Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

58

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость - основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения… Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [3].

Совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.) осуществляется на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности [4, с. 13].

Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему введения государственного регулирования этого вида услуг для поддержания их должного качества. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Минимущество России. В 2001 г. были приняты «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Для приобретения навыков практического применения полученных теоретических знаний предусмотрено выполнение данной курсовой работы.

Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачи курсовой работы:

· приобретение навыков работы с нормативными документами, регламентирующими оценочную деятельность;

· ознакомление с порядком проведения оценки недвижимости;

· изучение сущности принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

· усвоение методологий различных подходов к оценке недвижимости.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Необходимо поставить задачу оценки, изучить соответствие объекта недвижимости критериям принципа лучшего и наиболее эффективного использования. В завершение нужно определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Первым этапом оценки недвижимости является определение проблемы (постановка задачи, которую необходимо решить). Данный этап включает следующую последовательность действий:

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки;

5) определяется вид оцениваемой стоимости;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

Рассмотрим каждый из этих элементов теоретических и применительно к выбранному объекту в курсовой работе.

1) Идентификация объекта оценки:

– функциональное назначение здания - аптека;

– район местоположения - объект расположен в с/отдаленном районе;

– адрес - г. Новосибирск, ул. Кропоткина 265.

Описание здания:

– характеристика здания - отдельное;

– площадь - 100 м²;

– этажность - одноэтажный объект;

– транспортная доступность - объект находится на главной улице города;

– необорудованный объект недвижимости;

– состояние здание - удовлетворительное.

Описание земельного участка:

– площадь - 255 м²;

– наличие асфальтобетонного покрытия - до 10% от площади участка;

– несущая способность грунтов - низкая.

Застроенная зданием площадь составляет 30 % от площади участка



Рис 1. Схема расположения здания на земельном участке

2) Устанавливаются оцениваемые имущественные права

Объект находится в собственности одного физического лица, частного предпринимателя Латановой Д.Ю., проживающий по адресу г. Новосибирск, ул. Достоевского 68 кв. 22. Право собственности на основании договора купли-продажи.

3) Дата оценки недвижимости - 05 мая 2011 года.

Оцениваемый объект состоит из одного этажа, находится в районе средней отдаленности, на главной улице города и является отдельным зданием. Хорошая транспортная доступность, удобная погрузка и разгрузка товара. В здание два года назад был проведен капитальный ремонт: были обновлены полностью все коммуникации (отопление, вентиляция и электропроводка), так же был проведен ремонт фасада здания. Объект находится в удовлетворительном состоянии. Учитывая все характеристики процент снижения рыночной стоимости будет равен 12%.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий '' равновесия'', т.е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Перед принятием решения о покупке уже существующего объекта для немедленного использования необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Необходимо ответить на два главных вопроса. Первый из них - на сколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос каковы затраты и обоснованность перестройки объекта. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают:

1) Потенциал местоположения. Местоположение имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость.

2) Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования объекта ''разумно возможен'' с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования.

Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи:

- анализ полевой. Основой рыночного анализа является выезд в районы, являющиеся перспективными с точки зрения развития рынка, и получение там необходимой информации.

- количественный анализ. В ходе количественного анализа собранные полевые данные определяются количественно, с помощью понятных символов и терминов. Он предполагает графическое и математическое описание возможного места расположения розничной точки, конкурентов, торговой зоны, населения, доли на рынке и конкурентоспособности предполагаемого проекта и конкурентов.

- качественный анализ. Предполагает определение данных исходя из опыта и знаний.

- синтез. Синтез всей информации для того, чтобы определить возможность создания, обоснованность и доходность.

В рамках каждой из этих задач регулируются определенные цели. Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта объекта. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить ''конкурентный дифференциал'' между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.

3) Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) предусматривает сопоставление альтернативных вариантов. Для каждого варианта рассчитывается стоимость. Самая высокая стоимость соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1) Законодательная разрешенность - оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодатнльство;

2) Физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. поэтому предлагаю данное помещение использовать под склад. Считаю, что это будет наилучший и наиболее эффективный вариант использования помещения. Этот вариант использования земельного участка законен, физически допустим и экономически эффективен. В то же время устраивать в этом помещении офис, магазин и общепит экономически нецелесообразно, т.к. оцениваемый объект относится к 3 типу (здание состоит из одного помещения), объект расположен в отдаленном районе и на второстепенной улице. Кроме того, можно использовать данное помещение под мастерскую ремонта, т.к. все подъезды и дороги к объекту сделаны очень удобно. Спрос на данное помещение будет высокий.

3) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Пристройка примыкает к жилому дому. Соответственно, будет целесообразно разместить в этом помещении аптеку. Так же оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Таблица 2.1- Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ мІ

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение с/о
Складское	Склад, автогараж	До 200	350
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	450
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	600

4) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таким образом исходя из таблицы 2.1 найдем годовой доход, который определяется по формуле:

где A - арендная ставка;

S - площадь здания;

Так как наша площадь составляет 100 м^2, местоположение - в с/отдаленном районе, конструктивные особенности второго типа, тогда:

Складское: 100*350*12 = 600 000 р.;

Общественного питания: 100*450*12 = 472 500 р.;

Торговое:100*600*12 = 630 000 р.

Анализ таблицы 2.1 и максимальная доходность показали, что наибольшая ставка аренды у объекта расположенного в районе средней отдаленности и площадью 100 мІ является ставка 600 руб./ мІ в месяц, что соответствует помещению торгового типа.

По проведенному анализу целесообразнее и выгоднее всего будет разместить в оцениваемом помещении аптеку, расположенный в районе средней отдаленности, на главной улице.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С₃ + С_нс - И_н,

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_з - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1

Таблица 3.1- Данные о продаже земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, мІ	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частн.	Серв.	Гос.	Серв.	Гос.	Частн.
Условия финансирования	тип.	кредит.	тип.	тип.	тип.	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	тип.	сделка между партнерами по бизнесу	тип.	покупка соседнего участка для расширения
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	наст.вр.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрыте	до 10%	до 30 %	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
Несущая способность грунтов	низк.	высок.	сред.	сред.	низк.	выс.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

кредиты предоставляются под 15 %;

условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. -30%;

разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред, и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в

таблице 3.2

Таблица 3.2 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс. р.		1650	5400	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	4083	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс.р/м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	сервитут	гос.	серви-тут	гос.	частная
- процент отличия		-	+12%	+10%	+12%	+10%	-
- коррекировка, тыс.р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
- скорректированная цена, тыс. р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типичн.	типичн.	кредит	типичн.	типичн.	типичн.	кредит
- процент отличия		-	-15%	-	-	-	-15%
-коррекировка, тыс.р.		-	0,151	-	-	-	0,203
- скорректированная цена, тыс. р.		1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	1,143
- процент отличия		+10%	+10%	-	+8%	-	-7%
- коррекировка, тыс.р.		0,165	0,85	-	0,134	-	0,08
- скорректированная цена, тыс. р.		1,815	0,942	1,54	1,814	1,375	1,067
Дата продажи:	настоящ. время	3 месяца назад	9 месяцев назад	настоящ. время	6 месяцев назад	3 месяца назад	6 месяцев назад
- процент отличия		+2%	+8%	-	+4%	+2%	+4%
- коррекировка, тыс.р.		0,036	0,075	-	0,073	0,028	0,043
- скорректированная цена, тыс. р.		1,851	1,017	1,54	1,887	1,403	1,11
Местоположение:	с/о	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
- процент отличия		-20%	+10%	-	-20%	+10%	-
- коррекировка, тыс.р.		0,37	0,102	-	0,377	0,14	-
Асфальто-бетонное покрытие	до 10%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до10%
- процент отличия		-	-2%	-5%	-2%	-5%	-
- корректировка, тыс.р.		-	0,02	0,077	0,038	0,07	-
Несущая способность грунтов	низкая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
- процент отличия		-	-7%	-3%	-3%	-	-7%
- корректировка, тыс.р.		-	0,071	0,047	0,057	-	0,078
- скорректированна цена		1,481	1,028	1,417	1,415	1,473	1,032

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога А4:

– цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3.1;

– цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;

– условия финансирования: у объекта оценки - типичные и у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки нет. Скорректированная цена = 1,68 тыс. р./м²;

– условия продажи: у объекта оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,68*8% = +0,134, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,68+0,134= 1,814 тыс. р./м²;

– дата продажи: у объекта оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 1,814 * 4% = +0,073, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,814 + 0,073 = 1,887 тыс. р./м²;

– местоположение: у объекта оценки - с/отдаленное, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 1,887 * 20% = -0,377, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 10%, у аналога - до 30%. Соответственно, процент отличия равен 2%, корректировка = 1,887*0,02=-0,038, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого.

– несущая способность грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 1,887 * 3% = -0,057, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– скорректированная цена = 1,887-0,377-0,038-0,057= 1,415 тыс. р./м²;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен для того, чтобы сделать вывод о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен.

(1,481+1,028+1,417+1,415+1,473+1,032)/6 = 1,308 тыс.р./мІ.

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае оно равно 1,416 тыс. р./мІ.

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда (1,028;1,032;1,415;1,417;1,473;1,481). В нашем случае оно равно 1,416 тыс.р./мІ.

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. В нашем случае самым похожим объектом является А3=1,417 тыс.р./мІ.

5) стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

(1,308+1,416+1,416+1,417)/4 = 1,39 тыс. р./мІ.

Итак, стоимость земельного участка равна 291,7*1,39 = 405,463 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме таблицы 3.3.

Таблица 3.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./ мІ

№ п/п	Наименование	Затраты, тыс.р. на 1 м2 по типам зданий
		Здание торгового типа
1.	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,10
	- заработная плата	1,09
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,84
1.2	Накладные расходы	1,21
1.3	Прибыль подрядчика	0,73
	Итого цена подрядчика	6,78
2.	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно сметных организаций	0,24
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,41
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,68
	- налоги	1,46
	Итого затраты инвестора	9,57
3.	Прибыль инвестора	2,871
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,44

Суть расчетов: Нам необходимо узнать во сколько нам обойдется строительство нового объекта аналогичного нашему. Мы находим затраты на 1 мІ. Нам изначально даны затраты на материалы, эксплуатационные расходы и прочие. Все остальные составляющие затрат на 1 мІ вычисляются относительно них.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов

3,10 * 35% = 1,09

– накладные расходы - 25% от прямых затрат

4,84 * 25% = 1,21

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат

(4,84 + 1,21) *12% = 0,73

– оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат

4,84 * 5% = 0,24

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика (4,84 + 1,21 + 0,73) * 6% = 0,41

– затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика 6,78 * 10% = 0,68

– налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат

(6,78 + 0,24 + 0,41 + 0,68) * 18% = 1,46

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов

(6,78+ 0,24 + 0,41 + 0,68 + 1,46) * 30% = 2,871

Стоимость нового строительства равна укрупненному обобщенному показателю стоимости, умноженному на площадь здания:

12,44 * 100 = 1244 тыс. р.

Оценка износа

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Износ - это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта недвижимости. Для недвижимости различают три типа износа:

1) Физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*10/ 100 = 4 %.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 31,66 %, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности. [6]

Функциональный износ здания составляет 3 % по причине не благоустроенности.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. [6]

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется следующая формула:

И_н = 1-(1- И_физ/100)*(1- И_функ/100)* (1- И_вн/100),

где И_физ - физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн - внешний износ здания, %.

По формуле 3.5 определим общую величину износа:

И_н = 1-(1- 31,66/100)*(1-3/100)*(1- 5/100) = 0,37.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания:

И_н = 1244*0,37 = 460,280 тыс.р.

Накопленный износ здания составляет 4 340 164 рублей 00 копеек.

Теперь по формуле 3.1 определим стоимость непосредственно самого объекта недвижимости, определенного затратным подходом:

С_зп = 407,870+1244-402,745 = 1249,125 тыс.р.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определенная затратным подходом составляет 1 249 125 рублей.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются такими же.

Подход сравнительного анализа продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. Поскольку объективно не существует абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

- определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями сравнения;

- расчет корректировки показателей по данным рынка;

- расчет и анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	100,625 (+15%)	с/о	гл.	хорошее
А2	965,625 (-25%)	с/о	гл.	удовл.
А3	157,5 (+80%)	с/о	втр.	хорошее
А4	56,875 (-35%)	отд.	втр.	хорошее
А5	122,5 (+40%)	отд.	гл.	удовл.
А6	113,75 (+30%)	отд.	гл.	хорошее
А7	175 (+100%)	цен.	гл.	хорошее
А8	43,75 (-50%)	цен.	гл.	удовл.
А9	78,75 (-10%)	цен.	втр.	хорошее

Таблица 3.5 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

*Относительно объекта оценки.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том. какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Оценщик применяет следующие шаги для реализации данного подхода:

1этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика. На данном этапе следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

2 этап. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки.

З этап. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Площадь объектов аналогов находим исходя из процентного соотношения к площади объекта оценки.

Ц_кх по стоимости оборудования находится как разность между ценой продажи и стоимостью оборудования, т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например А1: 1216,25-8,75 = 1207,5 тыс. р.

Ц_кх по стоимости площади: определяется путем деления цены продажи аналога, приведенной к оцениваемому объекту по стоимости оборудования на площадь данного аналога с последующим умножением на площадь объекта оценки.

Например, А1: 1207,5/100,625*100 = 1200 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Следовательно поправки в долях по местоположению (гр. 10) будут равны 1 для объектов аналогов, находящихся в отдаленном районе - 1,15 и для объектов, находящихся центральном районе - 0,9.

Поправки на состояние объекта и условия транспортом доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов Для этого используется метод расстановки приоритетов.

Под данным методом понимается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

При определении поправок необходимо учесть:

1. Поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. Подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие. Например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. При определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Другими словами, для нахождения поправок в долях по состоянию объекта необходимо:

С/о: А2/А1 = 724,5/1207,5=0,6;

Отд.: А5/А6 =1111,25/1167,25= 0,95;

Центр: А8/А7 = 530,25/2324=0,228.

Среднее арифметическое между этими числами (0,6+0,95+0,228)/3=0,593.

Исходя из выше найденных поправок по состоянию объекта видно, что различия между объектами, находящимися в разных районах весьма незначительны.

Для нахождения поправок в долях по транспортной доступности к объекту необходимо:

С/о: А1/А3 = 1050/978,06=1,074;

Отд.: А6/А4 =897,88/858,85= 1,045;

Центр: А7/А9 = 1162/1112,22=1,045.

Среднее арифметическое между этими числами (1,074+1,045+1,045)/3=1,055.

Исходя из выше найденных поправок по транспортной доступности к объекту видно, что различия между объектами, находящимися в разных районах тоже весьма незначительны.

Скорректированные цены аналогов (гр. 13) определяются с учетом всех поправок, то есть умножением цены продажи объекта аналога, приведенной к оцениваемому объекту по площади (гр. 9) на поправки в долях (гр. 10, 11 и 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен.

Для начала составим ранжированный ряд из полученных значений:

669,33; 699,3; 708,8; 711,6; 715,7;738,3; 1043,2; 1090,8;1100.

Найдем среднее арифметическое:

(669,33+ 699,3+ 708,8+711,6+715,7+738,3+1043,2+1090,8+1100)/9 =830,78 тыс.р.

Затем найдем моду: 704,05тыс.р.

Медиана равна: 715,7 тыс.р.

Самым похожим объектом аналогом является А4, так как у него нет ни одной поправки в долях по отношению к оцениваемому объекту.

А2 = 1100 тыс.р.

Вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы определяем стоимость объекта недвижимости:

(830,78+704,05+715,7+1100)/4 = 837,632 тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 837 632 рублей.

Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.

3.3 Использование доходного подхода

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Процесс определения текущей стоимости будущих доходом носит название доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости.

Доходный подход к оценке объектом недвижимости включает в себя 2 метода: капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

В данной курсовой работе используется метод капитализации доходов, который заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости, и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Метод капитализации дохода - заключается в составлении прогнозов. Отсюда следует, что получение точной оценки будущего дохода данным методом затрудняет сложившаяся неустойчивая - экономическая ситуация в России, к тому же пропорционально долгосрочности проточного периода увеличивается вероятность неточности прогноза.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по следующей формуле:

С_дп =ЧОД/ К_кап,

где С_дп - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

К_кап - коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду, ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (таблицы 2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, рапная ПВД, за вычетом потерь от недогрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчёт ЧОД осуществляется в виде отчёта о доходах расходах по таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Отчёт о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	504000	100м2*600*12мес*0,7
Убытки	25200	5% от ПВД
ЭВД	478800	ПВД - Убытки
ОР:
- налог на землю	7140	7*255м2*4
- налог на имущество	9205,6	(1244 - 402,745 р.)*0,02*1000
- коммунальные расходы	48000	40*100м2*12мес
- расходы на управление	23940	5% от ЭВД
- страхование	1244	0,001*1244.*1000
- обеспечение безопасности	75600	15% от ПВД
Резервы	24800	0,02*1244*1000
ЧОД	288870,4	ЭВД - ОР - Резервы

При расчете убытков берется интервал 5-10% от ПВД. В данной работе процент возможных убытков принимаем равным 5%, потому что экономическая политическая ситуации в данном регионе достаточно стабильны, оцениваемый объект недвижимости находится в хорошем состоянии, и данный объект будет всегда востребован так как находится около железной дороги.

Взяв сумму всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду, вычитаем потери от недоиспользования площадей при сборе арендной платы и за минусом операционных расходов, и резерва получаем чистый операционный доход - 288870 рублей 40 копеек.

Для расчёта ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат и состоит из двух частей:

* ставка доходности инвестиций (капитала), являющегося компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

* нормы возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части актинов.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частичных лиц без какого то ни было риска не возврата». Мы принимаем безрисковую ставку равной депозитам сбербанка России. Сумма вклада на 1 млн. руб составляет 9% на два года

Риск низкой ликвидности - при расчёте данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объекту объектов на рынке.

Риск вложения недвижимости - в данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Риск инвестиционного менеджмента - чем более рискованны и сложны

инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации рассчитывается по таблице 3.9.

Таблица 3.9 - Расчёт коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение,%
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4
Риск вложения в недвижимость	6
Риск инвестиционного менеджмента	5
Норма возврата капитала	7
Итого Ккап	30

Риск низкой ликвидности принимаем равным 4%, так как объект расположен в районе средней отдаленности, имеет главную транспортную доступность, находиться в удовлетворительном состоянии, удобные подъездные пути и хорошую асфальтированную парковку, тем самым данный объект весьма привлекателен для покупки.

Риск вложения в недвижимость принимаем равным 6% ввиду нестабильности налогового законодательства, инфляции и риска изменения процентных ставок.

Риск инвестиционного менеджмента принимаем равным 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий [8].

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала составляет 7%. Данный объект недвижимости достаточно привлекателен и возврат капитала будет происходить равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости. Срок полезной службы оценивается в 28 лет.

Находим стоимость данного объекта недвижимости:

С_дп = 288,87/0,3 = 962,901 р.,

Исходя из полезного срока службы, текущей стоимости недвижимости, ожидаемых выгод, которые может принести рациональное использование объекта, либо будущая продажа за вычетом затрат и возможных рисков, стоимость объекта недвижимости нежилого помещения в рамках доходного подхода равна 962 901 рублей.

4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Подведем некоторые итоги:

Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других видах инвестирования. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. После сравнения источников дохода со стоимостью операционных расходов можно определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобной оцениваемой, достаточно объемен, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, т.е. применять сравнительный подход к оценке недвижимости.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения доходов не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом износа, т.е. затратным методом.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами, и после определения стоимостных показателей осуществляют сведение их в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки. Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных: весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

Проведем небольшой анализ эффективности всех трех методов применительно к оцениваемому объекту недвижимости:

* Затратный поход имеет наименьший вес (15%) опирается на стоимость земли, что в данном случае не играет решающей роли, так как ситуация на рынке недвижимости довольно переменчива и зависит от многих факторов. Хотя данный метод также опирается на сметно-нормативную базу строительства и способен дать надежные результаты оценки;

* Сравнительный анализ продаж проводился на основе достоверной и проверенной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 60%;

* Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, что делает применение доходного подхода вполне целесообразным, он отражает ту максимальную цену, выше которой потенциальный покупатель платить не захочет. Но данный метод основан на прогнозных данных, поэтому мы отдаем предпочтение в 25%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого нежилого помещения приведены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс.р.	Весовой коэффициент
Затратный	1249,25	0,15
Сравнительный	837,632	0,60
Доходный	962,901	0,25
Рыночная стоимость	930,691	1

Рыночную стоимость мы определяем, как сумму трёх подходов умноженных на весовой коэффициент.

Целью оценки является покупка имущества, т.е. рыночная стоимость объекта будет составлять 930,691 тыс. р. итоговая оценка стоимости не обязательно является предопределенной величиной, а скорее наиболее вероятным значением.

оценка недвижимость стоимость

Заключение

В процессе курсовой работы были закреплены теоретические знания по курсу «Экономика недвижимости» и приобретены практические навыки в области оценки объектов недвижимости. Также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы были произведены расчеты по определению стоимости нежилого помещения.

На первом этапе курсовой работы «Определение проблемы» была проведена идентификация объекта, установлены имущественные права и указана дата оценки недвижимости. Целью оценки данного объекта была покупка.

На втором этапе курсовой работы был проведен анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Данный анализ показал что, при наличии пяти вариантов использования выбирается тот, при котором более полно реализуется все функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Далее анализируется информация по конкретному объекту, делаются поправки и уже затем выбирается объект, приносящий максимально возможный доход от земельного участка. В результате чего было установлено, что эффективнее всего использовать данный объект недвижимости в качестве общественного питания под ресторан.

Третий этап курсовой работы включает в себя применение трех методов оценки недвижимости.

В результате оценки затратным методом, то есть определения стоимости строительства с учетом износа, стоимость объекта составила 1249250 рублей. В данном методе мы использовали метод прямого сравнения продаж, изучая рынок и собирая информацию об объектах аналогах, максимально схожих с оцениваемыми. Для этого была использована информация о шести аналогах по которым оценивались цены и величина затрат, необходимые на приобретение земельного участка под строительство данного объекта недвижимости. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректировались путём введения соответствующих поправок. Здесь также использовалась оценка износа при котором уменьшается полезность объекта недвижимости.

При оценке объекта недвижимости методом сравнения сопоставимых продаж рыночная стоимость оцениваемого помещения составила 837 632 рублей. На мой взгляд, в данном случае, такой метод наиболее эффективен, поскольку сравнительный анализ продаж проводился на основе достоверной и проверенной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов.

При доходном подходе к оценке недвижимости стоимость оцениваемого объекта составила 930 691 рублей. Стоимость данного объекта недвижимости определена методом математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной величиной стоимости объекта.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 908,053 тыс. р.

Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в районе средней отдаленности г. Новосибирска, по адресу ул. Кропоткина,265, расположенном на главной улице, было установлено, что рациональнее всего использовать его как торговое здание, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет 600 р./м².