Исследование рынка недвижимости и методы оценки

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.

Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает

стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит

за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек - того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей

стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (К_Д):

К_Д = (1 + i)^[Т], где

i - процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год);

Т - количество лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме - по технике исчисления - земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами.

Принцип вклада. Вклад - это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад - это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиции общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный - не приносит соответствующего дохода.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

· физическое разделение - это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

· разделение по времени владения и использования - это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

· разделение по правам пользования - это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

· разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;

· разделение по залоговым правам - первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

· горизонтальное физическое разделение - это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии - снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

Принцип соответствия подтверждает правило - максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его, скорее всего, будет ниже затрат на его строительство.

Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

1.2 Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске

Цены на Иркутском рынке недвижимости.

Социологические опросы показали, что большинство иркутян наиболее острой и волнующей проблемой считают именно нехватку жилья. Более половины всех горожан хотят улучшить свои жилищные условия: купить квартиру или обменять ее на более просторную. Спрос на квадратные метры в столице Восточной Сибири значительно превышает предложение.

Если сравнивать Иркутск с другими городами за Уралом, мы можем увидеть удивительную ситуацию - стоимость жилья в городе на первичном рынке практически соответствует Новосибирским ценам и намного превышает цены в Омске или Кемерово. Сейчас цена квадратного метра в Иркутске на первичном рынке колеблется от 18 тыс. рублей до 30 тысяч - почти в полтора (а в некоторых случая и в два) раза больше чем, например, в Омске. Стоимость недвижимости изменяется в зависимости от района города. Самое дешевое жилье в Ленинском районе, средняя цена - 18 тыс. рублей за квадратный метр. Причина такой цены - удаленность от центра, раньше в объявлениях о покупке квартир часто просили Новоленино или второй Иркутск не предлагать. Сейчас же, при общем росте цен, Ленинский район для многих стал единственной надеждой на «собственный угол». Кроме низких цен, район имеет наибольший строительный потенциал - огромные незастроенные площади, на которые до недавнего времени строительные компании не обращали внимания. Следующий по «стоимости» район - Куйбышевский - здесь квартиры дороже где-то на 15% - средняя цена за метр 21-23 тысячи. Добираться до центра уже проще, но картину портит престиж района - здесь мало школ, детсадов, больниц, и вообще район «старый» - здесь очень мало кирпичных и панельных многоэтажек. Следующим идет Свердловский район, 25 тыс. - средняя цена за квадратный метр. Примерно такие же цены и в Октябрьском районе - 26 тыс. за квадратный метр. Оба района являются лидерами по количеству строящегося жилья - на их долю приходится не менее 80% от всех новостроек Иркутска. Свердловский район имеет еще достаточно много неосвоенных площадей, а Октябрьский прирастает в основном за счет Солнечного, где идет бурное строительство. Ну а в лидерах, естественно Кировский район - средняя стоимость в центре города уже почти 40 тысяч рублей за квадрат. Но объемы строительства в Кировском районе невелики - здесь совсем немного свободного места и строительство в перспективе возможно лишь с помощью сноса старых домов, которых, кстати, имеется в избытке. Снос старых домов - предприятие дорогое, так как придется вложить огромные средства на расселение жильцов. Таким образом, средняя цена на двухкомнатную квартиру площадью 70 кв. метров в Ленинском районе - 1260 тысяч рублей, Куйбышевском - 1540 тысяч, Свердловском - 1750 тысяч, Октябрьском - 1850 тысяч и в Кировском - 2800 тысяч. И это цены на стандартную двухкомнатную квартиру в новостройке.

Прогноз относительно цен неутешителен - они будут продолжать расти, пускай даже при самых оптимистических обстоятельствах. Ежегодно квартиры прибавляют в цене на 20%. Причины объясняют по-разному - строительные компании - себестоимостью, администрация - сговорами строителей, получающих сверхприбыли. Себестоимость строительства в Иркутске, конечно, велика. Во-первых, город находится в сейсмически опасной зоне, а это означает, что высотные здания строить просто нельзя, а все дома приходится дополнительно укреплять на случай землетрясения. Во-вторых, за годы перестройки практически исчезло производство строительных материалов: заводы остановлены, специалистов нет - стройматериалы приходится использовать привозные, строителей тоже нужно обучать - снова накладки. В-третьих, уже давно решается и все никак не разрешиться проблема архитектурных памятников - город просто переполнен ветхими деревянными домами, которые именуются памятниками культурного наследия. В центре города нельзя строить высотные здания - они могут нарушить архитектурный стиль улиц.

Вторичный рынок жилья.

Со второго квартала 2006 года вторичный рынок жилья в Иркутске заметно оживился: большое количество горожан приступили к продаже своих квартир и покупатели тоже не остались в стороне. Вследствие этого цены на недвижимость стабилизировались, однако потихоньку продолжают свой рост. По мнению экспертов, недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным инструментом по сохранению финансовых сбережений: с каждым годом стоимость квартир на вторичном рынке растет в среднем на 15 %. Как говорят специалисты, самыми быстрыми темпами дорожает именно небольшое жилье. Так, приобрести однокомнатную квартиру в Октябрьском или Свердловском районе теперь возможно примерно за 600 тысяч рублей. Более того, сейчас малогабаритное жилье пользуется большим спросом в альтернативных сделках (разъезд, обмен и т.д.), но далеко не каждая квартира способна продаться в короткие сроки, потому что этому способствуют множество факторов, среди которых на первом месте месторасположение и развитость инфраструктуры близлежащего района. Что же касается ценовой ситуации на рынке, то она сложилась следующим образом: средняя цена одного квадратного метра составляет порядка 15000 рублей. Минимальная стоимость 1 кв. м не превышает 8000 рублей, а максимальная зашкаливает за 28 тысяч. Средняя удельная цена одного квадратного метра также во многом зависит от количества комнат продаваемой квартиры. Наиболее низкая цена 1 кв. м в трехкомнатных квартирах, не превышающая 14,2 тыс. рублей. 4-комнатные квартиры заняли второе место: квадратный метр в них стоит сегодня 14,8 тыс. рублей. Чуть дороже «двушки», 1 кв. м которых в настоящее время не превышает 14,9 тыс. рублей. Многокомнатные квартиры заняли предпоследнее место в рейтинге - 15 тыс. рублей за 1 кв. метр, а в однокомнатных квартирах квадратный метр самый дорогой в Иркутске - средняя удельная цена 16 тысяч рублей. При этом следует отметить, что средняя цена 1 кв. м общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0,95 и подобная ценовая ситуация сейчас наиболее заметна в Октябрьском и Свердловском районе города, дабы они лидируют по количеству выставленного на продажу жилья.

Коммерческая недвижимость.

Потребность бизнеса в коммерческих площадях с каждым годом возрастает. Однако иркутский рынок не может ее удовлетворить. Дефицит объектов настолько велик, что, по оценкам специалистов, соотношение предложения и спроса составляет один к десяти. В 2006 году это стало главной причиной значительного - примерно на 50 процентов - роста цен на коммерческую недвижимость.

По прогнозам специалистов, в 2007 году магазины и офисы подорожают еще на четверть.

Говоря о ценах и спросе на коммерческие объекты, нужно учитывать, что на рынке представлены не только офисные и торговые здания, но и складские помещения, гостиницы, производственные базы. И вообще коммерческая недвижимость - это любой объект, который приносит доход. Поэтому сюда можно отнести и гаражи, и дачи, и квартиры, сдающиеся внаем.

В сегменте складов и баз ситуация наиболее спокойная, хотя и здесь есть свои нюансы, за прошедший год сократилось предложение баз в ценовой категории до 10 миллионов рублей, в которую попадают объекты, наиболее сбалансированные по цене и качеству. Поскольку новых помещений не появляется, а спрос есть, то баз по цене до 10 миллионов рублей остается на рынке все меньше. Также есть устойчивый спрос на объекты стоимостью от 10 до 20 миллионов. Базы по более высоким ценам как будто вызывают интерес у покупателей, но инвесторов, готовых вложиться в такие помещения, в Иркутске практически нет.

В цене и в дефиците всегда находятся торговые, офисные здания и помещения. В Иркутске проблематично купить качественный торговый зал или снять офис высокого класса - на рынке таких объектов ничтожно мало.

Неудивительно, что за год цены на коммерческую недвижимость увеличились в 1,5 раза, при том что они изначально были достаточно высоки. Рост цен не коснулся только крупных объектов, но лишь потому, что они и так были не по карману инвесторам. По прогнозам, в будущем году цены могут вырасти еще на 25 процентов.

Сегодня 75 процентов всех торговых и 65 процентов офисных площадей сосредоточены в Правобережном округе Иркутска. Коммерческая недвижимость в центре города стоит от 60 до 150 тысяч рублей за квадратный метр, средняя цена составляет 100 тысяч рублей. В 2006 году офисные площади продавались по 40-50 тысяч за «квадрат». Торговые объекты в наиболее престижных районах города уходили по 5-20 миллионов в зависимости от их размера.

До половины всех сделок приходится на торговые и офисные площади от 50 до 200 квадратных метров. Объекты с площадью менее 50 квадратов настолько востребованы, что редко представлены в публичной продаже. Что касается объектов площадью от 200 до 500 квадратных метров, то в данном сегменте мало предложений и небольшой спрос, но говорить о превышении предложения над спросом также не приходится. К единичным объектам можно отнести площади от 500 до 1000 «квадратов».

В большинстве случаев недвижимость приобретается под собственные нужды либо под сдачу в аренду. Арендные ставки на офисы колеблются от минимальной в 350 рублей за метр в Ленинском районе до максимальной в 1000 рублей - в Правобережном и Октябрьском округах. На торговые площади разброс цен больше: от 400 рублей (минимальная ставка в Ленинском округе) до 3 тысяч (максимальная ставка в Правобережном округе), по остальным районам аренда составляет в среднем от 500 до 1300 рублей за «квадрат».

Привлекательность объекта инвесторы оценивают по следующей схеме: если за пять лет аренды объект окупается, то это выгодное вложение. Годовая арендная ставка, умноженная на пять, - это та цена, по которой инвестор готов купить объект.

Поскольку основная причина роста цен - недостаток предложения, выход из сложившейся ситуации очевиден - насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости посредством строительства новых объектов, перевода жилой недвижимости в нежилую, перепрофилирование старых предприятий и выкуп частными инвесторами муниципальной собственности.

В 2006 году количество объектов жилой недвижимости, предлагаемых под коммерческую деятельность с перспективой перевода в нежилой фонд, выросло по сравнению с 2005 годом примерно в полтора раза. Такое жилье выставляется на продажу по завышенным ценам. Причем, если раньше разница между стоимостью квартиры на первом этаже, перспективной с точки зрения перепрофилирования, и аналогичной квартиры, даже в том же самом доме, но этажом выше, составляла 10-15 процентов, то в прошедшем году она достигла 25-30 процентов. Причина тому - активность риэлторов, убеждающих граждан продавать первые этажи, даже если прежде они не собирались этого делать, а также инициативность самих продавцов, почувствовавших реальные выгоды от таких сделок.

Сейчас в Иркутске достаточно квартир, пригодных для переоборудования под офис или магазин. Цена на них варьируется от 53 до 70 тысяч за квадратный метр. Ценовой максимум установился уже и в Октябрьском районе, а в Кировском такие цены действуют давно. Это пока слишком дорого для потенциальных покупателей, готовых платить за помещение, расположенное в жилом доме, не более 50 тысяч за «квадрат». Поэтому спрос есть, но продажи не активны.

Перспективы, связанные с приватизацией муниципальных объектов, также нельзя назвать блестящими. Согласно действующему законодательству, к 2009 году муниципалитеты обязаны избавиться от «непрофильных» активов. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Иркутска начал эту работу в 2004-2005 годах. На сегодняшний день из 113 тысяч квадратных метров муниципальной площади продано около 39 тысяч. Собственниками каждого четвертого выставляемого на торги помещения становятся его бывшие арендаторы. Часто объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды, продаются в последнюю очередь.

По прогнозам, пиковым по продажам станет 2008 год. В 2007 году на аукцион будет выставлен 71 объект. Хотя уже в 2006 году, при всей внешней активности покупателей, специалисты отмечали спад ажиотажа вокруг муниципальной собственности. Это связано с тем, что ликвидные объекты в центре города, особенно по улице Карла Маркса, уже реализованы. Выставляя их на продажу первыми, КУМИ подхлестнул интерес инвесторов к торгам и поднял цены, благодаря чему даже на окраинах города здания уходили за хорошие деньги. Кстати, первый объект, реализованный по рекордно высокой цене, был именно муниципальным.

В прошедшем году средняя стоимость квадратного метра проданных с аукциона объектов в Кировском районе составила 57,8 тысячи рублей, в Октябрьском - 25,8 тысячи. Самые низкие цены сложились в Свердловском - 10,6 тысячи за «квадрат» и Ленинском районах - 14,3 тысячи. В будущем, считают риэлторы, максимальная цена на аукционах КУМИ может дойти до 180-200 тысяч за «квадрат». Однако, по их мнению, продажа муниципальных объектов не провоцирует рост цен в секторе коммерческой недвижимости, поскольку их доля на рынке не превышает 20 процентов. Спрос по-прежнему перекрывает предложение в разы.

Все эксперты единодушны во мнении, что стабилизировать рынок и уравнять спрос с предложением можно только строя новые современные объекты. Говоря о цене на объекты коммерческой недвижимости, стоит учитывать и цели инвесторов, и риски, и направления их деятельности. Но в среднем эта цена в 1,5-2 раза выше, чем на жилье. Даже при том, что к коммерческой недвижимости предъявляются дополнительные требования - простор площадей, места для парковки, - она все равно приносит хорошую прибыль.

Недаром многие строительные компании обратили внимание на сектор деловой недвижимости, благодаря чему он начал развиваться. Правда, пока не в тех объемах, которых требует рынок. Строится новый торгово-офисный центр в Академгородке. Практически все новостройки сдаются в эксплуатацию с объектами коммерческой недвижимости на первых этажах и в цоколях: магазинами, аптеками, парикмахерскими, спортивными залами. В перспективе перестройка «Шанхайки» даст много современных офисных площадей в центре города.

Что касается строительства объектов промышленного назначения, то в Иркутске оно не ведется. Как правило, под эти цели переоборудуются уже имеющиеся площади. Хотя заметен некоторый интерес к земельным участкам, пригодным под строительство промобъектов. В основном это небольшие площадки до 350 квадратных метров, на которых можно разместить маленькие, к примеру лесоперерабатывающие, производства.

На ближайшие два года прогноз не утешительный, объектов коммерческой недвижимости на рынке крайне мало. Большинство из них сосредоточено в районе улицы Карла Маркса и в радиусе двух-трех улиц от Торгового комплекса. Еще к зонам деловой активности можно отнести улицу Декабрьских Событий. На этом интересные бизнесу площадки исчерпываются, да и на них практически все места уже заняты. Проблему можно было бы решить за счет строительства в центре города высоток, и такие варианты периодически обсуждаются в профессиональной среде. Однако из-за действующих ограничений по этажности возводимых в историческом центре зданий сделать это невозможно. Исходя из этого, специалисты заверяют, что рост на рынке коммерческой недвижимости неизбежен, но только цен и спроса. Есть ожидание прихода на иркутский рынок западных инвесторов, скорее всего, это будут фирмы, связанные с туризмом, или крупные промышленные группы.

Что касается земли, то на нее сохранится устойчиво высокий спрос. Цены на земельные участки росли и в прошедшем году, но без резких скачков, как на другую недвижимость. Стоимость участка существенно зависит от его месторасположения. В центре Иркутска сотка земли стоит примерно миллион рублей. Проблема в том, что и таких площадок остается все меньше. Хотя в других районах города земля обходится значительно дешевле.

По мнению риэлторов, будущее коммерческой недвижимости выглядит все же более благополучным, чем жилой. Есть обоснованные надежды на то, что на этом рынке активизируются и риэлторы, и строители. Свою лепту внесут и объекты КУМИ.

Развитие ипотечного кредитования.

Ипотека - многоуровневая проблема. Существенно тормозит продвижение ипотечного кредитования в Иркутске недостаточный уровень строительства жилья. Сегодняшний уровень сдачи объектов жилой недвижимости в Иркутске составляет 300 тысяч кв. м. в год. По этому показателю Иркутск занимает одно из последних мест в Сибири. Для сравнения, в Красноярске эта цифра составляет 450 тыс. кв. м., а в Кемерово - 600 тысяч. Причем, далеко не всем по карману то жилье, которое строят иркутские строители. Доступное жилье, то есть, жилье эконом-класса, строят только государственные предприятия, а их не так много, как хотелось бы. Коммерческие же фирмы делают ставку на элитное жилье. И пока оно пользуется достаточным спросом, у строительных компаний просто нет стимула создавать более дешевые варианты, приемлемые для людей среднего класса.

Многие хотят взять кредит в банке на приобретение жилья. Для большинства это единственный способ решить жилищную проблему для себя и своей семьи. Однако доказать банку свою платежеспособность могут далеко не все. Значительная часть населения получает «черную» и «серую» зарплату, а значит, не может рассчитывать на получение кредита в банке. Еще часть потенциальных заемщиков теряются на пути к получению кредита. Пройти через длительное оформление всех необходимых документов суждено не всем. Только заключительный этап сделки - регистрация договора в Росрегистрации - занимает 2 недели. В других регионах России, например, в Краснодарском крае, регистрация договора ипотеки занимает максимум 5 дней.

Получить кредит в банке - полбеды. Нужно еще найти квартиру, отвечающую определенному набору требований. И как показывает практика, выбор у заемщика небольшой. Некоторые банки работают только со вторичным жильем, а кредиты на первичном рынке жилья дают только под новостройки, построенные аккредитованными при банках компаниями-застройщиками. Выбор страховых компаний также сводится к одной-двум. Все это существенно ограничивает желающих купить квартиру при помощи ипотечного кредита. Тем более что на рынке недвижимости Иркутска пока еще нет недостатка в покупателях с наличными деньгами, которые могут заплатить всю сумму сразу.

Все участники рынка согласны, что сделок с ипотечными кредитами могло быть и больше. Если бы все игроки рынка недвижимости активнее взаимодействовали друг с другом. Необходимо разделение труда на ипотечном рынке. Ведь в конечном итоге каждый должен заниматься своим делом: строители - возводить новое жилье, риэлторы - находить покупателей на квартиры, банки и кредитные организации - выдавать кредиты для приобретения жилья - тогда работа будет эффективнее. Но пока не налажен механизм взаимодействия между основными участниками рынка недвижимости, пока каждый пробивается на новый, неосвоенный рынок самостоятельно, тратя на это много времени и средств, ипотеке будет сложно найти путь в массы.

Риэлторский бизнес.

Агентства недвижимости менее активны в общественной жизни Иркутска, чем строительные компании, большинство из которых узнаваемо не только благодаря рекламе, но и запоминающимся PR-проектам, участию в различных мероприятиях. Агентства недвижимости делают ставку на рекламу в СМИ. Но, честно говоря, судя по этой рекламе, у большинства агентств нет тех самых конкурентных преимуществ, на которых можно построить эффективную информационную и рекламную кампанию. Вообще, конкурентной борьбы за клиента, той самой, что заставляет бизнес развиваться, на иркутском рынке недвижимости нет.

Видимых причин несколько. Во-первых, любая недвижимость в Иркутске, как и в любом другом крупном городе, востребована и ликвидна, она будет в цене при любых обстоятельствах. А значит, и продаваться она будет, независимо от того, насколько массирована и эффективна будет рекламная кампания фирмы и, по сути, от того, какое агентство недвижимости ее продает. Клиент же в большинстве случаев выбирает квартиру, а не агентство.

Потребителю сложно ориентироваться на рынке риэлторских услуг. Фирм, которые продают и покупают недвижимость в Иркутске - масса. Критерии, по которым можно было бы объективно оценить работу этих агентств, нет. Объективно оценивать работу агентства недвижимости потребителю мешает и стереотипное отношение к риэлторскому бизнесу. Что ни говори, а в глазах рядового потребителя деятельность агентств недвижимости до сих пор выглядит полулегальной. Да и с точки зрения представителей власти - тоже. Не секрет, что основа работы каждого риэлтора - личные связи. Особого статуса, дающего право прямого и открытого взаимодействия с различными государственными службами и учреждениями, у риэлторов нет, а оправдывать комиссионные надо. Отсюда и отношение к сотруднику агентства недвижимости - как к человеку, знающему нужных людей, а не как к специалисту в сфере недвижимости. Кроме того, традиция брать процент от сделки понятна далеко не всем клиентам агентств недвижимости, как и система работы агентства. Именно поэтому потребитель чувствует себя незащищенным на рынке недвижимости, подсознательно причисляя сделку с недвижимостью к рискованным мероприятиям, а сотрудников агентств недвижимости - к потенциально опасным людям.

У представителей властных структур тоже неоднозначное отношение к работе агентств недвижимости. Примером может служить недавнее сообщение о том, что администрация Иркутска намерена существенно упростить процедуру приватизации жилья. При этом первый заместитель мэра Иркутска О. Шандрук выразил надежду на то, что горожане будут меньше обращаться к посредникам при оформлении прав собственности на квартиру, а значит, возможно, спадет ажиотаж вокруг приватизации, «искусственно подогреваемый риэлторскими фирмами». Получается, что власти, желая облегчить жизнь гражданам, не намерены рассматривать риэлторов в качестве представителей интересов тех самых граждан. С этой точки зрения, риэлторский бизнес существует только благодаря наличию очередей и волокиты в соответствующих службах и ведомствах. Если бы их не было, не было бы и посредников на рынке недвижимости.

От сложившейся на рынке недвижимости Иркутска ситуации проигрывают все: и клиенты, и риэлторы. Многие уповают на общественные организации риэлторов, не только как на контролирующую структуру, регулирующую взаимоотношения между профессионалами рынка недвижимости, но и как на организатора взаимодействия с властными структурами. Как показывает опыт других городов, роль общественных объединений на рынке недвижимости важна, если не сказать больше - незаменима. В настоящее время в Иркутске существует два некоммерческих партнерства - Иркутский областной союз риэлторов и Иркутская Гильдия риэлторов. Обе организации немногочисленны. Безусловно, качество работы членов этих организаций важнее количества. Главное, что есть риэлторы, которые хотят не только обсуждать проблемы, но и решать их сообща. Однако для эффективной работы все-таки необходимо во многом действовать с позиции большинства, тогда и отношение и со стороны власти, и со стороны клиентов, да и со стороны самих риэлторов будет соответствующим.

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ (РАСЧЕТНАЯ).

Таблица №1 Исходные данные

№	НАИМЕНОВАНИЕ	ДАННЫЕ
1	Стоимость земельного участка, тыс.руб.	25
2	Прямые затраты по строительству 1 кв.м, тыс.руб.	10
3	Косвенные затраты, в % от прямых затрат.	20
4	Площадь объекта, кв.м.	100
5	Прибыль застройщика, в % от суммы прямых и косвенных затрат.	13
6	Затраты на восстановление и ремонт объекта (устранимый физический износ), тыс.руб.	60
7	Величина неустранимого физического износа короткоживущих элементов, в % от восстановительной стоимости объекта.	5
8	Величина неустранимого физического износа долгоживущих элементов, в % от восстановительной стоимости объекта.	10
9	Величина функционального износа, в % от восстановительной стоимости объекта.	4
10	Величина внешнего экономического износа, в % от восстановительной стоимости объекта.	10
11	Цена 1 кв.м. объекта аналога, тыс.руб.: Первого Второго Третьего	15 16 17
12	Итоговая величина корректировки для аналога: Первого Второго Третьего	0,8 0,6 0,7
13	Весовой коэффициент для объекта аналога: Первого Второго Третьего	1 2 3
14	Годовой потенциальный валовый доход от сдачи объекта в аренду на единицу площади, тыс.руб.	3,2
15	Потери от простоя помещений и недополучение арендной платы, в % от валового дохода.	10
16	Годовые операционные расходы, тыс.руб.	50
17	Безрисковая норма прибыли, в %.	9
18	Надбавка за риск связанный с вложением в конкретный объект, в %.	2
19	Надбавка за низкую ликвидность, в %.	2
20	Надбавка за инвестиционный менеджмент, в %.	1
21	Весовой коэффициент для метода определения стоимости объекта: Затратный Доходный Метод сравнения продаж	1 2 3

Методика расчета объекта оценки. Затратный метод.

С позиции затратного метода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта.

На сбалансированном рынке и совершенном рынке недвижимости рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения.

В силу ограничений методов сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение.

Расчет стоимости недвижимости на основе затратного метода включает следующие основные этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка.

2. Расчет полной стоимости строительства.

3. Оценка износа объекта оценки.

4. Оценка рыночной стоимости объекта оценки.

Со.н. = СЗ + ВС - И,

где Со.н. - стоимость объекта оценки;

СЗ - стоимость земельного участка;

ВС - восстановительная стоимость;

И - износ.

Определим восстановительную стоимость; она будет равняться сумме прямых и косвенных затрат плюс прибыль.

ВС = Зпр. + Зкосв. + П,

где Зпр.- затраты прямые;

Зкосв. - затраты косвенные;

П - прибыль.

Определим затраты прямые по формуле:

Зпр. = S + Ц,

где S - площадь объекта недвижимости;

Ц - цена 1 кв. м.

Зпр. = 100 * 10 = 1000 т.р.

Определим затраты косвенные по формуле:

Зкосв. = Зпр. * %

Зкосв. = 1000 * 20% = 1000 * 0,2 = 200 т.р.

Определим прибыль по формуле:

П = (Зпр. + Зкосв.) * %

П = (1000 + 200) * 13% = 1200 * 0,13 = 156 т.р.

Определив все затраты и прибыль определяем восстановительную стоимость объекта недвижимости:

ВС = 1000 + 200 + 156 = 1356 т.р.

Для определения стоимости объекта недвижимости найдем величину накопленного износа, который представляет собой сумму износов:

ИН = Ифизический + Ифункциональный + Ивнешний

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Величина неустранимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов, а также величина функционального и внешнего износов составляет:

ВС * %

Таким образом,

Ифизический короткоживущих элементов = 1356 * 5% = 1356 * 0,05 = 67,8 т.р.

Ифизический долгоживущих элементов = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифункциональный = 1356 * 4% = 1356 * 0,04 = 54,24 т.р.

Ивнешний = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифизический устранимый = 60 т.р. (из задания)

ИН = 60 + 67,8 + 135,6 + 54,24 + 135,6 = 453,24 т.р.

Рассчитываем стоимость объекта недвижимости:

Со.н. = (25 + 1356) - 453,24 = 927,76 т.р.

Расчет стоимости недвижимости определенной затратным методом сводим в таблицу №2.

Таблица №2

№	НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ	РАСЧЕТ	СУММА
1	Стоимость земельного участка, т.р.	Задание п.1	25
2	Восстановительная стоимость, т.р.	Зпр.+Зкосв.+П	1356
3	Устранимый физический износ, т.р.	Задание п.6	60
4	Неустранимый физический износ короткоживущих элементов, в %	Задание п.7	5
5	Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, в %	Задание п.8	10
6	Функциональный износ, в %	Задание п.9	4
7	Внешний износ, в %	Задание п.10	10
8	Накопленный износ, т.р.	ИН=Ифиз.+Ифунк.+Ивн.	453,24
9	Стоимость объекта недвижимости определенная затратным методом, т.р.	Со.н.=СЗ+ВС-И	927,76

Доходный метод.

С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

-арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

-часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод прямой капитализации, метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Со.н. = ЧОД / R,

где ЧОД - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год.

ЧОД = ДВД - ОР,

где ДВД - действительный валовый доход;

ОР - операционные расходы.

ОР = 50 т.р. (из задания)

Действительный валовый доход определим по формуле:

ДВД = ПВД - П,

где ПВД - потенциальный валовый доход;

П - потери.

Потенциальный валовый доход найдем по формуле:

ПВД = S * А,

где S - площадь объекта;

А - арендная ставка.

ПВД = 100 * 3,2 = 320 т.р.

П = 10% от ПВД = 320 * 10% = 320 * 0,1 = 32 т.р.

Определив потенциальный валовый доход и потери определяем действительный валовый доход:

ДВД = 320 - 32 = 288 т.р.

Теперь находим чистый операционный доход:

ЧОД = 288 - 50 = 238 т.р.

Расчет ставки капитализации определяем по следующей формуле:

СК = НП + Р + Л + И,

где НП -безрисковая норма прибыли, %;

Р - надбавка за риск, %;

Л - надбавка за ликвидность,%;

И - надбавка за инвестиционный менеджмент, %.

СК = 9 + 2 + 2 + 1 = 14%

Коэффициент капитализации определяем по формуле:

R = СК / 100 = 14 / 100 = 0,14

Используя исходные данные определяем стоимость объекта недвижимости доходным методом, результаты расчета сводим в таблицу №3.

Со.н. = 238 / 0,14 = 1700 т.р.

Таблица №3

№	НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ	РАСЧЕТ	СУММА
1	Полезная площадь, м2	Задание п.4	100
2	Вероятная арендная ставка, т.р.	Задание п.14	3,2
3	Потенциальный валовый доход, т.р.	ПВД=S*А	320
4	Потери от простая, т.р.	ПВД*% (Задание п.15)	32
5	Действительный валовый доход, т.р.	ПВД-П	288
6	Операционные расходы, т.р.	Задание п.16	50
7	Чистый операционный доход, т.р.	ДВД-ОР	238
8	Коэффициент капитализации	R=СК/100	0,14
9	Стоимость объекта недвижимости определенная доходным методом, т.р.	ЧОД/СК	1700

Метод сравнения продаж.

С позиции сравнительного подхода величина стоимости объекта недвижимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.

Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

В качестве единицы сравнения выбираем цену за единицу площади. Она составляет:

1-й объект недвижимости - 15 т.р.

2-й объект недвижимости - 16 т.р.

3-й объект недвижимости - 17 т.р.

Выполним корректировку продажных цен объектов сравнения по каждому элементу сравнения, применяя корректировку к цене за единицу сравнения.

Величина корректировки для объекта аналога составляет:

1-го объекта недвижимости - 0,8;

2-го объекта недвижимости - 0,6;

3-го объекта недвижимости - 0,7.

Проводим корректировку стоимости 1м² полезной площади путем перемножения этой стоимости на соответствующий коэффициент.

Откорректированная цена составит:

1-й объект недвижимости - 15 * 0,8 = 12 т.р.

2-й объект недвижимости - 16 * 0,6 = 9,6 т.р.

3-й объект недвижимости - 17 * 0,7 = 11,9 т.р.

По трем скорректированным величинам стоимости находим среднюю стоимость 1м² по формуле средней арифметической взвешенной используя весовые коэффициенты объектов недвижимости.

Х = Х ₁ * М₁ + Х ₂ * М ₂ + Х₃ * М ₃ / М₁ + М ₂ + М₃ ,

где Х - скорректированная величина стоимости 1м²;

М - весовой коэффициент.

Весовой коэффициент для объектов аналогов:

1-го объекта недвижимости - 1; 2-го объекта недвижимости - 2; 3-го объекта недвижимости - 3.

Таким образом, средняя стоимость 1м² составит:

Х = 12 * 1 + 9.6 * 2 + 11.9 * 3 / 1 + 2 +3 = 11,15 т.р.

Теперь находим среднюю стоимость объекта недвижимости площадью 100м², а результаты заносим в таблицу №4.

Со.н. = 11,15 * 100 = 1115 т.р.

Таблица №4

№	Наименование показателей	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
1	Цена 1м2 полезной площади, т.р.		15	16	17
2	Величина корректировки, %		0,8	0,6	0,7
3	Откорректированная цена, т.р.		12	9,6	11,9
4	Весовой коэффициент для объекта аналога		1	2	3
5	Средняя стоимость 1м2, т.р.	11,15
6	Стоимость объекта недвижимости определенная методом сравнения продаж, т.р.	1115

Согласование результатов оценки.

Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которого оценщик должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

Значимость метода определяется путем присвоения ему итогового весового коэффициента:

Затратный метод - 1;

Доходный метод - 2;

Метод сравнения продаж - 3.

Окончательную рыночную стоимость объекта недвижимости находим по формуле, расчет сводим в таблицу №5:

С = ?С_{i *} F_i / ?F_i,

где C_i - стоимость по i методу; F_i - весовой коэффициент по i методу.

Со.н. = (927,76 * 1) + (1700 * 2) + (1115 * 3) / 1 + 2 + 3 = 927,76 + 3400 + 3345 / 6 = 7672,76 / 6 = 1278,79 т.р.

Таблица №5

№	Наименование метода оценки	Величина стоимости объекта недвижимости	Весовой коэффициент
1	Затратный, т.р.	927,76	1
2	Доходный, т.р.	1700	2
3	Метод сравнения продаж, т.р.	1115	3
4	Рыночная стоимость объекта недвижимости, т.р.	1278,79

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

рынок недвижимость кредитование аренда

Рынок недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки как механизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Этот вывод требует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.