Аренда, лизинг, франчайзинг

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство науки и образования Республики Татарстан

Казанский национальный исследовательский технический университет им. А.Н. Туполева

Институт технической кибернетики и информатики

КАФЕДРА «Системы программного обеспечения»

Курсовой проект

по дисциплине «Экономика отрасли»

на тему: «Аренда, лизинг, франчайзинг»

Выполнила: студентка группы 4343

Маликова Айгуль Вакифовна

Проверила: преподаватель

Халилова Лейсан Ракиповна

Казань 2011

Содержание

Введение

Глава 1. Аренда

1.1 Понятия и элементы договора аренды

1.2 Содержание договора аренды

1.3 Прекращение договора аренды

1.4 Виды договоров аренды

Глава 2. Лизинг

2.1 Лизинговые операции

2.2 Объекты и субъекты лизинга

2.3 Виды и типы лизинга

2.4 Преимущества и недостатки лизинга

2.5 Лизинговые платежи

2.5.1 Понятие лизингового платежа, его состав

Глава 3. Франчайзинг

3.1 Основные понятия и функции

3.2 Преимущества и недостатки франчайзинга

3.3 Обязанности участников франчайзинга

Заключение

Приложение №1

Приложение №2

Список использованной литературы

Введение

В настоящее время основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Первым предметом исследования моей курсовой работы является "Аренда". Изучив некоторые литературные источники, я очень заинтересовалась этим видом договора и решила подробней об этом узнать.

Вопросы, связанные с арендой очень актуальны в современном мире, потому что классическая форма аренды - это временная передача владельцем имущества юридического права на использование орудий труда и других элементов основного капитала другому субъекту-арендатору. Это понятие сохранилось и до наших дней. Вообще, можно не только сказать, но и утверждать, что экономическое право может быть самое интересное из прав, которые изучаются в учебных заведениях. Конечно, каждое право, по-своему, интересно и познавательно, поэтому из каждого можно отложить в свой ум, хоть по маленькой частице самых важных и интересующих нас моментов.

Цель моей курсовой работы - целостно раскрыть тему "Аренда" и выяснить что это за договор, какого его содержание, и какое взаимодействие между сторонами этого договора.

Я хочу написать свою курсовую работу так, чтобы прочитав, каждый мог понять, что собой представляет данный договор. Ведь каждого из нас может коснуться ответственное дело.

Немаловажную роль в жизни человека играет лизинг. Преобразование под воздействием научно-технического прогресса сферы производства и обращения, глубокие изменения экономических условий хозяйствования вызывают необходимость поиска и внедрения нетрадиционных для хозяйства нашей страны методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов субъектов различных форм собственности. Одним из таких методов является лизинг.

Предметом исследования моей курсовой работы во второй части является лизинг. Актуальность развития лизинга, включая формирование лизингового рынка, обусловлена, прежде всего, неблагоприятным состоянием парка оборудования: значителен удельный вес морально устаревшего оборудования, низка эффективность его использования, нет обеспеченности запасными частями и т.д. Одним из вариантов решения этих проблем может быть лизинг, который объединяет все элементы внешнеторговых, кредитных и инвестиционных операций.

Форма лизинга примиряет противоречия между предприятием, у которого нет средств на модернизацию, и банком, который неохотно предоставит этому предприятию кредит, так как не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств. Лизинговая операция выгодна всем участвующим: одна сторона получает кредит, который выплачивает поэтапно, и нужное оборудование; другая сторона - гарантию возврата кредита, так как объект лизинга является собственностью лизингодателя или банка, финансирующего лизинговую операцию, до поступления последнего платежа.

Цель данной курсовой работы - изучить природу такого вида инвестиционной деятельности, как лизинг. Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Изучить и обобщить научную литературу и периодические издания по данному вопросу

2) Определить объекты, субъекты, виды и типы лизинга

3) Изучить лизинговые операции

4) Исследовать методику расчета лизинговых платежей

Также в настоящее время изучение франчайзинга тоже является одним из актуальных вопросов экономики. Очень многие современные бизнесмены посвятили себя теме изучения и анализа функционирования бизнеса в форме франчайзинга и создания наилучших условий для успешного развития франчайзинговой системы.

Целью моей работы является охарактеризовать механизм франчайзинга. Предметом исследования информации в данной курсовой работе является определить понятие франчайзинга, описать главные функции, выявить преимущества и недостатки.

Структура данной курсовой работы будет включать в себя подразделы. Первый подраздел работы будет включать в себя общее понятие и функции франчайзинга. В нем конкретно будут рассматриваться основная терминология, критерии эффективности и главные функции франчайзинга. Далее во втором подразделе я постараюсь охарактеризовать преимущества и недостатки франчайзинга.

Сходства лизинга и аренды.

При получении объекта в пользование лизинга получатель принимает на себя обязанности, связанные с правом собственности (риск случайной гибели, техобслуживания) хотя по правовым нормам лизингодатель остается владельцем объекта лизинговой сделки. В отличие от арендатора лизингополучатель выплачивает лизингодателю на ежемесячную плату за право пользования объектом, а полную сумму амортизационных отчислений. В случае выявления дефектов в объекте лизинговой сделки лизингодатель считается свободным от гарантийных обязательств и в порядке компромисса уступает лизингополучателю право предъявления рекламации (претензий) к поставщику данного объекта. Таким образом, основная особенность лизингового договора в том, что с точки зрения распределения рисков, ответственности и гарантиям лизингодателя арендные договорные отношения заменяются правовым регулированием на основе договоров купли-продажи. Важной особенностью финансового лизинга является зафиксированный в договоре и не подлежащий обмене срок, в течение которого обе стороны имеют гарантированный правовой статус. Лизинговый договор может предусматривать право досрочной выплаты общей суммы обязательств по лизинговым взносам. При возврате объекта лизингополучатель выплачивает также стоимость объекта за вычетом суммы амортизации.

Оперативный лизинговый договор подлежит расторжению в любой момент и на него рпспространяются правовые нормы арендного договора. Оперативные лизинговые договоры в отличие от финансовых оснований не на получении предмета, а на финансировании. В них не предусматривается полная амортизация и отнесение рисков, связанных с правом собственности, на счет лизингополучателя.

Различие аренды и лизинга

Важнейшее отличие лизинга и аренды в том, что в рамках обычной аренды с правом выкупа отсутствуют специальные налоговые льготы, используемые при лизинге. О других отличиях аренды и лизинга:

* лизинговый договор заключается не менее чем на 1 год, тогда как минимальные сроки аренды законодательством не установлены;

* предметом договора лизинга, в отличие от предмета аренды, не могут быть земельные участки и другие природные объекты;

* лизингодателем может выступать только юридическое лицо (или ИП), арендодателем -- любое лицо.

Также можно добавить, что, в соответствии с законодательством, лизингодатель передает лизингополучателю в пользование имущество, которое приобретается им в собственность для передачи в лизинг на определенный срок и за определенную плату. То есть на дату заключения договора лизинга предмет лизинга не находится в собственности лизингодателя. Таким образом, лизингополучатель выбирает предмет лизинга, опираясь на свои потребности. А предметом аренды может выступать то имущество, которое уже имеется в распоряжении арендодателя, возможности выбора имущества в этом случае ограничены.

Отличие арендного и лизингового договоров состоит также в сумме выплат. При лизинге учитывается покупная цена объекта, срок лизинга, остаточная стоимость и процентная ставка. При аренде размер выплат зависит от рыночной конъюнктуры (спроса и предложения). В отличие от аренды, при лизинге практикуется получение объекта в собственность лизингополучателя по заранее согласованной покупной цене, по окончании срока договора. В этом же отличие лизингу от кредита покупателю.

Сходство лизинга и франчайзинга

В условиях жёсткой конкуренции практически во всех сферах бизнеса, лизинг и франчайзинг являются довольно удобными формами организации и ведения собственного дела, так как они основаны на приобретении по сути уже готового предприятия. Такой вид предпринимательской деятельности имеет огромный плюс: торговой марке не нужно самостоятельно завоевывать имя, так как оно у него уже есть. Продают франшизы, как правило, известные, раскрученные компании. Франчайзинг - это, в основной своей сущности, продажа бренда, уже готового, разрекламированного и любимого многими потребителями. Вы покупаете право на использование данного «рецепта бизнеса» у выбранной крупной компании, получаете прибыль, существенно экономя на рекламе и раскрутке, но при этом не забываете платить ежемесячный взнос за использование репутации торговой марки. Лизинг чем-то напоминает франчайзинг по форме, однако этот вид бизнеса основан не на покупке бренда, а на аренде имущества, например торговых площадей, оборудования с правом выкупа. Вы используете имущество лизингодателя для собственного обогащения, и платите ему арендную плату. Лизинг и франчайзинг особенно подходит для тех, кто решил впервые попробовать себя в сфере частного предпринимательства, и не имеет особого опыта, так как франчайзор, который очень заинтересован в том, чтобы его доброе имя не было посрамлено, будет всячески помогать своему подопечному.

Различия лизинга и франчайзинга

Однако лизинг и франчайзинг имеют кроме выгод ещё и риски.

Первое - это репутация бренда. Часто встречаются франчайзоры, которые недобросовестно отработав свой «рецепт бизнеса», продают франшизу на него, не беспокоясь, что у покупателя франшизы могут возникнуть проблемы на этой почве. Избежать таких проблем можно только тщательно изучив репутацию компании, проведя скрупулезный анализ её деятельности, проконсультировавшись со специалистами в этой сфере.

Второе - это репутация компании-франчайзора. Внутри самой компании могут существовать проблемы, которые не смогут не отразиться на вашем бизнесе. Если речь идет, например, о скорой ликвидации, реорганизации или смене руководства компании, то может возникнуть вопрос о сворачивании самой программы франчайзинга. Серьёзным риском также является то, что франчайзор может в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть договор. Застраховаться от такого случая, можно только путем предусмотрения таких моментов при составлении договора.

Как показывает многолетняя практика, лизинг и франчайзинг, как форма организации своего дела, наиболее себя оправдали в ресторанном бизнесе. По оценкам многих экспертов франчайзинга, такой вид организации частного предприятия, имеет наименьший процент банкротств. Вы можете назвать более известный пример франчайзинга, чем сети «Макдональдс», «Баскин-Роббинс» или «Вендиз»? Их успех в этой форме организации бизнеса практически никому не удалось повторить. По сути, само слово франчайзинг у многих ассоциируется исключительно с предприятиями общественного питания. Именно в этой сфере бизнеса самый большой опыт использования франшиз для развития бизнеса, поэтому и риски в ресторанном бизнесе наиболее предусмотрены и минимизированы

Глава 1. Аренда

1.1 Понятия и элементы договора аренды

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Согласно договору аренды (именуемого также договором имущественного обмена) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить, другой стороне (арендатору) имущество за плату, во временное владение и пользование либо временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а так же иным имуществом необходимым арендатору для самостоятельного осуществления коммерческой и иной предпринимательской деятельности. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В экономическом праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счёт временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Договор аренды регулируется Гражданским кодексом РФ - гл. 39, а так же подзаконными актами - указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а так же нормативными актами иных органов исполнительной власти РФ, касающимися отдельных видов аренды. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель не преследует цель извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендодателя, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается, извлечение из вещи её полезных свойств без изменения субстанций вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукты и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК). Впрочем, законом иных правовых актов или договоров, может быть иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально - государственные, административно - территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником, сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Государство в лице РФ, а так же её субъекты и муниципальные образования выступают в качестве арендодателей через комитеты по управлению имуществом.

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления, принадлежащего арендодателю, права собственности, а именно, входящего в состав правомочия имуществом.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане.

Арендаторы независимо от форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из согласно принятым уставам.

Аренда допускается во всех отраслях хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм собственности.

Предмет договора - любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе пользования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и многое движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Всё же остальные вещи могу сдаваться в аренду свободно.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально - определённая вещь. Этот вывод вытекает также из ч. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одна сторона договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключён в простой письменной форме (п. 2 ст. 651 ГК). Регистрация договора аренды производна от регистрации право собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Для многих видов арены существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдаётся земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В случае, когда в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон. Существенным условием договора аренды можно считать только его предмет. В отношении его прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным (п. 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключён как на определённый (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными статьёй 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Отказ от договора аренды на неопределённый срок является правом, а не обязанностью.

1.2 Содержание договора аренды

Обязанности арендодателя. Арендодатель в исполнении заключённого договора обязан:

1. Представить аренду имущества в состоянии, соответствующем условию договора аренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и то же, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечён договор); б) заранее известные арендатору (которые, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранения недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранения данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3. Производить за свой счёт капитальный ремонт передаваемого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт право арендатору по своему усмотрению:

а) провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

б) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

в) потребовать соответствующее уменьшение арендной платы.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с соглашения арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.

Обязанности арендатора. В соответствии с условием заключённого договора арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определённых услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст.622 ГК).

4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.

5. Без соглашения арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог ,и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Субаренда (поднаём) является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.

При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объём арендных прав и за собой.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет не действительным на основании ст. 168 ГК.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожны, ничтожными являются и заключение в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст. 618 ГК, регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные диапозитивные.

аренда лизинг франчайзинг

1.3 Прекращение договора аренды

Основание прекращения договора. Прекращения договора аренды производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учётом правил ст. 617, 619 и 620 ГК.

Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 671 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК).

В отношении смерти арендодателя движимого имущества сохраняют силу общие правила, уставленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он был связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1.пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением условий договора;

2.существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст. 450 ГК;

3.более двух раз подряд вовремя не вносил арендную плату;

4.не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда:

1.арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

2.переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые небыли оговорены в договоре, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличие у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3.арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4.имущество в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения стока договора заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК).

1.4 Виды договоров аренды

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

В определение договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1.в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК).

2.предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для них предусмотрено специальное правило), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими.

3.предмет проката передаётся во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК).

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечёт за собой безусловное прекращение договора.

Форма договора - только письменная, причём посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Содержание договора проката имеет следующие особенности. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):

а) в присутствие арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользование этим имуществом;

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Взыскание с арендатора за должности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).

Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества, или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК).

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 (кроме п. 4).

Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность - договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане - потребители.

В частности, за арендаторами - потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендовавшего имущества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нём (ст. 8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст. 13-15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из её предмета, которым может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК).

Аренда транспортных средств регламентируется толь применительно к автомобильному и морскому видам транспорта.

По договору аренды транспортного средства с экипажем, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование, а также оказывает своими силами услуги по управлению им, и его техническую эксплуатацию (ч. 1 ст. 632 ГК).

В этом определение договора отражены три его специфические черты:

1.предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

2.управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3.транспортное средство передаётся арендатору во владение и пользование

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, арендодатель - специалист, в своём деле.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:

1.в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК).

2.предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК). Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствие с целями аренды, указанными в договоре.

3.нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договор аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 635 ГК).

4.страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинён им или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК).

Две последние обязанности арендодателя являются диапозитивными, остальные - императивными.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды зданий или сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причём обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

К числу существенных условий договора аренды зданий помимо его предмета относится также и цена. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменном виде условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК).

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям.

1.Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначенного имущества (п. 1 ст. 656 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК).

2.Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

3.Наконец, установление в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК).

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение предприятия в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, невключительные права, а также права требования и долги.

Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время, как при формулирование общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1.Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором".

2.При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иным правовым актами.

3.Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия донов перед кредиторами (ст. 657 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включённым в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1.уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требования о прекращении или досрочном исполнение обязательства и возмещение убытков в пределах трехмесячного срока;

2.не уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же как в пределах годичного срока исковой давности.

Форма договора аренды предприятий письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечёт его недееспособность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его регистрации.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета также и его цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не законным (п. 1 ст. 654 ГК).

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанность арендодателя по сравнению с обычным, претерпели следующие изменения:

1.Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначенного имущества, конкретизирована путём указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Порядок составления и содержания передаточного акта установлены ст. 665 ГК.

2.На арендодателя возложена, дополнительна обязанность - возместить арендатору стоимость произведённых последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению, должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК).

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором аренды.

Глава 2. Лизинг

2.1 Лизинговые операции

Английское слово Leasing - производное от другого, более широко применяемого английского слова Lease, которое переводится как "аренда". Как самостоятельная единица английского языка, слово Leasing служит для наименования отношений берущих начало от аренды, но отличных от нее, иначе не было бы необходимости в появлении нового слова.

Русское слово лизинг происходит от английского слова Leasing. Это не перевод и даже не буквальное воспроизведение английского написания, а звуковая копия, написанная русскими буквами. Новое слово в русском языке возникло из-за отсутствия возможности дословного перевода и в виду того, что сразу не было найдено подходящих синонимов. Слово лизинг появилось, как и некоторые другие новые слова, обозначающие сложные процессы и ранее не названные в русском языке одним словом, например: толлинг, франчайзинг, андеррайтинг, аутсорсинг.

Дословного перевода английского слова Leasing в русском языке нет. Однако из этого не следует удобство вольной трактовки значения слова лизинг каждой конкретной деловой ситуации и, тем более, на уровне законодательства.

Leasing - слово, использующееся в деловом английском языке и имеющее близкие по смыслу словосочетания - синонимы, не менее часто используемые в профессиональной литературе, но более строгие в отношении сформировавшийся экономической терминологии. Например:

leveraged lease - аренда с финансовым рычагом;

net lease - чистая аренда;

finance lеase - финансовая аренда;

hire-purchase - наем-покупка.

credit-bail - кредит-аренда; (фр.)

Каждое из этих словосочетаний близко по смыслу и более-менее точно (но не полностью) передает смысл слова Leasing.

Лизинг - слово, значение которого объясняется по понятиям из настоящего законодательства. В законе РФ есть понятие о том, что "лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга", а определения лизинга нет. Из понятий в законе и комментариев к ним не следует понимания значения слова лизинг, поскольку из делового английского языка было перенято только само слово - без перенесения соответствующего ему первоначального смысла в российское законодательство. В ГК РФ договор финансовой аренды (лизинга) относится к институту аренды, но собственно о лизинге сведений не приводится.

Причиной многих проблем в законотворческой и хозяйственной практике стало использование в экономических отношениях иноязычных слов. Наиболее подходящим и в полной мере отражающим сущность лизинга является следующее определение: лизинг представляет собой сложную трехстороннюю сделку, в которой финансирующая лизинговая фирма (лизингодатель) приобретает у фирмы-изготовителя движимое или недвижимое имущество и передает его в распоряжение фирмы-арендатора (лизингополучателя).

2.2 Объекты и субъекты лизинга

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке. В зависимости от объекта лизинга различают лизинг оборудования и лизинг недвижимого имущества. В силу высокой стоимости, сложности осуществления, большого срока подготовки лизинг недвижимого имущества вряд ли найдет широкое применение. В первую очередь интересен лизинг оборудования. Это подтверждается и зарубежной практикой, где на долю лизинга оборудования приходится основная часть всех лизинговых платежей.

Субъектами лизинга являются:

- собственник имущества (лизингодатель) - лицо, которое специально приобретает имущество для сдачи его во временное пользование;- пользователь имущества (лизингополучатель) - лицо, получающее

имущество во временное пользование;

- продавец имущества - лицо, продающее имущество, являющееся объектом лизинга.

Лизингодателем может быть юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность, т. е. передачу в лизинг по договору специально приобретенного для этого имущества, или гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, не имеющими образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.