Оценка недвижимого и другого имущества предприятий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка недвижимого и другого имущества предприятий

Содержание

Введение

1. Рынок недвижимости и его особенности

2. Деятельность саморегулируемых организаций оценщиков

3. Затратный подход к оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости

4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Заключение

Список используемых источников

Введение

На протяжении многих лет наша страна находилась за своеобразным занавесом, имя которому “административно-командная система”, охватывающим все сферы жизнедеятельности общества, включая каждого человека. Самое яркое отражение данного явления нашло в экономике государства, поскольку наряду с политикой и правом она определяет основы государственной и общественной жизни, именно в этой триаде проявляются наиболее четко противоречия и закономерности развития общества. В настоящее время Россия вступила в новый период своего развития, связанный с переходом к рыночным отношениям. Именно эту проблему я сочла наиболее актуальной и достойной рассмотрения как всеобщей, потому что становление экономики всегда влечет за собой ломку привычного жизненного уклада всех людей, что доказывает ее глобальность. В связи с этим целью моей научной работы является попытка рассмотреть вопросы, правильные ответы на которые определяют будущее России, ее экономическое и связанное с ним социальное и политическое благосостояние общества. Сможем ли мы жить в условиях рынка? Создадим ли в России эффективную рыночную экономику? Что для этого нужно?

1. Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающих взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на деньги или другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.

Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество.

Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно привязано к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающих сохранение стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определенного срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены уравновешивающий интересы продавцов и покупателей.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка позволяет определить ряд наиболее существенных различий.

Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенным параметрам:

*товар

*формирование цены

* способ финансирования сделки

* степень ликвидности

* баланс спроса и предложения

* число потенциальных покупателей

* информированность участников сделки

* методы регулирования

* надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Цели:

1. Личное использование

2. Сдача в аренду

3. Экономическое использование

4. Спекуляция

5. Приобретение для последующего развития.

2. Деятельность саморегулируемых организаций оценщиков

Регулирование оценочной деятельности является процессом, который включает в себя систему мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определённым критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование), государством (государственное регулирование) или совместно (совместное регулирование).

Таким образом, выделяют две основные формы регулирования оценочной деятельности:

1) саморегулирование;

2) государственное регулирование;

3) совместное регулирование.

В свою очередь, саморегулирование включает в себя следующие формы:

1) членство в профессиональной организации, выполнение требований устава;

2) система профессиональных званий (профессиональная подготовка, опыт работы);

3) стандарты;

4) кодекс этики.

Государственное регулирование оценочной деятельности включает в себя следующие формы:

1) разработка и принятие стандартов профессиональной деятельности;

2) ликвидирование, сертификация, аттестация.

Оценочная деятельность в нашей стране регулируется в рамках федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В статье 24.10 данного закона предусматривается создание Национального совета саморегулируемых организаций. Национальный совет создаётся в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

В России Национальный совет по оценочной деятельности (НСОД) был создан в 2008 году. Это некоммерческая организация. Коллегиальный орган управления НСОД возглавляет Герман Греф. В состав Совета избраны также представители профессионального оценочного сообщества, науки, крупнейших объединений потребителей: РСПП, ТПП РФ, АРБ, Государственной Думы РФ, Минэкономразвития России, Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Департамента имущества г. Москвы, что делает наиболее полным и эффективным решение стоящих перед НСОД задач. Если говорить о государственном регулировании оценочной деятельности, то одной из его наиболее распространённых форм является лицензирование.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации. Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Функциями уполномоченных федеральных органов являются:

1) выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

2) нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

3) ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

4) осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований законодательства об оценке;

5) обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

В целях контроля устанавливаются стандарты, которые определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются.

Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Затратный подход к оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости

Предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов.

Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

рынок недвижимость затрата кадастровый

Почва является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов 13 декабря 1968 года ведётся государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользований, учёт количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Следовательно, земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве.

Материалы земельного кадастра широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

В нашей стране проводились крупные исследования, большие опытные работы, в результате которых дано научное обоснование содержания земельного кадастра, официально закреплённое в “Основах земельного законодательства РФ, разработаны главные принципы и методы проведения земельно-кадастровых работ.

Почвенные ресурсы страны представляют собой огромное народное богатство. Правильное их использование немыслимо без строго научного количественного и качественного учета почв. Этой задаче служит составление и ведение земельного кадастра.

Земельный кадастр - это совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр РФ включает данные регистрации землепользователей, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель…

Материалы земельного кадастра находят широкое применение при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве. Они используются при формировании землепользований, размещении отделений и хозяйственных центров в совхозах, бригадных массивов и производственных центров в колхозах, установлении состава соотношения угодий и севооборотов, их размещении, трансформации угодий, устройстве территории севооборотов и сельскохозяйственных угодий, размещении сельскохозяйственных культур в соответствии с экологической пригодностью земель для их выращивания.

Данные земельного кадастра позволяют дифференцировать ценность земель для рационального использования и охраны по агропроизводственным группам почв природно-сельскохозяйственных зон страны. Тем самым земельный кадастр приобретает большую значимость на разных уровнях народнохозяйственного планирования и управления земельными ресурсами.

В сельскохозяйственных предприятиях земельный кадастр создаёт необходимые условия и предпосылки для организации рационального использования земель. Материалы земельного кадастра крайне необходимы для внутрихозяйственного планирования и организации сельскохозяйственного производства. Перспективный план колхоза и других сельскохозяйственных предприятий устанавливает размеры отдельных отраслей хозяйства, посевные площади и урожайность сельскохозяйственных культур, поголовье скота и его продуктивность, намечает мероприятия по улучшению сельскохозяйственных угодий. Следовательно, для составления перспективного плана необходимо располагать детальной характеристикой землепользования по составу угодий, их качественному состоянию и сравнительной оценке качества земельных угодий.

Материалы земельного кадастра земельных угодий, применение при составлении проектов внутрихозяйственного землеустройства, предусматривающих определенный порядок использования земли в колхозах, совхозах, АО и д., на перспективу. Земельный кадастр способствует не только проведению внутрихозяйственного землеустройства, но и своевременному осуществлению составных систематически контролировать выполнение мероприятий, намеченных проектами, и дают возможность своевременно ликвидировать выявленные недостатки в использовании земель путем корректировки севооборотов. Кроме того, в результате проведения землеустройства обновляются и уточняются земельно-кадастровые данные, которые используют для ведения текущего земельного кадастра в сельскохозяйственном предприятии.

Основным тестовым документом Земельного кадастра является земельно-кадастровая книга предприятия, организации, учреждения. Она содержит совокупность достоверных сведений о правовом, природном и хозяйственном состояние земель, предоставленных предприятию, организации, учреждению в бессрочное и краткосрочное пользование, а так же необходимую информацию о приусадебном землепользовании колхозников, рабочих, служащих и других граждан.

Земельно-кадастровая книга состоит из 5 разделов: первый- распределение земель по срокам пользования; второй - количество земель по угодьям; четвертый - показатели оценки земель; пятый - приусадебные земли личного пользования.

Учет земель в первом четвертом разделах ведется с точностью до гектара. Приусадебные земли личного пользования учитывают с точностью до сотых гектара. В предприятиях, организациях, учреждениях, где площадь землепользования не превышает 2 га, а сельскохозяйственные угодья отсутствуют. Земельно-кадастровая книга состоит только из одного первого раздела. Состав земельных угодий указывают в примечании.

Данные о распределении земель по срокам использования и видам угодий вносят в земельно-кадастровую книгу один раз в год по состоянию на 1 ноября соответствующего года. Сведения о качестве и оценке земель отражают в книге 1 раз в пять лет. Записи приусадебных участков производят не позднее 15 дней после предоставления их землепользователям в установленном порядке. Итоговые данные по приусадебному землепользованию уточняются дважды в год - по состоянию на 1 июня и на 1 ноября каждого года.

Земельный кадастр рассчитан на 7 лет, после чего заполняется новый экземпляр.

Земельный кадастр в колхозах, совхозах и других предприятиях ведётся по фактическому состоянию и использованию земель, определяемому на основе доброкачественного планово-картографического материала. Для ведения земельного кадастра пользуются преимущественно планами аэрофотосъёмки и лишь в отдельных случаях - материалами наземной съёмки.

Все материалы и документы, связанные с ведением земельного кадастра на планово-картографическом материале в сельскохозяйственном предприятии составляют в двух экземплярах и подшивают в “Дело на землепользование”.

Заключение

Земельный кадастр в нашей стране введён в последние десятилетия. Поэтому в проблеме земельного кадастра много дискуссионных и неразрешённых вопросов, но время уже подтвердило необходимость его существования. В будущем кроме земельного кадастра будет производится экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель, которая необходима в связи с тем, что в последнее время ухудшилась экологическая обстановка.

Экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель необходима для учёта загрязнённых территорий и ограничения загрязнения окружающей среды. Но пока ещё проект экологической паспортизации сельскохозяйственных земель находится в стадии разработки.

Список использованных источников

Нормативно - правовые документы:

1 Гражданский кодекс РФ. Ч.1.

2 Федеральный закон Р.Ф. от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке»

3. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. Утверждена приказом Росземкадастра РФ от 17.10 2002г. № П/337.

Литература:

1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости/ А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - СПб.: ПИТЕР, 2008. - 240с.

2. Беда Я. “Экологическая паспортизация в сельскохозяйственных предприятиях” АПК 2002г. №10

3.Т. Г. Магазинщиков “Земельный кадастр” издание второе переработанное и дополненное “Охрана земельных ресурсов СССР” Москва “Агропромиздат” 2001 г.

4.“Почвоведение” под редакцией профессора И. С. Кауричева Москва “Агропромиздат” 2005 г.

5.Семёнов В. А. “Качественная оценка сельскохозяйственных земель” 2004 г.

Размещено на Allbest.ru