Рынок недвижимости и его характеристика

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Российский государственный

Торгово-экономический университет»

Воронежский филиал

Кафедра «экономики на предприятиях и в торговле»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 1

По дисциплине

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

На тему: «Рынок недвижимости и его характеристика»

Выполнил: студентка группы Эз-207

Шифр зачетной книжки 0426

На базе СПО

Тюхтина Т. Н.

Проверил: Плужникова Н.В.

Воронеж-2010

СОДЕРЖАНИЕ

I. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Определение рынка недвижимости, его связь с другими рынками

1.2 Первичный и вторичный рынок недвижимости

1.3 Характеристика рынка недвижимости в РФ и основные тенденции его развития

1.4 Особенности формирования спроса и предложения на рынке недвижимости

1.5 Конъюктура рынка недвижимости

1.6 Роль экономических реформ в развитии рынка недвижимости

1.7 Приватизация - основа становления рынка недвижимости

II. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Список литературы

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Определение рынка недвижимости, его связь с другими рынками

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [3].

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования недвижимости -- это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости -- совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

информация о ценах, спросе и предложении;

посредничество -- установление связей между потребителями, спросом и предложением;

свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

*. Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

обеспечение свободы предпринимательства;

эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

народнохозяйственный -- макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);

региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

· инженерно - технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

· трансакционный (психолого - поведенческий);

· рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);

· социальный (с точки зрения общественных деятелей).

1.2 Первичный и вторичный рынок недвижимости

На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую -- конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости -- рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны [2];

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной сто_рен, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же -- недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках {разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

1.3 Характеристика рынка недвижимости в РФ и основные тенденции его развития

азвитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90 - х гг. ХХ в. Одновременно с началом приватизации в Москве, Санкт - Петербурге и в других городах России появились впервые легальные сделки по покупке - продаже жилья. Лидерами в становлении отечественного рынка недвижимости были Москва и Санкт - Петербург. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался.

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков, важнейшими из них являются:

1. Спад в экономике, рост цен на объекты недвижимости. В 1992-1998 гг. Россия перенесла самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30 %, промышленное производство - на 40 %. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (На 50-100%). Причем средние рыночные цены стремительно возросли.

Определяющей закономерностью динамики на объекты недвижимости в переходной экономике являются рост цен в долларовом эквиваленте от начального, заниженного, уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего специфическим особенностям.

2. Приостановка резкого спада в экономике и роста цен на объекты недвижимости Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков недвижимости является прекращение роста цен и переход к стабильным ценам в условиях приостановки спада и к началу экономического подъема.

3. Спад в экономике, превышение спроса над предложением по объектам недвижимости. В 1992-1994 гг. в период наиболее активного замедления темпов развития в экономике спрос на жилье был выше предложения чем в 50 % городов. Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

4. Спрос на объекты недвижимости ниже предложения, цены растут.

5. Асинхронность развития рынка недвижимости в различных городах России при сходных экономических условиях. Из приведенных ниже данных следует, что рынок недвижимости в различных городах России развивается не синхронно.

1.4 Особенности формирования спроса и предложения на рынке недвижимости

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.

«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».

Другими словами: «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее, спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос растает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Спрос -- это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недвижимости, является цена.

Предложение -- это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.

На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолен, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 1): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1).

Деньги

. Экономический цикл

Рис. 1 Взаимосвязь экономических циклов

Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости(2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

1.5 Конъюнктура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

развитие (создание) объектов недвижимости;

управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем метод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период:

слабая изученность;

отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

на инвестиции;

товарные;

ипотеку;

доходы и налоги от сделок;

эксплуатации объектов недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся;

органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зонированием территорий, оформлением землеотвода;

федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях -- лицензирование _ретельности);

инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

риэлторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей o6ъекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройки);

заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.)

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
объектов недвижимости;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

другие специалисты -- сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

1.6 Роль экономических реформ в развитии рынка недвижимости

Целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости в среднесрочной перспективе является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости все: форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.

Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает

разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;

законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений -- как улучшений земельного участка;

передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов:

законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного проибретателя (зарегистрированного собственника).

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости, в частности жилья, разработаны в настоящее время по следующим основным направлениям:

1.´ Определение путей долгосрочного развития экономических процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является программа «Жилище» в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Программа рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится на несколько этапов, ответственным за реализацию которых является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ).

Результатом реализации программы должно стать решение следующих задач:

создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;

изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий (ренжений) и технологиям их возведения;

рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;

приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения;

повышение качества жилищного строительства;

обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.

2. Развитие конкуренции на рынке недвижимости.

В Брянской области в рамках региональной программы эффективно используются средства на формирование рынка жилья как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы, стимулируется развитие производственной базы жилищного строительства и обустройство районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка недвижимости. В Республике Коми действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.

Развитие отдельных территорий. В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной региональной программой.

Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.

1.7 Приватизация - основа становления рынка недвижимости

Составлялась в соответствии с положениями Закона РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», утратившего силу в 1997 г. Согласно этому закону, начальная цена для продажи объектов приватизации могла определяться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утвержденными Госкомимуществом России.

С 26 апреля 2002 г. вступил в действие Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», сменивший федеральный закон № 123-ФЗ «О приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Основные принципы и само понятие приватизации остались неизменными. В контексте этих законов приватизация -- это исключительно возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, ее субъектов, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

В соответствии с новым законом будет разрешена приватизация земли, на которой расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (ст. 28), возможна приватизация объектов культурного наследия, а также приватизация объектов социально-культурного и коммунально-бытового значения.

В новом законе есть существенные изменения по способам приватизации государственного и муниципального имущества: исключен выкуп _арендованого имущества и исключена приватизация путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют преимущественные права работников ОАО, созданных в процессе приватизации, на приобретение акций и арендаторов на выкуп арендованного недвижимого имущества (арендатор, вложивший деньги в ремонт и содержание занимаемых им помещений, участвует в их приватизации на общих основаниях, например на конкурсе или аукционе).

Единственное, что может сделать арендатор, -- это потребовать от арендодателя произведенные им неотделимые от арендованного имущества улучшения, если они выполнены с разрешения арендодателя.

Однако в новом законе появилось несколько новых способов приватизации: продажа государственного или муниципального имущества как без объявления цены, так и путем публичного предложения, акций ОАО по результатам доверительного управления.

Четко определены критерии выбора способа приватизации.

Инициатива в приватизации государственного имущества принадлежит исключительно государственным органам. Приватизация федеральных зданий и земель под ними начинается с момента включения такого имущества в план (программу) приватизации федерального имущества, которая ежегодно утверждается Правительством РФ. На основании плана (программы) принимается решение об условиях приватизации конкретного государственного имущества. Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок планирования и принятия решения о приватизации находящегося в их собственности имущества. Потенциальные покупатели могут узнать о продаже из средств массовой информации: планы (программы) и решения о продаже подлежат обязательному опубликованию.

Новый закон отличается более детальным описанием процесса подготовки объектов к приватизации и самой приватизации (в отличие от прежнего закона), содержит минимальное количество отсылочных норм, порядок приватизации государственного или муниципального имущества в нем прописан достаточно четко и ясно.

Принципиальных изменений для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность и собирающихся приватизировать государственное или муниципальное имущество, в новом законе нет.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задача № 4

Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 у.е. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 3 года. Рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения. Рассчитать цену равновесия здания.

Решение:

Ремонт придется делать следующему владельцу, поэтому расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Цена же реверсии износа, т.е. на (2 + 3) / 6 стоимости ремонта, что составляет:

10000 * (5 / 6) = 8333,3 у.е.

Задача № 9

Рассчитайте процентную поправку на износе и вероятную стоимость административного здания с износом 20%. Исходные данные по недавно проданным объектам приведены в таблице.

Данные по проданным объектам

Номера объекта	Процент износа	Цена, у.е.
1	25	75400
2	85	30680
3	30	70600

Решение:

рынок недвижимость спрос предложение

75400 * ((100 - 20) / (100 - 25)) = 80426 у.е.

70600 * ((100 - 20) / (100 - 30)) = 80685 у.е.

Объект №2 не используется в качестве аналога, т.к. его износ свыше 80% и, следовательно, объект приобретает с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания:

(80426 + 80685) / 2 = 80555 у.е.

Задача № 11

Предприятие владеет ноу-хау производства изделия. Затраты на производство изделий без использования ноу-хау: затраты на производство за 1 шт. - 5,3; экономия на каждом выпускаемом изделии - 1,12. При этом 45% себестоимости представляют собой затраты труда. Предприятие продает 300000 изделий в год. Ноу-хау позволяет предприятию экономить на каждом выпускаемом изделии за счет используемых материалов и 40% трудовых затрат. По прогнозам это преимущество сохраняется в течение шести лет. необходимо оценить стоимость ноу-хау при ставке дисконта 15 %. Фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15%) - 3,784.

Решение:

1) экономия на материале

1,12 у.е. * 300000 шт = 336000 у.е.

2) себестоимость продаж без пользования ноу-хау

300000 * 5,3 = 1590000 у.е.

Трудовые затраты (45%) = 715500 у.е.

Экономия трудовых затрат составит:

715500 * 40% = 286200 у.е.

3) выигрыш в себестоимости:

336000 + 286200 = 662200 у.е.

4) продолжительный выигрыш в себестоимости 6 лет

5) определение стоимости оцениваемого ноу-хау;

Фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15%) - 3,784;

662200 * 3,784 = 2354404,8 у.е.

Задача № 21

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию - полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1000000 у.е. имеет площадь 4000 м² и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Годовая арендная плата - 8850 у.е., рыночное значение коэффициента капитализации 8 %. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату - 125 у.. за 1 м² и ставку дисконтирования 25% (ежегодное начисление процентов - взнос за амортизацию единицы 0,37185 см. таблицу сложных процентов;

Коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета - 2,68928 - за 5 лет).

Решение:

1) проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся 5 лет срока аренды при ставке дисконтирования 25% исходя из текущей стоимости склада в 1000000 у.е.:

1000000 * 0,37185 = 371850 у.е.

2) определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1000000 тыс.р.

371850 / 4000 = 93 у.е.

Таким образом величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 площади меньше рыночной на 32 у.е.

3) определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

32 * 4000 * 2,68928 = 344225 у.е.

4) определить стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации 8%, а годовая арендная плата 8850 у.е.:

8850 / 0,08 = 110625 у.е.

5) величина корректировки цены продажи склада:

344225 + 110625 = 454850 у.е.

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого склада составит:

1000000 + 454850 = 1454850 у.е.

Задача № 22

Исходные данные:

Общая площадь здания 1500 м²;

Свободная площадь 80м²;

Ставка аренды для арендованных площадей 120 у.е./м²;

Операционные расходы 54000 у.е.;

Выдан ипотечный кредит на следующих условиях:

Срок 20 лет;

Ставка процента (годовая) 9 %;

Платежи ежемесячные;

Платежи по обслуживанию долга 43200 у.е.;

Коэффициент ипотечной задолженности 80 %;

Стоимость земельного участка 75000 у.е..

Задание:

а) составить баланс;

б) составить отчет о движении денежных средств;

в) найти:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежные средства до налогообложения;

ипотечную постоянную;

сумму ипотечного кредита;

стоимость собственного капитала;

стоимость улучшений;

общую стоимость недвижимости;

общую стоимость улучшений.

Решение:

1) ипотечная постоянная равна 10,8 (срок 20 лет ставка процента (годовая 9%), будущая стоимость 1)

2) сумма ипотечного кредита равна платежи по обслуживанию долга деленная на ипотечную постоянную

43200 / 0,108 = 400000 у.е.

3) стоимость объекта недвижимости в целом равно сумме ипотечного кредита деленного на коэффициент ипотечной задолжности:

400000 / 0,8 = 500000 у.е.

4) собственный капитал равен стоимости объекта недвижимости в целом минус сумма ипотечного кредита и равна 100000 у.е.

5) стоимость улучшений (здания) равна стоимости объектов недвижимости в целом минус стоимость земельного участка

500000 - 75000 = 425000 у.е.

6) потенциальный валовой доход равен произведению общей площади здания и ставки аренды для арендованных площадей:

1000 * 120 = 120000 у.е.

7) недоиспользование

40 * 120 = 4800 у.е.

8) действительный валовой доход равен потенциальный валовой доход минус недоиспользование:

120000 - 4800 = 115200 у.е.

9) чистый оперативный доход равен действительный валовой минус операционные расходы:

115200 - 54000 = 61200 у.е.

10) денежный поток до налогообложения равен чистый оперативный доход минус платежи по обслуживанию долга:

61200 - 43200 = 180000 у.е.

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник - М.: Дело, 2004

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебное пособие. ПИТЕР, 2002

3. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2004

4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 20004

5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник - М.: Дело, 2000

6. Халилеев А.В. Общие вопросы рынка недвижимости

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учебник - М., 2002

8. Экономика недвижимости: учебник. 3-е изд., перераб. и доп., Горемыкин В.А., Дашков В.А., 2003

9. Экономика недвижимости: Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов ЗФО специальности 080502 - «Экономика и управление на предприятии (в торговле)» / сост. Плужникова Н.В. Каф. Эконом. На предприятиях торговли. - Воронеж: ООО «Главреклама», 2008 - 15с.

Размещено на Allbest.ru