Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Красноярский государственный торгово-экономический институт

Кафедра экономической теории и права

КУРСОВАЯ РАБОТА

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И Г. КРАСНОЯРСКЕ

Красноярск 2010

Оглавление

Введение

1. Основные виды исследований рынка недвижимости

1.1 Основы рынка недвижимости

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка

1.3Факторы, влияющие на формирование рынка

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

1.5 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

2. Анализ рынка недвижимости в г. Красноярск

3. Прогноз развития рынка недвижимости в г. Красноярске до 2020 года

4. Ипотека

4.1 Виды ипотеки

4.2 Особенности ипотечного кредита

4.3 Ипотечные кредиты в г. Красноярске

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка. Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.

1. Основные виды исследований рынка недвижимости

1.1 Основы рынка недвижимости

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

ипотечный кредит рынок недвижимость

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество = цене = потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

1.5 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

2. Анализ рынка недвижимости в г. Красноярске

На красноярском рынке недвижимости затишье. Стоимость квартир в новостройках остается неизменной, а "вторичка" дешевеет. По словам некоторых специалистов, для лета такая стагнация является закономерным явлением, и обычно этот процесс заканчивается в сентябре резким скачком цен. Но специалисты не исключают и дальнейшего падения цен.

Генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» напротив, не считает существующее состояние рынка недвижимости стагнацией. Операции с жильем не прекратились - сократилось их количество. Прекратилось завышение цен в некоторых его сегментах. Именно из-за этого клиенты снизили свою активность и заняли выжидающую позицию. Если рынок постоянно идет в гору, то рано или поздно это закончится, скорее всего, снижением, когда галопирующий рост цен сменится апатией. Поэтому сейчас рынок находится в стадии стабилизации. По расчетам специалистов компании, сейчас средняя удельная цена на рынке 40 000 рублей за метр.

В Центре недвижимости «ИЖИ» рассказали, что цены на вторичное жилье понижаются, а на квартиры в новостройках они зафиксированы. Возможно, в ближайшем будущем будет повышение стоимости, так как начинает расти спрос на квартиры, стали появляться покупатели и заявки.

У застройщиков ситуация практически такая же. Обычно ими принимаются решения о корректировке цен после консультаций с риэлторами.

Главный специалист по маркетингу строительной компании «Монолитхолдинг» подтвердил, что сейчас действительно стоимость одного квадратного метра пока вообще не меняется. А давать сейчас какие-то прогнозы будет не совсем правильно. «Если каждый участник рынка будет сам по себе делать какие-то прогнозы, это будет не очень корректно. Нужно знать, какие ходы будут предпринимать банки, риэлторы. Нам как застройщикам необходимо свести все данные воедино и только тогда выдать прогноз. Необходимо дождаться, по крайней мере, сентября».

У строительной компании «Сибагропромстрой» цены на квартиры также остаются прежними. На данный момент стоимость одного квадратного метра в «Сибагропромстрое» составляет от 30 до 45 тысяч рублей.

Можно сделать вывод, что такая неопределенность сохранится до конца лета, и только в сентябре мы узнаем, в какую сторону начнут меняться цены на рынке недвижимости.

В 2007 г. Красноярский край продемонстрировал весьма существенную динамику повышения цен на жилье - только по официальным данным в регионе стоимость 1 кв.м жилья выросла более чем наполовину. По данным участников рынка, рост цен в Красноярске был гораздо более существенным и составил свыше 70% за год. Основными факторами роста цен стали развитие ипотеки и приход в регион московских инвесторов. Несмотря на то, что пока инвесторы проявляют интерес в основном к рынку коммерческой недвижимости, их действия спровоцировали рост спроса на жилую недвижимость, что на фоне недостаточного объема предложения привело к подорожанию жилья. Тем не менее, несмотря на существенный рост цен, уровень цен в Красноярске далек от столичных показателей (квадратный метр жилья стоит примерно в 2,5 раза дешевле). В рейтингах компании Красноярский край вошел во вторую десятку регионов по уровню цен на жилье.

Сразу оговоримся, что стоимость 1, 2, 3 или 4-хкомнатной квартиры является обобщенной величиной и не может указывать точных значений. Прилагаемый график лишь отражает общие тенденции рынка недвижимости в Красноярске. Т.к. однокомнатной квартирой может быть хрущевка площадью 33 кв. метра и ею же может быть квартира бизнес-класса площадью 60 кв. метров. Соответственно, стоимость одного квадратного метра у них будет сильно отличаться.

На сегодняшний день в продаже экспонированы в основной массе однокомнатные «хрущевки» и «улучшенки» площадью 32-33 кв. метра и квартиры новой планировки («НП») площадью от 35 до 42 кв. метров. Учитывая наименьшую стоимость 1-комн. квартир в денежном выражении, эти квартиры косвенно являются наиболее доступными. Соответственно при более высоком спросе стоимость 1 кв. метра на 1-комн. квартиры наиболее высокая. По этой же причине в прошлом году стоимость кв. метра в «гостинке» площадью 18 кв. метров в некоторых случаях доходила до 100 тысяч рублей, что соответствовало цене кв. метра в элитной квартире в центре. Основная масса 2-комн. квартир представлена квартирами старых серий площадью 40-46 кв. метров и квартирами 97 серии (НП) площадью около 54 кв. Трехкомнатными в наиболее массовом предложении является площадь хрущевок-улучшенок от 45 до 60 квадратов и квартир НП 66-70 кв. метров.

Из четырехкомнатных квартир следует отметить наиболее массовое предложение квартир НП площадью 75 - 85 кв. метров. По нашим данным предложение квартир в процентном соотношении на сегодняшний день выглядит следующим образом:

1 комн. - 30%

2 комн. - 30%

3 комн. - 18%

4 комн. - 7%

Остальные 13% составляют и квартиры с большим количеством комнат, «гостинки» и «секционки».

На сегодняшний день существует тенденция к увеличению площади у строящихся квартир. Увеличение потребностей населения вносит свои коррективы и в площадь строящихся квартир. Хотя конечно до норм, принятых в США (1 спальня и 1 санузел на одного члена семьи) нам еще очень далеко, но, тем не менее, в современном монолитно-кирпичном доме 1-комн квартиру площадью 33 квадрата вы уже не найдете.

К сожалению, хочется отметить, что строящиеся объекты, являясь будущим предложением, не всегда коррелируют с будущим спросом. Так, например, нами было отмечено резкое увеличение стоимости 4-комн. квартир НП на Взлетке за последний год. Объяснением данному факту мы считаем практически полное отсутствие 4-комн. квартир в строящихся домах в данном микрорайоне. Несмотря на хотя и небольшой, но устойчивый спрос на 4-комн. квартиры.

Самым дорогим в нашем городе традиционно является Центральный район ввиду концентрированного строительства элитного жилья. На прилагаемом графике видно, что стоимость квадратного метра за последние пол года в меньшей степени изменялась в Центральном районе. Это, скорее всего, обусловлено большим предложением по элитному жилью. А оно, как известно, меньше всего подвержено ценовым колебаниям.

Второе и третье место по стоимости квадратного метра занимают Железнодорожный и Октябрьский районы. В Октябрьском районе меньшая амплитуда колебаний цены также обусловлена поддержкой стоимости жилья в Академгородке, где представлено элитное жилье.

Несмотря на майское увеличение стоимости квадратного метра в Центральном районе, общей тенденцией изменения цены по административным районам является локальное снижение стоимости к концу весны. Наибольшее понижение цены произошло в Железнодорожном, Свердловском и Кировском районах. По нашему мнению причиной этого является большое количество старого жилья («хрущевок»), находящиеся в этих районах. Т.к. жилье данного типа при изменении покупательского спроса дешевеет наиболее сильно, увеличение цены кв. метра в мае в Ленинском районе, скорее всего, связано с локальным покупательским спросом.

Из всех административных районов наибольшую стабильность показала цена кв. метра в Советском районе, т.к. в этом районе большое количество новостроек и ценообразование жилья напрямую зависит от стоимости кв. метра у застройщиков. А она, как известно, не снижалась.

3. Прогноз развития рынка недвижимости в г. Красноярске до 2020 года

Информация о будущем с каждым днем становится необходимой для всё большего количества людей. Политиков и бизнесменов, студентов и деятелей культуры, преподавателей и ученых. Для принятия решений, совершения действий в повседневной, будничной деятельности и для планирования жизненной траектории, для оценки собственных шансов и шансов своего бизнеса, для развития и самореализации, для создания нового и усовершенствования уже существующего и развивающегося. Информация о будущем бывает официальная, содержа программный взгляд государственной власти, либо региональной или муниципальной власти, какого-то предприятия, учреждения, компании на развитие определенных областей. Либо носить характер прогноза, футурологического сценария, сюжета.

Взгляд на будущее должен проецироваться на какую-то плоскость, чтобы стать не простой абстрактной мечтой об абстрактных вещах. Такой плоскостью может стать Город. Почему город? Потому что город, как место реализации Человека, как локализация культуры, как урбаноструктура, является основным сегментом постиндустриального мира. «Сегодня именно в крупных городах сконцентрирована деловая и интеллектуальная активность, наиболее развита транспортная, телекоммуникационная и финансовая инфраструктура. Именно здесь сосредоточены основные информационные и управленческие ресурсы, тот человеческий и культурный капитал, с опорой на который может проектироваться будущий подъем ядра Русского мира».

Для развития, модернизационного рывка необходимо складывание наряду с индустриальными мегаполисами нового образа города. «Вероятно, это будет инфраструктурный центр - город Предприниматель, обеспечивающий связь национальных государств с мирохозяйственными и геоэкономическими процессами». Сейчас в России городов, способных сгенерировать на себе этот новый образ не так много, но одним из них является город Красноярск.

Мы убеждены, что студенчество как особенная социальная группа, должна проявлять себя не только в проектах рекреативного толка, но и в проблемных точках социо-культурной сферы. Деятельностный эскапизм и инфантильность молодежи стали реальной опасностью на пути к формированию нового поколения (“поколения прорыва”). Отсюда очень актуальным становится процесс самоопределения молодых людей и создания определенного актива, способного к деятельностному мышлению. В современных российских условиях должна оформиться реальная сила, способная стать исполнителями необходимого социо-культурного рывка. Пришло время, когда молодые люди должны объединиться в поколенческую общность для его реализации в одной из точек прорыва - городе Красноярске.

Город как проект можно рассматривать с двух взаимозаменяющих сторон: проект для города и проект города для себя. Рабочей группой проекта «Красноярская футурология» принимается второй тип логики. Для нас принципиально важно, чтобы молодые люди-горожане мыслили проект Красноярск для себя. Следовательно, разумное участие молодежи в осмыслении стратегии развития города должно явиться мотивом для общего понимания молодым человеком ситуации в городе сегодня, содействовать формированию гражданской позиции, развить позитивный настрой на будущее. Только заглянув в будущее, молодые люди смогут осознать свою ответственность по его строительству. Футурологический проект заставляет молодого человека, отказавшись от мировоззрения сиюминутности, спроецировать свою жизнь, ожидания, надежды на плоскость предполагаемых стратегий развития территории, понять и выбрать формы и программы собственного поведения и жизнедеятельности.

«Красноярск 2020» по аналогии со спортом можно назвать плэймэйкером политики прорыва в городе. «Красноярская 2020» - проект акупунктуры развития территории. Целью проекта является своеобразное ментальное самоопределение города Красноярска в международном распределении экономических, политических и культурных укладов и реальностей. Создание того самого типа городской активности 2020.

Для нас Красноярск 2020 - третий город в стране (после Москвы и Санкт-Петербурга) и город в третьей десятке городов мира по социально-экономическому развитию, окультуренности, развитию Человеческого потенциала и месту в общемировых информационных потоках.

4. Ипотека

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит -- одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого -- «подпорка», «подставка».

4.1 Виды ипотек

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;

2. в силу договора.

1. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) -- ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

2. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) -- ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Основным отличием легальной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке -- недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;

2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

4.2 Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» -- часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами -- аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

, где

A -- сумма аннуитета, S -- сумма кредита, p -- процентная ставка за период в долях, n -- количество периодов.

4.3 Ипотечные кредиты в г. Красноярске

Выбор Банка-Кредитора

При выборе кредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается, однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги, поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

· возможность досрочного погашения кредита;

· доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);

· действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

В случае систематических нарушений сроков выплат банк в судебном порядке подвергает взысканию заложенную квартиру, с последующей ее продажей. Сумма, вырученная от реализации квартиры, идет в счет погашения долга.

При таких условиях вам может быть предложено, арендовать жилье в специализированных домах гостиничного типа, либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных.

Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на минимальную процентную ставку. Во-первых, на деле она может оказаться выше, чем вы думаете. Так, например, минимальная процентная ставка, декларируемая одним из банков, не включает расходы заемщика на ведение ссудного счета, составляющие еще 2% годовых. В других банках эти расходы заложены в процентную ставку по кредиту. Во-вторых, на минимальную процентную ставку могут рассчитывать далеко не все заемщики. Ну а в-третьих, в каждом банке есть своя формула подсчета суммы кредита, который можно выдать конкретному человеку. То есть, с одной и той же зарплатой в одном банке вы получите 500 тысяч рублей, в другом сможете рассчитывать на 400 тысяч, а в третьем - на 300 тысяч.

Ипотечные калькуляторы, которые можно найти на сайтах банков, дают очень усредненную информацию. На деле условия кредитования каждого конкретного заемщика зависят от множества частных факторов.

Возьмем к примеру два банка и рассмотрим условия их кредитования.

Банк ВТБ24 предлагает ипотечный кредит который по их утверждению один из лучших в России.

· Срок кредита -- от 5 до 50 лет.

· Сумма кредита составляет от 10 000 долларов США, евро (или рублевый эквивалент).

· Минимальный размер первоначального взноса -- 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

· Досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов возможно через 3 месяца с момента его получения.

· Фиксированные, переменные или комбинированные процентные ставки.

· Комиссия за рассмотрение заявки -- отсутствует.

· Комиссия за выдачу кредита зависит от выполнения условий по размещению первоначального взноса во вклад «ВТБ24 -- Вклад в ипотеку»:

o 10 000 руб. -- при выполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад;

o 1,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 руб. и не более 120 000 руб. -- при невыполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад.

СБЕРБАНК же предлагает более удобные условия:

· Срок кредита:

· До 30 лет -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;

· до 10 лет -- по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости.

· Сумма кредита составляет от 10 000 долларов США, евро (или рублевый эквивалент).

· до 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;

· до 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70 % его стоимости.

· Досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов возможно через 3 месяца с момента его получения.

· Фиксированные, переменные или комбинированные процентные ставки.

· Комиссия за рассмотрение заявки -- отсутствует.

· 12,15--14,75% годовых в рублях в зависимости от срока кредита, размера первоначального взноса и категории заемщика.

· 9,1--12,1% годовых в валюте в зависимости от срока кредита, размера первоначального взноса и категории заемщика.

Заключение

В данной работе мы постарались отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Так же в последней главе мы рассмотрели вопрос об особенностях этапов становления рынка недвижимости в России. Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

- политическая нестабильность;

- экономическая и социальная нестабильность;

- неуверенность в будущем у значительной части населения;

- сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

- резкая дифференциация в доходах;

- неразвитость и нестабильность финансовой системы;

- недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:

1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3. Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;

4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

Список используемой литературы

1. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб., 2007.

2. Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М., 2008.

3. Сайт 24warez.ru

4. Сайт arevera.ru

5. Сайт inform24.ru

6. Сайт krasnoyarsk2020.ru

7. Сайт krasview.ru

8. Сайт ngs24.ru

9. Сайт redom.ru

10. Сайт renk.ru

11. Сайт sberbank.ru

12. Сайт vtb24.ru

13. Сайт Wikipedia.ru

Размещено на Allbest.ru