Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Жилищный вопрос был, есть и в ближайшей перспективе останется самым актуальным в нашей стране. Надо ли говорить, насколько значима жилплощадь для всех групп населения, тем более в условиях рыночных отношений, которые заставили людей самостоятельно зарабатывать и приобретать, арендовать жилплощадь, а не уповать на помощь государства. Независимо от того, молодая это семья или нет, одинокие ли это люди, каждому нужна уверенность в завтрашнем дне.

Несмотря на то, что данная расчетная работа называется «План маркетинга продажи квартиры» и призвана научить студентов оценивать уже имеющуюся жилплощадь, тем не менее, она поможет разобраться в вопросах аренды, купли-продажи квартиры, устройства рынка недвижимости, выявить факторы, влияющие на его состояние и развитие.

Цель расчетно-графической работы - составить план маркетинга продажи квартиры.

В соответствии с целью были поставлены задачи:

1. дать характеристику объекта недвижимости и района, в котором он расположен;

2. проанализировать рынок недвижимости в г. Абакане;

3. рассмотреть коммунальные услуги, потребляемые данным объектом недвижимости;

4. оценить примерную стоимость объекта недвижимости;

5. составить примеры договоров на покупку и продажу объектов недвижимости.

Расчетно-графическая работа состоит из введения, восьми глав, заключения, списка использованной литературы, трех приложений.

1. Характеристика объекта недвижимости

1.1 Квартира

Адрес: г. Абакан, ул. Щорса, дом 28, кв. 89.

Индекс: 662620

Площадь квартиры 50,6 кв. м., в том числе жилая площадь 30,2 кв. м.

Состоит из 2 комнат общей площадью 30,2 кв. м., кухни 8,7 кв. м., раздельного санузла, ванной, балкона 1,2 кв. м., вспомогательных помещений (встроенных шкафов).

Высота потолков в квартире составляет 2,50 метра.

Квартира расположена на 5 этаже 10 этажного панельного дома. Был сдан в эксплуатацию в 1995 году. Дом представляет собой 3-х подъездное десяти этажное здание, состоящее из 108 квартир.

Данные о строении:

1. Фундамент дома (материал) - железобетонные свайные блоки;

2. Наружные стены (материал) -железобетонные панели;

3. Перегородки (материал) - железобетонные панели;

4. Перекрытия (материал) - железобетонные плиты;

5. Крыша совмещенная;

6. Полы:

* в жилых комнатах - дощатый, ДВП;

* в кухне - дощатый, ДВП, линолеум;

* в ванной, туалете - бетонный, напольная плитка;

* в других помещениях квартиры - дощатый, ДВП

7. Проемы:

* оконные -- двойные створные;

* дверные - филенчатые;

8. Отделка стен:

* в жилых комнатах -затирка, обои;

* в кухне - затирка, клиенка;

* в ванной - пол и стены - затирка, окраска;

* в туалете - пол и стены - затирка, окраска;

* в других помещениях - затирка, обои;

9. Потолки во всей квартире подвесные;

10.Трубы:

* водопроводные - железные;

* канализационная - чугунная;

11. Батареи - чугунные конверторные;

12. Вид отопления - центральное от хакасской ТЭЦ;

Также в квартире имеется балкон, электроплита, деревянная входная дверь.

Право собственности:

Квартира приватизирована и находится в собственности у Ерофеевой Натальи Семеновны.

1.2 Двор

Во дворе имеются малые архитектурные формы (качели, детская веранда, песочница), имеются клумбы, вместительная для транспортных средств заасфальтированная территория.

2. Анализ покупки недвижимости в городе Абакане

Решить жилищный вопрос человек может либо собственными силами, либо обратиться в одну из риэлтерских фирм. В Абакане их достаточно.

Примерная динамика цен на недвижимость, на вторичном рынке жилья, на трехкомнатные квартиры, представлена в таблице 1.

Таблица 1

Динамика цен на недвижимость за февраль-март 2005года

Квартиры	Февраль 2005,руб.	Март 2005,руб.	Прирост, %
	П/п	У/п	П/п	У/п	П/п	У/п
2-ком-я	682115	796078	725259	822500	6,3%	3,3%

Приблизительные данные о стоимости квартир приведены на основе журнала «Регион недвижимости».

К концу марта продолжает сохраняться тенденция удорожания абаканской недвижимости. Стагнации на рынке жилья по-прежнему нет. Из таблицы 1 видно, что стоимость двухкомнатных квартир выросла за рассматриваемый период времени. Подобный рост во многом вызван ограниченностью рынка первичного жилья в г. Абакане. А, как известно, недостаток предложения приводит к увеличению цен на имеющееся жилье. Хотя в скором времени подобная динамика может измениться, т.к. в городе и республике Хакасия реализуются программы ипотечного кредитования для строительства жилья. Но пока о существенных результатах говорить преждевременно, потому что все еще велика цена кредита и не каждый может его себе позволить.

3. Рынок недвижимости

Ориентировочная цена на рынке вторичного жилья в г. Абакане на 10.04.2005 года по двухкомнатным квартирам представлена в таблице 2.

Таблица 2

Ориентировочная цена на двухкомнатные квартиры на 10.04.2005 года

Квартиры	Планировка	Центр, руб.	Трудовая, руб.	4 мкрн., руб.	МПС, руб.	Средняя стоимость, руб.
2-ком-я	п/п	850000	780000	750000	730000	777500
	у/п	950000	895000	890000	875000	902500

Цены приведены на основе объявлений, публикуемых в журнале «Регион недвижимости».

Как мы видим из таблицы 2, стоимость квартир варьируется в зависимости от многих факторов, таких как месторасположение, планировка. Кроме того, здесь не учтены этаж, ориентация окон, высота потолка, размер кухни, наличие смежных комнат, подсобной площади, балкона или лоджии, телефона. Немаловажную роль в ценообразовании на рынке жилья играют субъективные предпочтения, которые в принципе не поддаются прогнозированию. В последнем случае, чтобы заинтересовать покупателя, на первый план выходят такие качества продавца, как коммуникабельность, опыт, умение представить свою квартиру, раскрыть все ее достоинства.

Таким образом, стоимость квартиры зависит от объективных и субъективных факторов, недооценка значимости которых может отрицательно сказаться на способности и возможности продавца реализовать частную жилую собственность.

4. Коммунальные услуги

4.1 Холодное водоснабжение и канализация

Холодное водоснабжение предоставляется на основании договора «На подачу питьевой воды и прием сточных вод» муниципальным предприятием «Водоканал». В соответствии с договором № 631 от 26 ноября 1996 года. Отпуск питьевой воды производится по трубопроводам диаметром 100 мм из водопровода. Прием сточных вод производится по канализационным коллекторам диаметром 150 мм в канализацию. Учет количества израсходованной питьевой воды производится по показаниям водосчетчика и числа проживающих в жилом доме.

Расчеты за израсходованную питьевую воду и принятые сточные воды производятся согласно действующим тарифам не реже чем один раз в квартал согласно предъявленных счетов муниципальным предприятием «Водоканал».

Холодное водоснабжение - бесперебойное в течение всего года, обеспечивающее состав и свойства воды, напор в системе водоснабжения в соответствии с действующими нормативами.

4.2 Горячее водоснабжение и отопление

Горячее водоснабжение и отопление предоставляется хакасской ТЭК по договору «На поставку и пользование тепловой энергии в горячей воде». В соответствии с договором №48321 от 01.07.1994 года ТЭК отпускает тепловую энергию в горячей воде из расчета ориентировочного годового теплопотребления 8,1 Гкал с максимумом тепловой нагрузки 0,002 Гкал / ч. Из них:

* На горячее водоснабжение 0,002 Гкал/ч.

* На отопление 0,14 Гкал/ч.

Количество тепловой энергии, подаваемой теплоснабжающей организацией для отопления, устанавливается в зависимости от температуры наружного воздуха, а подаваемой доля нужд горячего водоснабжения - по нормам исхода горячей воды на бытовые нужды.

Плата за тепловую энергию производится в соответствии с тарифами, установленными региональной энергетической комиссией Республики Хакасия и на основании предъявляемых ежемесячно счетов.

4.3 Электроснабжение

Электроснабжение данного объекта производит ОАО «Абаканэнергосбыт» на основании договора «На поставку электрической энергии» № 915 от 12 марта 1994 года.

Учет использованной электрической энергии производится на основании установленных электросчетчиков в жилом доме по существующим тарифам на определенную дату.

5. Сведения о районе

5.1 Социальная инфраструктура

Квартира расположена в доме, построенном на улице Щорса №28.

Демография дома как впрочем, и города в целом, весьма своеобразна. Здесь проживают учителя и доктора, бизнесмены и простые рабочие, молодежь и пенсионеры, бомжи и алкоголики. Последних все же меньше чем остальных.

В радиусе 500 м от дома функционируют, республиканская больница, школа №20, Сельхоз колледж, Политехнический техникум, рядом имеется большой стадион, по которому можно, например, совершать утреннюю пробежку, также неподалеку располагается лесок «Зона отдыха»,благодаря ему, из окна комнаты виден красивый пейзаж, и наконец, места развлечений.

5.2 Рыночная инфраструктура

Продуктовые магазины «ВСК», «Алые паруса», «Мини маркет», Центральный рынок, всевозможные ларьки и киоски - все это находится вблизи от дома.

Район интенсивно развивается. Это проявляется в появлении новых магазинов, организаций сферы услуг и бытового обслуживания. Экология в районе достаточно чистая .

5.3 Транспортное сообщение

В районе хорошо развито транспортное сообщение. Автобусы (3а, 7, 10, 11, 12, 14, 19, 26, 3, 33), троллейбусы (1, 2, 3, 4, 5) ходят с интервалом 5-15 мин. и курсируют во все направления города.

Таким образом, инфраструктура района хорошо развита и позволяет жителям без затруднений, с минимальным затратами времени и сил удовлетворять свои потребности.

6. Оценка объекта недвижимости

6.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход -- это методы, дозволяющие получить оценку объекта исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный метод применим для объектов, приносящих доход. Определяется по формуле:

(1)

где: Е - годовой доход от аренды квартиры;

R - коэффициент капитализации (= 0,29).

Для определения годового дохода от аренды квартиры необходимо воспользоваться формулой:

E=S1мес*12(мес) (2)

где: S1мес - стоимость арендной платы за месяц

Найдем годовой доход от сдачи в аренду двухкомнатной квартиры:

E=4500(руб)*1,5*12(мес)=81000(руб/год)

Таким образом, искомая величина равна:

(руб)

6.2 Затратный подход к оценке недвижимости

Учитывает все затраты, рассчитан на основной (сметной) стоимости.

Для оценки объектов недвижимости затратным методом, предположим, что затраты на строительство данного объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором данный объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Определим восстановительную стоимость по формуле:

СВ=СН*V=CН*S*h (3)

где СН - нормативная стоимость 1 м3 панельного дома, УСН - укрупненная смета затрат равна для железобетона 68,8;

S - площадь, м2;

Н - высота, м.

Итак, вычислим общую восстановительную стоимость по формуле 3.

СВ=68,8*50,6*2,5=8703,20 (руб.)

Теперь определим физический износ. Он определяется по формуле:

(4)

где - срок службы конструктивного элемента;

- нормативный срок службы конструктивного элемента.

Расчет физического износа представлен в таблице 3.

Таблица 3

Расчет физического износа

№ п/п	Показатели		Тi лет	Уд. вес показателей
1	2	3	4	5
1	Фундамент (бетонный)	10	85	9
2	Стены (ж/б)	10	85	22
3	Перекрытия (ж/б плиты)	10	90	12
4	Отделка, в т. ч.			18
	Побелка	3	2	9
	Обои	3	5	9
5	Проемы	10	40	10
6	Полы бетонные	10	40	9
7	Сантехнические приборы в т. ч.			12
	чугунная ванна	10	40	6
	мойка и унитаз	10	25	6
8	Электроснабжение в т. ч.			8
	Электроплита	10	8	4
	проводка в квартире	10	15	4
	Итого			100

Итак, физический износ равен:

ИФ=40,2/100=0,402(доля физического износа квартиры)

Стоимость износа определяется по формуле:

СИ=СВ*И (5)

Рассчитаем по формуле 5 стоимость износа

СИ=8703,20*0,402=3498,69 (руб)

Восстановительная стоимость с учетом износа определяется по формуле:

(6)

По формуле 6 рассчитаем восстановительная стоимость с учетом износа:

Текущая стоимость объекта определяется по формуле:

 (7)

где К1=1,47 -перевод стоимости в цены 1981 г

К2=55,6 - перевод стоимости в цены 2005г.

Таким образом стоимость в текущих ценах по затратному подходу, рассчитанная по формуле 7, равна:

С=5204,51*1,47*55,6=425375,01(руб)

6.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости

Будем использовать метод прямого сравнительного анализа продаж. При этом оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются. В результате определяется продажная цена.

Этап 1: Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источником информации послужил журнал "Регион недвижимости". В городе за последний месяц были проданы 3 аналогичных объекта:

* ул.Крылова,81 - 850 000 (руб.)

* ул. Северный 52 - 875 000 (руб.)

Этап 2: Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В цену сопоставимого объекта оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносят для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и сопоставимый.

Таблица 4.

Различия сравниваемых объектов

Показатель	Объект 1	Объект 2	Оцениваемый объект
Цена, руб.	850000	875000	810000
Общ. площадь, м2	50,6	50,6	50,6
Стоимость м2, руб	16798,42	17292,49	17193,68
Местоположение	до 3-х ост от центра	до 7-ми ост от центра	до 3-х ост от центра
Этаж	6	4	5
Площадь кухни, м2	8,7	8,7	8,7
Высота потолка	2,50	2,50	2,50
Наличие балкона	+	+	+
Ориентация окон	Ю-В	С-З	Ю-В
Комнаты	несмежные	несмежные	несмежные
Санузел	разд	разд	разд

Корректировочные коэффициенты

Таблица 5

Цена, руб	850000	875000	870000
Местоположение	-0,5%	-1,8%	-0,5%
Этаж	0,0%	0,0%	0,0%
Площадь кухни	0,0%	0,0%	0,0%
Высота потолка	-0,8%	-0,8%	-0,8%
Наличие балкона	0,6%	0,6%	0,6%
Ориентация окон	0,0%	-1,3%	0,0%
Комнаты	0,0%	0,0%	0,0%
Санузел	0,0%	0,0%	0,0%
Итого по корр коэффициенту	-0,7%	-3,3%	-0,7%

Таким образом, стоимость с учетом корректировочного коэффициента составила 839171,89

6.4 Согласование результатов оценки

Согласование результатов оценки тремя способами представлены в таблице 6.

Таблица 6

Согласование результатов оценки

Подходы к оценке	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент, %	Стоимость с учетом весового коэффициента, руб.
Доходный	279310,34	10%	27931,03
Затратный	425375,01	20%	85075,00
Сравнения	839171,89	70%	587420,32
Рыночная стоимость	1753913,30	100%	700426,35

Из таблицы 6 следует, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 700426,35.

7. Договор на оказание услуг по покупке объекта недвижимости

г. Абакан. 18 марта 2005 г.

Агенство недвижимости «Глорис», именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице директора Сидорова И.И., действующего на основании Устава и гражданки: Ерофеевой Н.С.

Паспорт серии 9500 №0659542, выдан УВД города Абакана РХ 13 июня 2003г., проживающяя по адресу: г. Абакан, ул. Щорса №28. , кв. 85, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Исполнитель обязуется оказать Заказчику информационные услуги о рынке недвижимости, услуги по оформлению документов и подбору вариантов объектов недвижимости с целью заключения договора купли-продажи, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги.

1.2. Характеристика необходимого объекта недвижимости: Количество комнат --2, планировка - улучшенная, этаж - 5, этажность -10, материал -- панельный дом, санузел - раздельный, электроплита, район школы №20, предполагаемая цена - 700426,35рубля.

2. Обязанности заказчика

2.1. Предоставить исполнителю документы, необходимые для оказания услуг.

2.2. Рассматривать и проводить отбор предоставленных исполнителем вариантов объектов недвижимости в течение суток.

2.3. Оплатить услуги исполнителя в срок и в порядке, указанном в пункте п.4 настоящего договора.

2.4. В случае отказа от исполнения договора, немедленно письменно уведомить об этом исполнителя, а так же оплатить исполнителю фактически понесенные им расходы.

2.5. Не разглашать без письменного разрешения исполнителя информацию, полученную от последнего в порядке исполнения настоящего договора.

2.6. Не осуществлять самостоятельно каких-либо действий о покупке объекта недвижимости, варианты которого предоставлены, (зафиксированы) п.8. настоящего договора.

2.7. Внести предоплату в размере 180 тыс.руб. в счет стоимости покупаемого объекта недвижимости.

2.8. Оплатить нотариальное оформление сделки (гос. пошлину).

3. Обязанности Исполнителя

3.1. Оказать услуги в соответствии с требованиями настоящего договора

3.2. По требованию Заказчика предоставить последнему информацию об исполнении договора.

3.3. Осуществить юридическую проверку документов, необходимых для оформления договора купли-продажи объекта недвижимости.

3.4. Своевременно уведомить Заказчика в невозможности исполнения настоящего договора по обстоятельствам, за которые не одна из сторон не отвечает. Уведомление рассматривается как основание для расторжения настоящего договора в одностороннем порядке.

4. Оплата услуг

4.1. Вознаграждение исполнителя составляет 5% от суммы сделки, заключенной заказчиком в результате оказания услуг исполнителем по настоящему договору.

4.2. В случае, предусмотренном в п. 2.4. настоящего договора, фактически понесенные расходы исполнителя, могут быть оплачены путем их удержания из суммы предоплаты.

5. Ответственность второй

В случае нарушения п. 2.5., и п. 2.6., а также в случае отказа покупки объекта недвижимости, зафиксированного в п. 9.1., Заказчик оплачивает неустойку и размер предоплаты. Но не менее фактически предусмотренных расходов исполнителем и продавцом.

6. Срок действия настоящего договора

6.1. Срок действия настоящего договора до 21 июня 2004 г.

6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.

6.3. Если заказчик в течение 2 дней до истечения срока действия договора не отказался от исполнения договора, то договор считается продленным на 1 месяц.

7. Подписи и реквизиты сторон ЗАКАЗЧИК: Ерофеева Наталья Семеновна ИСПОЛНИТЕЛЬ: Агенства недвижимости «Глорис» 673520, Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, 146-1.

И.И. Сидоров.

8. Соглашение Заказчик - Исполнитель

9.1. В случае достижения договоренности между заказчиком и исполнителем по предложенному варианту. Заказчик подтверждает подписью согласие приобрести в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу варианта №2.

9.2. Подпись клиента:__________

Документы принял (ФИО)_________________________________

Заключение

оценка недвижимость покупка продажа

В процессе выполнения расчетно-графического задания я дала характеристику объекту недвижимости и району, в котором он расположен, проанализировала рынок недвижимости в г. Абакане, рассмотрела коммунальные услуги, потребляемые исследуемым объектом недвижимости, оценила примерную стоимость объекта, используя затратный, доходный и сравнительный подходы, составил примеры договоров на покупку и продажу объектов недвижимости.

Анализируя рынок недвижимости на примере трехкомнатных квартир, выяснилось, что их стоимость выросла за октябрь-май 2003-2004 годов на 6,3% для квартир с простой планировкой и на 3,3% - с улучшенной. Вероятно, подобный рост во многом вызван ограниченностью рынка первичного жилья в Абакане. А, как известно, недостаток предложения приводит к увеличению цен на имеющееся вторичное жилье. Изменить сложившееся соотношение призвана ипотечная программа строительства жилья в городе, которая год от года набирает обороты.

Кроме того, стало известно, что на стоимость квартиры оказывают влияние не только такие традиционные факторы, как возраст дома, удаленность от центра, высота потолка или этаж расположения квартиры, но и ориентация окон. Немаловажную роль в ценообразовании на рынке жилья также играют субъективные предпочтения покупателей, которые в принципе не поддаются прогнозированию. Например, планировка квартиры, инфраструктура района, обустройство двора и др. Иными словами, стоимость квартиры зависит от объективных и субъективных факторов, которые должны быть учтены при купле-продаже, аренде квартиры.

Говоря об оценке объекта недвижимости, следует отметить, что по затратному подходу стоимость квартиры составила 425375,01 рублей, по доходному - 279310,34 рублей, сравнения - 839171,89 рублей, а агрегированный показатель рыночной стоимости с учетом весовых коэффициентов упомянутых подходов составил 700426,35 рубля. Данная стоимость является приблизительной, так как зависит от корректировочных коэффициентов, применяемых при ее расчете, от достоверности собранных данных, от умения оценщика.

Список использованной литературы

1. План маркетинга продажи квартиры: Методические указания для студентов специальности 060800 по курсу «Экономика недвижимости»//Сост. Т.Н. Плотникова, КГТУ. Красноярск, 2002. 24с.

2. Реклама и объявления/журнал «Регион недвижимости» №16 от 27 апреля 2005г 37с.

Приложение 1. Реклама

Реклама

Продается

2-комнатная

квартира

Улучшенная

планировка

ул. Щорса, 28,

5 этаж ___________________________________________

2-60-83, 5-12-93(звонить после19.00)

Приложение 2. План строения

Размещено на Allbest.ru