажей		7, цоколь

5.1 Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструируемого отчета о доходах, который включает в себя нижеперечисленные этапы.

5.2 Определение валового потенциального дохода

Потенциальный валовый доход - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех сдаваемых в аренду площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. ПВД равен сумме четырех составляющих:

- контрактной годовой арендной платы Ipc - выплат по договорам аренды, остающимся действующими в течение всего или части соответствующего года;

? скользящего дохода Iph - надбавок за превышение норм использования временных, энергетических и других ресурсов, процентные надбавки за превышение оборота бизнеса над оговоренным базовым уровнем, другое;

? рыночной годовой арендной платы Ipm - арендных платежей за планируемую сдачу в аренду по рыночным ставкам всех не занятых арендаторами основных помещений, в том числе занятых собственником или нанятым им персоналом;

? прочих доходов Ipa за год, включая: арендную плату за землю под автостоянкой, платежи за размещение рекламы на фасаде здания или на стенах внутри здания, платежи за размещение мини-прачечной в подвале, торговых киосков и автоматов в вестибюле, телеантенны на крыше, а так-же доходы от сервисного бизнеса, управляемого менеджером объекта и предназначенного исключительно для арендаторов основных помещений объекта.

В рамках данного вида использования здания дополнительных доходов не предполагается.

5.3 Определение рыночных арендных ставок на помещения офисного центра

Предполагаемый доход от офисного центра будет складываться из дохода от аренды офисных помещений. Для определения наиболее вероятных ставок аренды на офисные помещения были проанализированы данные об аренде коммерческих помещений бизнес-центров класса «В» или «В+», территориально расположенных в Приморском районе города.

Расчет арендной ставке представлен в главе «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного»

В результате проведенных расчетов установлено, что:

- рыночная арендная ставка для офисных помещений (с учетом существующего состояния) составляет $478/м² в год без учета НДС.

Анализ рынка аренды рассматриваемых помещений показал, что размер рыночной арендной ставки для офисных помещений рассматриваемого класса не зависит от занимаемого этажа.

В последнее время на рынке офисной недвижимости обычной практикой становится заключение долгосрочных договоров аренды. Владельцы зданий и арендаторы разрабатывают варианты долгосрочных договоров и закладывают изначально в сумму договора корректировку (рост) арендных ставок в привязке к определенным экономическим показателям (рост цен на недвижимость, фиксированный курс рубля - вводится понятие годовой индексации арендной ставки).

Учитывая тот факт, что спрос на рынке офисных помещений значительно превышает предложение, а также уникальность местоположения объекта оценки, необходимым учесть рост арендных ставок на прогнозный период, т.е. в течение 5 лет.

На основании анализа рынка бизнес-центров, динамика роста арендных ставок в бизнес-центрах класса «В» в Санкт-Петербурге представлена в таблице.

Период	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Коэффициент роста	9-12%	9%	9%	9%	9%	8%	8%

5.4 Определение эффективного валового дохода валового дохода

Анализ рынка аренды офисных центров показал, что заполняемость бизнес-центров класса «В» составляет 97-98%, и то потому, что собственники оставляют 2-3% площадей про запас: на случай, если наиболее выгодным арендаторам понадобятся дополнительные площади.

Учитывая местоположение объекта оценки, стабильный спрос на новые офисы, уровень потерь не превысит 2,0% от потенциального дохода от аренды офисных помещений (предполагается поэтажная сдача в аренду офисных помещений, т.е. аренда блоками, что характерно для рынка бизнес центров класса «А» и «В»).

Потери в стабильный период будут связаны в основном с необходимостью проведения текущего ремонта помещений офисного центра. Как показывают проведенные исследования, ремонт офисных помещений проводится один раз в 5 лет, из расчета срока проведения ремонта 1-2 месяца (в среднем 1,5 мес.), потери в стабильный период и составят 2,0%.

5.5 Прогнозирование операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы состоят из переменных расходов и постоянных расходов.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта и арендной платы за него. Обычно это платежи за землю, налоги на имущество, страховка здания. К постоянным расходам также следовало бы отнести:

? минимальные расходы на управленческий учет;

? затраты на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;

? расходы на эксплуатацию полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте;

? затраты на своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения.

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Более детально переменные расходы определены ниже.

Постоянные расходы

Определение величины налоговых выплат на улучшения

В рамках данной работы, годовая сумма амортизационных отчислений определяется линейным способом, исходя из первоначальной стоимости объекта и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. №1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», объект оценки можно отнести к 10 группе основных средств - имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет, а норму амортизации для объектов принять равной 2% от балансовой стоимости в год, исходя из срока экономической жизни 50 лет.

Налоговая ставка определена согласно статье 380 Налогового Кодекса: «налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%». При расчетах платежей по налогу на имущество предполагалось, что налогооблагаемая база снижается на амортизацию в соответствии с нормативами.

Порядок определения налоговой базы определяется статьей 376 Налогового Кодекса: «Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу».

Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество проводился исходя из нормативной ставки налога от остаточной стоимости объекта - 2,2%. Остаточная стоимость объекта получается уменьшением первоначальной стоимости на величину амортизационных отчислений. Предполагается, что первоначальная стоимость построенного объекта, по которой здание будет поставлено на баланс, равно стоимости затрат на его строительство.

Расходы на страхование

Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страхование объекта. Расходы на страхование приняты в размере 0,09% от балансовой стоимости здания.

Земельный налог

Земельный участок находиться в собственности, то согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков /Минимущество России от 06.03.2002 №568-р // Экспресс-закон №21, 20.06.2002, налоговая ставка для земельного участка составляет 1,5% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка равна 7850 (площадь земельного участка)*399 (кадастровая стоимость 1 кв. м) = 3131522 $. Налоговый платеж составляет 46973$/год.

Расходы на обеспечение безопасности объект

Расходы на обеспечение безопасности объекта, складываются из оплаты услуг охранных компаний и расходов на поддержание интегрированных систем безопасности, включающих охранно-пожарную сигнализацию, видеонаблюдение и контроль доступа. В среднем расходы на круглосуточную охрану объекта приходится $ 14 000 в год. Расходы на эксплуатацию полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте (кнопка тревожной сигнализации) - $1000. Расходы на поддержание пожарной безопасности составляет в среднем $2600 в год.

Расходы на уборку территории

Расходы на уборку территории приняты в среднем $3 кв. м территории в год и составляют $15000 в год.

Минимальные на управленческий учет

В среднем затраты на минимальный бухгалтерский учет обойдется собственнику 250$ в год. Минимальные затраты на управление, поддерживающее здание в «антиаварийных условиях», будут постоянны и равны средней заработной плате с единым социальным налогом, т.е. приблизительно $3000 в год.

Расходы на «антиаварийное» теплоснабжение»

Расходы на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций, состоят из расходов на отопление здания. Обслуживание теплосетей на рынке Санкт-Петербурга составляет около $1,45 за 1 кв. м.

Резерв на замещение

Затраты на своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания.

Резерв замещения в данной работе принят на уровне 1,3% от восстановительной стоимости здания.

Переменные расходы

В состав переменных расходов включаются: расходы на управление, на заработную плату персонала, задействованного в эксплуатации объекта, с единым социальным налогом; расходы на коммунальные услуги; расходы на содержание здания, расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические услуги; расходы на эксплуатацию и ремонт; прочие расходы.

Расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические услуги

В данной работе, суммарные расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические услуги приняты на уровне 14% от эффективного валового дохода.

Расходы на маркетинг

Расходы на маркетинг связаны с расходами на приобретение информации и расходами на продвижение права пользования и владения объекта как товара.

Реклама в СМИ

Печатные издания. Необходимы регулярные публикации рекламно-информационных сообщений на страницах массовых специализированных изданий, с наибольшим тиражом, таких как «Commercial Real Estate», бюллетень «Коммерческая недвижимость», журнал «Деловая недвижимость».

Преимуществом этого вида рекламы является масштабность охвата потребителя и низкие затраты на изготовление и размещение рекламного сообщения (модуля).

Ориентировочная стоимость рекламного пространства в деловых изданиях

Наименование издания	Формат рекламы	Стоимость 1 выхода, $	Периодичность подачи сообщений	Стоимость в месяц, $
Журнал «Деловая Недвижимость»	модуль	78	2 раз в месяц	156
Бюллетень «Коммерческая недвижимость»	модуль, 1 выход	27	2 раз в неделю	54
Журнал «Real-Estate»	модуль	690	2 раза в месяц	1380

Телевидение и радио. Эти медиа каналы должны привлекаться для освещения ключевых событий жизни объекта, таких как завершение важных этапов строительства, его открытие, форумы и круглые столы, проходящие на объекте, в рамках PR-кампании. Однако, такая реклама дорогостоящая.

Интернет. Интернет, как наиболее демократичный информационный канал, который активно используется целевой аудиторий, должен быть максимально задействован.

Стоимость создания Интернет-сайта составит ориентировочно $5000.

После достижения требуемого уровня заполняемости кампания по продвижению сводится до поддержки сайта бизнес-центра, заполнения информационных каналов, отдельных мероприятий public relation.

Информационные каналы. Информационными каналами являются все виды баз данных, Интернет каталогов, занесение в которые условно бесплатно для предприятия. Необходимо учитывать, что для многих потенциальных арендаторов поиск подходящего бизнес-центра начинается именно с этих открытых источников. Поэтому также необходима регистрация во всевозможных информационно-справочных базах данных: «Желтые страницы», «Топ-план» различные информационные службы и др.

Ориентировочная стоимость размещения в Интернет-базах - $150 в год в одной базе данных.

Ориентировочная стоимость размещения в информационных службах и программах - $200 в год.

С учетом проведенного анализа, в данной работе расходы на маркетинг приняты в среднем на уровне 4% от эффективного валового дохода.

Коммунальные услуги.

Расчет коммунальных расходов произведен согласно следующим нормативам.

Заявленные нормативы коммунальных расходов

Коммунальные расходы	Единица измерения	кв. м	Цена без НДС, $/кв. м	Всего
Водопотребление офисов	$/кв. м	19425	0,538	10451
Водоотведение офисов	$/кв. м	19425	0,035	676
Электричество	$/кв. м	20925	0,680	14229
Теплоснабжение	$/кв. м	26400	0,520	13739
Ощехозяйственные расходы	$/кв. м	20925	1,411	29529
Общепроизводственные расходы	$/кв. м	20925	1,618	33865

Эксплуатационные расходы

Расходные материалы - приняты на уровне 1% от эффективного валового дохода.

Затраты на обслуживание лифтов - приняты на уровне 0,3% от эффективного валового дохода.

Затраты на уборку помещений приняты на уровне - около $2 за кв. м в год.

Расходы на оплату персонала, задействованного в обслуживании здания. В данную группу входят следующие профессии: слесарь-сантехник, электромонтер по обслуживанию электрооборудования, электромонтер по ремонту электрооборудования, слесарь по контрольно-измерительным приборам и автоматике. Затраты на оплату персонала приняты на уровне 1, 5 от эффективного валового дохода.

стоимость недвижимость дисконтирование рыночный

5.6 Определение ставки дисконтирования

Определение ставок дисконтирования при использовании доходного подхода является одной из наиболее сложных и ответственных задач процедуры оценки.

С математической точки зрения ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости имущественного комплекса (бизнеса).

В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или это - требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

Коэффициент капитализации - отношение чистого операционного дохода от использования недвижимости к величине ее стоимости.

Коэффициент капитализации является измерителем текущей доходности объекта недвижимости, а ставка дисконтирования измеряет конечную (потенциальную) доходность. Потенциальная доходность учитывает все ожидаемые выгоды от недвижимости, включая поступления при продаже в конце срока инвестиций.

Для определения ставки дисконтирования используются различные методы:

метод кумулятивного построения;

экспертный метод (основан на опросе нескольких экспертов);

метод САРМ;

метод альтернативных проектов;

метод рыночной экстракции и т.д.

В соответствии с методом кумулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки дохода и премий за различные систематические и несистематические риски.

Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить прибыль от приобретенного объекта недвижимости, поэтому, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.

Метод кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и прочее. Математическое выражение метода кумулятивного построения:

, где:

Y_B - базовая ставка;

dY_i - i-тая поправка

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. Среди всех отечественных аналогов еврооблигации обладают максимальным объемом выпуска, наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Кроме того, даже в связи с августовским кризисом 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.

На дату проведения оценки в качестве безрисковой ставки (номинальной) была принята ставка доходности еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 г., которая составляет округленно 6,3% годовых.

Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведённых ниже в таблице.

Риски	Премия, (%)
1. Риск строительства	0-5
2. Риск управления проектом	0-5
3. Риск конкуренции	0-5
4. Риск неликвидности	0-5
5. Прочие риски	0-5

Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе получения разрешительной документации на строительство и возведения планируемых улучшений, которые могут включать: риск неполучения окончательного разрешения на строительство, риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия инженерного обеспечения квартала и др. При реализации строительного риска возможен срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию, изменения в проекте возводимых улучшений.

Под риском управления проектом понимаются риски, связанные с реализацией инвестиционной стратегии. Деятельность по продвижению проекта включает в себя следующее: привлечение консультантов по различным вопросам, связанных с проектом, проведение кампании по освещению проекта в средствах массовой информации, реклама, разработка и реализация стратегии и др. При реализации риска управления проектом возможна потеря интереса к проекту у рынка, использование непрофессиональных выводов и заключений консультантов, рост расходов по продвижению проекта и т.п. На стадии эксплуатации возникает риск некомпетентного управления, который связан с привлечением недостаточно квалифицированной управляющей компании, что может привести к повышению расходов и снижению дохода.

Риск конкуренции это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении объекта, вследствие чего возможна частичная потеря потенциальных клиентов строящегося объекта, и недополучение дохода.

Риск неликвидности связан со спецификой инвестирования средств в здание. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в денежные средства.

Под прочими рисками понимаются риски, не учтённые выше, а также риски связанные с самой сферой инвестиций в недвижимость и её стабильностью.

Премия за риск	Обоснование	Премия за риск, %
Безрисковая ставка		4
1. Риск строительства	Так как объект находится на стадии эксплуатации, Общий риск принят на нулевом уровне	0
2. Риск управления проектом	Риск управления на стадии эксплуатации принят на среднем уровне	3
3. Риск конкуренции	Рядом с объектом оценки в непосредственной близости находится несколько бизнес-центров, которые являются главными конкурентами, поэтому данный риск может быть принят на среднем уровне	3
4. Риск неликвидности	Качественные офисные здания класса В+ востребованы практически во всех районах города (из анализа рынка офисных помещений), поэтому данный риск может быть принят на низком уровне	1
5. Прочие риски	Приняты на невысоком уровне для данного сегмента рынка	2

Таким образом, ставка дисконтирования, определенная методом кумулятивного построения, округленно составляет 13%.

Метод САРМ (capital assets pricing model) может быть применен, если объект недвижимости рассматривается как бизнес, приносящий доход от сдачи свободных площадей в аренду. Метод САРМ описывается следующей формулой:

r = r_f + в Ч(r_m - r_f)

где r - искомая ставка дисконтирования,

r_f - безрисковая ставка дохода, % в год,

r_{m -} средняя рыночная ставка доходности, % в год,

в - коэффициент, выражающий меру риска вложений в данное предприятие

Эта модель служит основой для оценки доходности и риска, применяемых при инвестировании в акции. Сегодня на рынке недвижимости рекомендуется использовать данную методику в предположении, что инвестиции в финансовые активы являются одним из альтернативных проектов вложения средств в недвижимость.

В связи с недостоверностью информации по найденным объектам аналогам, данный метод не был применен.

Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.

В качестве наиболее близких аналогов к объекту оценки с известными ценами продаж можно взять аналоги, рассмотренные в Главе №11 «Оценка объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода». Важно указать, что при определении ставки дисконтирования только методом рыночной экстракции будет не совсем корректно, т.к. получится смешивание двух подходов сравнительного и доходного. Поэтому необходимо использовать несколько методов для получения более точных результатов.

	Деловой центр «Петровский Форт», Санкт-Петербург, Финляндский пр., д. 4	Бизнес-центр «Информ - Футуре», Санкт-Петербург, Тамбовская ул. 12	Бизнес-центр «Грифон», Санкт-Петербург, Достоевского ул., 19/21
Стоимость, $, с НДС	88 134 130	5 760 000	26 000 000
Стоимость, $, без НДС	74 689 941	4 881 356	22 033 898
Общая площадь, кв. м	48 000	3 700	7 200
Арендопригодная площадь, кв. м	23 102	1 557	6 800
Цена продажи на 1 кв. м	3 815	3 254	3 240
Арендная ставка -$ за кв. м. в год	420	550	520
Общая площадь, кв. м	48 000	3 700	7 200
Полезная (арендопригодная) площадь, кв. м	23 102	1 557	6 800
PGI	9 702 840	856 350	3 536 000
V	2%	2%	2%
L	0%	0	0
EGI	9 508 783	822 439	3 385 579
ОЕR	30%	28%	28%
OE	6 656 148	592 156	2 437 617
Iо	2 852 635	230 283	947 962
Von	141 940 898	8 159 613	35 485 814
-C	-88 134 130	-5 066 478	-22 033 898
NOI 1-й год, $ в год	3109372	251008	1033279
NOI 2-й год, $. в год	3389216	273599	1126274
NOI 3-й год, $ в год	3694245	298223	1227638
NOI 4-й год, $ в год	3989785	322081	1325849
NOI 5-й год, $ в год	146 249 865	8 507 461	36 917 731
Норма дисконтирования	13%	15%	14,6%

В расчетах были использованы параметры, рассчитанные раннее для объекта оценки:

1. темп роста арендной ставки рассчитан в 7.1.2.3 «Арендные ставки»

2. коэффициент операционных расходов для объектов аналогов 2,3 принят субъективно, для объекта аналога «Петровский Форт», принят на уровне 30%, исходя из расчетов того, что для объекта оценки необходимы существенно больше затрат на маркетинг

3 коэффициент роста цены продажи принят на уровне 10% в год.

«Оценка объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода», является самым близким аналогам по своим характеристикам к объекту оценки, то ставка дисконтирования, полученная данным методом принята на уровне 13%.

5.7 Определение текущей стоимости реверсии

Стоимость реверсии - доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

В рамках данной работы текущая стоимость реверсии определялась методом прямой капитализации.

Von=Ion/ Ron,

Где Ion - чистый операционный доход n-го периода.

Von-стоимость реверсии n-го периода

Коэффициент капитализации для стоимости реверсии рассчитывался по модели Гордона, с учетом следующих условий, что физический износ и функциональное устаревание за эксплуатационный период не смогут отразиться ни на ежегодных доходах, ни на величине реверсии (в резерве на замещения учтены своевременные плановые ремонты). Математическое выражение коэффициента капитализации:

Ro = i - g.

где i - ставка дисконтирования,

g - коэффициент роста дохода (принят на уровне 5%).

Результаты расчетов

Таким образом, расчетная величина рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости, полученная с использованием сравнительного подхода, округленно составляет:

79652 000 долларов США

$3017 за 1 м² общей площади улучшений

$4100 за 1 м² полезной площади улучшений

5.8 Анализ рисков. Анализ чувствительности

Анализ чувствительности является первым этапом в количественном анализе рисков, он способствует выбору тех факторов, к которым наиболее чувствительна результирующая переменная. В качестве результирующей переменной была выбрана стоимость объекта полученная доходным подходом. В качестве варьируемых факторов были выбраны следующие параметры:

- арендная ставка для офисов

- арендная ставка для паркинга

- операционные расходы

- ставка дисконтирования

- стоимость реверсии

Каждый параметр изменялся на 5% и определялась чувствительность изменения результирующей переменной при изменении одного из факторов по формуле прироста:

где xo - базовый вариант фактора; xi - измененный вариант фактора.

Анализ чувствительности

Наименование	Значение
Арендная ставка офисы	476
Арендная ставка паркинг	1920
Арендопригодная офисная площадь	19425
Количество машиномест	100
Коэффициент недозагрузки	2%
Операционные расходы	36%
Чистый операционный доход	6 450 239
Реверсия	107 071 595
Издержки на продажу	4%
Ставка дисконтирования	14%
Темп роста ставки аренды	9%
Темп роста ставки паркинга	5%

Анализ чувствительности

Период, год	1	2	3	4	5	6 (стоимость реверсии)
Денежный поток	6 450 239	7 025 599	7 652 484	8 335 518	9 079 740	104 930 163
Дисконтирование	5 733 545	5 551 091	5 374 584	5 203 823	5 038 610	51 758 921
Стоимость	79 650 574

Анализ чувствительности

Факторы	Vo
	д.е.	?
Арендная ставка офисы	80 970 561	2%
Арендная ставка паркинг	79 675 669	0,03%
Операционные расходы	77 548 882	3%
Стоимость реверсии	82 238 520	3%
Ставка дисконтирования	64 585 013	19%

Таким образом, стоимость объекта, определенная доходным подходом, наиболее чувствительна к ставке дисконтирования. Поэтому было принято решение провести более детальный анализ рисков, с использованием метода анализа сценариев, который в отличие от метода анализа чувствительности, включает одновременное изменение факторов по Риск неопределенности проекта можно в данном методе оценивается по следующим показателям: средневзвешенное значение результирующей переменной, размах, среднеквадратическое отклонение (взвешенное), коэффициент вариации. Коэффициент вариации (отношение среднеквадратического отклонения к среднему значению) применяют в качестве меры неопределенности (риска) проекта.

Расчет весовых коэффициентов

Критерии	Вес пара-метра	Эталон	Пессимистический	Базовый	Оптимистический
		Максимальная оценка	оценка с учетом веса	оценка	оценка с учетом веса	оценка	оценка с учетом веса	оценка	оценка с учетом веса
Достоверность исходной информации	9	9	81	4	36	9	81	4	36
Обоснованность ставок аренды (для паркинга, для офисов)	9	9	81	4	36	9	81	4	36
Обоснованность коэффициентов недозагрузки	7	9	63	3	21	9	63	4	28
Обоснованность ставки дисконтирования	9	9	81	2	18	7	63	2	18
Обоснованность прогнозов доходов	7	9	63	4	28	9	63	4	28
Обоснованность прогноза расходов	7	9	63	3	21	8	56	3	21
Сумма	48	54	432	20	160	51	407	21	167
Доля сценария в пределе					37%		94%		39%
Общая сумма	170%
Вес варианта	22%	55%	23%

Учитывая тот факт, что параметры для расчета пессиместического и оптимистического вариантов были приняты на среднерыночном уровне, без детализации по каждому отдельному параметру, им были присвоены наименьшие веса. Ставка аренды для пессиместического и оптимистического вариантов были взяты из анализа рынка (верхний и нижний доверительный интервалы по бизнес-центрам класса В); диапазон ставки дисконтирования составляет 13%-15%, исходя из уз условий того, что сегодня спрос на качественные офисные помещения высокий, насыщения рынка не прогнозируется; операционные расходы для 2 крайних вариантов приняты на уровне среднерыночных. Для наиболее вероятного сценария все показатели определены в рамках доходного подхода.

Результат полученных расчетов

	Пессиместический	Наиболее вероятный	Оптимистический
Ставка аренды	300	476	600
Арендная ставка для паркинга	1000	1920	2500
Операционные расходы	43%	38%	32%
Ставка дисконтирования	15%	14%	13%
Стоимость объекта недвижимости	46 555 990	79 651 594	117 723 907
Субъективная вероятность	22%	55%	23%
Средневзвешенное значение	81 099 523
Среднеквадратическое отклонение	23 800 341
Коэффициент вариации	29%

Таким образом, стоимость объекта, полученная доходным подходом, с учетом вероятности округленно составляет 81 100 000 $, коэффициент вариации равен 29%.

81100000 долларов США

$3072 за 1 м² общей площади улучшений

$4175 за 1 м² полезной площади улучшений

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1; 2.

2. Государственный стандарт РФ. Единая система оценки имущества. Термины и определения. ГОСТ Р51195.02. - 98

3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 г. (с внесенными Федеральными Законами изменениями и дополнениями в редакции от 05.02.2007 г.)