Проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации

33

Размещено на http://www.allbest.ru/

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФИЛИАЛ В ГОРОДЕ СУРГУТЕ

КУРСОВАЯ РАБОТА

по предмету:

Экономика недвижимости

На тему:

Проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации

Выполнила: студентка 2 обр. 2 г.о.

специальности «Экономика

и управление на предприятии»

ОЗО 2 группы

Ложкина Т.В.

Сургут 2006Содержание

Введение

1. Теоретические основы рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, инфраструктура

1.2 Субъективная структура рынка недвижимости

1.3 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

2. Развитие рынка недвижимости и его проблемы

2.1 Развитие рынка недвижимости в России

2.2 Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости

2.3 Основные проблемы современного рынка недвижимости России

Заключение

Список литературы

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, поступление сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Целью курсовой работы является изучение основных проблем развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: недвижимость

ь Изучить теоретические основы рынка недвижимости.

ь Рассмотреть субъективную структуру рынка недвижимости.

ь Охарактеризовать рынок недвижимости как интегрированную категорию рынка.

ь Изучить развитие рынка недвижимости в России.

ь Выделить основные проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Данная тема актуальна, поскольку в России только сейчас происходит становление и развитие рынка недвижимости. Существует множество проблем, которые нужно изучать, и со временем их устранять.

1. Теоретические основы рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, инфраструктура

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [7].

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

ь Информация о ценах, спросе и предложении;

ь Посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

ь Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

ь Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

ь Обеспечение свободы предпринимательства;

ь Эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

ь Народнохозяйственный - макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);

ь Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

ь Локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

ь Объектный - микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим условиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

ь Инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

ь Трансакционный (психолого-поведенческий);

ь Рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);

ь Социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой целостной системы института рынка недвижимости [10]. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

Рынок недвижимости имеет свои недостатки и достоинства. Это можно отразить на рисунке 1.

33

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Также рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства. Это можно увидеть на рисунке 2.

33

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис 2. Рынок недвижимости - специфический сектор экономики

Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недвижимости, является цена.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше (рис. 3).

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

1.2 Субъективная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам [1]. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

ь развитие (создание) объектов недвижимости;

ь управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

ь оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем метод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период:

ь слабая изученность;

ь отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов. Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

ь на инвестиции;

ь товарные;

ь ипотеку;

ь доходы и налоги от сделок;

ь эксплуатации объектов недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствия уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном же рынке ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны [2].

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

1.3 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется тремя позициями:

1. Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

2. Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.

3. Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и появлений.

Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности:

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходимых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

2. Потребность в управлении. Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., то независимо от функционального назначения объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный товар; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход.

3. Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране учитывается в цене объекта недвижимости.

5. Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены объекта, для жилой могут достигать 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов от объектов недвижимости с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

ь жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

ь промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

ь земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

2. Развитие рынка недвижимости и его проблемы

2.1 Развитие рынка недвижимости в России

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг.20 века. Одновременно с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и в других городах России появились впервые легальные сделки по покупке-продаже жилья. Лидерами в становлении отечественного рынка недвижимости были Москва и Санкт-Петербург.

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков, важнейшими из них являются:

ь Спад в экономике, рост цен на объекты недвижимости. В 1992-1998 гг. Россия перенесла большой спад в экономике. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (на 50-100%). Сущность этого в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. В начальной стадии отмечена значительная недооценка объектов недвижимости, ибо рыночные процессы только зарождались. Вторая стадия характеризуется ростом цен с темпом 30-50% в год. На третьей стадии рост цен прекращается и постепенно наступает стабилизация. Определяющей закономерностью динамики цен на объекты недвижимости в переходной экономике является рост цен в долларовом эквиваленте от начального, заниженного, уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего специфическим особенностям.

ь Приостановка резкого спада в экономике и роста цен на объекты недвижимости. При общем снижении темпов развития в экономике России темпы спада в каждом городе различны и колебались по периодам. Что приводило к колебаниям годовых темпов роста цен на объекты недвижимости в пределах 10-30%. Определяющей закономерностью развивающихся рынков недвижимости является прекращение роста цен и переход к стабильным (колеблющимся в незначительных пределах) ценам в условиях приостановки спада к началу экономического подъема.

ь Спад в экономике, превышение спроса над предложением по объектам недвижимости. В 1992-1994 гг. в период наиболее активного замедления темпов развития в экономике спрос на жилье был выше предложения более чем в 50% городов. Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Высокий потенциальный спрос на жилье обусловлен неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения и появлением узкой прослойки высокодоходных предпринимателей.

ь Спрос на объекты недвижимости ниже предложения, цены растут. С наступлением финансовой стабилизации во многих городах России спрос стал ниже предложения, а цены росли. Этот феномен можно объяснить так: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка недвижимости. То есть отличительная особенность развивающегося рынка недвижимости в городах России состоит в том, что на ранних стадиях этого развития рост цен идет, несмотря на превышения предложения над спросом.

ь Асинхронность развития рынка недвижимости в различных городах России при сходных экономических условиях. Причины данного явления прежде всего в том, что действуют факторы, обусловленные масштабом города и характером его развития. Вместе с тем изучение рынка конкретных городов свидетельствует, что в переходной экономике России при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации на темпы и характер развития рынка недвижимости влияет фактор политической ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная), а также степень активности на рынке местных властных структур.

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

2.2 Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости

Одним из немногих средств государственного регулирования в условиях рыночной экономики являются программы экономического и социального развития. В рыночных условиях ресурсы на экономическое и социальное развитие выделяются не из бюджета, а привлекаются из различных источников. Поэтому при составлении программ необходима тщательная проработка множества вопросов, в их числе: схема привлечения средств, система страхования инвестиционных и коммерческих рисков, оценка конкурентоспособности намечаемой к производству продукции, формирование механизмов корректировки программы на случай изменения конъюнктуры на рынке, срыва сроков выполнения того или иного осуществления программы, неполного ее финансирования и т. д. [1].

В настоящее время в Российской Федерации 20% от всех действующих программ направлены на развитие рынка недвижимости.

Одним из главных способов привлечения средств в развитие рынка недвижимости является разработка и реализация системы программ федерального и регионального значения. Все программы можно разделить на 3 категории: федеральные целевые; региональные, действующие в рамках федеральных целевых; региональные, действующие только на территории отдельного региона.

Наиболее активно рынок недвижимости (в том числе жилищное строительство) развивается в республиках Башкортостан, Коми и Татарстан, в Белгородской, Брянской, Московской, Нижегородской, Орловской, Смоленской областях, в городах Нижний Новгород и Саров.

Для реализации современных программ используются различные источники финансирования - как внебюджетные средства, так и различные формы государственной поддержки граждан и юридических лиц.

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости в частности жилья, разработаны в настоящее время по следующим основным направлениям:

v Определение путей долгосрочного развития экономических процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является программа «Жилище» в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Программа рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится на несколько этапов, ответственным за реализацию которых является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ).

Результатом реализации программы должно стать решение следующих задач:

ь создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;

ь изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий (сооружений) и технологиям их возведения;

ь рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;

ь приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствии со спросом и потребностями населения;

ь повышение качества жилищного строительства;

ь обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.

v Развитие конкуренции на рынке недвижимости.

В Брянской области в рамках региональной программы эффективно используются средства на формирование рынка жилья как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы, стимулируется развитие производственной базы жилищного строительства и обустройство районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

v Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка недвижимости.

В Республике Коми действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.

v Развитие отдельных территорий.

В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной региональной программой.

v Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.

В Московской области действует региональная государственная программа «Комплексное освоение территорий (малоэтажное строительство)», нацеленная на организацию малоэтажного строительства «под ключ». В результате реализации программы предполагается внедрить в Московской области (а впоследствии - в целом по России) легкокаркасные системы малоэтажных домов, которые в перспективе составят отдельный сектор рынка недвижимости.

v Формирование предпосылок для развития недвижимости в сельской местности.

Особенностью развития строительства жилых объектов недвижимости в Белгородской области является предоставление государственным учреждением «Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций» ипотечных кредитов с правом натуральной формы возврата кредита и процентов (например, сельскохозяйственной продукции).

v Регламентация и правовое фиксирование особенностей развития объектов недвижимости в городах России, не имеющих статуса крупных.

Направления и принципы развития рынка недвижимости в крупных и в малых городах происходит по-разному. Поэтому для каждого малого и среднего города разрабатывается собственная структура источников финансирования развития рынка недвижимости.

v Реализация концепции развития объектов недвижимости как источника блага для отдельных категорий граждан.

Для обеспечения постоянным жильем семей военных, уволенных или увольняемых со службы, в настоящее время работает подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты».

v Создание условий для привлечения российских предпринимателей в развитие рынка недвижимости.

В Башкортостане для формирования и развития рынка жилья Постановлением кабинета министров республики учрежден Фонд жилищного строительства, предоставляющий товарные кредиты в виде материальных ресурсов, полученных от предприятий - недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет. Таким образом, к развитию рынка жилья косвенно привлечены предпринимательские силы республики.

v Создание предпосылок для привлечения собственных средств на рынок недвижимости.

Примером может служить программа «Свой дом», которая будет реализована в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Ее цель - создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан, в том числе в сельской местности, с привлечением их собственных средств. В число задач программы входят: разработка и применение механизмов долгосрочного кредитования застройщиков; обобщение и использование опыта субъектов РФ по привлечению средств населения; снижение стоимости одного квадратного метра жилья до среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения в субъектах РФ и другие.

Как видно, большая часть программ в России основана на приоритетности решения проблем и развития жилищного строительства. Такой подход обусловлен:

ь высокой значимостью жилых объектов недвижимости как определенного вида товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека - право на жилье, которая определена конституцией РФ;

ь необходимостью принятия эффективных мер для разрешения социально-экономического противоречия в сфере строительства жилых объектов недвижимости, которое заключается в несоответствии материальных возможностей населения и ситуаций в России по обеспечению граждан доступным жильем;

ь низкой ликвидностью некоторых видов жилых объектов недвижимости в сельской местности из-за несоответствия между предложением и спросом на них.

2.3 Основные проблемы современного рынка недвижимости России

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. Речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась [8].

Можно выделить основные фундаментальные проблемы рынка недвижимости.

v Подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа [8].

О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершит по любому российскому городу [8].

Функциональный износ заключается в обеспечении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических или иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике бесчисленное множество. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировку - функциональный износ), цех высотой в 30 метров, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 метров (затраты на обслуживание избыточной высоты - также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс.м³ пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80-100 тыс.м³ пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс не востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

v Проблема интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости.

По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, «хрущевками», «брежневками», в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли.

v Поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России.

Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека, изначально не создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т.п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который Россия уже переживает, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

v Проблема развития ипотечного кредитования.

Рассмотрим проблему с точки зрения основных ее участников, среди которых главными являются кредиторы (коммерческие банки и ипотечные агенты), заемщики (граждане, желающие улучшить свои жилищные условия), государство (участник и одновременно регулятор системы ипотечного кредитования).

Для начала можно рассмотреть эту проблему глазами гражданина, желающего улучшить свои жилищные условия, исходя из предположения, что процентные ставки и условия погашения гражданина устраивают.

Среди факторов, тормозящих массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике - в среднем 30% от стоимости квартиры или дома) и первого ежемесячного взноса человек имеет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата нотариального удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в ряде случаев еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая дорогостоящая система превращает ипотеку из услуги для широких масс населения в эксклюзивную услугу для состоятельных граждан.

Немало проблем у ипотеки, если рассматривать по отношению к кредиторам, главным среди которых будет коммерческий банк. Одна из них касается наличия инфраструктуры для ведения розничного бизнеса. Большинство российских банков не создавалось в качестве розничных - они были и остаются ориентированными на корпоративного клиента, зачастую на клиента и собственника в одном лице. В силу этого просто не было необходимости вкладывать средства в развитие филиальной сети или сети дополнительных офисов. Попытка выхода таких банков на розничный рынок означает существенные убытки или расходы на первом этапе развития. Дело не только в развитии сети и рекламе, но и в существенной себестоимости розничной услуги (прием клиента, обработка заявки, изучение заемщика, анализ его финансового состояния, выдача кредита, мониторинг). Одно дело, когда все это поставлено на примере одного корпоративного клиента, другое дело, когда клиентами становятся сотни и тысячи.

Помимо этой проблемы ипотечного кредитования, требуют решения и другие вопросы. Речь идет о возможности изменять содержание по воле сторон, чего сейчас нет, об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, об использовании в качестве предмета ипотеки объекта с незавершенным строительством и земельного участка, находящегося под таким объектом.

Рассмотрим теперь систему ипотечного кредитования со стороны третьего участника - государства. В нашей стране создан пока некий шаблон законодательной базы в сфере ипотечного кредитования, причем этот шаблон подлежит существенной доработке. Наряду с совершенствованием законодательной базы встает самый главный вопрос - вопрос готовности государства запустить и поддержать механизм рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящее время создано и начало работать Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), деятельность которого все активнее распространяется на регионы России.

v Это незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных земельных аукционов.

Эта проблема сдерживает развитие жилищного сектора. С 1 октября 2005 года (то есть с момента вступления в силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах) из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги. Остальные переданы застройщикам соответствующими распоряжениями местных органов власти [16].

v Проблемы, связанные с выкупом земельных участков.

Здесь специалисты выделяют не одну, а множество проблем [15]. Такие, как:

1. Несовершенство федерального законодательства. Собственно законов о выкупе участков нет, правовое регулирование осуществляется Указами Президента Российской Федерации. Это регулирование продажи земельных участков недостаточно системно, имеет серьезные пробелы, главный из которых -- неясность с определением цены выкупа. Многие вопросы не разработаны совсем (например, разделение ответственности за прошлый экологический ущерб).

2. Высокий уровень выкупных цен, которые оказываются непосильными для значительной части предприятий.

3. Позиции местных органов власти и немотивированные бюрократические проволочки. Смена власти в регионе может приводить к замедлению, а то и к сворачиванию процесса выкупа участков. Процедура выкупа крайне усложнена

4. Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю остаются одной из самых острых проблем. Свидетельство о собственности на оплаченный участок предприятие получает через полгода, а то и год после заключения приватизационной сделки.

5. Продолжается несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, комитетом по архитектуре), может послужить непреодолимым препятствием.

6. Нередки факты произвольной трактовки федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации дополнительных коэффициентов к выкупной цене, практикуется дифференцированный подход к каждому предприятию, собирающемуся выкупить землю.

7. Жестко закрепленное целевое назначение участка. Даже выкупив участок, предприятие не становится его полноправным собственником. За земельными участками жестко закреплено целевое назначение, исключающее оптимальное. Изменение целевого назначения сопряжено с большими затратами времени и средств -- без гарантии результата и без четко прописанных условий. Четкая процедура изменения целевого назначения, как правило, отсутствует.

8. Отсутствие вторичного рынка земли предприятий, операций залога и других рыночных условий. Даже выкупив участок, предприятие нередко испытывает серьезные трудности при попытке извлечь из этого экономическую выгоду.

9. Неурегулированность процедуры регистрации прав на выкупаемые земельные участки, а именно прав государственной (муниципальной) собственности на них. Покупатель земельного участка, как правило, должен проходить регистрацию в два круга: вначале на него возлагается необходимость зарегистрировать права государственной (муниципальной) собственности на объект недвижимости, а только затем - свои собственные права на данный объект.

v Проблемы регистрации прав на недвижимость

Несмотря на определенные успехи в сфере регистрации прав на недвижимость, остаются серьезные проблемы:

1. Учреждения юстиции не имеют стимулов для эффективной работы в интересах участников рынка, но обладают чрезмерными полномочиями для решения возникающих проблем за счет заявителей. Закон допускает принятие регистратором решения об отказе в регистрации на основании его "сомнения", содержит пробелы, противоречия, неоднозначные положения. В результате регистратор отказывает в приеме документов и в регистрации при самом незначительном "сомнении" (доля "отказов" и "возвратов" достигает 10-15%) и предлагает заявителю обращаться в суд. Из-за длительности и дороговизны судебных процедур граждане обращаются в суд редко, профессиональные участники рынка также не желают портить отношения с учреждением юстиции [15].

2. В большинстве регионов недостаточно материального и финансового обеспечения регистрации прав на недвижимость. Проблемы граждан и организаций, с которыми они сталкиваются при регистрации своих прав на недвижимость в учреждениях юстиции, не рассматриваются администрациями регионов как важные и первоочередные вопросы социальной и экономической политики. Напротив, в ряде регионов пытаются из деятельности учреждений юстиции извлечь доход для бюджетов.

3. Ощущается серьезный недостаток квалифицированных кадров. Подготовка и переподготовка кадров осуществляется в единственной организации -- Российском институте государственных регистраторов. В настоящее время обеспечен минимально необходимый количественный уровень регистраторов, но этого недостаточно, чтобы обеспечить оперативность работы учреждений.

4. Процедуры регистрации прав и сделок чрезвычайно длительны. В законе установлен месячный срок регистрации, который может быть увеличен вдвое. Но многие учреждения не укладываются даже в эти сроки, вводят предварительную запись для подачи документов.

5. Наиболее болезненной для граждан и организаций проблемой является подготовка необходимых для регистрации документов в органах кадастрового и технического учета, проведение землеустроительных и измерительных работ. По причине высоких издержек, по оценкам риэлтеров, до трети желающих продать частный дом отказываются от этого намерения. Ситуация в сфере технического учета и землеустройства законодательно не урегулирована, отсутствуют единые требования к документам кадастрового и технического учета, сохраняются неэффективные процедуры, требующие от заявителя больших затрат времени и средств, распространены злоупотребления. Например, расходы по учету и регистрации частного дома с участком в шесть соток в Саратове достигают 6-8 тыс. рублей, что составляет 10-15% рыночной стоимости недвижимости.

6. Не урегулированы взаимоотношения учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость с организациями, которые ведут учет сведений об объектах недвижимости, с налоговыми и иными органами власти.

7. Не решена проблема архивов БТИ и земельных комитетов, в которых хранятся документы о ранее зарегистрированных правах на недвижимость. Закон не предусматривает передачу архивов в учреждение юстиции. Получение документов из архивов БТИ и земельных комитетов требует от граждан и организаций больших затрат времени и средств.

8. Учреждения юстиции, не получая бюджетных средств, развиваются исключительно благодаря предоставленной Законом о регистрации возможности "самофинансирования" -- за счет платы за регистрацию и предоставление информации.

9. Отсутствуют единые требования к построению автоматизированных систем в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Каждое учреждение юстиции самостоятельно решает проблемы выбора аппаратных и программных средств.

Заключение

Стратегическая цель государственной политики в сфере недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Предшествовавшее развитие рынка недвижимости и его правовой базы не определялось какой-либо четко сформулированной целью и отличалось известной непоследовательностью. В результате проводимых в России реформ - либерализации цен, приватизации, развития частного предпринимательства получили заметное развитие рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок труда. Однако в части рынка недвижимости пока можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается только рынок квартир; значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков.

В данной курсовой работе изучались теоретические основы рынка, а именно: понятие, инфраструктура, функции, особенности. Была рассмотрена субъективная структура рынка недвижимости. Также рассматривалось развитие рынка недвижимости в России, и выделялись основные проблемы на данном этапе его развития.

Можно отметить, что проблем у рынка недвижимости много, это касается и рынка жилой недвижимости, и рынка земельных участков, а также ипотечного кредитования.

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.

2. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально-экономическая реальность. - СПб.: Питер, 1998.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. - М.: Маркетинг, 2002.

4. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов. - М.:«АСВ», 1999.

5. Гражданский кодекс РФ.

6. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости в России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. // Проблемы недвижимости, 1999, №1.

7. Земельный кодекс РФ.

8. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России. // Финансы и кредит, 2004, №17, с.45-48.

9. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000.

10. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Становление и развитие рынка недвижимости в России. - М., 2004.

11. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов на Дону: Феникс, 2004.

12. Мищенко В.В. Государственное регулирование экономики: учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2002.

13. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000.

14. Путь в XXI в.: проблемы и перспектива российской экономики. / Рук. авт. колл. Д.С. Львов. -- М.: Экономика, 2004.

15. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 годах. / Под ред. Н.Б. Косаревой, Р. Дж. Страйка. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.

16. Ступин И.В. Как приручить стройкомплекс? // Эксперт, 2006, №11, с. 32.

17. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. - Новосибирск, 1997.

Размещено на Allbest.ru