Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

В общей сумме кредиторская задолженность сократилась на 37667 тыс. руб., что составляет 80%, но чтобы более детально посмотреть платежеспособность предприятия необходимо рассмотреть ряд финансовых коэффициентов таких как:

1.1. Одной из важнейших, характеристик устойчивости финансового состояния предприятия, его независимости от заемных источников средств является коэффициент автономии (КА), равный доле источников средств в общем итоге баланса. Нормальное ограничение КА 0,5 означает, что все обязательства предприятия могут быть покрыты его собственными средствами. Выполнение ограничения важно не только для самого предприятия, но и для его кредиторов.

1.2. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (КЗ/С), равный отношению величины обязательств предприятия к величине его собственных средств, откуда следует нормальное ограничение для коэффициента соотношения заемных и собственных средств: KЗ/С 1.

1.3. Маневренность собственного оборотного капитала (МК) характеризует ту часть собственных оборотных средств, которая находится в форме денежных средств. По показателю МК можно судить, какая часть функционирующего капитала представляет собой абсолютно ликвидные активы, т.е. может быть использована для любых целей. Общих нормативных значений не имеет. Для нормально функционирующего предприятия этот показатель может изменяться от нуля до единицы и устанавливается предприятием самостоятельно, например, в зависимости от того, насколько высока ежедневная потребность предприятия в свободных денежных ресурсах. По некоторым оценкам, нормативным значением можно считать 0,2-0,5. Рост этого показателя в динамике при прочих равных условиях характеризует изменение финансового состояния с положительной стороны.

1.4. В соответствии с той определяющей ролью, какую играют для анализа финансовой устойчивости абсолютные показатели обеспеченности предприятия средствами источников формирования запасов и затрат, одним из главных относительных показателей устойчивости финансового состояния является коэффициент обеспеченности запасов собственными средствами, равный отношению величины собственных, оборотных средств к стоимости запасов и затрат предприятия (КО).

Результаты расчётов вышеуказанных коэффициентов, характеризующих финансовую устойчивость представлены в таблице 5 .

Таблица 5 - Оценка финансовой устойчивости.

В 2005 году коэффициент маневренности собственного оборотного капитала имеет отрицательное значение, а в 2006 году имеет положительную тенденцию и составил 0,4

Коэффициент концентрации заемного капитала увеличился и составил 0,62, это говорит, что доля заемного капитала в общей сумме средств, превышает собственный капитал, что отрицательно характеризует финансовую устойчивость компании. Предприятие по-прежнему в значительной степени зависит от кредиторов.

Коэффициент соотношения собственного и заемного капитала. Он показывает, сколько собственных средств приходится на каждый рубль заемных средств, вложенных в активы предприятия. Рост этого показателя свидетельствует об уменьшении зависимости предприятия от заемного капитала, т.е. о некотором увеличении финансовой устойчивости, и наоборот. Значение данного коэффициента составляет 0,26 - в 2006 г., 1,32 на 01.01.2007 г. т. е. на последнюю отчетную дату на каждый рубль заемных средств приходится более 3 рублей собственных средств.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами имеет отрицательное значение в 2005 году в силу недостатка собственного оборотного капитала, что свидетельствует о том, что ОАО «ХХХ» осуществляло текущую деятельность за счет заемных средств долгосрочного и краткосрочного характера. Но в 2006 году данный показатель превышает минимально допустимое значение, следовательно, общество обладает собственным оборотным капиталом. [16, с.240]

Анализ деловой активности и рентабельности основывается на данных бухгалтерского баланса и отчёта о прибылях и убытках. Показатели рентабельности являются наиболее обобщенной характеристикой эффективности хозяйственной деятельности компании и позволяют оценить качество управления компанией, соотнося прибыль с величиной активов в целом, оборотных активов, собственного капитала и объемом продаж.

Рентабельность показывает соотношение между затратами и результатами деятельности предприятия, эффективность и экономическую целесообразность его функционирования.

Ниже приведена характеристика показателей рентабельности, использованных для определения эффективности вложений средств в деятельность ОАО:

1. Коэффициент рентабельности продаж показывает, сколько прибыли от реализации приходится на реализованную продукцию. Иными словами, сколько остается у предприятия после покрытия себестоимости продукции, коммерческих и управленческих расходов.

2. Экономическая рентабельность - соотношение чистой прибыли предприятия к средней стоимости всех активов. Показывает эффективность использования всего имущества предприятия, т.е. величину прибыли, приходящейся на каждый рубль стоимости активов предприятия (не зависимо от источника их образования). Данный показатель является одним из основных коэффициентов, используемых для характеристики эффективности вложений в деятельность того или иного вида.[16, 27]

3. Рентабельность основных средств есть отношение чистой прибыли предприятия к среднегодовой стоимости основных средств, т.е. он показывает эффективность использования внеоборотных активов организации.

4. Рентабельность оборотных активов есть отношение чистой прибыли предприятия к среднегодовой стоимости оборотных средств, т.е. он показывает эффективность использования оборотных активов предприятия.

5. Рентабельность собственного капитала есть отношение чистой прибыли предприятия к среднегодовой стоимости собственного капитала, т.е. он показывает эффективность использования собственного капитала фирмы. Это основной показатель степени доходности вложений, сделанных собственниками в капитал предприятия. Динамика его изменения в первую очередь оказывает влияние на уровень котировки акций на бирже.[13,стр.157] Анализ показателей рентабельности представлен в таблице 6

Таблица 6 - Динамика показателей рентабельности

Анализ показателей прибыльности (рентабельности) деятельности ОАО «ХХХ» показывает высокий уровень отдачи средств, вложенных в его деятельность. Вместе с тем, следует отметить, что предприятие имеет положительную динамику изменения объема выручки с 156790 тыс.руб. до 191338 тыс.руб. Кроме того, за анализируемый снизился уровень коммерческих расходов на 3919 тыс. руб. Снизилась себестоимость проданных товаров, работ, услуг. В результате показатели «Рентабельности продаж» и «Рентабельности основной деятельности» приняли положительные значения и составили, соответственно 13,8 % и 16,2%. Вместе с тем, более эффективное использование собственного капитала, имущества предприятия, включая как основные средства, так и внеоборотные активы, а также допустимый уровень внереализационных расходов позволил предприятию получить прибыль от своей деятельности.

Рассмотрим степень интенсивности текущей основной производственной деятельности, эффективность использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Они рассчитываются в оборотах за период и в количестве дней, на которые активы отвлечены в оборот. Для расчета показателя в днях количество дней в периоде делится на коэффициент в оборотах. Расчет показателей оборачиваемости представлен в таблице 7

стоимость здание сооружение оценка

Таблица 7 - Эффективность использования ресурсов предприятия.

Оборачиваемость товарно-материальных запасов снизился с 3 оборотов до 2, это вызвано тем, что на предприятии произошло увеличение производственных запасов на 13299 тыс. руб.

Коэффициент оборачиваемости готовой продукции увеличился с 397,75 раз до 473,69 раз в год, это свидетельствует об увеличении спроса на готовую продукцию предприятия.

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности показывает скорость ее оборота. Срок оборота дебиторской задолженности показывает, за сколько дней в среднем происходит погашение задолженности. Данный показатель увеличился, с 7 раз в году до 16 раз, т.е. произошло сокращение продаж в кредит, что положительно характеризует деятельность предприятия. Для оцениваемого предприятия срок оборачиваемости кредиторской задолженности изменился в положительную сторону и составил 54,8 дней.

Анализ коэффициентов оборачиваемости позволяет сделать вывод, что в 2006 году наметилась тенденция улучшения эффективности использования оборотных активов, что в большей степени связано с увеличением выручки предприятия, за счет снижения себестоимости продукции и снижении коммерческих расходов.

В целом финансовое состояние ОАО «ХХХ» можно охарактеризовать следующим образом. Говоря о тенденции изменения основных средств, необходимо отметить, что произошло их снижение. Что касается оборотных активов, то они так же сократились. Прослеживается тенденция снижения дебиторской и кредиторская задолженность за указанный период.

Значения коэффициентов ликвидности свидетельствуют об очень низкой платежеспособности предприятия на последнюю отчетную дату: только около 0,2% краткосрочных обязательств может быть погашено немедленно. При этом по сравнению с 2005 г. большинство показателей ликвидности несколько повысились, что, с одной стороны, связано с ростом денежных средств предприятия, а с другой - существенным сокращением краткосрочных обязательств по кредитам и займам. Анализ показателей прибыльности (рентабельности) деятельности ОАО «ХХХ» выявил их положительную динамику.

В результате проведённого финансового анализа можно сделать вывод о том, что в целом положение предприятия, а именно ОАО «ХХХ» преимущественно стабильно. Наблюдается рост коэффициентов ликвидности, что свидетельствует об улучшении платёжеспособности предприятия. Хотя на конец 2006 года коэффициент текущей ликвидности несколько ниже рекомендуемого уровня, это указывает на необходимость принятия мер по увеличению уровня денежных средств, либо краткосрочных финансовых вложений. ОАО «ХХХ» не грозит риск неплатёжеспособности, и угроза банкротства в ближайшей перспективе.

2.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска и Новосибирской области

Складские помещения представлены в основном специально оборудованными складами, промышленными зданиями, приспособленными под склады, холодными металлическими складами (ангарами), переоборудованными подвальными помещениями жилых зданий. Средняя стоимость складских помещений в г. Новосибирске составляет от 8000 до 25000 руб. за кв. метр - при продаже, от 150 до 300 руб. за кв. метр - при аренде. Средняя стоимость складских помещений за пределами г. Новосибирска (Новосибирская область) составляет от 2500 до 23000 руб. за кв. метр - при продаже, от 90 (холодные склады) до 250 руб. за кв. метр - при аренде.

Аренда складских помещений представлена во всех районах города, но в большей мере в удаленных районах и за пределами города, в центральных районах города предложение ограничено. Продажа складских помещений представлена в районах удаленных и средней удаленности, предложения в центральных районах практически отсутствует.

Производственные помещения представлены объектами промышленного комплекса различных отраслей деятельности и, в меньшей степени, переоборудованными встроенными помещениями, занятыми небольшими производственными цехами. Стоимость производственных помещений в черте г. Новосибирска составляет от 7000 до 24000 руб. за кв. метр - при продаже, от 120 до 270 руб. за кв. метр - при аренде. Стоимость производственных помещений за пределами г. Новосибирска (Новосибирская область) составляет от 2000 до 22000 руб. за кв. метр - при продаже, от 80 до 240 руб. за кв. метр - при аренде.

Производственные здания и помещения, как в аренде, так и в продаже представлены в основном районами удаленными (в том числе НСО) и средней удаленности, в центральных районах предложения практически отсутствуют.[17]

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, финансово оправданным, экономически эффективным и приводящим к наибольшей стоимости этого имущества.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает, наряду с выгодами для собственника объекта оценки, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки сооружений положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов наилучшего и оптимального использования данных объектов недвижимости использовались четыре основных критерия: [18, с.27]

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и оптимального использования рассматриваемого объекта оценки.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта оценки должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Учитывая все физические и градостроительные особенности месторасположения объекта оценки после анализа на основе вышеуказанных критериев, пришли к выводу:

наилучшее и наиболее эффективное использование объектов достигается при использовании их по своему фактическому варианту - в качестве объектов сельскохозяйственной отрасли.

2.6 Оценка зданий сооружений и передаточных устройств

2.6.1 Оценка затратным подходом

Исходное положение затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.[19, с. 120]

Оценка восстановительной стоимости

Стоимость строительства, возможно, оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

В дипломной работе стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления с использованием справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

В качестве нормативной базы для расчета стоимости нового строительства использовались:

1. Сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов» (УПВС);

2. Средний поправочный коэффициент для климатического района (1,12), используемый при определении восстановительной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта;

3. Коэффициент перехода от сметных цен 1969 года к ценам 1984 года к1 = 1,18 работ, в связи с введением с 1 января 1984 года новых сметных норм и цен. Территориальный коэффициент для Новосибирской области к2 =1,03;

4. Общеотраслевой средневзвешенный индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства в Новосибирской области от уровня цен, введенных с 01.01.1984 г., к уровню цен на февраль 2007 г. (к3), составляет 56,12 (Сборник «Индексы цен в строительстве», выпуск № 30, ноябрь 2006 г.). Более поздний коэффициент на дату оценки отсутствует.

Восстановительная стоимость оцениваемых объектов определяется путем умножения его строительной площади (объема, длины, количества) на стоимость строительства 1 кв.м. (1 куб. м, 1 м., 1 объекта) зданий (сооружений), аналогичных оцениваемым. Определяется по следующей формуле:

СВ = Сi * V * Ккл* Иц*НДС*ПП, (3)

где СВ - стоимость восстановления объекта на дату оценки, руб.;

Сi - стоимость строительства 1 кв.м.(1 куб.м.,шт.) объекта оценки на 1969 г.,руб;

V - строительная площадь (объем, длина, количество) объекта;

Ккл - поправка на климатический район;

Иц - индекс перехода цен от 1969г. к уровню цен на февраль 2007года;

НДС - налог на добавленную стоимость; в сборниках УПВС 1969 года не учитывается налог на добавленную стоимость;

ПП - предпринимательская прибыль является сложившейся рыночной нормой, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство. Предпринимательская прибыль является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства. Этот процент является ожидаемой нормой прибыли предпринимателя. [20, с.97]

Оцениваемые объекты недвижимости, расположены недалеко от города Новосибирска, на основании «Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденной Госстроем СССР 13.08.1971 года, относится к I климатическому району, II территориальному поясу. Приведенный индекс цен от 1969 года к февралю 2007 года (Иц) рассчитывается следующим образом по формуле 4:

Иц = к1* к2 * к3 = 1,12 х 1,18 х 1,03 х 56,12 = 76,39 (4)

Для определения восстановительной стоимости объектов оценки использовались следующие основные сборники УПВ:

Таблица 8 - Номера сборников УПВС

Накопленный износ объектов определен на основе физического, внешнего и функционального износов.

Физический износ реального актива длительного пользования (здания, сооружения, передаточные устройства) определяется степенью исчерпания «паспортного» фонда рабочего времени (срока службы), на которое было рассчитано соответствующее имущество. Поэтому на предприятии для объектов оценки физический износ определен в соответствии с данными из их технических паспортов.

Функциональный износ. Он принят в соответствии с потерей стоимости, вызванной плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Для всех объектов оценки данный вид износа определен экспертным путем.

Внешний (экономический) износ выражает снижение функционально пригодности недвижимости, вызванные внешними по отношению к ней негативными факторами. Данный вид износа определен на уровне 0%., это объясняется спецификой производственной деятельности предприятия.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом приведен в таблице 9.

1

2.7 Оценка стоимости земли

В соответствии с законодательством РФ при определении рыночной стоимости объектов недвижимости должна быть рассчитана стоимость земли.

Поскольку право собственности на оцениваемый земельный участок принадлежит ОАО «ХХХ», то для целей залога рассчитана его нормативная стоимость. Расчет нормативной стоимости земельного участка производился на основании Постановления от 19.01.1998 г. № 22 «О нормативной цене земли»[21] Согласно данному Постановлению на земли в границах сельских населенных пунктов (кроме райцентров) для иных целей, кроме указанных в пункте 3 Постановления, нормативная цена земли устанавливается в размере 6 рублей за 1 кв.м. Расчёт стоимости земельного участка приведён в таблице 10

Таблица 10 - Расчет нормативной стоимости земли

Расчет стоимости земельного участка в отдельности для каждого здания производится исходя из площади застройки для каждого объекта недвижимости на основании данных технических паспортов. Стоимость земли под объектами оценки разнесена пропорционально их доле в общей площади земельного участка в таблице 11

Таблица 11- Стоимости земли под объектами оценки

Расчет итоговой стоимости зданий затратным подходом приведен таблице 12

Таблица 12 -Расчет итоговой стоимости затратным подходом.

2.8 Оценка недвижимости сравнительным подходом

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Цена сопоставимой продажи корректируется в соответствии с существенными различиями между объектами сравнения и оцениваемым объектом. Величина корректировки по одному фактору находится в интервале +/- 15%.

Оцениваемое предприятие является специфическим объектом оценки, то есть объектом, назначение использования которого жестко ограничено первоначальным предназначением при его проектировании и строительстве, выбор аналогичных объектов объективно приблизителен. В силу отсутствия прямых аналогов, аналогичными объектами признаны помещения производственного и складского назначения как наиболее близкие по направлению использования, расположенные в Новосибирской области.

Объекты сравнения для расчета стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 13

Таблица 13 - Рассматриваемые объекта аналоги

Подобные документы

• Оценка стоимости бизнеса

  Расчет стоимости бизнеса с применением метода дисконтированных денежных потоков. Определение рыночной стоимости пакета акций предприятия ЗАО методом компании-аналога. Расчет ликвидационной стоимости предприятия с использованием затратного подхода.
  
  контрольная работа [35,4 K], добавлен 01.10.2009
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• Стоимость предприятия

  Теоретические и методические аспекты оценки стоимости предприятия. Способы применения метода сделок при оценке стоимости бизнеса. Характеристика оценки стоимости предприятия ООО «Технология». Опасные и вредные факторы на рабочем месте экономиста.
  
  дипломная работа [314,6 K], добавлен 21.12.2008
  

• Оценка стоимости предприятия

  Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.
  
  курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".
  
  дипломная работа [772,0 K], добавлен 02.07.2012
  

• Оценка стоимости имущества предприятия в процедуре банкротства

  Общие понятия, причины и признание банкротства. Проблемы оценки имущественного комплекса при продаже предприятия в процедурах банкротства. Оценка стоимости предприятия. Оценка упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия ОАО "ВВС".
  
  реферат [64,0 K], добавлен 28.09.2006
  

• Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

  Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
  
  курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013
  

• Управление стоимостью бизнеса ОАО "ГАЗ"

  Характеристика предприятия и анализ ключевых факторов его стоимости. Расчёт ликвидационной стоимости, рыночной стоимости предприятия доходным и сравнительным подходами, на основе чистых активов. Итоговый расчет стоимости бизнеса и пути её повышения.
  
  курсовая работа [2,3 M], добавлен 27.05.2014
  

• Сущность и понятие оценки стоимости предприятия (бизнеса)

  Оценка стоимости предприятия (бизнеса) как расчет и обоснование стоимости на определенную дату. Результат проведенной оценки, ее определение в денежном выражении. Доходный подход, расчет денежных потоков. Анализ рисков и расчет ставки дисконтирования.
  
  контрольная работа [50,9 K], добавлен 28.08.2012
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

  Цели оценки, основные виды стоимости и методологические основы оценки бизнеса. Оценка финансового состояния бизнеса, показатели рентабельности. Оценка стоимости Омского предприятия строительной промышленности доходным, затратным и сравнительным подходом.
  
  курсовая работа [90,1 K], добавлен 04.03.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам