Принципы оценки объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.1 Виды недвижимости

1.2 Классификация объектов недвижимости

1.3 Принципы оценки объектов недвижимости

Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости

2.1 Доходный подход

2.2 Сравнительный подход

2.3 Затратный подход

Глава 3. Расчет оценки стоимости объекта недвижимости

3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости

3.2 Описание рыночной стоимости детского сада

3.3 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В данной работе рассматривается оценка зданий на примере детского сада в Астраханской области, а в настоящее время область испытывает острую недостачу в детских дошкольных учреждениях. Имеющиеся детские сады и ясли укомплектованы более 100%. С ростом конкуренции на рынке еще более возрастут требования потенциального арендатора, спросом будут пользоваться помещения с хорошей отделкой, современными коммуникациями, развитой службой управления и широким спектром дополнительных услуг со стороны управляющей компании, поэтому данная тема актуальна.

В работе будут использованы термины, такие как:

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Целью работы является рассмотрение методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада.

Задачами работы являются:

- определить сущность объекта недвижимости;

- классифицировать объекты недвижимости;

- рассмотреть подходы к оценке;

- описать рыночную стоимость недвижимости.

При написании работы были использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.

В работе была использована методологическая база, состоящая из методов доходного, сравнительного и затратного подходов.

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.1 Виды недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М., 2008, с. 543..

«Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2008, с. 268..

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации -- далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.130..

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут, речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -- обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1, Приложение).

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при консервации -- срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при полном прекращении строительства -- порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

1.3 Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП - 2008. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя - полезности; замещения; ожидания - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

остаточной продуктивности земли;

предельной продуктивности (принцип вклада);

возрастающего и уменьшающего дохода;

сбалансированности;

экономического размера;

экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

3. Принципы, связанные с рыночной средой - зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить:

- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа. Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости». Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию - силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения». Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

1этап. Определение задачи оценки недвижимости, изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости. Сбор и обработка информации и документации; анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций; а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование; осмотр объекта и прилегающей территории; описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность. Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

7 этап. Составление отчёта об оценке.

2.1 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Данный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Данный подход оценки применим только к доходным объектам, т.е. к таким единственной целью владения которых является получение дохода.

Доходы от владения имуществом поступают к собственникам в виде:

текущих и будущих денежных поступлений;

доходов от прироста стоимости объекта, получаемых при его продаже в будущем и/или при его залоге под ипотечный кредит;

другие денежные поступления и выгоды.

Методы доходного подхода

Доходный подход к оценке используется в методах прямой капитализации и дисконтирования будущих доходов.

Метод прямой капитализации

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

 или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. www.bk-arkadia.ru

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Применяется в случае, если ожидаемые доходы будут постоянными и равномерными. Заключается в последовательном выполнении следующих действий:

определение величины потенциального валового дохода (ПВД);

определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества

расчет действительного валового дохода (ДВД);

определение статей и величин эксплуатационных расходов;

определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);

расчет ставки капитализации (k);

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта:



Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется в случае, если ожидаемые доходы не будут иметь постоянной величины. Заключается в последовательном выполнении следующих действий:

определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД);

определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества;

расчет действительного валового дохода (ДВД);

определение статей и величин эксплуатационных расходов;

определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);

прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на принятый горизонт планирования;

определение стоимости имущества на конец прогнозного периода (реверсия);

определение ставки дисконтирования;

определение текущей стоимости реверсии;

расчет текущей стоимости денежных потоков;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта как суммы текущей стоимости денежных потоков и текущей стоимости реверсии:

, где

k - номер прогнозного периода;

ЧОД_k - чистый операционный доход k- го периода;

i - ставка дисконтирования;

С_р - стоимость реверсии;

n - номер последнего периода.

2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними www.bk-arkadia.ru.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынки осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа предложений и недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить сравнительный подход, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заместителя».

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о предложениях и недавних сделках купли - продажи. Для регулярно предлагаемых и продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях сравнительным подходом целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке используется в методах прямого сравнения и статистического моделирования цены.

Метод прямого сравнения

Изучение рынка и выбор аналогов.

Сбор информации по каждому отобранному аналогу о дате и условиях сделки, физических характеристик, местоположении и других условиях сделки.

Корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить , какова бала бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

Анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором она наиболее вероятно будет находиться.

Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

, где

k - количество аналогов,

Сo - оценка рыночной стоимости объекта оценки,

Coi - оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога,

Wi - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки ()

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:

, где

Цi - цена i-го аналога,

n - количество ценообразующих факторов,

Дцij - корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

Метод статистического моделирования цены

1. Изучение рынка и выбор совокупности однородных объектов.

2. Выбор ценообразующего параметра (параметров).

3. Определение математической модели зависимости цены от выбранного параметра (параметров).

4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

В зависимости от выбранной математической модели различают методы:

расчет по удельным ценовым показателям;

расчет по корреляционно-регрессионным моделям;

расчет по экспертным оценкам.

2.3 Затратный подход

рыночный стоимость недвижимость доходный

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности www.bk-arkadia.ru.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Методы затратного подхода

Метод выделения.

Метод применяется для застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемого земельный участок, с объектами-аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

При определение стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Физический износ- это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате утраты первоначальных технико-эксплутационных качеств объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну.

Внешний или экономический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий.

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод также допускает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Глава 3. Расчет оценки стоимости объекта недвижимости

3.1 Описание детского сада, как объекта недвижимости

В данной главе будут указы данные, представляющие конфиденциальную информацию, поэтому названия улиц, фирм и другое будут зашифрованы знаком «Х».

При оценке недвижимости данные об объекте заносятся в таблицы, которые в свою очередь характеризуют определенную часть объекта (детского сада).

Таблица 3.1.1 Общая информация

Город	Х
Район	Х
Адрес	ул. Х. Х, хх, корп. х
Территориально- экономическая зона	23 ограничивается с северо- востока - железнодорожными путями до пересечения с р. Х, с юга, запада - береговой линией р. Х, с северо- запада - ул. Х
Удаленность от центра города, км	2,5
Удаленность от центра города, мин. на автомашине	15
Удаленность от остановки общественного транспорта, м.	400
Транспортная достижимость	автобус, трамвай, маршрутное такси, автомобиль
Интенсивность движения транспорта	низкая
Выход на крупные магистрали	затруднен
Особенности экологии района	удовлетворительная
Инфраструктура	развита
Наличие объектов промышленности	нет
Особенности экологии района	удовлетворительная
Тип застройки окружения	многоэтажная жилая
Качество застройки	кирпичная, панельная
Назначение объекта	детский сад
Использование объекта	детский сад
Инвентарный номер	х-ххх-х
Юр. права и ограничения	право собственности обременения не установлены
Архитектурное своеобразие	сведений о принадлежности к памятнику нет
Собственник	Российская Федерация
Источник получения информации	Заказчик, технический паспорт на здание детского сада №х, расположенное в Х районе г.Х по пл. Х. Х, хх, корп. х инв. №х/ххх/х), визуальный осмотр.
Дата получения информации	12 апреля 2008 года
Балансовая стоимость, руб.	4 900 000

Таблица 3.1.2 Земельный участок

Площадь, м2	9 991
Категория	земли поселений
Целевое назначение использования	эксплуатация детского сада
Собственник	Муниципальное образование «Город Астрахань»

Таблица 3.1.3 Здания и сооружения. Административное здание. Литер А.

Общее описание
Объем, м3	9 605
Число этажей	2
Группа капитальности	I
Конструктивная схема здания
Фундамент	бетонно-ленточный
Стены	кирпичные
Перегородки	кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Крыша	совмещенная
Полы	линолеум, напольная плитка, паркет
Двери	металлические, деревянные
Окна	двойные створчатые
Отделка внутренняя	штукатурка, окраска, обои, керамическая плитка
Коммуникации
Электроосвещение	есть
Канализация	есть
Отопление	есть
Вода холодная	есть
Вода горячая	есть
Телефон	есть
Радио	нет
Телевидение	есть
Вентиляция	есть
Общая информация
Текущее использование	детский сад
Состояние	хорошее
Год постройки	1989

Таблица 3.1.4 Сарай. Литер Б.

Общее описание
Площадь, м2	43,5
Число этажей	1
Конструктивная схема строения
Фундамент	бетонный
Стены	кирпичные
Перекрытия	деревянные
Крыша	шиферная
Полы	цементные
Двери	металлические
Коммуникации
Электроосвещение	есть
Канализация	нет
Отопление	нет
Вода холодная	нет
Вода горячая	нет
Телефон	нет
Радио	нет
Телевидение	нет
Вентиляция	нет
Общая информация
Текущее использование	сарай
Состояние	хорошее

Таблица 3.1.5 Беседки.

Общее описание
Литер	В	Г	Д	Ж	З	И
Площадь, м2	29,6	63,4	67,8	59,8	49,7	52,1
Число этажей	1
Конструктивная схема строения
Фундамент	бетонный
Стенка	в один кирпич
Стойки	металлические
Перекрытия	металлические
Крыша	шиферная
Полы	бетонные
Коммуникации
Электроосвещение	нет
Общая информация
Текущее использование	беседки
Состояние	хорошее

Таблица 3.1.6 Ворота.

Общее описание
Литер	I	IV	V	VI
Площадь, м2	16,5	11,3	3,0	3,0
Описание конструкции
Материал	металл
Общая информация
Состояние	хорошее

Таблица 3.1.7 Забор. Литер II.

Общее описание
Длина, м	397,1
Описание конструкции
Материал	металл
Общая информация
Состояние	хорошее
Год постройки

Таблица 3.1.8 Мощение. Литер I.

Общее описание
Площадь, м2	3 679,4
Описание конструкции
Покрытие	асфальтовое
Основание	щебень
Общая информация
Состояние	удовлетворительное

Определение оцениваемых прав

Оцениваемое имущество стоит на балансе ООО «Х».

Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

К описанию можно приложить фотографии для более четкого представления об объекте оценки.

3.2 Описание рыночной стоимости детского сада

Оценка затратным подходом

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость - существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Оценка стоимости земельного участка

Согласно п.1 ст.24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в настоящем Кодексе, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящим Кодексом, религиозным организациям в соответствии с настоящим Кодексом.

Владелец права безвозмездного срочного пользования на земельный участок не имеет права распоряжаться им (ст.264 Гражданского Кодекса РФ). Право распоряжаться земельным участком принадлежит его собственнику, который может передать его в пользование на праве аренды (ст.209 ГК РФ). Собственник же объектов недвижимости расположенных на земельном участке (т.е. улучшений земельного участка) может предоставлять право аренды только на это имущество (ст.271 ГК РФ).

Поскольку земельный участок, на котором расположены оцениваемые улучшения, принадлежит Муниципальному образованию «Город Астрахань» (предполагается его передача будущему собственнику детского сада на праве безвозмездного срочного пользования) и целью данной работы является определение рыночной стоимости объектов недвижимости передаваемых в собственность Астраханской области для расчета арендных платежей за их использование, оценщиком расчет стоимости земельного участка не проводился.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Для расчета стоимости нового строительства был выбран метод определения стоимости строительства с использованием УПВС.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах базисного периода. Укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 м² площади стенда, 1м² фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части сборника.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытий, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик стоимость 1 м³ оцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 м³ здания по сборнику с учетом капитального и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках. Подробный порядок применения сборников УПВС для оценки восстановительной стоимости (стоимости строительства) описывается в самих сборниках.

Полученная в результате величина представляет собой восстановительную стоимость оцениваемого объекта на соответствующий базисный период.

Для ее приведения к восстановительной стоимости на дату оценки необходимо выполнить следующую последовательность операций:

1) перейти путем индексации от цен базисного периода к ценам на 01.01.84 г.

2) перейти путем индексации от цен на 01.01.84г. к ценам на дату оценки.

Изложенную последовательность можно представить в виде формулы:

ПВС = С_УПВС x Vзд x I₁ х Iтер х I₂ х П, где

ПВС - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

С_УПВС - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 2008 года определяется по соответствующему сборнику УПВС

Vзд - строительный объем объекта недвижимости, м³, м², п.м.

I₁ - индекс изменения стоимости строительства за период с 2008 по 1984 года.

Iтер - поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области

I₂ - индекс изменения стоимости строительства с 1984 года на дату оценки с НДС

П - коэффициент, учитывающий прибыль инвестора

Расчет полной стоимости строительства объектов недвижимости: (Приложение. Таблица 3.2.1.)

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, который включает в себя - затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Последний на российском рынке достаточно высок.

Прибыль инвестора может варьироваться в значительных пределах. Например, в одном из примеров расчета в пособии Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2008. - 384 с., она принималась равной 30%. В примерах, помещенных в книге Е.И. Тарасевича Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2008., прибыль инвестора равна 15% - 20%.

Величина прибыли зависит от состояния рынка и определяется на основании наблюдения за ним.

На астраханском рынке недвижимости этот вид бизнеса уже активно развивается. В Астрахани насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 20-35% затрат на строительство. В наших расчетах использовалась норма прибыли в 35% как наиболее типичная в настоящих условиях.

Определение накопленного износа

Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».

Метод экономического возраста

Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:

, где

И накопл. - накопленный износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

СС - стоимость нового строительства.

Под стоимостью нового строительства имеется в виду стоимость замещения.

Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения "эффективного возраста" (на сколько лет выглядит здание) и "срока экономической жизни" (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

Таблица 3.2.2. Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости:

№	Наименование	ПВС, руб.	ЭВ	ОЭЖ	Накопленный износ, руб.
1	Административное здание	20 488 187	17	83	4 196 376
2	Сарай	110 097	17	40	46 791
3	Беседка	83 529	17	20	71 000
4	Беседка	178 909	17	20	152 073
5	Беседка	191 325	17	20	162 626
6	Беседка	168 750	17	20	143 438
7	Беседка	140 249	17	20	119 212
8	Беседка	147 020	17	20	124 967
9	Ворота	29 542	17	25	20 089
10	Забор	1 633 187	17	48	578 420
11	Мощение	2 328 090	17	31	1 276 695
12	Ворота	20 231	17	25	13 757
13	Ворота	5 372	17	25	3 653
14	Ворота	5 372	17	25	3 653
Итого:	25 529 860			6 912 750

На основании произведенных расчетов мы получили следующие результаты:

Таблица 3.2.3

Элемент	Стоимость (руб.)
Стоимость земельного участка	-
Стоимость строительства аналогичных, новых зданий и сооружений	25 529 860
Накопленный износ зданий и сооружений	6 912 750
Итого стоимость (стоимость строительства - износ + земля)	18 617 110

Оценка стоимости детского сада с точки зрения затратного подхода, с учетом округления, составляет:

18 620 000 (восемнадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей

3.3 Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада

Оценка выполняется в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519).

Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Составление отчета начинается с сопроводительного письма, в котором Оценщик указывает, какую информацию он отразил в отчете, в соответствии с каким нормативным документом был выполнен отчет, и итоговый результат оценки, т.е. указывает рекомендуемую рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату определения стоимости.