Сущность экономики недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

финансовый планирование платежный календарь

Введение

Проблемы формирования региональных рынков недвижимости в России

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

Недвижимость, или недвижимая собственность определенно является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. В отечественной практике рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел законченных, устоявшихся характеристик. По многим объективным причинам показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. Интенсивное практическое использование, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления формирования и развития рынка недвижимости

Проблемы формирования региональных рынков недвижимости в России

В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где регулирование регионального рынка недвижимости было бы более эффективным.

Объектом исследования является процесс правового регулирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики и развитой рыночной инфраструктуры, а также наиболее существенные особенности данного процесса в контексте государственного вмешательства в развитие сферы недвижимости. Методологической и теоретической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных правоведов и экономистов по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, а также законы и нормативные акты государственных органов власти и местного самоуправления.

В работе использованы методы единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, системный подход к исследованию явлений.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что она является одним из немногих опытов специального изучения проблем государственного регулирования регионального рынка недвижимости в переходной экономике. В работе исследуются основные направления регулирования регионального рынка недвижимости - административное и экономическое, обосновываются прогрессивные тенденции регулирования рынка и согласования экономических интересов различных участников рынка, а также анализируются место и роль негосударственных институтов в регулировании рынка недвижимости. Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели: содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности; обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов; проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах недвижимости. Под рынком недвижимости понимается сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося на земле и являющегося объектом собственности юридических или физических лиц.

Операции с недвижимостью - это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают грубые ошибки: риск потерять свое состояние в результате непроведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости. Последние годы показали, что время дилетантов и сверхприбылей на рынке недвижимости прошло. Настало время получения и применения знаний, долговременной стабильной работы.

Однако пока к системе управления недвижимостью не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически нет необходимой литературы по управлению недвижимостью и адаптированной к отечественным условиям методики, использующей достигнутый мировой опыт. Поэтому в настоящее время в России только 7% продавцов и покупателей обращаются к оценщикам, а в промышленноразвитых странах любая операция с недвижимостью выполняется с участием или под руководством эксперта-оценщика.

Развитие рынка недвижимости является процессом регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и тесно связано с правом собственности.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар удовлетворяющий сложную потребность потребителя.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.

Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.

Управление маркетингом недвижимости - это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - это операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости нужно знать для осуществления купли продажи объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования объектов. Оценка - важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

Факторы, которые следует учитывать при оценке недвижимости:

1) физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;

2) социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;

3) экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово- кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;

4) политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

Для определения выгодности вложений в тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

В сферу купли - продажи жилья вовлекается все больше число участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских фирм.

Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик и других факторов. В строительстве расширяется практика заключения договоров на конкурентной основе.

Растет доля жилья, находящегося в частной собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении выдаваемых кредитов.

Рыночные явления становятся заметными в перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное» жилье, увеличении инвестиций и объемов предложения под влиянием высоких цен, поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере.

Узловой проблемой становится оценка спроса.

В настоящее время на рынке жилья имеется масса предложений с различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом.

Вторичный рынок - это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

Вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.

Поскольку названные рынки предлагают жилье с разными характеристиками и потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна.

Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей стране.

По объему продаж в середине 90-х гг. лидировали 1 - 2 - комнатные квартиры, которые используются при обмене и расселении. Ликвидность первых не вызывает особого удивления - их доля в московском жилом фонде не превышает 20%, поэтому спрос на них велик, как и на любой другой дефицитный товар. Пользуются спросом и 3-комнатные, расположенные в престижных районах. Хуже обстоят дела с многокомнатными.

По мнению специалистов, большинство платежеспособных граждан решило жилищные проблемы (в основном расселенные коммуналки наименее ликвидны по сравнению с другими категориями жилья).

К концу 90-х гг. ситуация с 1 - комнатными квартирами, в частности в Северо-Кавказском районе, еще более обострилось, они более востребованы, чем многокомнатные, в связи с повышением квартирной платы.

Кроме риэлтерских фирм в расселении и продаже коммунальных квартир участвует большое количество частных маклеров, которых привлекает возможность получения высокого дохода от каждой проведенной сделки. Однако процесс реализации многокомнатных квартир длится в среднем 4 - 7 месяцев, что при существующих ставках делает расселение малорентабельным.

Предел понижения цен первичного рынка - себестоимость строительства.

Динамика последней определяется инфляционными процессами в экономике.

Факторы, стимулирующие уменьшение себестоимости строительства под влиянием спроса, не проявились. Цены в строительстве почти достигли уровня развитых стран. Вместе с тем ожидать снижения цен первичного рынка и себестоимости строительства в условиях превалирующего влияния инфляции не приходится.

При кредитовании жилищного строительства по коммерческим ставкам соотношение цен первичного рынка и себестоимости не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены реализации жилья производится условный расчет при различных ставках коммерческого кредитования.

В регионах России объем предложений новых квартир составляет менее 8% жилья, потенциально находящегося на вторичном рынке. Из-за низкого спроса на жилье первичный рынок будет испытывать понижающее влияние вторичного. Но поскольку доля новых квартир значительно превышает по объему предложение на вторичном рынке, такое воздействие ограничено.

В большинстве регионов себестоимость строительства превысила уровень цен вторичного рынка. Только в Москве и в некоторых восточных областях соотношение обратно пропорциональное.

Для рынка жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории товаров высшей категории, спрос на которые зависит от денежного дохода. Поэтому не реально ожидать его увеличения без заметного роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос. Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном рынке не публикуется вообще.

Спрос дифференцирован для 1-, 2-, 3-и многокомнатных квартир, разных типов домов и проектов. Устойчив он на квартиры более современных проектов. Выделился спрос на дешевые 1 - комнатные квартиры и дорогие большие. Тенденции его изменения для этих категорий практически не зависят друг от друга.

Анализ сложившейся ситуации показывает, что погоня за более высокими ценами превалирует в деятельности строительных предприятий и фирм, предлагающих жилье. Такая погоня игнорирует эластичность спроса на дешевые квартиры, дающую возможность увеличить прибыль в большом размере, чем за счет некоторого уменьшения цены. Причина заключается в боязни потерять прибыль в условиях инфляции. Кроме того, появление массы мелких фирм, пытающихся добиться высокой прибыльности и не уверенных в своем существовании в будущем, не стимулирует снижение цен. Крупные строительные предприятия еще переживают спад производства и застой, типичные для 1991 -1995 гг.

Объем предложения на первичном рынке жилья достигает 70% от объема его ввода. Обладание солидным пакетом предложения на вторичном рынке дает определенные преимущества продавцам такого жилья. На первичном рынке высока доля предложения в больших объемах со стороны крупных фирм и департаментов местной администрации. На вторичном превалируют мелкие предложения многочисленных риэлтерских фирм. В целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный.

Заключение

В настоящее время в России структуры, способствующие совершению сделок с недвижимостью продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются: отсутствие четкого правового и организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости, фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка; недостаточная степень вовлечения в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса; абсолютная не адаптированность системы эксплуатации объектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.

Формированию и развитию вторичного рынка должна способствовать более четкая регламентация использования недвижимости и внедрение более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью. Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество. Основной целью внедрения такой системы является реализация четких и ясных правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение использования недвижимой собственности. Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним; а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и т.д.

Список используемой литературы

1. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб: Питер.2000.

3.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

Размещено на Allbest.ru