Организация оценки земли и имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Краснодарский колледж управления, техники и технологий

Курсовая работа

По теме: Организация оценки земли и имущества

студентка гр. 07-ЗИ-01

Башмакова А.М.

приняла:

Хахук Б.А.

Краснодар 2010

Оглавление

Раздел 1. Общие сведения об объекте оценки

Раздел 2. Анализ объекта оценки и его окружения

Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Раздел 4. Применение разных подходов к оценке

4.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

4.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Раздел 1. Общие сведения об объекте оценки

Цель оценки

Цель оценки - это определение рыночной стоимости. рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на всей величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства

Имущественные права

При определении и стоимости оценки здания необходимо однозначно идентифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственникам недвижимости другой стороне на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отделении от комплекса прав и передачи другим лицам на определённых условиях оценщикам необходимо учитывать частичные имущественные права, поскольку некоторые формы владения недвижимостью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным комплексом прав.

Дата оценки

Оценка проводиться 7.03.2010 г.

Класс собственности

Объект относиться к неспециализированной собственности.

Допущения и ограничения

Наличие допущений и ограничивающих условий при выполнении работ по оценке является общепринятой практикой. Допущения и ограничивающие условия не предназначены для того, чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия осуществлению оценочных работ или получению информации, доступной для анализа, могут присутствовать и быть известны оценщику в начале выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки.

Подобные ограничения или препятствия, если они могут повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в отчете об оценке.

Например, допущения и ограничивающие условия обычно содержат положение о том, что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность.

Раздел 2. Анализ объекта оценки и его окружения

Обзор социально экономических условий

Обзор социально экономических условий, а так же рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности. Краснодарский край, город Краснодар, угол ул. Мира и ул. Коммунаров. Местоположение: фасад здания выходит на проезжую часть улицы Мира. Здание располагается параллельно улицы Коммунаров. Район является жилым центром, обеспеченный объектами социальной инфраструктурой, инфраструктура развита хорошо.

Участок и прилегающая территория.

Площадь земельного участка 0,06 га, участок имеет прямоугольную правильную форму. Транспортная доступность, 5 минут от общественного транспорта от ул. Мира. Обеспеченность общественным транспортом хорошая, на территории объекта проходящего транспорта: автобусы троллейбусы, маршрутное такси. По близости располагаются объекты жилого и производственного назначения, такие как: предприятия, аптека, банк, магазины, церковь. Экологическая обстановка неудовлетворительная, вследствие загазованности окружающей среды.

Описание объекта оценки

(320 м² * 3,2 м) = 1024 м.

Заключение по анализу объекта оценки.

Проанализировав социально-экономические условия, участок, прилегающую территорию и сам объект оценки, можно сделать вывод, что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя.

Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования понятия лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешённое законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, при чём непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает на ряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимости оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1) Законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;

2) Физически возможное, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

3) Финансово целесообразное, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

4) Максимально эффективное, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди равновероятных вариантов использования.

Таблица 1. ? Анализ определения вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта

	Магазин	Офис	Склад
Законодательно допустимое	Данное помещение не имеет ограничений в использовании под магазин, законом не предусмотрено.	Нет ограничений для использования.	Использование под склад не запрещено.
Физически возможное	Физически возможно использование, парковка и большая площадь позволяют, но не очень выгодно так как помещение находится на втором этаже что не очень удобно.	Расположение в центральном районе и с наличием парковки позволяет расположить по этому адресу офисное помещение.	Не удобно, в следствии малого помещения под склад и расположением в центре города, следовательно неудобность подъезда грузовых машин.
Финансово целесообразное	Довольно выгодно, если учесть что помещение имеет расположение в центре.	Целесообразно в использовании под офис, из-за удобного местопо-ложения, наличие парковки.	Не целесообразно использование под склад.
Максимально эффективное	Удобное местоположение и наличие парковки позволяет использование помещение под магазин, но расположение на втором этаже является препятствием в максимально эффективным использовании.	Наиболее эффективно, так как расположено в экономическом центре города, с удобной инфраструктурой.	Не имеет смысла приспосабливать помещение под склад, в следствии неудобного подъезда грузовых машин, а также невыгодного расположения для склада в центре города.

Раздел 4. Применение разных подходов к оценке

4.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

собственность стоимость земля имущество

Основные этапы затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нём улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа(физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки учитывая затраты покупателя, а не подрядчика.

Основная расчётная формула:

Сзп = Сз+ Снс-Ин, (1)

Где Сзп ? стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках затратного подхода, тыс. р.;

Сз ? стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс ? стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин ? накопленный зданием износ, тыс. р.;

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.

расчет затрат на возведение нового объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки.

расчет физического износа объекта оценки.

итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к оценке.

Расчёт рыночной стоимости земельного участка

При применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ(физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относиться к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценивать величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируется путём введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проведённых на рынке аналогах приведены в таблице.

Таблица 2. ? Данные о проведённых на рынке аналогах

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продаж, тыс.р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, мІ	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	частная	сервитут	Государственная	сервитут	Государственная	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продаж	Срочная продажа	Срочная продажа	типичные	Особые *	типичные	Особые **
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	типичные	6 мес. назад
Местоположение	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
* Сделка между партнёрами по бизнесу. ** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 мІ.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты аналоги, объект оценки никогда не подвергается оценке.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

· Кредиты представляются под 15%;

· Условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8%;

· Разница в ценах по районам: цен. И с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3%, средней и высокой - 4%, низкой и высокой - 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Стоимость земельного участка рассчитывается методом сравнения продаж.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

1 м³ = 27 руб. мі в ценах на 1969 год.

320 мІ * 3,2 = 1024 мі

Определяем стоимость объекта оценки в ценах 1969 года.

1024 мі * 27 = 27648 руб.

Применим коэффициент пересчёт стоимости в цены текущего года и получим: 27648 * 40 = 1105920 руб.

Для расчета рыночной стоимости необходимо учесть коэффициент предпринимательской прибыли = 25%

1105920 * 1,125 = 1382400 руб.

Определение стоимости замещения объекта как нового.

Определение стоимости замещения объекта как нового производится с применением сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).

Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Функциональный (моральный) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100) * (1 - Ивн/100); (2)

где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %;

Ивн - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы

Таблица 3. ? Расчет физического износа здания

№ п/п	Наимен. констр. элемента	Удельн. вес констр. эл-та % от стоим.	Физ. износ констр. эл-та, %	Физический износ каждого конструктивного элемента
1	Фундаменты	7	20	0.14
2	Стены	27	25	5
3	Перегородки	7	30	0.21
4	Перекрытия	12	25	3
5	Кровля	8	35	2,8
6	Полы	8	40	3.2
7	Проемы дверные	7	35	2,45
8	Проемы оконные	7	35	2.45
9	итого	83	245	19.25

Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которому находим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5 мм = 21-40%, а т.к по исходным данным у нас ширина трещин равна до 4 мм методом интерполяции находим износ = 36,2%. Физический износ стен по ВСН равен при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 2 мм 21-30%, находим методом интерполяции при ширине трещин до 1.8 мм (по условию) физический износ стен равным 29%.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз = 34,8%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк = 2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страх одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Расчет рыночной стоимости

На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества затратным подходом.

Таблица 4. - Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества

затратным подходом

Элемент затрат	Стоимость, руб.
Стоимость земельного участка	1382400
Стоимость замещения нового аналогичного объекта	2000000
Физический износ	19,25
Рыночная стоимость оцениваемого объекта затратным подходом с учетом НДС	1782400

4.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Методы и основные этапы доходного подхода.

Концепция определения доходного подхода изложена в стандартах оценки РФ (утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.01 №519) и основана на применении совокупности методов оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Из вышесказанного следует что, в основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

Среди методов оценки недвижимости доходным подходом можно выделить три основных:

метод валовой ренты;

метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков);

метод прямой капитализации.

В данной курсовой работе применяется только метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости денежных потоков от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (К).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;

определяется потенциальный валовой доход (ПВД) для объекта оценки;

определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;

определяется действительный валовой доход или эффективный вал дохода (ДВД);

расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке;

определяется чистый операционный доход объекта недвижимости (ЧОД);

расчет коэффициента капитализации;

определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода.

Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки. Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

Размещено на Allbest.ru